1. Đặt vấn đề
2.3 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
2.3.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
Theo quy định của pháp luật, các tổ chức kinh doanh bất động sản khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản sẽ là nơi để các giao dịch trên diễn ra. Như vậy, có thể hiểu, sàn giao dịch bất động sản không phải là chủ thể kinh doanh bất động sản mà chỉ là nơi để các chủ thể kinh doanh bất động sản gặp nhau và tiến hành giao dịch. Các giao dịch bất động sản của cá nhân không kinh doanh bất động sản cũng được Nhà nước khuyến khích thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản.
Nhà đầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức khác để giới thiệu thông tin về sản phẩm của mình. Các sản phẩm đưa lên sàn giao dịch bất động sản cần đảm bảo thông tin một cách đầy đủ theo quy định tại Điều 11, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và Mục 2, phần IV, thông tư 13/2008/TT-BXD. Thông tin về bất động sản sẽ được công khai trên sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nội dung thông tin cần đảm bảo các yếu tố:
Loại bất động sản; Vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô, diện tích của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; Lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; Các hạn chế về quyền sở hữu, sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan… Với những thông tin như trên, người mua có thể tiếp cận một cách gần nhất với bất động sản. Từ đó, giúp họ có những quyết định đúng đắn trong việc mua, đầu tư bất động sản. Để thực hiện tốt việc cung cấp những thông tin trên, sàn giao dịch bất động sản có vai trò quan trọng. Tính minh bạch của các giao dịch sẽ được thể hiện thông qua việc cung cấp thông tin đầy đủ.
Khi các giao dịch được tiến hành trên sàn giao dịch bất động sản, sàn giao dịch bất động sản sẽ có trách nhiệm “xác nhận bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản (theo mẫu tại phụ lục 4) để xác nhận bất động sản đã được giao dịch đúng theo quy định của pháp luật” [7, Phần III, mục 6]. Không nhắc đến nội dung của quy định này, vấn đề ngôn ngữ sử dụng trong quy định chưa thực sự thoát ý, còn tạo ra sự trùng lặp. Với nội dung quy định như trên, những giao dịch bất động sản đã tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản sẽ có xác nhận về việc giao dịch. Qua đó, Nhà nước sẽ gián tiếp quản lý các giao dịch trên thị trường bất động sản. Đồng thời, tạo ra tâm lý an toàn cho các nhà đầu tư, người mua khi tiến hành các giao dịch có giá trị lớn như giao dịch bất động sản.
Với những quy định khá chặt chẽ, pháp luật kinh doanh bất động sản đã thúc đẩy việc minh bạch hóa thị trường bất động sản. Các chủ thể kinh doanh
bất động sản để đảm bảo lợi nhuận của mình và thực hiện nhanh chóng các giao dịch bất động sản đã tiến hành đưa các giao dịch của mình lên sàn giao dịch bất động sản. Các tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản được khuyến khích giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản cũng đã dần tiếp cận với loại hình dịch vụ khá mới này ở Việt Nam. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng còn tồn tại khá nhiều những giao dịch mang tính chất hợp thức hóa qua sàn giao dịch bất động sản. Đó thực chất là những giao dịch ngầm, được thực hiện bên ngoài sàn giao dịch bất động sản, nằm ngoài sự quản lý của Nhà nước. Cần hơn nữa những quy định chính xác, chặt chẽ để hạn chế tình trạng trên.