1.6. Thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm của một số quốc gia trên
1.6.2. Thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm quản lý quỹ đất ở Hàn Quốc
1.6.2.1. Mô hình của Tổ chức tạo lập quỹ đất của Hàn Quốc
Có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể và sở hữu tƣ nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tƣ nhân chiếm khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, Chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu.
Nhà nƣớc có quyền thu hồi đất trong các trƣờng hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án: về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng
trụ sở các cơ quan Nhà nƣớc, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nƣớc thực hiện và một số dự án công tƣ kết hợp. Việc thu hồi đất và bồi thƣờng đất, tài sản gắn liền với đất đƣợc thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhƣợng của Ngƣời sở hữu và thực hiện thu hồi đất để bồi thƣờng theo Luật thu hồi và bồi thƣờng đất phục vụ cho các mục đích công cộng.
Chính sách bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc pháp luật quy định khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn đƣợc hƣởng và trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các luật sƣ, các định giá viên và Chủ sở hữu tài sản và giá đất tính bồi thƣờng theo giá thực tế thông qua thực hiện thƣơng thảo xác định của cả ngƣời quản lý, Chủ đầu tƣ và cả Chủ sở hữu có đất bị thu hồi. Nên tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thƣờng đƣợc nâng cao, giá bồi thƣờng đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của ngƣời bị thu hồi đất.
Với mô hình doanh nghiệp Nhà nƣớc (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc) thực hiện bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng các dự án đƣợc giao thực hiện trong toàn quốc và đƣợc sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà). Nên đã nâng cao đƣợc tính thống nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng. Tăng cƣờng đƣợc nguồn vốn để chi trả tiền bồi thƣờng, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cƣ và đầu tƣ hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất chuyển nhƣợng kinh doanh, góp phần tạo điều kiện thuận lợi trong bồi thƣờng đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất sử dụng để thực hiện dự án.
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc đƣợc thành lập vào tháng 10 năm 2009 trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà (thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của
ngƣời dân và sử dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lƣợng cuộc sống ngƣời dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia.
Nhiệm vụ: Thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản
thông qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lƣới đô thị, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng, xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý, xây dựng, cải tạo, kinh doanh nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cƣ.
Nguồn nhân lực: Hiện Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó 3.855
kỹ sƣ (gồm: 1.209 kỹ sƣ xây dựng, 926 kiến trúc sƣ, 324 kỹ sƣ quy hoạch đô thị, 187 kiến trúc sƣ cảnh quan, 439 kỹ sƣ điện và 770 kỹ sƣ khác).
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc có trụ sở chính tại thủ đô Seoul và 15 chi nhánh tại các địa phƣơng. Tập đoàn đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với 18 tổ chức ở 12 quốc gia trong đó có Việt Nam. Từ năm 2006, Tập đoàn đã phối hợp với KOICA (Cơ quan hợp tác Quốc tế Hàn Quốc) thực hiện 26 chƣơng trình đào tạo chia sẻ kinh nghiệm với 385 đại biểu đến từ các quốc gia với mục tiêu nhằm nâng cao khả năng hoạch định chính sách cho các cán bộ trong phát triển nhà và khu đô thị thông qua việc chia sẻ kinh nghiệm, sự hiểu biết của Hàn Quốc về lĩnh vực này.
Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết kế quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tƣ, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà ở, khu thƣơng mại, trƣờng học và các điều kiện cần thiết cho ngƣời dân. Do làm tốt từ khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do Tập đoàn thực hiện rất đồng bộ, không bị chia cắt manh mún. Ngoài việc đầu tƣ phát triển các đô thị mới, Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực hiện nhiệm vụ bồi thƣờng giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích của Quốc gia.
1.6.2.2. Một số cơ chế quản lý quỹ đất có hiệu quả
Cơ chế giao cho doanh nghiệp thực hiện bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất cùng với thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng và kinh doanh bất động sản (đất, nhà, công trình) đầu tƣ trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự án đƣợc duyệt. Do vậy đã khuyến khích tăng cƣờng đƣợc trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái định cƣ cho ngƣời bị thu hồi đất; đồng thời nâng cao đƣợc hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và tăng đƣợc nguồn thu cho Nhà nƣớc từ sử dụng quỹ đất nhà nƣớc thu hồi.
Việc Nhà nƣớc thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị, nhà ở. Trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tƣ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nƣớc để chuyển giao các cơ quan, đơn vị quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tƣ các công trình kinh tế để kinh doanh từ vốn của doanh nghiệp đã nâng cao đƣợc chất lƣợng công trình và hiệu quả đầu tƣ theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, đồng thời góp phần điều tiết thị trƣờng bất động sản (đất, nhà ở, công trình thƣơng mại) thông qua việc điều tiết quỹ đất, quỹ nhà cung ứng ra thị trƣờng.
1.6.2.3. Các nguồn vốn được huy động để tạo lập quỹ đất
Nguồn vốn để bồi thƣờng đất thu hồi tạo lập quỹ đất và đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị của đất đƣợc sử dụng chủ yếu từ các nguồn, gồm:
Nguồn vốn tự có của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc; Nguồn vốn của Chính phủ cấp phát;
Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng;
Nguồn vốn hỗ trợ phát triển của các tổ chức tài chính quốc tế; Nguồn vốn huy động từ khách hàng;
Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tƣ (đất, công trình, nhà ở).
Ngoài ra, trong một số trƣờng hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực hiện dự án.