2.1. Thực trạng pháp luật về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển
2.1.3. Qui định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và
và đấu giá quyền sử dụng đất trong phát triển, khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
Nếu nhƣ các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi, trƣng dụng đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ sẽ giúp nhà nƣớc tạo lập, phát triển quỹ đất thì các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ là hành lang pháp lý để nhà nƣớc quản lý quỹ đất phục vụ phát kinh tế - xã hội.
Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, sử dụng đất (Chƣơng V), gồm 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều 60) và Chƣơng IV Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Về các trường hợp giao đất, cho thuê đất phát triển, khai thác quĩ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
Luật Đất đai năm 2013 đã có các quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận quỹ đất của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể, thông qua các quy định nhƣ:
Quy định doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài cũng thuộc đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55);
Quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc cũng đƣợc quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56);
Quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đều thuộc đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp (Điểm e Khoản 1 Điều 56);
Quy định tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất thực hiện dự án đầu tƣ hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trƣờng hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55).
Việc quy định nhƣ trên sẽ thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận quỹ đất giữa nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ nƣớc ngoài; nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đều đƣợc áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê; các trƣờng hợp còn lại đƣợc áp dụng hình thức đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Những quy định này giúp pháp luật quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với đƣờng lối, chính sách hội u quốc tế của Đảng, nhà nƣớc ta trong giai đoạn hiện nay, góp phần thu hút nguồn vốn đầu tƣ rất lớn từ quốc tế cho sự phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nƣớc.
Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
Điều 52 Luật đất đai quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất
hàng năm cấp huyện, quy định mới này góp phần quản lý chặt chẽ hơn việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đảm bảo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đƣợc sử dụng, khai thác một cách tiết kiệm và hiệu quả. Vì thế, Khoản 4, Điều 40 quy định: Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cƣ nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thƣơng mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh (Điểm c, Khoản 4, Điều 40) và lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (Điểm đ, Khoản 4, Điều 40).
Nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, một trong những căn cứ thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Khoản 2, Điều 63 là Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt.
Về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm khai thác, phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tƣ sau khi đƣợc giao đất, cho thuê đất nhƣng không sử dụng, chậm đƣa đất vào sử dụng, gây lãng phí quỹ đất nói chung, quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nói riêng đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phƣơng trong giai đoạn vừa qua, Luật Đất đai 2013 có các quy định đ ể kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhƣ:
mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ. Trong đó quy định hai loại điều kiện: điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (khoản 1 và khoản 2), nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc, đảm bảo an ninh lƣơng thực quốc gia và bảo vệ môi trƣờng sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu. Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tƣ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhƣ có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật (Khoản 3), nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phƣơng đã giao đất, cho thuê đất nhƣng các chủ đầu tƣ không sử dụng đất, chậm đƣa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí quỹ đất, gây bức xúc trong nhân dân.
Quy định trƣờng hợp chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thƣơng mại, dịch vụ sang đất thƣơng mại, dịch vụ; chuyển đất thƣơng mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp cũng bắt buộc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền (điểm g Khoản 1 Điều 57).
Với các quy định về điều kiện để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhƣ trên nhà nƣớc đã tạo ra đƣợc hành lang pháp lý để giúp quỹ đất nói chung và quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nói riêng đƣợc sử dụng một cách có hiệu quả, tránh gây lãng phí và thất thoát quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm khai thác, phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Uỷ ban nhân dân cấp huyện đều có quyền quyết định trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Ủy ban dân dân cấp xã cũng có
quyền cho thuê đất nhƣng chỉ đối với đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã.
Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có ngƣời sử dụng cho ngƣời khác theo Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung đầy đủ, rõ ràng hơn tại Điều 53: Việc Nhà nƣớc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có ngƣời sử dụng cho ngƣời khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng. Quy định này yêu
cầu khi Nhà nƣớc thực hiện khai thác, phát triển quỹ đất thông qua việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất đang có ngƣời sử dụng cho ngƣời khác thì phải đảm bảo có đủ điều kiện về việc có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền và diện tích đất đó đã thực hiện xong việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ theo quy định của pháp luật. Ngoài ra Điều 14 chƣơng IV Nghị định 43/NĐ-CP nêu trên quy định chi tiết về điều kiện đối với ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ.
Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
Các quy định của Luật đất đai hiện hành đã có những quy định cụ thể nhƣ sau:
Quy định rõ nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất phải công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia; đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản (Điều 117 Luật đất đai 2013).
dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất là đất đã giải phóng mặt bằng và có phƣơng án đấu giá đƣợc cấp thẩm quyền phê duyệt; tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải bảo đảm điều kiện là đối tƣợng đƣợc giao đất, cho thuê đất, đƣợc sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Quy định mở rộng và cụ thể các trƣờng hợp giao đất, cho thuê đất phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất gồm: (1) giao đất xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê/cho thuê mua; (2) xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng/cho thuê; (3) đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; (4) sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng; (5) cho thuê đất thƣơng mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; (6) cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (7) giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nƣớc thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nƣớc; (8) giao đất, cho thuê đất đối với các trƣờng hợp đƣợc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Thu hẹp và quy định rõ các trƣờng hợp đƣợc giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất; đƣợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giao, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vƣợt hạn mức đƣợc giao; cho tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao thuê sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở tái định cƣ, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ; giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có
thẩm quyền; giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thƣờng trú tại xã mà không có đất ở và chƣa đƣợc Nhà nƣớc giao đất ở; đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thƣờng trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chƣa đƣợc Nhà nƣớc giao đất ở; giao đất, cho thuê đất đối với trƣờng hợp đất đƣa ra đấu giá quyền sử dụng đất mà không có ngƣời tham gia hoặc trƣờng hợp chỉ có một ngƣời đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhƣng không thành công [37, Điều 118].
Với những quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất nhƣ trên sẽ là cơ sở cho công tác quản lý, khai thác và phát triển quỹ đất đƣợc thực hiện một