1.3. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cƣỡng chế tài sản là quyền
1.3.2. Đặc điểm của cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở
sở hữu nhà ở
Cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một biện pháp trong thi hành án dân sự. Cưỡng chế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mang đầy đủ các đặc điểm của cưỡng chế thi hành án dân sự, đồng thời mang một số đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, cưỡng chế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong số các biện pháp cưỡng chế trong thi hành án dân sự. Các biện pháp cưỡng chế trong thi hành án dân sự bao gồm: (i) Khấu trừ tiền trong tài khoản, thu hồi, xử lý tiền, giấy tờ có giá của người phải thi hành án; (ii) trừ vào thu nhập của người phải thi hành án; (iii) kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ; (iv) khai thác tài sản của người phải thi hành án; (v) buộc chuyển giao vật, chuyển giao quyền tài sản, giấy tờ; (vi) buộc người phải thi hành án thực hiện hoặc không được thực hiện công việc nhất định. Biện pháp kê biên tài sản là biện pháp có tính chất nghiêm khắc hơn so với các biện pháp khác vì can thiệp trực tiếp vào quyền sở hữu tài sản của người phải thi hành án. Đồng thời, trong số các loại tài sản có thể cưỡng chế thì cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phức tạp và nhạy cảm hơn vì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là những quyền được pháp luật công nhận, quản lý và bảo vệ chặt chẽ thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người dân và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người phải thi hành án và gia đình của họ.
Thứ hai, cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở mang tính nghiêm khắc nhất trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân
sự. Tính nghiêm khắc của cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở thể hiện ở chỗ cơ quan Thi hành án dân sự đã tước bỏ quyền tự định đoạt đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của người phải thi hành án có nghĩa vụ trả tiền theo quyết định, bản án của Tòa án hoặc các quyết định khác theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là những quyền có giá trị, ảnh hưởng lớn đối với con người. Khi chấp hành viên ban hành quyết định cưỡng chế quyền sử dụng đất, thì kể từ thời điểm này người phải thi hành án không được tự mình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho, góp vốn và thừa kế quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nếu người phải thi hành muốn thực hiện các quyền trên phải thông qua chấp hành viên phụ trách vụ việc và phải được sự cho phép của chấp hành viên, đồng thời, phải làm theo những điều kiện theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. Việc hạn chế một số quyền này chấm dứt khi người phải thi hành án hồn thành nghĩa vụ tài sản của mình đối với người được thi hành án, bằng quyết định giải tỏa kê biên quyền sử dụng đất của chấp hành viên, đến thời điểm này quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mới khơng bị hạn chế giao dịch. Tính nghiêm khắc của biện pháp này cũng thể hiện ở biện pháp cưỡng chế. Khi chấp hành viên ban hành quyết định cưỡng chế, điều đó có nghĩa là chấp hành viên sẽ buộc người phải thi hành án thực hiện nghĩa vụ thi hành án dù không mong muốn. Đồng thời hoạt động cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng là một hoạt động cưỡng chế có tính chất cơng khai, có sự phối hợp của nhiều lực lượng chức năng, đồng thời có tính chất mạnh mẽ và răn đe cao đối với người phải thi hành án nói riêng và đối với xã hội nói chung. Tính chất nghiêm khắc của cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở còn thể hiện ở chỗ, đây là biện pháp cuối cùng được áp dụng khi các biện pháp thông thường khác không đạt được hiệu quả. Thực tế có nhiều tranh chấp được Tịa
án giải quyết hiện nay có nghĩa vụ trả tiền, việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế khác như khấu trừ tài khoản, khai thác tài sản của người phải thi hành án, kê biên, xử lý tài sản cầm cố,thế chấp, diễn ra không phổ biến, khơng mang lại hiệu quả cao, gây khó khăn cho chấp hành viên và hầu như không tương xứng với nghĩa vụ của người phải thi hành án. Trong hồn cảnh đó chấp hành viên phải áp dụng biện pháp cuối cùng trong cưỡng chế thi hành án là cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Cuối cùng, tính nghiêm khắc của cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thể hiện ở việc trong trường hợp cần thiết, biện pháp này có tác dụng ngăn chặn việc người phải thi hành án tẩu tán tài sản thi hành án. Ngay cả khi đang trong thời gian tự nguyện thi hành án, nếu chấp hành viên phát hiện thấy người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc thực hiện các biện pháp khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ phải thi hành án, thì chấp hành viên cũng có thể áp dụng ngay biện pháp kê biên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở để ngăn chặn hành vi nhằm trốn tránh nghĩa vụ của người phải thi hành án. Khi áp dụng biện pháp kê biên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chấp hành viên nhất thiết phải căn cứ vào các điều kiện nêu trên để áp dụng một cách tốt nhất trong công tác thi hành án của mình đảm bảo được quyền, lợi ích của các chủ thể.
Thứ ba, cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một quá trình phức tạp hơn so với các biện pháp cưỡng chế khác. Bất kỳ
một hoạt động nào trong quản lý nhà nước đều phải tuân thủ theo một thủ tục được quy định chặt chẽ. Nếu cá nhân, cơ quan, tổ chức nào không tuân thủ theo thủ tục đó thì vi phạm pháp luật và họ sẽ bị chịu một chế tài tương ứng với những vi phạm đó. Việc kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự không nằm ngồi quy luật đó, chấp hành viên phải thực hiện các thủ tục chặt chẽ từ khi nhận hồ sơ thi hành án, lập hồ sơ thi hành án, xác minh điều
kiện thi hành án, thông báo thi hành án, ra quyết định cưỡng chế quyền sử dụng đất, định giá quyền sử dụng đất, bán đấu giá quyền sử dụng đất, giao quyền sử dụng đất đến thanh toán tiền bán đấu giá đều phải theo một trình tự chặt chẽ do Luật Thi hành án dân sự và các văn bản dưới luật điều chỉnh. Ngoài ra chấp hành viên còn phải tuân thủ theo các văn bản pháp luật liên quan đến thi hành án đó là Bộ Luật dân sự, Bộ Luật tố tụng dân sự, Luật Đất đai, Luật Hơn nhân gia đình, Luật Đấu giá. Như vậy chấp hành viên kê biên quyền sử dụng đất phải thực hiện theo trình tự chặt chẽ do pháp luật quy định. Đây cũng là một hoạt động rất nhạy cảm, nếu không được tiến hành một cách chặt chẽ và đúng đắn thì dễ dẫn đến tranh chấp và khiếu nại, làm tốn kém thời gian và tiền bạc.