quy định tại Điều 35 BLTTDS. Theo đó, thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:
- Tòa án nơi bị đơn cƣ trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hơn nhân và gia đình, kinh doanh, thƣơng mại, lao động quy định tại các điều 25, 27, 29 và 31 của Bộ luật này;
- Các đƣơng sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cƣ trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hơn nhân và gia đình, kinh doanh, thƣơng mại, lao động quy định tại các điều 25, 27, 29 và 31 của Bộ luật này;
- Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản.
Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng những quy định này nảy sinh ra rất nhiều vấn đề gây khó khăn cho những ngƣời áp dụng pháp luật, cũng nhƣ gây khó khăn cho cả cơng dân trong q trình xác định đúng thẩm quyền của tòa án để thực hiện quyền khởi kiện của mình. Mà vƣớng mắc nhất chính là quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 35 khi xác định tịa án có thẩm quyền là tịa án nơi có bất động sản. Quy định này đƣợc xây dựng dựa trên quan niệm là Tịa án nơi có bất động sản là Tịa án có điều kiện tốt nhất cho việc giải quyết tranh chấp. Bởi lẽ, tất cả các hồ sơ,
giấy tờ về bất động sản do cơ quan quản lý bất động sản nắm giữ, cơ quan này nắm vững thực trạng, nguồn gốc của bất động sản. Do vậy, Tịa án nơi có bất động sản có điều kiện xác minh để giải quyết sát với thực tế: xem xét, thẩm định tại chỗ (xác minh thực địa); cho định giá tài sản; thu thập tài liệu từ cơ quan nhà đất…
Nhƣng vấn đề đặt ra là hiện nay chúng ta có quá nhiều cách hiểu về khái niệm tài sản là bất động sản, và việc làm rõ nhƣ thế nào là tranh chấp về bất động sản để xác định Tịa án có thẩm quyền. Theo cách hiểu thơng thƣờng của công dân, bất động sản chỉ đƣợc hiểu là những tài sản liên quan đến đất cát, nhà cửa. Nhƣng với cách hiểu theo định nghĩa về bất động sản trong BLDS 2005 hiện nay thì cách hiểu đơn thuần bất động sản là những tài sản liên quan đến đất cát, nhà cửa là khơng đầy đủ. Có lẽ quy định này cần đƣợc hiểu là áp dụng đối những vụ tranh chấp mà đối tƣợng của vụ tranh chấp là bất động sản, bao gồm tranh chấp quyền sở hữu nhƣ chủ sở hữu kiện đòi nhà ở bị chiếm giữ bất hợp pháp, tranh chấp vật kiến trúc khác trên đất, cây lâu năm trên đất; kiện đòi trả nhà, đất cho thuê, mƣợn; tranh chấp về việc ai là ngƣời có quyền sử dụng; yêu cầu chia thừa kế nhà, quyền sử dụng đất; tranh chấp diện tích mua bán, mốc giới… Ngồi ra, có thể mở rộng việc áp dụng đối với tranh chấp các quyền gắn liền với bất động sản nhƣ tranh chấp quyền đƣợc tiếp tục thuê, tranh chấp về bất động sản liền kề nhƣ tranh chấp lối đi, trổ cửa, thoát nƣớc, ranh giới… Nếu đối tƣợng tranh chấp chỉ là đòi tiền liên quan đến các giao dịch về bất động sản (nhà, đất…) nhƣ tiền mua bán, tiền th cịn thiếu… thì đƣơng sự phải khởi kiện tại Tòa án nơi bị đơn cƣ trú, làm việc chứ khơng thể khởi kiện tại Tịa án nơi có bất động sản. Về phƣơng diện lý luận, đối tƣợng của vụ tranh chấp sẽ đƣợc xác định thông qua đơn khởi kiện của nguyên đơn.
Trong thực tiễn, việc vận dụng quy định tại Điều 35 BLTTDS 2004 để xác định thẩm quyền của Tòa án đối với các tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử
dụng đất, cũng có những ý kiến khác nhau. Có ý kiến cho rằng, tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp về bất động sản, do vậy, trong những trƣờng hợp này Tịa án có thẩm quyền phải là Tòa án nơi bị đơn giải quyết. Quan điểm này dựa trên lập luận rằng, đối với tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất thì trƣớc hết phải xác định xem ai là ngƣời có quyền thừa kế rồi mới chia, trong số các đƣơng sự thì có đƣơng sự chỉ u cầu hƣởng giá trị chứ không yêu cầu chia hiện vật. Ngồi ra, cũng có ý kiến cho rằng, tranh chấp thừa kế thì di sản có thể bao gồm cả động sản, bất động sản cho nên không thể áp dụng nguyên tắc xác định thẩm quyền của Tịa án theo nơi có bất động sản. Có lẽ, trong thời gian tới, các nhà làm luật cần có hƣớng dẫn cụ thể và đồng nhất về vấn đề này để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ thể pháp luật thực hiện quyền khởi kiện của mình
Chúng ta có thể tính đến phƣơng án tách vụ án thừa kế về động sản và bất động sản riêng để xác định thẩm quyền của Tòa án theo nguyên tắc nơi hiện diện của bị đơn và nơi có bất động sản tranh chấp, nếu có sự đồng thuận của các thừa kế. Tuy nhiên, tính khả thi trên thực tế của việc tách vụ án là không cao, bởi lẽ nếu tách vụ án thì khó giải quyết toàn diện việc chia di sản, hơn nữa trong số các đƣơng sự có thể có đƣơng sự khơng đồng ý việc tách vụ án thừa kế để chia riêng về động sản và bất động sản.