Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3. Một số quy định chung về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận là tên gọi chung của các loại giấy chứng nhận về
quyền sử dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở (Đặng Văn Linh, 2016).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai 2013).
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện
trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan (Khoản 4, Điều 3, thông tư số
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các
quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Thông qua đăng ký đất sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính
và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận là xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự
1.3.2.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại Điều 105, Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây
dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun và mơi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.3.2.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là kết quả của quá trình tổ chức đăng ký đấy đai. Hiện nay GCN đang tồn tại 4 loại:
- Loại thứ nhất: GCNQSDĐ được cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng
cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy
định tại quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nơng thơn có màu đỏ.
- Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô
thị được cấp theo Luật Đất đai 1993, do Bộ Xây dựng phát hành theo mẫu
quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994. GCN có hai loại màu:
GCN màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và GCN màu xanh lưu tại Sở địa
chính (nay là Sở TN&MT tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương);
- Loại thứ ba: GCNQSDĐ được cấp theo các quy định của Luật Đất đai
2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT. Giấy có hai loại màu: GCN màu đỏ giao cho các chủ
sử dụng đất và GCN màu trắng lưu tại Phòng TN&MT cấp huyện;
- Loại thứ tư: GCNQSDĐ được cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP
ngày 19/10/2009 vầ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 được gọi là GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài
nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. GCN là một tờ có 4 trang, mỗi trang có kích thước 190 mm x 265 mm, có
nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen.
1.3.2.3. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất sẽ được cấp GCNQSDĐ nếu thuộc một trong các
trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 Điều 99 của Luật Đất đai 2013. Cụ thể: “1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. 2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
1.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu ở một số nước trên thế giới và Việt Nam