CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP VÀ THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU
3.2. Sơ lƣợc về bối cảnh kinh tế xã hội trong thời gian qua
3.2.1. Sơ lược về bối cảnh kinh tế - xã hội trong 3 năm 2012 - 2014
Năm 2012, thực hiện Nghị quyết số 11/2011/QH13 của Quốc hội ngày 09/11/2011 về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2012 với mục tiêu tổng quát “Ƣu tiên kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, duy trì mức tăng trƣởng hợp lý
gắn với đổi mới mô hình tăng trƣởng và tái cơ cấu nền kinh tế, nâng cao chất lƣợng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế…”, nền kinh tế Việt Nam đã đạt đƣợc các kết quả đáng khích lệ.
Lãi suất cho vay đã giảm nhanh, với mức giảm từ 5-8%/năm so với cuối năm. Thu ngân sách nhà nƣớc năm 2012 hoàn thành dƣ̣ toán là một nỗ lực lớn.
Bên cạnh việc hỗ trợ tiền thuế cho DN lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng , nguồn thu nô ̣i đi ̣a , thu cân đối xuất nhâ ̣p khẩu giảm ma ̣nh (tổng số giảm 25.500 tỷ đồng) trong đó giảm thu nô ̣i đi ̣a c hiếm gần 50% (khoảng 17.600 tỷ đồng), chủ yếu giảm các khoản thu tƣ̀ sản xuất, kinh doanh.
Hàng tồn kho của nền kinh tế cao (trong lĩnh vực bất động sản, sản xuất công nghiệp, sản xuất nông nghiệp, ngành kinh tế dịch vụ). Chỉ số hàng tồn kho cao tập trung ở khu vực DN ngoài nhà nƣớc, DN nhỏ và vừa.
Cùng với tình trạng hàng tồn kho cao là vấn đề nợ xấu ở các lĩnh vực, đặc biệt là bất động sản. Nợ xấu đã ảnh hƣởng đến khả năng tiếp cận vốn của các DN. Các ngân hàng đã mở rộng đối tƣợng cho vay nhƣng tín dụng đƣa ra chƣa nhiều.
Sang năm 2013, kinh tế thế giới vẫn còn nhiều bất ổn và biến động phức tạp. Mục tiêu tổng quát của phát triển kinh tế - xã hội năm 2013 là: “Tăng cƣờng ổn định kinh tế vĩ mô; lạm phát thấp hơn, tăng trƣởng cao hơn năm 2012. Đẩy mạnh thực hiện ba đột phá chiến lƣợc gắn với tái cơ cấu nền kinh tế, chuyển đổi mô hình tăng trƣởng. Bảo đảm an sinh xã hội và phúc lợi xã hội. Nâng cao hiệu quả công tác đối ngoại và hội nhập quốc tế. Tăng cƣờng quốc phòng, an ninh và bảo đảm ổn định chính trị - xã hội. Tạo nền tảng phát triển vững chắc hơn cho những năm tiếp theo”.
Tổng sản phẩm trong nƣớc (GDP) năm 2013 ƣớc tính tăng 5,42% so với năm 2012, trong đó quý I tăng 4,76%; quý II tăng 5,00%; quý III tăng 5,54%; quý IV tăng 6,04%. Mức tăng trƣởng năm 2013 tuy thấp hơn mục tiêu tăng 5,5% đề ra nhƣng cao hơn mức tăng 5,25% của năm 2012 và có tín hiệu phục hồi. Trong bối cảnh kinh tế thế giới những năm qua có nhiều bất ổn, sản xuất trong nƣớc gặp khó khăn, lạm phát tăng cao, Chính phủ tập trung chỉ đạo quyết liệt các ngành , các cấp thực hiện ƣu tiên kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô nên đây là mức tăng hợp
lý, khẳng định tính đúng đắn , kịp thời, hiệu quả của các biện pháp , giải pháp đƣợc Chính phủ ban hành.
Hoạt động xây dựng cơ bản năm 2013 tăng mạnh, trong đó tăng cao nhất ở khu vực có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài do tập trung đẩy nhanh tiến độ đối với các công trình thuộc khu kinh tế trọng điểm quốc gia. Mặc dù đạt đƣợc một số kết quả nhất định nhƣng hoạt động của ngành xây dựng trong năm vẫn còn những tồn tại và gặp khó khăn nhƣ: Chủ đầu tƣ thực hiện không đúng quy trình, thủ tục gây chậm chễ trong thanh toán công trình dẫn đến nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ thiếu vốn, không đủ sức cạnh tranh. Tiến độ giải ngân của một số dự án, công trình mặc dù có chuyển biến nhƣng chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu thực tế. Thời tiết diễn biến phức tạp với mƣa lớn kéo dài tại nhiều vùng trên cả nƣớc ảnh hƣởng đến tiến độ và chất lƣợng công trình.
Mặc dù có những tín hiệu tốt nhƣng hoạt động ngân hàng vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Tỷ lệ nợ xấu mặc dù có dấu giảm nhƣng vẫn ở mức cao; chất lƣợng tín dụng chƣa thực sự đƣợc cải thiện; nợ xấu chƣa đƣợc phân loại và đánh giá đầy đủ, chính xác. Hiệu quả kinh doanh của các tổ chức tín dụng thấp so với các năm trƣớc đây.
Chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm 2013 tăng 6,6% so với bình quân 2012. Đến năm 2014 là năm đầu tiên trong kế hoạch 5 năm (2011-2015) kể từ 2011 đến nay, tăng trƣởng kinh tế không chỉ về đích mà còn vƣợt kế hoạch. So với kế hoạch chỉ tiêu tăng trƣởng kinh tế 5,8% mà Quốc hội đƣa ra thì năm 2014 đạt 5,98% quả là con số đáng mừng cho nền kinh tế Việt Nam. Mức tăng trƣởng năm 2014 cao hơn mức tăng trƣởng 5,25% của năm 2012 và 5,42% của năm 2013 cho thấy dấu hiệu tích cực của nền kinh tế trƣớc bối cảnh chính trị có nhiều bất ổn khi Trung Quốc hạ đặt giàn khoan trái phép HD 981 trong vùng đặc quyền kinh tế lãnh thổ Việt Nam.
Mặc dù kinh tế Việt nam có dấu hiệu phục hồi tăng trƣởng, nhƣng khi xem xét cơ cấu GDP theo thành phần kinh tế thì thấy doanh nghiệp tƣ nhân đóng góp chỉ khoảng trên dƣới 10% và không thay đổi trong suốt từ năm 2005 - 2014. Trong khi
đó, thành phần kinh tế cá thể đóng góp nhiều nhất vào GDP, chiếm khoảng 32% từ 2007 - 2014. Điều này phần nào cho thấy nền kinh tế hiện nay khá manh mún và phát triển nhỏ lẻ.
3.2.2. Tình hình bất động sản qua các năm từ năm 2012 đến năm 2014
Thị trƣờng bất động sản Việt Nam đã có những bƣớc phát triển tích cực trong 20 năm qua, rất nhiều dự án ở hầu hết các lĩnh vực nhà ở, văn phòng, thƣơng mại, khu công nghiệp đƣợc đầu tƣ xây dựng. Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển mạnh (thậm chí quá nóng ở giai đoạn 2005-2010) thì thị trƣờng cũng đã có giai đoạn cực kỳ khó khăn (đặc biệt là năm 2011-2012).
Đã có giai đoạn, giá cả bất động sản giảm, giao dịch giảm sút ở tất cả các phân khúc. Thậm chí có thời điểm giá nhà đã giảm tới 30%. Tồn kho bất động sản tại thời điểm năm 2012 lên tới trên 100 nghìn tỷ, hiện nay đã giảm xuống còn khoảng trên 80 nghìn tỷ. Khó khăn này đã ảnh hƣởng không chỉ đến các DN bất động sản mà còn tác động tới rất nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế.
Trƣớc tình hình đó, cơ quan quản lý nhà nƣớc thời gian qua đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trƣờng. Kết quả là thị trƣờng đã và đang có những chuyển biến tích cực.
Thứ nhất, giá bất động sản đã ổn định trở lại. Năm 2014, nhiều dự án phía Tây Hà Nội vào giai đoạn năm 2011-2013 giá giảm sâu, có dự án giảm tới 30% thì nay đã ổn định trở lại, thậm chí có dự án tăng từ 1-2% so với năm 2013. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá cả đƣợc điều chỉnh hợp lý hơn.
Thứ hai, lƣợng giao dịch thành công tăng. Trong năm 2014 tại Hà Nội đã có 5.300 giao dịch thành công tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trƣớc, tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có khoảng 4.500 giao dịch thành công tăng trƣởng 30% so với cùng kỳ. Giao dịch diễn ra chủ yếu ở căn hộ trung bình, có diện tích nhỏ, giá hợp lý. Thứ ba, tồn kho giảm mạnh. Năm 2014, tồn kho bất động sản cả nƣớc là 90.123 tỷ đồng giảm 10,4% so với cuối 2013.
Ngoài ra, dƣ nợ bất động sản tăng cao hơn mức trung bình của ngành. FDI vào bất động sản trong năm 2014 đứng thứ hai, có 30 dự án đăng ký mới.
Việc giải ngân gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng cũng đang tiến triển tốt. Năm 2014, tổng số tiền mà 5 ngân hàng cam kết cho vay đạt 5.590 tỷ đồng bằng 18,6% tổng nguồn vốn. Đã giải ngân đƣợc 2.634 tỷ đồng.
Thủ tƣớng Chính phủ có Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 phê duyệt Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó,mục tiêu đến năm 2015 diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/ngƣời, mục tiêu đến năm 2020 là 25m2 sàn/ngƣời và đến năm 2030 là 30m2 sàn/ngƣời. Chính phủ sẽ đầu tƣ xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Bên cạnh đó, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho 60% số sinh viên, học sinh và 50% công nhân lao động tại các khu công nghiệp. Hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở.Bên cạnh đó, Tỷ lệ nhà ở chung cƣ trong các dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đạt trên 90%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới.
Ngân hàng nhà nƣớc có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng vốn vay giá rẻ lãi suất 6% hỗ trợ cho ngƣời thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức mua nhà ở xã hội có diện tích dƣới 70m2 và có giá dƣới 15 triệu đồng/m2. Hai chính sách trên tuy không chắc chắn vực dậy đƣợc thị trƣờng BĐS Việt Nam vốn đang trầm lắng nhƣng đã có tác động tích cực về mặt tâm lý và giúp làm tăng số lƣợng giao dịch trong ngành.