Nhà ở đô thị với tính cách là một loại hàng hoá, nó cũng giống nhƣ hàng hoá khác, cần phải không ngừng thực hiện sự thay đổi hình thái của mình trong lƣu thông, chuyển giá trị sử dụng của nhà ở từ tay ngƣời sản xuất sang tay ngƣời tiêu dùng, đồng thời thực hiện giá trị của nhà ở bằng việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng hoặc quyền chiếm hữu. Nhƣng do đặc điểm của bản thân nhà ở đô thị, nó là một loại hàng hoá đặc biệt với các đặc điểm là cố định trên mặt đất, tính chỉnh thể mạnh, đầu tƣ lớn, chu kỳ sản xuất dài, thời gian sử dụng dài, cần thƣờng xuyên bảo dƣỡng và quan hệ mật thiết với đời sống nhân dân, do vậy mà lƣu thông, kinh doanh hàng hóa nhà ở đô thị cũng khác với các lƣu thông hàng hoá khác. Chủ yếu là:
Thứ nhất, lƣu thông hàng hoá nhà ở đô thị không kèm theo sự di chuyển không gian của thực thể vật chất. Quá trình lƣu thông của hàng hoá nói chung là sự thống nhất giữa di chuyển giá trị hàng hoá với di chuyển thực thể hàng hoá. Nhà ở đô thị có đặc điểm là thể tích lớn và cố định không đổi, trao đổi hàng hoá nhà ở đô thị chỉ có mua bán hàng hóa mà không có di chuyển vị trí của hàng hóa trong không gian. Điều đó quyết định lƣu thông hàng hoá nhà ở đô thị không phải đƣợc thực hiện bằng cách chuyên chở nhà ở từ địa điểm của ngƣời sản xuất đến địa điểm của ngƣời tiêu dùng, mà là đƣợc thực hiện thông qua mua bán, thông qua thay đổi hình thái hàng hoá để di chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng.
Thứ hai, lƣu thông hàng hoá nhà ở đô thị tồn tại dƣới hai hình thức là bán và cho thuê, nhà ở đô thị có đặc điểm là lƣợng giá trị lớn và chu kỳ sử dụng dài.
Điều này quyết định lƣu thông hàng hoá nhà ở đô thị không chỉ đƣợc thực hiện thông qua phƣơng thức bán, bằng hình thức di chuyển một lần quyền sở hữu hàng hoá nhà ở đô thị, mà còn đƣợc thực bằng phƣơng thức chủ yếu và phổ biến là cho thuê, bằng hình thức bán quyền sử dụng nhiều lần hàng hoá nhà ở đô thị.
Thứ ba, lƣu thông hàng hoá nhà ở đô thị thƣờng đi kèm theo với duy tu và đại tu. Do hàng hoá nhà ở đô thị có thời gian sử dụng dài, lƣu thông hàng hoá nhà ở đô thị lại dùng hình thức bán ra nhiều, do vậy giá trị của hàng hoá nhà ở đô thị cần đƣợc thực hiện từng bƣớc trong một thời gian dài.
Nhƣng nhà ở đô thị trong quá trình sử dụng có thể xảy ra những hƣ hỏng cục bộ, đòi hỏi phải tiến hành duy tu. Đây là hoạt động để duy trì giá trị sử dụng của hàng hoá nhà ở đô thị, là sự tiếp tục của sản xuất trong quá trình lƣu thông, là điều kiện cần thiết để hàng hoá nhà ở đô thị có thể lƣu thông một cách liên tục.
Bốn là, lƣu thông hàng hoá nhà ở đô thị cùng kết hợp với lƣu thông đất đô thị. Tính cố định của hàng hoá nhà ở đô thị là ở chỗ nó đƣợc xây dựng trên mặt đất, chiếm một diện tích đất đai nhất định. Sự di chuyển quyền sử dụng đất đô thị, chi phí sử dụng đất đô thị là nhân tố quan trọng ảnh hƣởng tới giá cả hàng hoá nhà ở đô thị, chủ yếu là giá bán nhà.
Nhƣ vậy, nhà ở đô thị có những đặc điểm mà không hàng hóa nào có: - Lƣợng đầu tƣ một phần lớn, giá cả (tiền thuê, giá bán,...) tƣơng đối cao, ngƣời cung ứng nhà ở đô thị cần chuẩn bị một khoản tiền lớn, suy xét cẩn thận hiệu quả đầu tƣ và rủi ro có thể phải gánh chịu; ngƣời tiêu dùng nhà ở dân cƣ nói chung, để có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở đô thị cần phải chi ra một số tiền rất lớn để mua so với các loại hàng tiêu dùng khác.
- Là bất động sản, thời gian sử dụng tƣơng đối dài. Nhà ở đô thị không thể di động và đƣợc sử dụng trong một khoảng thời gian dài, nó không giống hàng hóa nói chung có thể đƣa đến bấn khắp mọi nơi, cũng không thể tùy tiện thay cũ đổi mới nhƣ các loại hàng tiêu dùng khác. Vì vậy, làm cho ngƣời dản xuất, ngƣời kinh doanh và ngƣời tiêu dùng phải suy nghĩ chu đáo.
- Đặt trên mặt đất, cùng với đất cấu thành một chỉnh thể. Công đoạn kiến trúc, số tầng kiến trúc và tiêu chuẩn chất lƣợng kiến trúc cần tuân theo các quy
định của bố trí quy hoạch đô thị, giá thành, giá cả, lợi nhuận và tiền thuế chịu ảnh hƣởng của quỹ đất và điều kiện địa lý.
- Vừa là tài sản thuộc sở hữu cá nhân, vừa là một bộ phận trong khu nhà ở đô thị, vừa có tính xã hội tƣơng đối lớn. Đặc biệt là thiết bị phục vụ công cộng trong đô thị ngày càng nhiều, để duy trì sự chung sống hòa thuận láng giềng, mặc dù nhà ở là tài sản tƣ hữu cá nhân, cũng không thể tùy tiện làm theo mong muốn riêng của từng ngƣời.
- Khi đƣợc pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai. Trƣờng hợp nhà ở đô thị còn chƣa đƣợc pháp luật công nhận và thừa nhận, việc lƣu thông của nó chỉ diễn ra trên thị trƣờng ngầm nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan quản lý nhà nƣớc.