Chƣơng 3 : PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG
3.4. Cơ sở vật chất, cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động TĐG
Cơ sở vật chất, cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động TĐG ở Việt Nam mới đƣợc hình thành, chính vì đó vấn đề cơ sở vật chất, đặc biệt là cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác TĐG chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu hoạt động của ngành. Đa số dữ liệu phục vụ cho công tác TĐG do các đơn vị, thẩm định viên tự xây dựng nhƣng mức độ còn nghèo nàn. Do đó, trong quá trình thực hiện TĐG trị doanh nghiệp, cung cấp thông tin thời điểm quá khứ thƣờng gặp rất nhiều khó khăn vì không có đủ thông tin.
Trong thực tế hoạt động TĐG, việc thu thập cơ sở dữ liệu, thông tin về tài sản TĐG còn gặp rất nhiều khó khăn và bất cập, nhất là các thông tin về tài sản chuyên dụng, tài sản có thị trƣờng hạn chế. Các đơn vị TĐG là đơn vị tƣ vấn về giá, không trực tiếp tham gia việc thƣơng thảo hợp đồng mua bán tài sản, không trực tiếp tiếp cận tài sản TĐG (đối với tài sản mua sắm mới), để có thông tin TĐG, các đơn vị này phải mua thông tin của các nhà cung cấp. Không phải trƣờng hợp nào nhà cung cấp cũng bán và cung cấp thông tin về giá tài sản sát với giá thị trƣờng. Có nhiều tài sản trên cả nƣớc chỉ có một đến hai đơn vị sử dụng, do đó các nhà cung cấp thông đồng với đơn vị mua, báo giá tài sản không sát với với thị trƣờng, thậm chí còn cao hơn rất nhiều so với giá trị thực tế giao dịch tài sản, trong trƣờng hợp này các đơn vị TĐG không có đủ thông tin để đối soát lại, dẫn đến việc xác định sai lệch giá trị thị trƣờng của tài sản TĐG. Trƣờng hợp này gặp rất nhiều trong TĐG thiết bị y tế, dây chuyền máy móc thiết bị chuyên dụng.
Do tính cạnh tranh của nền kinh tế thị trƣờng, thông tin mà các nhà cung cấp tài sản khi cung cấp thông tin giá cho doanh nghiệp TĐG đã cố tình giảm
giá quá thấp hoặc tăng giá quá cao so với giá trị thực của tài sản, dẫn đến làm sai lệch kết quả TĐG của doanh nghiệp TĐG.
Theo quy định, khi TĐG, thẩm định viên về giá phải thu thập ít nhất 3 thông tin giao dịch thành công trên thị trƣờng, 3 báo giá có xác nhận của đơn vị báo giá. Tuy nhiên trên thực tế, do không có chế tài cụ thể trong việc báo giá, các doanh nghiệp TĐG để có thông tin về giá thì phải đi mua thông tin, do đó có nhiều đơn vị báo giá đã làm cô lập giá, báo không đúng (mức giá quá cao hoặc quá thấp). Trong nhiều trƣờng hợp, thẩm định viên phải sử dụng đến các kênh thông tin khác, nhƣng các thông tin đó không có xác nhận của đơn vị chức năng. Dẫn đến các thông tin giá đã đƣợc xác nhận mặc dù có giá trị pháp lý cao nhƣng không sát với giá trị của tài sản cần TĐG, còn các thông tin sát với giá trị tài sản thì không có giá trị pháp lý cao. Trƣờng hợp này xảy ra rất nhiều hoạt động TĐG, nhất là đối với TĐG tài sản mua mới bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc. Thậm chí do cạnh tranh giữa các doanh nghiệp TĐG, có nhiều doanh nghiệp chỉ căn cứ vào 3 báo giá do chính đơn vị yêu cầu TĐG (hay nhà cung cấp tài sản cho đơn vị yêu cầu TĐG) cung cấp để ban hành chứng thƣ. Điều đó làm cho cùng một tài sản TĐG, các đơn vị TĐG khác nhau đƣa ra các kết quả khác nhau, thậm chí là còn chênh lệch rất lớn. Đối với thông tin giao dịch BĐS cũng gặp rất nhiều khó khăn. Không phải giao dịch BĐS nào cũng thông qua sàn giao dịch. Thu thập thông tin từ các hợp đồng chuyển nhƣợng BĐS tại các cơ quan quản lý Nhà nƣớc thì thông tin trên các hợp đồng đó hầu hết không phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế, nhằm mục đích trốn thuế các bên mua bán thƣờng ký hợp đồng với giá trị thấp hơn giá trị giao dịch. Thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp thì không phải chỗ nào cũng có thông tin giao dịch thành công, và ngƣời đƣợc phỏng vấn cung cấp thông tin không chính xác…
Các dữ liệu TĐG tại Cục Quản lý giá – Bộ Tài chính hiện nay chỉ là dữ liệu cơ bản về tình hình doanh nghiệp và TĐV về giá đăng ký và đƣợc phép hành nghề hàng năm. Vì vậy việc xây dựng và phát huy vai trò của Trung tâm dữ liệu quốc gia và tƣ vấn giá là rất cần thiết.
Ngày 28/3/2014, Bộ tài chính có ban hành Thông tƣ số 38/2014/TT- BTC về việc hƣớng dẫn thi hành một số điều của nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013, trong đó Điều 10 có hƣớng dẫn về cơ sở dữ liệu TĐG: Các cơ quan quản lý Nhà nƣớc về giá, doanh nghiệp TĐG có trách nhiệm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá. Tuy nhiên việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá mới bắt đầu đƣợc triển khai, nên các doanh nghiệp TĐG vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn trong việc khai thác thông tin về giá của tài sản TĐG.
Qua đó có thể thấy rằng, cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác TĐG là mảng thiếu sót lớn đối với ngành TĐG Việt Nam , và cũng chính vì điều này thể hiện sự yếu kém trong việc thỏa mãn yêu cầu của khách hàng, khả năng nâng cao năng lực trong ngành sẽ bị hạn chế. Việc thiếu nguồn thông tin sẽ là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự sai lệch kết quả thẩm định định giá và chắc chắn gây ra thiệt hại về kinh tế cho các đối tƣợng sử dụng kết quả TĐG.