Chƣơng 3 : PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG
3.5. Quản lý hoạt động TĐG
3.5.1. Về hành lang pháp lý
Ngày 20 tháng 6 năm 2012 tại kỳ họp thứ 3, khóa XIII Quốc hội đã thông qua Luật giá. Theo đó Nhà nƣớc đã ban hành các Nghị định, thông tƣ hƣớng dẫn chi tiết thực hiện luật giá. Sự ra đời của Luật giá và các nghị định của Chính phủ mang tầm vĩ mô, có ý nghĩa và tầm quan trọng rất lớn trong nền kinh tế thị trƣờng và xu thế hội nhập của Việt Nam. Luật giá có một ý nghĩa quản lý rất lớn và tác động đến hình thành nền kinh tế thị trƣờng, là môi trƣờng pháp lý góp phần để cộng đồng quốc tế đi đến công nhận Việt Nam là
nền kinh tế thị trƣờng. Với cơ chế quản lý đó, giá cả đƣợc vận động theo cơ chế thị trƣờng, phù hợp với cơ chế vận động khách quan của giá cả về cung cầu, cạnh tranh, giá trị, lƣu thông tiền tệ… nhƣng không tách rời sự điều tiết của Nhà nƣớc mà chủ yếu điều tiết bằng các biện pháp kinh tế vĩ mô.
Đến năm 2014, Bộ tài chính cũng đã ban hành các thông tƣ ban hành tiêu chuẩn TĐG số 01 Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 01 – Những quy tắc đạo đức hành nghề TĐG; Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 02 – Giá trị thị trƣờng làm cơ sở cho TĐG; - Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 03 – Giá trị phi thị trƣờng làm cơ sở cho TĐG; - Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 04 – Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động TĐG; Tiêu chuẩn TĐG số 05 - quy trình TĐG; Tiêu chuẩn TĐG số 06 - báo cáo kết quả TĐG, chứng thƣ và hồ sơ TĐG; Tiêu chuẩn TĐG số 07 - Phân loại tài sản trong TĐG; và tiêu chuẩn TĐG số 13 tài sản vô hình.
Tuy nhiên đến nay, chƣa có thông tƣ hƣớng dẫn về các phƣơng pháp TĐG, vẫn đang áp dụng quyết định số 129/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn TĐG, gồm: phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp chi phí, phƣơng pháp thu nhập, phƣơng pháp thặng dƣ, phƣơng pháp lợi nhuận.
Việc ban hành văn bản pháp luật giữa các Bộ ban ngành về cùng một lĩnh vực còn có sự chồng chéo, mâu thuẫn, không thống nhất với nhau. Dẫn đến việc thực hiện TĐG của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Cụ thể nhƣ: sự ra đời của Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về phƣơng pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tƣ vấn định giá đất đã có nhiều điểm mâu thuẫn với các tiêu chuẩn TĐG:
- Tại Điều 7, nghị định 89/2013/NĐ-CP các cá nhân có trình độ đại học trở lên của các ngành kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ TĐG nếu có thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp đều đƣợc hành nghề TĐG các loại tài sản theo quy định của Bộ Luật dân sự (mà tài sản theo quy định tại khoản 1, Điều 174 của Bộ Luật dân sự, trong đó có: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất)
- Tại Điều 36 thông tƣ 36/2014/TT-BTC, để có chứng chỉ định giá đất đề hành nghề tƣ vấn giá đất, ngƣời xin cấp chứng chỉ định giá đất phải có:
+ Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa bồi dƣỡng về định giá đất theo chƣơng trình bồi dƣỡng do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành
+ Tốt nghiệp đại học trở lên chuyên ngành về quản lý đất đai, vật giá, TĐG, địa chính, kinh doanh Bất động sản, kinh tế bất động sản và các chuyên ngành khác có liên quan đến định giá đất….
Nhƣ vậy, theo quy định trên thì ngƣời có bằng tốt nghiệp đại học trở lên theo chuyên ngành quy định mà đã có thẻ thẩm định viên về giá vẫn phải theo học hóa bồi dƣỡng về định giá đất để xin cấp chứng chỉ định giá đất. Điều này dẫn đến mâu thuẫn với nghị định 89/2013/NĐ-CP, gây ra rào cản không hợp lý đối với các thẩm định viên về giá, gây tốn kém chi phí đào tạo cho Nhà nƣớc và tiền bạc cho 170 doanh nghiệp TĐG và hơn 1200 thẩm định viên về giá.
Phƣơng pháp TĐG
Nguồn thu thập thông tin trong phương pháp so sánh:
Theo tiêu chuẩn TĐG số 07: Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải đƣợc thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trƣờng vào thời điểm TĐG hoặc gần nhất với thời điểm TĐG và địa điểm giao dịch gần nhất với địa điểm TĐG.
Theo thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT: Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh đƣợc thu thập từ các nguồn và thứ tự ƣu tiên là: Giá đất trúng đấu giá;
giá đất giáo dịch thành công trên sàn giao dịch BĐS, giá đất thị trƣờng trong cơ sở dữ liệu về đất đai; giá đất giao dịch thành công, giá đất đã giao dịch thành công trên thị trƣờng do ngƣời chuyển nhƣợng hoặc ngƣời nhận chuyển nhƣợng cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp và có ký xác nhận của ngƣời cung cấp thông tin.
Trong khi đó thị trƣờng BĐS là thị trƣờng đặc thù tài sản giá trị lớn, thời gian quyết định mua và quyết định bán của các chủ thể tham gia thị trƣờng tƣơng đối dài. Thị trƣờng vẫn đƣợc coi là hoạt động nếu vẫn có giá chào mua, chào bán hoặc có các giao dịch mua bán mà chƣa làm thủ tục chuyển tên trên giấy tờ. Đối với trƣờng hợp này vẫn tồn tại mức giá thị trƣờng của tài sản mặc dù chƣa có quyết định mua hoặc bán. Nếu thực hiện theo quy định tại Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT thì khi thị trƣờng vẫn có hoạt động chào bán của ngƣời bán, chào mua (hỏi mua) của ngƣời mua nhƣng không có giao dịch thành công trong 02 năm thì vẫn không đƣợc sử dụng phƣơng pháp so sánh mà phải lựa chọn phƣơng án khác. Nhƣ vậy sẽ tạo ra nhiều khó khăn khi áp dụng vào thực tế.
Phương pháp thặng dư:
Theo tiêu chuẩn TĐG 10: phƣơng pháp xác định tổng chi phí đầu tƣ của dự án, các định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá… trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá thị trƣờng tại thời điểm TĐG. Tỷ suất chiết khấu của dựa án tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng.
Theo thông tƣ 36/2014/TT-TNMT: Tổng chi phí phát triển căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành, trong khi doanh thu tính theo giá trị thị trƣờng. Tỷ suất chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm TĐG của các ngân hàng thƣơng mại nhà nƣớc trên địa bàn (trong khi hiện nay không có ngân hàng thƣơng mại nhà nƣớc)
Việc quy định các cách tính, áp dụng các thông số khác nhau sẽ dẫn đến sự sai lệch rất lớn về kết quả TĐG.