CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP VÀ THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU
3.4. 1 Đánh giá chung
3.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế
3.4.3.1. Nguyên nhân khách quan
Những nguyên nhân khách quan là những nguyên nhân nằm ngoài tầm kiểm soát của Công ty nhƣ:
- Tại Việt Nam hiện nay chƣa có định hƣớng phát triển và chiến lƣợc tổng thể cho hoạt động thẩm định giá. Với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá còn thiếu, chƣa hoàn chỉnh, chƣa có những chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý hoạt động thẩm định giá nói chung cũng nhƣ hoạt động thẩm định giá BĐS nói riêng
- Khung pháp lý cho nghề thẩm định giá còn thiếu và chƣa đồng bộ. Tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá còn chƣa đƣợc xã hội đánh giá tầm quan trọng một cách đúng mức; thậm chí còn có sự lẫn lộn giữa định giá với thẩm định giá; thẩm định dự án,... dẫn đến mỗi Bộ, ngành đƣợc giao quản lý có những thiết kế khác nhau về cơ chế quản lý, điều hành từ đó làm nảy sinh những xung đột trong thực hiện, chồng chéo trong quản lý.
- Bản thân BĐS là một tài sản rất phức tạp, giá trị của nó chịu ảnh hƣởng của rất nhiều yếu tố khác nhau nên khó tránh khỏi thiếu sót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về BĐS mục tiêu cũng nhƣ các thông tin khác có liên quan trên thị trƣờng. Bên cạnh đó, BĐS có tính không đồng nhất, mỗi BĐS điều có những nét đặc trƣng riêng, khác biệt hẳn với các BĐS khác do sự cố định về vị trí nên việc tìm các BĐS có cùng một số điểm tƣơng đồng với BĐS mục tiêu là rất khó và không phải lúc nào cũng thực hiện đƣợc.
- Thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta hiện nay đang trên đà phát triển và dần đi vào ổn đinh, nhƣng thông tin trên thị trƣờng hiện nay chƣa đƣợc công khai, minh
bạch.Hoạt động trong thị trƣờng BĐS không chỉ có ngƣời mua và ngƣời bán BĐS, mà giữa họ với các tổ chức trung gian làm cầu nối; một trong những cầu nối đó chính là tổ chức thẩm định giá BĐS thực hiện hoạt động thống kê về giá cả BĐS, đƣa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả, công bố giá cả để làm cơ sở cho các giao dịch trên thị trƣờng. Khi giá cả bất động sản trên thị trƣờng biến động và tăng giảm nhanh, thẩm định giá sẽ là phƣơng tiện xác định đúng giá trị thực của bất động sản, vừa định hƣớng tăng giảm cũng nhƣ định hƣớng thị trƣờng trong tƣơng lai. Tuy nhiên, việc tiếp cận có những thông tin, dữ liệu thị trƣờng phục vụ cho việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá để từ đó có thể đƣa ra kết quả thẩm định giá chính xác khách quan, tin cậy và có sức thuyết phục gặp rất nhiều khó khăn thậm chí là không thu thập đƣợc. Sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến việc thẩm định giá nhà đất cũng nhƣ tìm ra những chính sách hợp lý tác động hạ giá bất động sản. Hiện trên thế giới có 5 phƣơng pháp định giá bất động sản đƣợc sử dụng phổ biến. Riêng tại Việt Nam, phƣơng pháp so sánh trực tiếp đƣợc sử dụng chủ yếu. Phƣơng pháp này dựa trên sự phân tích các giao dịch bất động sản, mang tính thuyết phục cao, vì kết quả định giá dựa trên các chứng cứ thị trƣờng cụ thể, trực quan.
Bên cạnh đó, việc thƣc hiện giao dịch qua sàn chỉ là hình thức, phần lớn giao dịch trên thị trƣờng là giao dịch ngầm vì vậy mà mọi thông tin chính xác về giá cả giao dịch BĐS chỉ có bên mua và bên bán biết cụ thể, khiến cho việc thu thập đƣợc giá bán của các BĐS tƣơng tự trên cơ sở các yếu tố so sánh với BĐS cần thẩm định giá để tiến hành điều chỉnh gặp nhiều trở ngại và nhiều khi các thẩm định viên phải tự ƣớc lƣợng các mức giá tham chiếu này và điều này đã ảnh hƣởng tới sự chính xác của kết quả thẩm định giá. Hơn nữa, muốn thẩm định giá bất động sản đƣợc chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trƣờng cùng hàng loạt yếu tố liên quan nhƣ tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính của bất động sản… Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin sâu về đất đai chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan công quyền và những doanh nghiệp lớn.
Thị trƣờng BĐS có mức độ bất đối xứng thông tin khá lớn giữa các chủ thể tham gia thị trƣờng trong đó thông tin chủ yếu thuộc về bên bán, ngƣời bán có
nhiều thông tin hơn nên họ có nhiều lợi thế hơn trong cạnh tranh và ngƣời mua thƣờng bị thiệt. Thông tin về các thƣơng vụ mua bán BĐS thƣờng đƣợc các chủ thể giữ bị mật, ít tiết lộ gây cản trở cho việc thu thập thông tin từ các chứng cứ bán trên thị trƣờng của thẩm định viên điều này đã làm ảnh hƣởng tới sự chính xác của kết quả thẩm định giá.
- Khung giá do Nhà nƣớc ban hành hàng năm về giá đất còn chƣa phù hợp, có sự chênh lệch khá lớn giữa Khung giá của Nhà nƣớc và giá trị thị trƣờng.
- Ở Việt Nam đến nay vẫn chƣa có thƣ viện điện tử lƣu giữ thông tin về các giao dịch BĐS trên thị trƣờng, do đó thiếu dữ liệu cho công tác thẩm định giá.
3.4.3.2. Nguyên nhân chủ quan
Ngoài những nguyên nhân khách quan phân tích ở trên, một số hạn chế trong việc áp dụng quy trình và phƣơng pháp trong công tác thẩm định giá tại Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam còn do một số nguyên nhân chủ quan nhƣ sau:
Quy trình định giá không đƣợc thực hiện đầy đủ và cẩn thận, hoặc do cẩu thả mà nhiều khi các con số sai lệch, tính toán thiếu chính xác hay kết quả định giá nhiều lúc còn mang tính chủ quan.
Quá trình điều tra, khảo sát thu thập thông tin vẫn chƣa hiệu quả. Do đó, các thông tin đầu vào chƣa thật đầy đủ, chi tiết, làm cho các phƣơng pháp không phát huy đƣợc tính tối ƣu của nó, đặc biệt với phƣơng pháp so sánh trực tiếp. Thực tế, các phƣơng pháp thẩm định giá đều phụ thuộc rất nhiều vào lƣợng thông tin thu thập đƣợc, do đó, khi thị trƣờng thiếu thông tin, số lƣợng giao dịch trong thị trƣờng không đủ để áp dụng phƣơng pháp này, hoặc giả có thể tìm đƣợc những BĐS có những nét tƣơng đồng với BĐS cần định giá: về điều kiện pháp lý, các quyền BĐS, cách thức thanh toán, động cơ bán, vị trí, dặc điểm vật lý…nhƣng lại có sự khác biệt về thời gian định giá, thời gian diễn ra các giao dịch đó trên thị trƣờng sẽ gây nên sự khác biệt về giá cả giữa các BĐS vì vậy chỉ có chuyên viên có kinh nghiệm và đƣợc trang bị những kiến thức về định giá, kiến trúc, phong thủy, kinh tế, xây dựng… mới có thể đƣa ra giá hợp lý.
thiếu và yếu. Hiện tại Công ty mới chỉ xây dựng đƣợc kho giá làm cơ sở dữ liệu cho công tác thẩm định tài sản mà chƣa có hệ thống cơ sở dữ liệu cho thẩm định giá BĐS do thị trƣờng BĐS lớn và mang tính địa phƣơng. Vì vậy, nguồn thông tin thƣờng thu thập trực tiếp khi phát sinh làm kéo dài thời gian thẩm định trong khi thời gian thực hiện hợp đồng thẩm định giá là có hạn nên khó để đảm bảo đƣợc chất lƣợng dịch vụ thẩm định.
Lực lƣợng cán bộ, nhân viên thực hiện công tác thẩm định giá còn chƣa đồng đều về mặt kiến thức và kinh nghiệm thẩm định, sự hiểu biết còn chƣa thấu đáo dẫn đến những nhận định sai và sử dụng phƣơng pháp không đúng.
Vấn đề về đạo đức của TĐV trong một số trƣờng hợp nhằm thỏa mãn nhu cầu khách hàng mà các thẩm định viên mất đi tính độc lập và khách quan dẫn đến bóp méo mức giá, phớt lờ các yếu tố tác động để đạt đƣợc mức giá mong muốn.
Cơ sở vật chất phục vụ công tác thẩm định giá còn nhiều hạn chế.Hoạt động thẩm định giá BĐS muốn hiệu quả cần xác định đúng hiện trạng tài sản. Để thực hiện tốt công việc này cần phải đƣợc trang bị đầy đủ các phƣơng tiện kỹ thuật chuyên dụng nhƣ: máy quay phim, máy ảnh, máy đo đạc, các phƣơng tiện đi lại,...Sự thiếu hụt về số lƣợng và kém về chất lƣợng ít nhiều có ảnh hƣởng đến công tác thẩm định giá.Việc chỉ ra những nguyên nhân mang tính chủ quan nhƣ trên sẽ giúp Công ty có những điều chỉnh kịp thời, cần thiết trong công tác thẩm định giá BĐS thời gian tới.
CHƢƠNG 4
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Sau khi nghiên cứu thực trạng các phƣơng pháp và quy trình định giá ở Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam, tôi xin đƣa ra một số giải pháp mang tính chất tham khảo nhằm khắc phục những hạn chế gặp phải trong quá trình thực hiện, hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp trong công tác định giá BĐS áp dụng tại Công ty góp phần hoàn thành mục tiêu phát triển của công ty.