Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3. Thực trạng về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng trên thế giớ
1.3.1. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới
giới và trong nước
1.3.1. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới thế giới
1.3.1.1. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm.
Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nước chỉ đền bù cho các công trình gắn liền với đất khi thu hồi đất của các hộ bị thu hồi [Phương Thảo (2013)].
Quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá mở cửa đặt ra hàng loạt vấn đề mới mẻ về quản lí đất đai đô thị, xây dựng cơ sở đầu tư nước ngoài v.v... Chính phủ Trung Quốc đã có những quy đinh mới về chính sách và pháp luật để giải quyết các nhu cầu trên. Một phần đất vốn được sử dụng vào kinh doanh nông nghiệp buộc phải chuyển mục đích sử dụng. Vì lợi ích công cộng, Nhà nước có thể tiến hành trưng dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể.
Tiền bồi thường trưng dụng đất canh tác bao gồm: tiền bồi thường, tiền hỗ trợ định cư cùng với tiền bồi thường cây trồng hiện vật trên đất. Tiền bồi thường đối với đất canh tác bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng bình quân
hàng năm của 3 năm trên đất trước đó khi bị trưng dụng. Tiền hỗ trợ định cư là tính theo nhân khẩu nông nghiệp phải bố trí. Số lượng nhân khẩu phải bố trí là lấy theo số lượng đất bị trưng dụng chia cho số đất bình quân đất canh tác, tính theo đầu người của đơn vị trước khi bị trưng dụng. Tiêu chuẩn tiền hỗ trợ cho mỗi nhân khẩu nông nghiệp cần bố trí bằng 4 đến 6 lần sản lượng bình quân của đất canh tác bị trưng dụng, cao nhất không quá 15 lần sản lượng bình quân 3 năm trước đó của đất bị trương dụng.
Về phương thức đền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, đền bù thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu) [Phương Thảo (2013)].
Về TĐC, các khu nhà ở TĐC được xây dựng đồng bộ và kịp thời, nhiều loại căn hộ đáp ứng được nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh. Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay được thực hiện theo 3 loại:
-Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”.
-Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
-Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn
về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong Thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%.
1.3.1.2. Australia
Theo Hiến pháp Úc, chính quyền liên bang (Chính phủ) “có quyền ban hành các luật từ việc thu hồi bất động sản theo những điều khoản chính đáng từ bất kỳ bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành luật”.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận tự nguyện và cưỡng bức (bắt buộc).
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
1- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu
2- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh đất.
3- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất. 4- Thiệt hại về việc gây phiền hà.
5- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá.
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường.
Quy định mức bồi thường: Khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:
1- Giá trị thị trường của mảnh đất. 2- Sự chia cắt đất đai.
3- Những phiền nhiễu.
4- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý.
5- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị ảnh hưởng mà ban quản lý theo hợp đồng cho thuê.
6- Tiền bồi thường về mặt tinh thần [Phương Thảo (2013)].