Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.4. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới
1.4.1. Trung Quốc
Từ ngày 01/07/1997 Trung Quốc có 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông). Ngày 05/7/1996 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội nước cộng hòa nhân dân Trung Hoa đã ban hành Luật về bán đấu giá tài sản quy định, đối với tài sản bán đấu giá, là những tài sản và quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định pháp luật của Trung Quốc. Đối với chủ thể bán đấu giá tài sản là các doanh nghiệp có tư cách pháp nhân được thành lập để tiến hành hoạt động bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật bán đấu giá tài sản và pháp luật doanh nghiệp.
Đồng thời ban hành Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khóa VIII kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua, Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 có hiệu lực thi hành từ 1/1/1995) quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là QSDĐ) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng QSDĐ.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính phủ. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công
trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia (Doãn Quang Hùng, 2010).
1.4.2. Đài Loan
Theo T.S Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến hành trên hai phương diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
Tại Đài Loan tiến hành song song hai chương trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Theo chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Đề ra mục tiêu cao nhất là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng.
Nhờ những chính sách đó các đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người
trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên. Việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh.
1.4.3. Đức
Ở Cộng hòa Liên bang Đức, bán đấu giá tài sản trong đó có bán đấu giá về đất đai, tại đây đất đai được xem như những tài sản thông thường. Hoạt động bán đấu giá đất đai, tài sản ở Đức được chia ra làm 2 loại là đấu giá tài sản không bắt buộc và đấu giá tài sản bắt buộc. Bán đấu giá tài sản bắt buộc được quy định tại Bộ luật Dân sự, đối với bán đấu giá tài sản không bắt buộc được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự.
Đối với các tài sản bị tịch biên được sẽ được bán đấu giá đất đai, tài sản bắt buộc. Sau khi công khai về thời gian, địa điểm, giá cả, thủ tục bán đấu giá được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự. Hợp đồng mua bán đấu giá được hình thành từ thời điểm giá cao nhất được trả, mỗi lần trả giá được công bố ít nhất là ba lần.
Cộng hòa Liên bang Đức đã ban hành Nghị định về việc kinh doanh bán đấu giá. Để hướng dẫn cách thức, trình tự, thủ tục bán đấu giá. Theo đó, người bán đấu giá chỉ được phép đấu giá trên cơ sở hợp đồng ủy thác bán đấu giá. Việc định giá hoặc giám định tài sản bán đấu giá thì theo đề nghị của người ủy quyền, người bán đấu giá để cho một giám định viên đã được công nhận, công khai có tuyên thệ trước tòa án hoặc giám định viên có phòng Thương mại và Công nghiệp cử để định giá hoặc giám định tài sản bán đấu giá.
Việc thông báo và dán bố cáo về đất đai, tài sản bán đấu giá chậm nhất là một ngày trước ngày mở bán đấu giá, người bán đấu giá phải thông báo theo phương thức thông thường của địa phương về địa điểm thời gian bán đấu giá, địa điểm thời gian xem tài sản bán đấu giá, cũng như mô tả chung về tài sản bán đấu giá. Không được bán đấu giá vào ngày lễ và ngày chủ nhật, tuy nhiên được tạo điều kiện để công chúng xem tài sản bán đấu giá vào những ngày này.
Nghị định còn quy định cụ thể về cung cấp thông tin, điều hành bán đấu giá, rao bán, đề nghị giá, trúng giá, biên bản đấu giá, cấm không được phân phát đồ uống kích thích, cấm gà giá (giả vờ cho người tham gia trả giá dẫn dắt việc định giá cao hơn) và xử lý vi phạm hành chính về bán đấu giá.