CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2 Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất
1.2.2 Định giá đất
1.2.2.1 Khái niệm về định giá đất
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Định giá đất là một trong các quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước (Theo Điều 13 Luật Đất đai 2013) và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả
thuận giữa người quản lý và người sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê... và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa.
Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau.
Đồng thời đất đai là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Như trên đã nêu định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác.
Như vậy, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định [8].
1.2.2.2 Cơ sở khoa học về định giá đất.
a. Thông tin trong định giá đất
Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập về bất động sản đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của bất động sản.
- Giá trị của thông tin trong định giá
Những quyết định mà người mua hàng hoá đưa ra thường trong những điều kiện bất định. Nếu có được nhiều thông tin hơn thì người mua hàng hoá có thể dự đoán chính xác hơn và giảm được rủi ro. Thông tin là một loại hàng hoá có giá trị
nên người ta sẵn sàng trả tiền để mua chúng. Giá trị của thông tin đầy đủ là khoản chênh lệch giữa giá trị kỳ vọng của phương án lựa chọn khi có đầy đủ thông tin và giá trị kỳ vọng khi thông tin không đầy đủ.
Thông tin thực: là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm:
Quyền sở hữu về đất đai
+ Giấy chứng nhận sở hữu đất, nhà Đặc điểm về đất đai + Diện tích + Kích thước + Vị trí + Địa hình
Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai + Thông tin về quy hoạch sử dụng đất
+ Thông tin về kế hoạch sử dụng đất + Thông tin về những hạn chế của tài sản
Tất cả những thông tin này đều được cấp có thẩm quyền xác nhận.
- Phương pháp xác định thông tin
Nguồn thông tin là nơi phát ra các tin tức, tín hiệu. Nguồn tin chia thành nhiều loại: nguồn liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn cấp hai.
Nguồn tin quyết định nội dung tin tức và là tiền đề sinh ra tin tức. Chúng ta xem xét đến các nguồn tin về đất đai như sau:
- Các văn tự, giấy tờ về thửa đất do các cơ quản lý, bảo quản và lưu giữ. - Văn tự, thông tin do chủ sở hữu cung cấp.
Ngoài ra cần điều tra trong quần chúng để xác minh thêm về những thông tin đã thu được theo định lượng và chất lượng, nguồn gốc và dư luận. Đặc biệt là chú ý đến tranh chấp nếu có.
Các thông tin cần thu thập theo các nội dung: + Văn tự về đất: sở hữu, thuê mướn...
Những hạn chế hoặc giới hạn.
+ Những chi tiết về chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian. + Định giá các công trình đầu tư theo từng chi tiết.
+ Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến.
+ Đặc điểm và khả năng các cơ sở dịch vụ, phục vụ, giao thông, tưới tiêu điện nước.
b. Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc chủ yếu sẽ được trình bày dưới đây [8]:
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất - Nguyên tắc biến động
1.2.2.3 Vai trò của định giá đất.
Định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác:
- Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất .
- Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố.
- Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.
- Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất.
Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất.
1.2.2.4 Các phương pháp định giá đất.
a. Khái quát
Trên thế giới, các nước đã áp dụng nhiều phương pháp khác nhau trong định giá đất /bất động sản, trong đó 3 phương pháp được áp dụng phổ biến là:
- Phương pháp so sánh (định giá theo thị trường: là phương pháp định giá một bất động sản bằng cách so sánh với giá những bất động sản tương tự đã có bán trên thị trường hoặc được giao bán trên thị trường, hai nguyên tắc cơ bản được áp dụng cho phương pháp này là nguyên tắc thay thế và nguyên tắc so sánh. Phương pháp này được áp dụng cho việc định giá các bất động sản dân dụng (nhà ở), đất trống trong các khu dân cư và các bất động sản thương mại dịch vụ khác;
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất theo cách chuyển hoá
nguồn thu nhập trong tương lai thành giá trị hiện tại theo nguyên tắc vốn hoá trực tiếp. Phương pháp này dựa trên cơ sở nguyên tắc dự báo: Giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận trong tương lai có thể có do chính bất động sản đó đem lại, những lợi ích này cụ thể dưới dạng một nguồn thu nhập hoặc những tiện ích và được dự báo trên cơ sở đánh giá và phân tích thị trường. Phương pháp này áp dụng cho việc định giá bất động sản có khả năng cho thu nhập hoặc có khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, đất để xây dựng các khu công nghiệp;
- Phương pháp giá thành: là phương pháp định giá bất động sản theo cách
ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế một bất động sản khác. Phương pháp này dựa trên cơ sở nguyên tắc ước tinh chi phí tái tạo hoặc thay thế. Phương pháp này được áp dụng cho việc định giá bất động sản ít có bán trên thị trường.[8]
b. Các phương pháp định giá đất áp dụng ở Việt Nam
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; trong đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất gồm 4 phương
pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.
Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành và căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất; ngày 30 tháng 6 năm 2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Theo như quy định của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, định giá đất có 5 phương pháp sau: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh.
Sau đây là nội dung các phương pháp:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:
+ Khảo sát, thu thập thông tin
+ Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
+ Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
- Phương pháp thu nhập: đây là phương pháp định giá thường dùng nhất,
để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, BĐS hoă ̣c những tài sản có tính chất thu nhâ ̣p khác. Giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho mô ̣t số năm về sau. Phương pháp thu nhâ ̣p là phương pháp lấy thu nhâ ̣p dự kiến hàng năm trong tương lai củ a đất đai định giá với mô ̣t suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhâ ̣p vào thời điểm định giá.
Quyền sử dụng đất không những có thể cung cấp những thu nhập hiê ̣n thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhâ ̣p đó trong mô ̣t khoàng thờ i gian nhất định. Những thu nhâ ̣p đó được tính theo giá trị hiê ̣n hành bằng mô ̣t suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiê ̣n được giá trị thực chất của đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp.
- Phương pháp thặng dư: phương pháp thặng dư còn go ̣i là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Phương pháp này là loa ̣i phương
pháp trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của BĐS đã hoàn thành viê ̣c phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xác định công trình và các chi phí khác, phần còn la ̣i là giá cả của đất đai thuô ̣c đối tượng định giá.
- Phương pháp chiết trừ: phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định
giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: phương pháp hệ số điều chỉnh giá
đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.