CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.4. Khái quát về tình hình thực hiện công tác định giá đất và quản lý giá đất của
của thành phố Hải Phòng khi thực hiện Luật đất đai 2013
1.4.1 Thực trạng của thị trường, giá đất đô thị ở Hải Phòng và những thách thức đối với công tác thẩm định giá đất đô thị. thức đối với công tác thẩm định giá đất đô thị.
Hải Phòng được đánh giá là một thành phố có tốc độ đô thị hóa phát triển nhanh chóng (theo cách tính tổng số đất /tổng dân số đô thị). Mức độ đô thị hóa khá cao, đạt 46,3%, dẫn đến không gian đô thị và dân số tại các đô thị tăng nhanh ... do đó nhu cầu về đất ở, đất để xây dựng các công trình giao thông, công trình công cộng, hạ tầng đô thị, nhà hàng, khách sạn, văn phòng làm việc… tăng cao, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ hệ quả là thị trường luôn tiềm ẩn sức ép đẩy giá đất có những biến động khó lường, tạo ra những thách thức đối với công tác thẩm định giá đất.
Những thách thức đó là:
- Thứ nhất: Thị trường hoạt động không ổn định, có thời gian diễn ra khá sôi động “sốt đất, sốt giá”, nhưng cũng có thời gian diễn ra trầm lắng; hoạt động giao dịch, chuyển nhượng, mua bán “ngầm"về đất đai diễn ra phổ biến. Thực trạng đó đã gây nhiều khó khăn cho công tác thu thập, phân tích, xử lý và sử dụng các thông tin thẩm định giá, nhất là khi áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất. Năm 2017, giá đất lại bắt đầu tăng và sốt giá ở một số khu vực như Đồng Quốc Bình, Lê Hồng Phong....
- Thứ hai: Thị trường có nhiều rào cản dẫn đến các thẩm định viên khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch, thuế, giao dịch... Thị trường hoạt động trong tình trạng thông tin không đầy đủ, phân tán, không minh bạch, thậm chí mang nặng cảm tính, phiến diện, nhiễu loạn, ảo, không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai. Thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường giá cả đất đai, khá nhiều thương vụ mua bán không được công bố thông tin ra thị trường.
- Thứ ba: Thị trường đất đai tồn tại hai loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 30%- 40% so với giá đất thị trường.
Tình trạng trên đã phát sinh khá nhiều rắc rối, tiêu cực trong đền bù, giải tỏa, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cũng là một thách thức đối với các thẩm định viên
khi thu thập, xử lý thông tin, khi xác định hệ số K để tư vấn giá cho cơ quan quản lý Nhà nước.
- Thứ tư: Các phương pháp xác định giá đất do Nhà nước quy định có những bất cập, mâu thuẫn. Phương pháp xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp với thực tế; nhiều nội dung không rõ ràng, việc thực hiện còn nhiều vướng mắc dẫn đến tình trạng xác định giá đất tại các địa phương có sai sót, hạn chế, gây thất thoát ngân sách nhà nước ...
1.4.2 Khái quát về định giá đất đô thị và quản lý giá đất của thành phố Hải Phòng khi thực hiện Luật đất đai 2013 Phòng khi thực hiện Luật đất đai 2013
- Việc phân loại vị trí đất theo quy định tại điều 15 Thông tư số 36/2014/TT- BNTMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Tùy vào đặc điểm; tính chất của từng loại đất và thông tin thu thập được để lựa chọn phương pháp định giá đất đối với từng loại đất cho phù hợp đảm bảo theo quy định tại Chương II Thông tư số 36/2014/TT-BNTMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Căn cứ Bảng giá đất thành phố Hải Phòng 5 năm (2015 - 2019) để điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương nên việc điều chỉnh giá các loại đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn thành phố có sự biến động, một số địa điểm có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, khu vực có đầu tư nâng cấp công trình kết cấu hạ tầng điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế.
- Ngày 16/6/2017 UBND thành phố ban hành Quyết định số 01/2017/QĐ- UBND về việc điều chỉnh giá các loại đất trên địa bàn 7 quận thành phố Hải Phòng 5 năm (2015-2019). Cụ thể, Quyết định ghi rõ bảng giá đất ở, đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ tại đô thị trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
Quyết định số 16/2019/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn các quận TP. Hải
Phòng năm 2019 thì hệ số điều chỉnh giá đất quận Ngô Quyền được áp dụng như sau:
- Các khu đất, lô, thửa đất thuộc các đường phố, đoạn đường phố có mức giá đất ở (vị trí 1) từ 40 triệu đồng/m2 trở lên, hệ số điều chỉnh là 1,0 (vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 hệ số điều chỉnh là 1,0);
- Các khu đất, lô, thửa đất thuộc các đường phố, đoạn đường phố còn lại hệ số điều chỉnh là 1,05 (không phân biệt vị trí).
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG