CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
3.2.4. Nhóm giải pháp về cơ sở vật chất, ứng dụng công nghệ trong xây dựng
CSDL, công khai thông tin và quản lý giá đất
Việc công khai thông tin về giá đất là rất quan trọng, giúp cho người sử dụng đất có thể biết được giá đất trên thị trường hiện nay như thế nào, để thuận tiện cho việc giao dịch về quyền sử dụng đất. Đồng thời cũng giúp cơ quan chức năng có thể quản lý được các giao dịch về quyền sử dụng đất, từ đó tính đúng, đủ số thuế, phí, lệ phí phát sinh từ các giao dịch về quyền sử dụng đất của các tổ chức cá nhân trên địa bàn.
Quận cần xây dựng bảng giá đất theo vùng giá tri ̣, thửa đất chuẩn; áp dụng công nghệ thông tin hỗ trợ việc định giá đất, xây dựng cơ sở dữ liê ̣u về giá đất. Về lâu dài, thay thế phương pháp định giá đất bằng phương pháp thửa đất chuẩn theo vùng giá trị.
Đầu tư nguồn lực tài chính và con người để xây dựng hệ thống thông tin tích hợp về đất đai và giá trị đất đai.
Quy định cụ thể cho các cơ quan có chức năng ở địa phương và các tổ chức định giá phối hợp thực hiện trong điều tra và cập nhật thông tin giá đất.
Nghiên cứu và ban hành cơ chế thúc đẩy sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất và định giá đất của nhà nước trong việc phát triển và hoàn thiện thông tin giá đất.
Thống nhất việc tổ chức và nguồn dữ liệu thu thập trong quá trình xây dựng và quản lý thông tin giá đất và bất động sản.
Để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất cập, tuy nhiên vấn đề cơ bản nhất về cơ chế chính sách là phải tạo lập thị trường đất đai và phải là một thị trường cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của Nhà nước. Khi đã có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi và đó là căn cứ chính để Nhà nước quy định giá đất theo khung và bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, khi đó sẽ đảm bảo được yêu cầu giá đất quy định của Nhà nước phù hợp với giá đất thị trường.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận
1. Ngô Quyền là một quận nội thành của thành phố Hải Phòng, sở hữu những lợi thế riêng biệt mà không phải quận, huyện nào cũng có nào cũng có. Giai đoạn từ 2016-2019, việc thu hút nhiều nhà đầu tư trong nước và quốc tế đến đầu tư, hàng loạt dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, dự án giao thông được thực hiện và đưa vào sử dụng nhất là các dự án lớn đã tạo nên một diện mạo mới cho quận Ngô Quyền, đồng nghĩa với việc nhu cầu về sử dụng đất là rất lớn phục vụ xây dựng hạ tầng, các công trình văn hóa, công trình dân sinh, hạ tầng kinh tế - xã hội... Qua đó ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn.
2. Qua nghiên cứu thực trạng giá đất ở tại 8 tuyến đường chính của quận Ngô Quyền trong giai đoạn 2016 - 2019 cho thấy: mặc dù thực hiện Luật Đất đai 2013, UBND thành phố Hải Phòng đã thiết lập bảng giá đất ở cho tất cả các tuyến đường của quận Ngô Quyền và đã có sự điều chỉnh bảng giá, tuy nhiên hiện giá đất ở thị trường với giá đất trong bảng giá đất vẫn còn nhiều chênh lệch lớn. Ví dụ như giá đất chênh lệch giữa giá TT và giá Nhà nước tại VT1 đường Trần Phú là 5 lần, Lạch Tray 3,.25 lần và Đà Nẵng 1,83 lần. Công tác định giá và xác định giá đất cụ thể trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhìn chung thực hiện nghiêm túc theo đúng quy định, tại các dự án nghiên cứu có độ chênh lệch không nhiều.
Như vậy hạn chế tồn tại chủ yếu trong công tác định giá đất ở tại quận Ngô Quyền là bảng giá đất ở còn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến tính hiệu lực, hiệu quả cho công tác quản lý nhà nước về giá đất của quận Ngô Quyền.
3. Để nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản lý giá đất trên địa bàn nghiên cứu, đề tài đã đề xuất một số giải pháp gồm: giải pháp về chính sách pháp luật; giải pháp về nguồn nhân lực, cán bộ định giá; giải pháp về tổ chức thực hiện công tác định giá; giải pháp về cơ sở vật chất, ứng dụng công nghệ trong xây dựng CSDL, công khai thông tin và quản lý giá đất. Trong thời gian tới, UBND quận cần quan tâm bồi dưỡng nâng cao trình độ của cán bộ làm công tác định giá và quản lý giá đất, lựa chọn các đơn vị tư vấn về giá đất chuyên nghiệp cũng như có trình độ,
chất lượng cao phục vụ công tác quản lý và xác định giá đất trên địa bàn khi thực hiện xác định giá đất nhằm đấu giá hay bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
2. Kiến nghị
Từ các kết quả nghiên cứu học viên đưa ra một số kiến nghị nhằm giảm mức chênh lệch giữa giá đất thực tế so với giá quy định của UBND quận Ngô Quyền cần triển khai, thực hiện một số nội dung sau:
UBND thành phố chỉ đạo Trung tâm phát triển quỹ đất, Sở TNMT của thành phố tiếp tục nghiên cứu, khảo sát nhằm xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo sát giá thị trường và phù hợp với điều kiện thực tế của nền kinh tế. Thường xuyên thu thập thông tin thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất là công cụ đắc lực trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với đất đai. Tổ chức tập huấn công tác xác định giá đất, có văn bản hướng dẫn quy trình cụ thể phù hợp với địa phương.
Cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án xây dựng công trình có sử dụng đất; đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý và công bố thông tin về giá đất làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; tư vấn xác định giá đất.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. 3. Nguyễn Thế Chinh (2015), Nghiên cứu ảnh hưởng của cơ chế hai giá đất đối với
việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đề xuất giải pháp để giá đất do nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, Kỷ yếu các đề tài nghiên cứu khoa học và công nghệ lĩnh vực quản lý đất đai (2010-2015), Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.
4. Chính phủ, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
5. Chính phủ, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất. 6. Chính phủ, Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung
giá đất.
7. Chính phủ, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.
8. CPLAR-Viện Nghiên cứu Địa chính (2002), Tập Bài giảng về Định giá đất và Bất động sản , Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính, Hà Nội.
9. Hoàng Văn Cường (2010), Giá đất và chính sách phân phối địa tô trong quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.
10. Phạm Minh Hóa (2019), ''Hoàn thiện chính sách về giá đất thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam'', Tạp chí Tài chính, kỳ 1, tháng 7/2019.
11. Lê Thanh Khuyến (2010), Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản, Tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà
Nội.
12. Phạm Sỹ Liêm và Trần Văn Tuấn (2018), ''Xây dựng vùng giá đất khu vực nông thôn: trường hợp nghiên cứu xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội'', Tạp chí Khoa học Nông nghiệp Việt Nam, 16 (6). tr. 601-612. 13. Phạm Sỹ Liêm, Trần Văn Tuấn và Thái Thị Quỳnh Như (2018), ''Ứng dụng
công nghệ GIS và phân tích AHP trong phân vùng giá trị đất đai khu vực đô thị quận Long Biên, thành phố Hà Nội'', Tạp chí Nông nghiệp và Phát triển nông thôn 345. tr. 131-138.
14. Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Ngô Quyền (2018), Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất năm 2018 quận Ngô Quyền, TP Hải Phòng. 15. Đoàn Ngọc Phương (2012), Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn
thiện chính sách, pháp luật và nâng cao năng lực định giá đất trong xây dựng bảng giá đất, Kỷ yếu các đề tài nghiên cứu khoa học và công nghệ lĩnh vực quản lý đất đai (2010-2015), Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội. 16. Quốc hội. Luật đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013
17. Đào Thị Hà Thanh (2012), Nghiên cứu, đề xuất giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động tư vấn giá đất độc lập, Kỷ yếu các đề tài nghiên cứu khoa học và công nghệ lĩnh vực quản lý đất đai (2010-2015), Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.
18. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Vũ Kiên (2006), ''Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh", Tạp chí Khoa học và phát triển, trường Đại học Nông nghiệp I, số 3/2006.
19. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình “Định giá đất”, Hà Nội. 20. Trần Văn Tuấn (2012), Bài giảng chính sách tài chính cho phát triển thị trường
bất động sản, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên.
21. UBND thành phố Hải Phòng, Quyết định 2970/2014/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2014 ban hành quy định về bảng giá đất thành phố Hải Phòng 5 năm (2015-2019).
22. UBND thành phố Hải Phòng, Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND ngày 16/6/2017 về việc điều chỉnh bảng giá các loại đất trên địa bàn 07 quận thành phố hải phòng 05 năm (2015-2019).
23. UBND thành phố Hải Phòng, Quyết định số 16/2019/QĐ-UBND ngày 24 tháng 05 năm 2019 về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn các quận thành phố Hải Phòng năm 2019.
24. UBND thành phố Hải Phòng (2018), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội, Hải Phòng.
25. Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả (2007) Cơ sở địa chính, NXB ĐHQG HN, . 26. Đặng Hùng Võ (2010) "Thị trường bất động sản nước ta - quá trình hình thành
và phát triển'', Tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội, tháng 10, 2010.
27. Website tham khảo: http://haiphong.gov.vn
28. Website tham khảo: https://vietstock.vn/2012/12/nen-doc-lap-trong-tham-dinh- xac-dinh-gia-dat-768-251553.htm.
PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Bảng điều tra giá đất các đường phố khu vực 1 năm 2019
Vị trí Địa chỉ Tên chủ sử dụng Đặc điểm thửa đất Giá đất (nghìn đồng/m2) Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá quy định Giá thị trường 1. Đường Cầu Đất 1 Số nhà 26 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Nguyễn Thị Thảo 26.3 5.5 63.000 200.000 1 Số nhà 103 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Nguyễn Nhật Minh 34.5 4.0 63.000 175.000 1 Số nhà 100 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Trần Quỳnh Anh 54.5 4.5 63.000 189.000 1 Số nhà 424 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Mai Hồng Thái 46.3 5.0 63.000 196.000 1 Số nhà 35 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Trần Văn Công 80.2 9.6 4.800 188.000 1 Số nhà 108 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Phan Thành Đạt 59.4 5.4 4.800 192.000 1 Số nhà 24 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Nguyễn Thị Hoa 65 6.7 4.800 190.000 2 Số nhà 10/150 Cầu Đất,
Quyền 2 Số nhà 3/165 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Phạm Thị Huệ 57.9 5.5 26.300 59.000 2 Số nhà 15/20 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Nguyễn Sơn Bình 55.6 5.1 26.300 60.300 2 Số nhà 10/12 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền
Bùi Thanh Trâm 54 4.5 26.300 55.000
2 Số nhà 4/8 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Phạm Văn Minh 92.4 7.7 26.300 56.500 2 Số nhà 11/23 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Phạm Văn Hòa 60.1 6 26.300 53.600 3 Số nhà 15/23/5 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền
Bùi Thị Kim Chung 28.7 5.7 20.500 48.700
3
Số nhà 10/10/15 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Nguyễn Đức Thuận 40.5 7.0 20.500 47.650 3 Số nhà 58/23 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Nguyễn Thị Bích Thủy 76.1 6.8 20.500 49.800 3 Số nhà 1/10/15 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền
Phạm Hữu Trí 82.5 9,5 20.500 47.850
4
Số nhà 10/24/12 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền
Nguyễn Văn
4
Số nhà 35/15/21 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Trần Thị Thu Bình 63.8 5.8 13.500 33.450 4 Số nhà 75/15 Đường Cầu Đất, P. Cầu Đất, quận Ngô Quyền Hà Văn Cấn 70 5.9 13.500 36.300 2. Đường Trần Phú 1 Số nhà 73 Đường Trần Phú, phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền
Bùi Thị Yến 127.5 7.5 63.000 205.630
1
Số nhà 45 Đường Trần Phú, phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền
Nguyễn Quốc
Vương 90 6.5 63.000 198.780
1
Số nhà 18 Đường Trần Phú, phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền
Nguyễn Văn Khoa 65.2 5.5 63.000 210.500
1
Số nhà 4 Đường Trần Phú, phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền
Trần Thị Bích Lăng 72 4 63.000 185.090
2
Số nhà 3/125 Đường Trần Phú, phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền
Trần Văn Bính 157.5 10.5 26.300 78.550
2
Số nhà 25/125 Đường Trần Phú, phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền
Trần Thanh Nhu 145 9 26.300 69.300
2
Số nhà 33/125 Đường Trần Phú, phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền
Nguyễn Quang Đăng 82 8 26.300 75.800
2
Số nhà 44/98 Đường Trần Phú, phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền
3
Số nhà 23/55 Đường Trần Phú, phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền
Nguyễn Nhật Minh 150.1 10 20.500 56.300
3
Số nhà 148/90 Đường Trần Phú, phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền
Võ Đặng Thùy
Trang 101.2 10.1 20.500 53.700
4
Số nhà 175/3/65 Đường Trần Phú, phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền
Thái Thị Thu Hà 185.5 11.2 13.500 38.500
4
Số nhà 98/178/89 Đường Trần Phú, phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền
Vũ Thị Vân Anh 116 11 13.500 37.500
3. Đường Lương Khánh Thiện
1
Số 166 Đường Lương Khánh Thiện, P. Lương Khánh Thiện, quận Ngô Quyền
Nguyễn Hải Yến 85.2 5.5 63.000 135.780
1
Số 250 Đường Lương Khánh Thiện, P. Lương Khánh Thiện, quận Ngô Quyền
Nguyễn Minh Hoàng 56 6.5 63.000 149.250
1
Số 111 Đường Lương Khánh Thiện, P. Lương Khánh Thiện, quận Ngô Quyền
Lê Thị Mến 67.5 5.4 63.000 138.630
1
Số 02 Đường Lương Khánh Thiện, P. Lương Khánh Thiện, quận Ngô Quyền
Bùi Xuân Trường 84 7 63.000 136.340
2 Số 15/6 Đường Lương