Nhà liền kề Nhà biệt thựph ố Nhà biệt thựvườn
Sốlượng 298 236 28
Sốlượng nhà đã xây (căn) 208 102 28
Sốlượng nhà đã bán (căn) 202 86 15
Tỷlệ đã xây/đã bán 97.12% 84.31% 53.57%
Sốlượng nhà đang xây 50 32 0
Tiến độhoàn thành 10% 80% 0
Số lượng nhàđã bán (căn) 1 27 0
Tỷlệ đang xây/đã bán 2% 84.38% 0
(Nguồn: Phòng Kinh Doanh – Công Ty CổPhần Đầu Tư IMG Huế)
Nhận xét:
- Sản phẩm chủyếu có sốgiao dịch thành công tại An Cựu City hiện nayđang là sản phầm nhà liền kề. Với tỉlệ đã xây/đã bán là 97,12%.Đây là sản phẩm chủlực, có giá cảvà thiết kếphù hợp với đa sốkhách hàng
- Sản phẩm nhà biệt thựphốcó tỉlệ đã xây/đã bán tương đối cao với 84,31%. Sởdĩ có tỷlệgiao dịch thấp hơn so với nhà liền kềlà do sản phẩm nhà biệt thựphốcó giá cao hơn tùy vịtrí căn nhà.
- Sản phẩm nhà biệt thựvườn là sản phẩm có tốc độbán chậm nhất so với 2 loại nhà còn lại. Vì sản phẩm nhà biệt thựvườn có mức giá cao, đối tượng khách hàng ởphân khúc cao hơn, đối tượng khách hàng ít.
2.2 CÁC YẾU TỐTẠO NÊN HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX CHO SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN THEO MÔ HÌNHĐÔ THỊAN CỰU CITY CỦA PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN THEO MÔ HÌNHĐÔ THỊAN CỰU CITY CỦA CÔNG TY IMG
2.2.1 Các yếu tốvĩ mô2.2.1.1 Yếu tốdân số 2.2.1.1 Yếu tốdân số
Việt Nam là một đất nước có sốdân đông (gần 90 triệu người) nên mức độtiêu thụngày càng cao, cho thấy tiềm năng khai thác của thịtrường và những cơ hội mở rộng kinh doanh trong tương lai cần được quan tâm nhiều.
Một vấn đềkhác liên quan đến sựbiến đổi thịtrường là quá trìnhđô thịhóa và phân bốlại dân cư. Tốc độ đô thịhóa đang diễn ra nhanh chóng, sốdân thành thịngày một tăng lên. Đây cũng là một thuận lợi nữa của công ty bởi lượng vùng thịtrường chủ yếu của công ty làởcác đô thị, công nghiệp.
Nền kinh tếngày càng một phát triển, trìnhđộvăn hóa giáo dục trong dân cư nói chung ngày một tăng lên. Mức độhiểu biết và khảnăng tiếp nhận công nghệmới của người dân theo đó cũng tăng lên. Đồng thời, nhu cầu được sửdụng các sản phẩm công nghệcao trởthành một xu hướng tất yếu. Điều này dẫn đến một cái nhìn khả quan vềkhảnăng tấn công thịtrường. Công ty cần có những chính sách phân khúc thị trường theo trìnhđộvà ngành nghề đểviệc xâm nhập thịtrường có hiệu quả.
Cùng với sựgia tăng mạnh mẽcủa tầng lớp giàu có thì nhu cầu đầu tư của họcũng tăng lên đáng kể. Tuy nhiên, những kênh đầu tư được ưa chuộng những năm trước đây như chứng khoán, vàng hay ngoại tệlại không phải là kênh đầu tư hấp dẫn trong một hai năm qua. Bất động sản theo mô hìnhđô thịlà một xu hướng đầu tư nổi bật
2.2.1.2 Yếu tốkinh tế
Yếu tốkinh tếcũng là một yếu tốcóảnh hưởng đến hoạt động marketing của công ty. Hoạt động marketing phụthuộc vào tình hình kinh tế ổn định, phụthuộc vào thu nhập, giá cả, sốtiền tiết kiệm, lãi suất… nó phụthuộc vào sức mua của người dân.
Hoạt động marketing cần nắm vững vềmặt kinh tếcủa từng khu vực thịtrường đểtừ
đó có thể đưa ra các chương trình marketing phù hợp với người tiêu dùng, kích thích khách hàng dùng sản phẩm của mình. Chođến nay, môi trường kinh tếViệt Nam hết sức thuận lợi, với sựtăng trưởng kinh tế ổn định, giá trị đồng tiền Việt Nam đang
tương đốiổn định, mức thu nhập của người dân ngày càng cao chứng tỏsức mua của người dân ngày càng lớn. Người làm marketing của công ty cần có biện pháp theo dõi chặt chẽnhững xu hướng chủyếu trong thu nhập và chi tiêu của người tiêu dùng.
Đối với sản phẩm khu đô thịcủa công ty thì sản phẩm chú trọng vào đối tượng khách hàng có mức thu nhập nhập khá. Vì vậy hoạt động marketing của công ty càng chú ý nhiều đến môi trường kinh tếnói chung, môi trường kinh tếViệt Nam và ngoài ra còn xem xétđến từng khu vực cụthể đểtừ đó có chiến lược marketing phù hợp để phát triển.
Thừa Thiên-Huếlà một cực tăng trưởng của vùng kinh tếtrọng điểm miền trung. Nền kinh tếcủa tỉnh liên tục tăng trưởng khá với tốc độtăng trưởng kinh tếbình quân hằng Thừa Thiên Huếquan tâm đẩy mạnh phát triển kinh tế- xã hội gắn với bảo tồn, phát huy các giá trịvăn hoá. Thành phốHuếvừa mang dáng dấp hiện đại, vừa mang nét đẹp cổkính với di sản văn hoá thếgiới, đóng vai trò hạt nhân đô thịhoá lan toảvà kết nối với các đô thịvệtinh. Môi trường thu hút đầu tư lành mạnh và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư có năng lực. Hạtầng giao thông ngày càng hiện đại, chống được chia cắt vùng miền, tạo ra động lực phát triển giữa nông thôn và thành thị.
2.2.1.3 Yếu tốtựnhiên
Các yếu tốthuộc môi trường tựnhiên có thểkể đến là vịtrí địa lý, thời tiết khí hậu, tính chất mùa vụ… Những nhân tốthuộc môi trường tựnhiên cóảnh hưởng đến quá trình phát triển cơ hội và khảnăng khai thác cơ hội kinh doanh của tất cảcác doanh nghiệp nói chung và với công ty IMG
Đối với công ty thì yếu tốmôi trường tựnhiên cóảnh hưởng mạnh nhất đó chính là yếu tốthời tiết. Hiện nay, mục tiêu mà công ty đặt ra là đưa sản phẩm của mìnhđến tất cảcác tỉnh thành trong cảnước. Do chịu tác động của biến đổi khí hậu nên từtháng 3 đến tháng 8 nắng nóng lên đến đỉnh điểm.
Khí hậu Thừa Thiên-Huếkiểu khí hậu nhiệt đới gió mùa. Những tháng đầu năm có nắngấm. Thỉnh thoảng lụt vào tháng 5. Các tháng 6, 7, 8 có gió mạnh. Mưa lũ và có gió đông vào tháng 9, 10. Tháng 11 thường có lụt. Cuối năm mưa kéo dài. Nhưng hiện nay do sựphát triển của Thành phô Huế đã xây dựng các đườngống lớn đểngăn nướcứ đọng và tình trạng lũ lụt từ3-4 năm gần đây giảm đáng kể
Ngoài ra yếu tốthời tiết cònảnh hưởng đến hệthống kênh phân phối của công ty. Hiện tại sản phẩm của công ty còn có mặt trên khắp các tỉnh thành trong cảnước nên yếu
tốtựnhiênảnh hưởng đến khảnăng cung cấp kịp thời sản phẩm, xửlý các đơn đặt hàng của công ty, ngoài ra cònảnh hưởng đến việc chăm sóc khách hàng của công ty.
2.2.1.4 Yếu tốcông nghệ
Bất động sản khu đô thịlà một trong những ngành có tốc độthay đổi và phát nhạy bén nhất hiện nay. Lúc trước, khách hàng tìm hiểu nhu cầu chính qua báo chí, radio, truyền hình thì hiện tại với sựphát triển của internet cùng mạng xã hội, khách hàng đã có rất nhiều cách đểtìm hiểu thông tin vềsản phẩm mà mìnhđang quan tâm.
Bước vào thời kỳcách mạng công nghiệp 4.0 hiện nay, bên cạnh đó cơ chếthị trường ngày càng được lan rộng thì việcứng dụng các công nghệkỹthuật là điều cần thiết.
Đặc biệt, đối với những sản phẩm có giá trịlớn nhưbất động sản khu đô thị, công nghệchiếm đến 90% đểtiếp cận và cung cấp thông tin cho khách hàng. Đểthu hút thật nhiều khách hàng và cạnh tranh với các đối thủkhác, doanh nghiệp cần phải cập nhật và đổi mới công nghệhàng ngày.
Đặc biệt, có một sốphân khúc bất động sản đặc thù nhưbất động sản khu đô thị, việc
Marketingđến đúng đối tượng mà không gây phản cảm là một việc rất quan trọng và đòi hỏi các nhà Marketing cần có kếhoạch và chiến lược một cách hợp lý nhất.
2.2.1.5 Yếu tốchính trị– pháp luật
Việc kinh doanh của một công ty chịuảnh hưởng rất lớn từmôi trường chính trị và pháp luật của nước sởtại vềcác chính sách, luật kinh doanh, thông tư, chỉthị, thủ tục, quy định của Nhà nước…và các chính sách nàyảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động marketing của doanh nghiệp.
Công ty cổphần đầu tư IMG là công ty hoạt động tuân thủ đúng theo quy định của nhà nước và pháp luật. Công ty luôn thực hiện tốt các chế độphúc lợi cho nhân viên, các chính sách thưởng bất ngờ, chăm sóc sức khoẻcho nhân viên, nộp đầy đủ thuế,…Việc nắm bắt rõ các quyđịnh vềchính trịvà pháp luật giúp đưa ra các quyết định đúng đắn, có lợi cho hoạt động của công ty.
Hiện nay cần phải quan tâm đến đến các vấn đề đạo đức trong kinh doanh và trách nhiệm xã hội rất đáng được quan tâm.Tuy nhiên, xét sau cùng thì các chính sách vềchính trị, pháp luật nhằm mục đích bảo vệquyền lợi của người tiêu dùng.
Trong những năm qua, tình hình chính trịtại Việt Namđượcđánh giá là kháổn định so với các nước trên toàn thếgiới và trong khu vực. Chính phủliên tục ban hành các chính sách cải cách cũng như ưuđãiđểthúc đẩy các quá trìnhđầu tưvà thu hút vốn từcác doanh nghiệp. Điều này góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tếcũng nhưtạo ra các sân chơi lành mạnh và cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng.
Ngay từnăm 2012, đềán phát triển Khu đô thịAn Cựu City đãđược phê duyệt. Đềán này đã khiến khu An Cựu phát triển cao nhất nhìởHuế.
2.2.1.6 Yếu tốvăn hóa
Đời sống của người dân ngày càng tăng cao, kéo theo đó là các nhu cầu hưởng thụcao. Trướcđây, khi nói đến việc khu đô thịthì chỉnghĩ đến các khách hàng có doanh thu cao… nhưng giờ đây, với sựphát triển và quy hoạch đồng bộcủa nhà nước, cùng với sự đầu tưcủa các chủ đầu tưlớn và uy tín, hàng loạt các dựán khu đô thị đã xuất hiện với mức giá và sựtiện nghi mà đa sốmọi khách hàng có thểchấp nhận được…Đây là dấu hiệu đáng mừng không chỉcho nền kinh tếvà cho các nhà đầu tư bất động sản. Các nhà Marketing cần nắm bắt các yếu tốvăn hóa để ứng dụng phù hợp vào trong chiến lược của doanh nghiệp mình.
Thừa Thiên Huếlà tỉnh có nền văn hóa đa dạng và phong phú, đậm chất văn hóa địa phương. Do là nơi đóng đô của các triều đình nên Huế được thừa hưởng rất nhiều các địa điểm di tích, các công trình cổxưa. Điều này thu hút các khách hàng muốn Huếchính là nơi sinh sống và nghỉngơi sau này.
Hiện nay, tỉnh đang xây dựng môi trường văn hoá lành mạnh, đậm đà bản sắc văn hoá dân tộc và bản sắc văn hoá Huếgắn với bảo tồn, phát huy giá trịcác di sản văn hoá truyền thống, là khâu đột phá đểphát triển du lịch. Nghiên cứu, từng bước hoàn thiện bản sắc văn hoá Huế, đặc trưng văn hoá Huế đểxây dựng Huếtrởthành trung tâm văn hoá đặc sắc của Việt Nam; xem đây là lợi thếso sánh lâu dài đểphát triển Huế, làm cho Huếngày càng đặc sắc, thúc đẩy các ngành du lịch, dịch vụphát triển và đây là lợi thếkhiến Sản phẩm bât động sản khu độthịtrởnên hot hơn bao giờhết.
2.2.2 Các yếu tốvi mô
2.2.2.1 Đối thủcạnh tranh trong ngành
Là một phân khúc đặc thù trong ngành bất động sản, sốlượng doanh nghiệp tham gia vào thịtrường bất động sản khu độthịHuếcòn khá ít và chỉcó một sốchủ đầu tư có tiềm lực là có thểkhai thác và phát triển được.
Tậpđoàn ANNAM GROUP
Là đơn vịdoanh nghiệp hoạt động nhiều năm trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản và dịch vụnhà đất tại địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế. Được thành lập từnăm 2003, tiền thân là Công ty CP Bất động sản Ân Nam, trải qua 15 năm phát triển và trưởng thành Công ty đã chuyển đổi thành mô hình Tập đoàn với 12 công ty thành viên; 05 Phòng Ban trực thuộc Tập đoàn hoạt động trên các lĩnh vực: Bất động sản; Xây dựng; Kinh doanh Vật liệu xây dựng và Dịch vụDu lịch, Tậpđoàn ANNAMGROUP là một trong những nhà đầu tư Bất động sản lớn nhất của tỉnh Thừa Thiên Huếnói riêng và
khu vực Bắc miền Trung nói chung. Tậpđoàn
ANNAMGROUP liên doanh, liên kết, hợp tác với các tổchức Tài chính, Ngân hàng, Công nghệ, Nhân lực...
Dựán nổi bật : Dựán khu đô thịPhú MỹAn
- Vịtrí: Khu A thuộc khu đô thịmới An Vân Dương - Quy mô diện tích: 16,414 ha
Các khu chức năng chính của Phú MỹAn
- Khu hỗn hợp dịch vụ- thương mại - khách sạn - căn hộcao cấp : 55.663 m2 - Khu biệt thự: 28.586 m2
- Khu Y tế- văn hóa - giáo dục : 4.837 m2
- Khu cây xanh và quảng trường trung tâm : 9.765 m2 - Giao thông: 50.450 m2
Nhận xét: Bất động sản khu đô thịPhú MỹAn có phốkinh doanh đi bộsầm uất, quảng trường nhạc nước, phòng khám tiêu chuẩn quốc tế, bên cạnh đó có cảcông viên cây xanh, trường mầm non tiêu chuẩn quốc tế, có khu thểthao: sân tennis; bểbơi ngoài trời; phòng tập GYM, Spa,... rất hiện đại. Tiện ích của dựán này thuận lợi hơn nhiều so với An Cựu City và giá cá chỉgiao động từ3-5 tỷ đồng đây cũng chính là đối
thủcạnh tranh lớn so với Công ty IMG. Với Việc xây dựng sau An Cựu City nên rút ra được nhiều kinh nghiệm vềthiết kế, xây dựng, cơ sởhạtầng làm bắt mắt khách hàng hơn. Dựán Phú MỹAn với 110 căn biệt thự đơn lập, được thiết kếtheo kiến trúc tân cổ điển và 64 căn biệt thựliền kề.Khách biệt với đối thủthì An Cựu City có biệt thự vườn, đối với những khách hàng thích không gian thoáng mát yên tĩnh và sang trọng thì sản phẩm Biệt thựvườn của dựán An Cựu City vẫn được lựa chọn hàng đầu. Xong bên cạnh đó dựán An Cựu City là dựán đi trước và tạo được lòng tin ,sựuy tín đối với khách hàng nên vẫn được biết đến nhiều so với các dựán khu đô thịhiện nay.
Công ty cổphần Đầu tư An Dương (AD INVEST): Là doanh nghiệp hoạt động trên các lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản, với sựtham gia góp vốn thành lập của các cổ đông có uy tín trong nước.
Bộmáy quản lý củaAD INVESTlà những nhân sựcó năng lực chuyên môn; có nhiều năm kinh nghiệm trong: quản lý đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, kinh doanh thương mại; và từng giữnhững vịtrí chủchốt tại các cơ quan quản lý nhà nước, các công ty lớn, có các quan hệchặt chẽvới các cấp, ngành từTrung ương đến địa phương cũng như các công ty trong và ngoài nước. Đội ngũ nhân viên của công ty đã qua các khóa đào tạo chuyên môn nghiệp vụcao, có nhiều kinh nghiệm, đam mê sáng tạo, nhiệt huyết trong công việc, đoàn kết quyết tâm xây dựng Công ty lớn mạnh.
Với những lợi thếhiện nay, công ty đã xây dựng định hướng phát triển trong một sốlĩnh vực chủyếu sau:
- Đầu tư xây dựng và kinh doanh các loại hình sản phẩm: nhàở, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khu đô thịmới, khu du lịch sinh thái, khu vui chơi giải trí…
- Đầu tư xây dựng hạtầng kỹthuật, giao thông, dân dụng.
- Cung cấp các dịch vụ: tư vấn đầu tư, xúc tiến và quản lý đầu tư, quản lý dựán…
Dựán nổi bật: Dựán An Đông Villas
- Khu vực: Thành phốHuế - Loại hình : Khuđô thị - Quy mô diện tích: 13,20ha
- Khởi công: Quý IV/2010 - Tiến độhoàn thành: 2015
- Trạng thái dựán: Đang triển khai
Nhận xét: An Đông Villas với ý tưởng mới lạvà độc đáo tạo ra một khuởmới có nhiều nét đặc trưng riêng mà các dựán khác trên địa bàn chưa có. Thuận lợi của dự án này chính là vì nằmởvịtrí đắc địa của Tỉnh Thừa Thiên Huế. Lấy trục đường 26m làm tuyến phốchủ đạo, dựán xây dựng các dãy biệt thựsong lập, tứlập đểtạo sự hoành tráng cho tuyến phố. Đây là sản phẩm đẳng cấp với tỷlệcây xanh lớn sẽtạo sự thoáng đãng gần gũi với phong cách sống của người Huế, đều này đã tạo sựthành công cho dựán An Đông Villas. Lấy khối nhà chung cư cao cấp (cao 15 tầng) làm điểm nhấn tạo ra sựkhác lạso với các khu đô thịkhác. Xong bên cạnh đó với tuyến phốnhư vậy thì xe cộ đi lại khá đông đúc ,không phải sựlựa chọn hoàn hảo đối với những khách hàng thích sựyên tĩnh hay những khách hàng lớn tuổi muốn có không gian thoáng mát đểnghỉngơi tuổi già. Vì vậy An Cựu City vẫn là đối thủcạnh tranh khá là gay gắt đối với dựán khu đô thịAn Đông Villas, mỗi dựán đều có tiện ích nổi bật và thu hút khách hàng theo mỗi điểm nổi bật riêng khiến họcảm thấy hài lòng.
Tập đoàn APEC:Là một trong những Công ty uy tín nhất tại Việt Nam trong lĩnh vực đầu tư và phát triển Bất Động Sản,được biết đến như một trong những nhà phát triển khu đô thị, khu nghỉdưỡng và khu công nghiệp lớn nhất cảnước
Dựán nổi bật : Royal Park Huế
Nằm tại trung tâm khu B, khu đô thịmới An Vân Dương với tổng diện tích 34,7 ha … Ngay từkhi trước khi khởi công dựán, APEC Group đãđầu tư hơn 5 tỷ đồng dành riêng cho việc trồng cây và cải tạo hai tuyến đường công 60m và 100m bao quanh khu dựán. Royal Park Huếmang đến cho thịtrường BĐS Huế3 loại hình sản phẩm: Shophouse, Đất nền, Biệt thự(bao gồm biệt thự đơn lập và biệt thựsong lập). Dựán là công trìnhđầu tiên tại Huếcung cấp toàn diện các tiện ích tiêu chuẩn quốc tế ngay trong khu dựán như Fitness Center, Bểbơi