CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
4.3. Kiến nghị
4.3.2. Kiến nghị với các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp tham gia đầu tư
tư trên TTBĐS
a. Kiến nghị với các tổ chức tín dụng
Một lượng tín dụng lớn của ngân hàng nằm trong BĐS, và cho vay BĐS cũng chiếm tỷ lệ lớn trong nợ xấu. Ngân hàng mở cửa với BĐS cũng là một cách để gỡ khó cho chính mình!
Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn.
Việc thắt chặt tín dụng quá mức của các ngân hàng hiện nay khiến dòng tiền không được lưu thông khiến các ngân hàng có thể giảm nhanh dư nợ cho vay BĐS, nhưng cũng đồng nghĩa với việc tăng tỉ lệ nợ xấu, nợ khó đòi với các khoản vay trước đó. Vì vậy bên cho vay cần bắt tay và cùng phối hợp với các doanh nghiệp bất động sản, xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển bất động sản thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế. Chỉ nên hạn chế cho những người vay để mua đi bán lại BĐS kiếm lời làm méo mó thị trường, còn những người có nhu cầu thực sự vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở tuy nhiên cũng cần chọn lọc để cho vay một cách hợp lý nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
Hiện nay, do thanh khoản đã được cải thiện nhưng chưa bền chặt, nên đôi khi các tổ chức tín dụng vẫn thúc ép doanh nghiệp phải trả nợ đúng hạn trong khi doanh nghiệp vẫn còn khó khăn nên đặt ra yêu cầu các tổ chức tín dụng cần cơ cấu lại nợ. Với tình hình nợ xấu gia tăng, khi thanh khoản được cải thiện các ngân hàng phải đánh giá rõ tình hình tài chính của doanh nghiệp, có biện cơ cấu lại nợ với các khoản nợ. Tuy nhiên, chỉ những doanh nghiệp gặp khó khăn tạm thời mà có phương án sản xuất kinh doanh tốt thì ngân hàng mới cơ cấu lại nợ.
Hiện nợ xấu có chiều hướng tăng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Từ đầu năm đến nay, nợ xấu khoảng 3,2%, đến nay khoảng 3,6%, còn đối với một số tổ chức cụ thể thì tình hình còn nặng nề hơn. Nếu không có biện pháp cơ cấu lại nợ thì cả doanh nghiệp và ngân hàng đều hết sức khó khăn. Các ngân hàng nên thực hiện việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ đối với các khoản vay không trả nợ đúng hạn do tác động của các yếu tố kinh tế trong nước và quốc tế làm cho sản xuất, kinh doanh gặp khó khăn, chậm tiêu thụ và xuất khẩu sản phẩm, ứ đọng tồn kho hàng hóa. Theo đại diện BIDV thì cơ cấu lại các khoản nợ là một việc làm bình thường trong hoạt động ngân hàng. Trong khi đó, đến nay, tình trạng doanh nghiệp khó khăn, thì việc việc này đã được đặt ra. Tuy nhiên, việc này sẽ làm đúng quy định và tùy tình hình của mỗi ngân hàng. Đây sẽ là một trong nhiều hoạt động của chúng tôi hỗ trợ doanh nghiệp, tháo gỡ khó khăn cho bạn hàng cũng là có lợi cho ngân hàng
Các tổ chức tín dụng cần chủ động phối hợp với khách hàng vay để tháo gỡ khó khăn trong việc trả nợ và tiếp cận vốn, nhằm tạo điều kiện cho khách hàng vay từng bước phục hồi, duy trì và mở rộng sản xuất - kinh doanh, đảm bảo khả năng trả nợ, giảm nợ xấu; tiếp tục xem xét cho vay mới đối với các nhu cầu vay vốn có hiệu quả và đảm bảo khả năng trả nợ.
Thứ nhất là cần phải thực hiện đúng kế hoạch tài chính đã đặt ra trong dự án đầu tư. Tăng cường liên doanh liên kết để đầu tư dứt điểm từng phần
của dự án để sớm thu hồi vốn. Đẩy mạnh áp dụng công nghệ, vật liệu mới để giảm chi phí đầu tư;…
Thứ hai: Cần nâng cao năng lực tài chính, năng lực quản trị của DN.
doanh nghiệp phải lập kế hoạch tài chính để có thể đạt được các chỉ tiêu kinh doanh cho 5 năm tiếp theo, đồng thời phải quản lý được những rủi ro hay các vấn đề khác phát sinh trong hoạt động. Nếu bạn không dành thời gian và công sức vào bản kế hoạch kinh doanh mạnh mẽ với đầy đủ các yếu tố hợp lý thích hợp, chẳng hạn như những miêu tả kinh doanh thuyết phục, kế hoạch tài chính và phân tích thị trường cạnh tranh, các nhà đầu tư cho dù túi tiền có rủng rỉnh bao nhiêu chắc cũng sẽ không dành thời gian để đánh giá đề xuất của bạn.
Sẽ chưa đủ để thuyết phục các nhà đầu tư rằng dự án của bạn là địa điểm lý tưởng đầu tư nếu chỉ đơn thuần đưa ra các ý tưởng kinh doanh độc đáo. Bạn cũng cần một đội ngũ có thể tạo ra doanh thu để trả nợ khoản vay hay cung cấp một chiến lược giải thoát an toàn cho các nhà đầu tư mạo hiểm. Rất nhiều công ty hay các chủ dự án bỏ qua yếu tố thứ hai của phương trình vốn dĩ sẽ quyết định dòng chảy của vốn đầu tư. Việc cho thấy bạn tuyển dụng được các nhân viên bán hàng xuất sắc, các nhà tiếp thị tài năng, những kế toán viên giàu kinh nghiệm cùng những cán bộ quản lý chủ chốt khác, hay thậm chí cả những chuyên gia bên ngoài như luật sư hay nhà phân tích kinh tế - người có thể đưa ra những chỉ dẫn chuyên môn – là thiết yếu để nhanh chóng có được cái gật đầu của các nhà đầu tư tiềm năng.
Bên cạnh đó, sự minh bạch trong khâu kế toán quản trị sẽ là yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư nước ngoài có thể hiểu rõ và đánh giá đúng về doanh nghiệp.
Riêng về việc huy động nguồn vốn tín dụng ngân hàng là nguồn vốn quan trọng và chủ yếu của hoạt động kinh doanh BĐS, để có thể vay được nhanh chóng và lượng vốn đáp ứng đủ nhu cầu, doanh nghiệp cần tạo lập uy tín, sự tin tưởng với ngân hàng. Các ngân hàng không bao giờ muốn từ bỏ mối làm ăn uy tín. Để làm được điều này, doanh nghiệp cần chấp hành nghiêm chỉnh quy trình tín dụng của ngân hàng, đảm bảo trả nợ đủ và đúng hạn, sử dụng vốn vay vào đúng mục đích kinh doanh đã cam kết với ngân hàng.
Với các doanh nghiệp bất động sản nhỏ, liên kết với nhau để tập trung nguồn lực, giải quyết vấn đề vốn trước mắt đang là giải pháp số một. Trước sức ép về vốn, các doanh nghiệp nên bắt tay nhau cùng phát triển dự án. Mỗi doanh nghiệp điều có thế mạnh riêng của mình, người có đất, người có vốn, người có kinh nghiệm,… nếu hợp tác với nhau sẽ tạo ra một sức mạnh tập thể, cùng nhau vượt qua khó khăn. Việc liên doanh liên kết này có thế được tiến hành theo hình thức công ty cổ phần. Khi liên doanh được thành lập, việc quản lý sẽ chặt chẽ hơn, các doanh nghiệp có tính liên kết cao trong mọi hoạt động và có thể phát hành trái phiếu để huy động vốn. Nhờ có vốn, các dự án sẽ được triển khai thực hiện một cách nhanh chóng, dễ dàng, có lợi cho đôi bên. Doanh nghiệp không những có thêm lợi nhuận mà còn được chia sẻ bớt rủi ro khi đầu tư. Trong tương lai việc liên kết này có thể tiến tới hình thành các tập đoàn BĐS lớn để cạnh tranh với doanh nghiệp BĐS nước ngoài, đồng thời không phụ thuộc vào nguồn vốn của ngân hàng. Tuy nhiên khi áp dụng phương thức này cần chú ý thận trọng trong việc phát hành trái phiếu huy động vốn vì hình thức này phức tạp, còn thiếu hành lang pháp lý, lại chịu sự chi phối của kinh tế vĩ mô.
Thứ ba: Cần phải chủ động đa dạng hóa các hình thức huy động nguồn lực tài chính. Chủ động tăng cường huy động từ các nguồn tài chính khác phù
hợp với quy định pháp luật. Để huy động được nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS cần thực hiện các giải pháp: tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án BĐS; tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; chia nhỏ căn hộ để bán, giải pháp này giúp tăng cơ hội cho người mua nhà; phát hành trái phiếu, cổ phiếu.
KẾT LUẬN
Tại Việt Nam, nguồn tài chính để phát triển thị trường bất động sản ở nước ta chủ yếu là từ vay ngân hàng và vốn đầu tư FDI. Trong đó, nguồn vốn vay ngân hàng thì đang gặp khó khăn do hiện nay giá bất động sản ở nước ta hiện nay vẫn còn cao, do đó để hạn chế rủi ro, các ngân hàng cho vay với mức tín dụng khá khắt khe và hạn chế cho vay trung hạn và dài hạn trong khi đó, thị trường bất động sản lại rất cần nguồn vốn trung và dài hạn này. Đối với nguồn vốn FDI thì trong những năm gần đây đổ vào thị trường bất động sản ở nước ta khá nhiều nhưng chủ yếu tập trung vào những thị trường cao cấp, không đáp ứng được kịp nhu cầu của dân cư có thu nhập thấp. Để giải quyết những vấn đề vốn cho thị trường bất động sản ở nước ta bây giờ thì vấn đề đầu tiên là phải tháo gỡ vướng mắc giữa ngân hàng và các nhà kinh doanh, bên cạnh đó, chúng ta có thể hình thành quỹ đầu tư tín thác, chứng khoán hoá các dự án đầu tư kinh doanh, tiếp tục tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài…
Vì nội dung nghiên cứu của đề tài khá là phong phú và toàn diện. Do đó, luận văn còn có những hạn chế nhất định, em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các Thầy, các Cô để luận văn được hoàn thiện hơn. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô và đặc biệt là Ts. Lê Trung Thành đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện luận văn này. Em xin chân thành cảm ơn!
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I. TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT
1. Lê Văn Bình, 2010. Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động
sản ở Việt Nam. Luận án tiến sĩ Kinh tế. Học viện tài chính.
2. Lê Xuân Bá, 2006. Chính Sách Thu Hút Đầu Tư Vào Thị Trường Bất
Động Sản Việt Nam. Hà Nội: Nhà xuất bản Chính Trị Quốc Gia.
3. Quách Mạnh Hào, 2016. Phá triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản ở Việt Nam. Hà Nội: Nhà xuất bản Khoa Học và Kỹ Thuật.
4. Nguyễn Thị Quỳnh Hoa, 2014. Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong tiến trình đổi mới kinh tế. Tạp chí Phát triển
& Hội nhập, số 27, trang 10-13
5. Lê Hải, 2016. Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam.Luận án tiến sĩ. Học viện hậu cần.
6. Hoàng Thị Thanh Hằng, 2015. Tín dụng ngân hàng để phát triển bền vững thị trường bất động sản ở Viêt Nam. Thành phố Hồ Chí Minh: Nhà xuất
bản Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh.
7. Lê Quốc Hội, 2015. Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản và bất ổn kinh tế vĩ mô ở Việt Nam. Hà Nội: Nhà xuất bản Khoa học xã hội.
8. Nguyễn Hồ Phi Hà, 2012. Huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Luận án tiến sĩ kinh tế. Học viện tài
chính.
9. Nguyễn Quốc Nghi và Nguyễn Hữu Thuận , 2012. Giải pháp đẩy mạnh thu hút FDI vào Việt Nam theo cách tiếp cận Marketting. Tạp chí phát triển kinh tế, số 257, trang 25-28
10. Nguyễn Thị Kim Oanh, 2015. Tăng cường thu hút FDI vào lĩnh vực bất
11. Nguyễn Nhật Quang, 2003. Một số giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Luận văn thạc sĩ kinh tế. Học
viện tài chính.
12. Trương Tấn Sang , 2008. Hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta. Tạp chí cộng sản, số 783, trang 20-22.
13. Nguyễn Hải Yến, 2011. Giải pháp tăng cường thu hút vốn và quản lý đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội. Luận văn
thạc sĩ kinh tế. Học viện tài chính.
II.CÁC WEBSITE:
1. Khánh An, 2018. Siết tín dụng, doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trên thị trường chứng khoán .<www: https://baomoi.com/siet-tin-dung-doanh- nghiep-bat-dong-san-huy-dong-von-tren-thi-truong-chung-
khoan/c/27144042.epi [Ngày truy cập: 04 tháng 08 năm 2018]
2. Phan Dương, 2018. Bất động sản hút dòng vốn đầu tư nước ngoài.<www:http://vneconomy.vn/bat-dong-san-hut-dong-von-dau-tu-nuoc- ngoai-20180205120526718.htm>. [ Ngày truy cập: 05 tháng 02 năm 2018] 3. Minh Sơn, 2018. Doanh nghiệp bất động sản tìm hướng huy động vốn.<www: http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/doanh-nghiep-bat- dong-san-tim-huong-huy-dong-von-136821.html>. [ Ngày truy cập: 08 tháng 03 năm 2018]