1.3.1 .Yếu tố thuộc về môi trường pháp lý, kinh tế
1.3.2. Yếu tố thuộc về thị trường bất động sản
1.3.2.1. Đặc điểm của thị trường BĐS.
Quy mô, dung lượng của thị trường, sức mua của dân cư và khả năng mở rộng quy mô đầu tư là yếu tố có ảnh hưởng mạnh tới phát triển TT BĐS. Chính vì vậy, đặc điểm của thị trường BĐS là một trong những nhân tố chi phối, ảnh hưởng lớn đến khả năng huy động nguồn tài chính để phát triển loại thị trường này.
1.3.2.2. Các luật liên quan đến hoạt động đầu tư.
Các luật liên quan đến hoạt động đầu tư (như Luật đầu tư, chính sách lãi suất, chính sách thuế….) cũng ảnh hưởng lớn đến khả năng huy động tài chính để phát triển TT BĐS:
Hệ thống pháp luật của nước sở tại bao gồm các luật liên quan đến hoạt động đầu tư như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Bảo vệ môi trường… và các văn bản hướng dẫn luật, các quy định về hoạt động đầu tư đối với người nước ngoài, các văn bản về quản lý Nhà nước trong hoạt động đầu tư …đây chính là hành lang pháp lý đảm bảo sự an tâm cho các nhà đầu tư nước ngoài. Hệ thống pháp luật được xây dựng theo hướng thông thoáng, đầy đủ chặt chẽ là cơ sở tạo môi trường đầu tư thuận lợi. Hoạt động FDI liên quan đến nhiều chủ thể tham gia và có yếu tố nước ngoài vì vậy các văn bản ngoài yếu tố đồng bộ, chặt chẽ, tránh chồng chéo gây khó hiểu, còn phải phù hợp với thông lệ quốc tế. Các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào một nước nào đó thì họ sẽ quan tâm đến cá nhân họ khi đầu tư được bảo vệ như thế nào, tài
sản của họ có được đảm bảo không, các quy định chuyển phần lợi nhuận về nước họ ra làm sao…đây cũng chính là nhân tố ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài. Mặt khác, hệ thống pháp luật không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài mà còn có chức năng ngăn cản những tác động tiêu cực mà các nhà đầu tư cố tình vi phạm ảnh hưởng đến lợi ích cộng đồng, an ninh quốc gia và tạo ra sự cạnh tranh bình đẳng giữa các nhà đầu tư. Đồng thời với việc xây dựng hệ thống pháp luật, phải xây hệ thống chính sách kinh tế liên quan đến đầu tư nước ngoài thực sự mềm dẻo, hấp dẫn cũng là điều kiện quan trọng để thu hút vốn FDI như:
– Chính sách khuyến khích đầu tư trực tiếp nước ngoài: Đây cũng là một trong những chính sách mà các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm khi xem xét quyết định đầu tư vào một địa điểm nào đó, một chính sách khuyến khích phù hợp sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, ngược lại một chính sách khuyến khích đầu tư bất hợp lý sẽ tạo rào cản lớn, tạo ra một môi trường đầu tư không thuận lợi đối với các chủ đầu tư.
– Chính sách quản lý ngoại tệ: Chính sách này tác động trực tiếp đến tâm lý của nhà đầu tư nước ngoài, một quốc gia quản lý ngoại hối theo nguyên tắc thả nổi theo thị trường sẽ dẫn đến sự thay đổi liên tục trong tỷ giá hối đoái theo nhu cầu thị trường, do đó các nhà đầu tư có tâm lý rụt rè, lo sợ trong đầu tư trực tiếp nước ngoài tại quốc gia đó. Một quốc gia quản lý theo nguyên tắc thả nổi có điều tiết hoặc cố định sẽ tạo tâm lý yên tâm hơn cho các nhà đầu tư. – Chính sách thương mại: Chính sách này liên quan đến hoạt động xuất nhập khẩu của các dự án FDI, hạn ngạch xuất nhập khẩu thấp và các rào cản thương mại khác sẽ gây khó khăn cho các dự án đó bởi vì các dự án FDI khi đi vào hoạt động đều liên quan tới hoạt động xuất nhập khẩu: nhập khẩu máy móc thiết bị, nguyên vật liệu, sản phẩm…chính sách thương mại bất hợp lý sẽ là rào cản đối với hoạt động của FDI.
– Các chính sách ưu đãi về tài chính: muốn các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào quốc gia, vào địa phương, vào ngành, lĩnh vực ưu tiên thì phải dành cho nhà đầu tư nước ngoài những ưu đãi, hỗ trợ nhất định về tài chính nhằm tạo điều kiện tốt nhất để các nhà đầu tư tìm kiếm được lợi nhuận.
– Chính sách ưu đãi về thuế: để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, các quốc gia phải có chính sách miễn giảm thuế nhất định, thông thường trong những năm đầu triển khai dự án các nhà đầu tư được giảm thuế, thậm chí miễn thuế và tăng dần ở những năm sau đó khi các nhà đầu tư nước ngoài có lợi nhuận. Để đảm bảo lợi ích cho cả nước nhận đầu tư và cả nhà đầu tư nước ngoài, mức thuế được ưu đãi phụ thuộc vào chính sách ưu tiên về ngành, lĩnh vực, vùng kinh tế mà quốc gia khuyến khích đầu tư như ưu đãi về thuế đối với những dự án sử dụng công nghệ hiện đại, thời gian đầu tư dài, quy mô lớn, hướng về xuất khẩu, sử dụng nhiều lao động, sử dụng nhiều nguyên liệu trong nước, sử dụng lợi nhuận để tái đầu tư. Hệ thống thuế sẽ càng hiệu quả nếu càng rõ ràng, đơn giản, dễ áp dụng và mức thuế phù hợp (so với lãi suất, lợi nhuận bình quân, so với mức thuế ở các nước trong khu vực…) các thủ tục thuế, cũng như các thủ tục quản lý FDI khác phải được tinh giảm hợp lý, tránh vòng vèo nhiều khâu trung gian, công khai và thuận lợi cho đối tượng chịu quản lý và nộp thuế.
1.3.2.3. Tính đồng bộ của hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội
Nếu các yếu tố nói trên đều thuận lợi nhưng chỉ có một khâu nào đó trong kết cấu hạ tầng (giao thông liên lạc, điện nước) bị thiếu hay bị yếu kém thì cũng ảnh hưởng và làm giảm sự hấp dẫn của các nhà đầu tư và người mua, từ đó ảnh hưởng đến khả năng huy động nguồn tài chính cho thị trường:
Sự phát triển cơ sở hạ tầng là một điều kiện vật chất hàng đầu để các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vốn FDI. Cơ sở hạ tầng bao gồm mạng lưới giao thông, mạng lưới thông tin liên lạc, hệ thống cung cấp năng lượng, cấp
thoát nước, các công trình công cộng phục vụ sản xuất kinh doanh như cảng biển, sân bay,…cơ sở hạ tầng tốt là một trong các yếu tố quan trọng giúp các nhà đầu tư nước ngoài giảm các chi phí gián tiếp trong sản xuất kinh doanh và có thể triển khai các hoạt động đầu tư. Thực tế thu hút tại các địa phương trong cả nước cho thấy các dòng vốn chỉ đổ vào nơi nào có hạ tầng phát triển, đủ khả năng phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các nhà đầu tư. Mạng lưới giao thông cũng đóng góp một phần quan trọng vào thu hút vốn FDI, là cơ sở để vận chuyển vật liệu, đi tiêu thụ sản phẩm và quan trọng nhất là các đầu mối giao thông tiếp giáp với thế giới như cảng biển, cảng hàng không… Các tuyến đường giao thông trọng yếu cũng làm cầu nối sự giao lưu phát triển kinh tế giữa các địa phương của một quốc gia. Một mạng lưới giao thông đa phương tiện và hiện đại sẽ giúp các nhà đầu tư giảm được chi phí vận chuyển không cần thiết.
Hệ thống thông tin liên lạc là nhân tố quan trọng trong bối cảnh bùng nổ thông tin như hiện nay, khi mà thông tin về tất cả các biến động trên thị trường ở mọi nơi được truyền tải liên tục trên thế giới. Chậm trễ trong thông tin liên lạc sẽ đánh mất cơ hội kinh doanh. Môi trường đầu tư hấp dẫn dưới con mắt của nhà đầu tư đó phải có hệ thống thông tin liên lạc rộng lớn và cước phí rẻ. Ngoài ra, hệ thống các ngành dịch vụ như: tài chính ngân hàng, bưu chính viễn thông, tư vấn hay cung cấp năng lượng và nước sạch… đảm bảo cho việc sản xuất quy mô lớn và liên tục, các dịch vụ này nếu không đáp ứng được nhu cầu sản xuất thì sẽ gây rất nhiều trở ngại cho nhà đầu tư.
1.3.2.4. Tâm lý và nhận thức của nhà đầu tư và của người tiêu dùng
Nhận thức của nhà đầu tư và nhận thức của người tiêu dùng sẽ chi phối rất lớn đến khả năng huy động nguồn tài chính cho thị trường:
Một bộ phận người tiêu dùng có thói quen tin tưởng vào người thân, bạn bè hơn là các phương tiện thông tin đại chúng. Do đó, những kiến nghị
của những người này thường ảnh hưởng đến quyết định sau cùng của các NĐT. Nghiên cứu cho rằng, con người sẽ không thích sự mơ hồ – tình huống không nắm quy luật xác suất nhiều hơn so với không thích sự rủi ro – nắm rõ quy luật xác suất. Khi phải ra quyết định trong trường hợp quá mơ hồ, NĐT sẽ tìm đến những nguồn thông tin mà họ cảm thấy an tâm, tin tưởng từ những người thân quen.
Tâm lý “bầy đàn” luôn tồn tại trong quá trình ra quyết định của NĐT, bất kể việc họ có kinh nghiệm hay không. Ảnh hưởng của loại tâm lý này càng rõ nét khi NĐT đứng trước áp lực phải đưa ra quyết định nhanh chóng, mà không có đủ thông tin cần thiết. Khi cá nhân đối đầu với ý kiến của nhóm, họ có xu hướng thay đổi những câu trả lời của mình, vì họ nghĩ rằng, tất cả những người khác có thể không sai.
1.3.2.5. Các nhân tố khác.
Bên cạnh các nhân tố cơ bản nói trên, các nhân tố ở mức độ rủi ro của mỗi dự án BĐS, chiến lược kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khả năng quản trị doanh nghiệp và quản trị tài chính của doanh nghiệp BĐS, uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp BĐS…. cũng là những nhân tố góp phần quyết định khả năng huy động nguồn lực tài chính cho từng doanh nghiệp BĐS nói riêng và cho thị trường BĐS nói chung.
Các dịch vụ hỗ trợ thị trường như cung cấp thông tin về dự báo thị trường, về quy hoạch , về các địa bản đầu tư, về sở hữu bất động sản … cũng ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thu hút nguồn tài chính cho thị trường. Bởi thông tin trên thị trường có độ tin cậy cao , cung cấp đầy đủ, minh bạch sẽ góp phần không nhỏ trong việc tăng cường huy động nguồn tài chính cho TT BĐS.
1.4. Kinh nghiệm của một số nƣớc về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản và bài học đối với Việt Nam.
1.4.1.1. Kinh nghiệm huy động vốn từ đầu tư nước ngoài tại Singapore
Singapore là nước không ban hành Luật đầu tư từ nước ngoài, nhà nước căn cứ vào mục tiêu chiến lược cụ thể của từng thời kỳ mà xác định những thành phần kinh tế động lực để khuyến khích đầu tư. Chính phủ cho phép các doanh nghiệp nước ngoài được đầu tư không giới hạn về vốn vào các lĩnh vực mà Nhà nước khuyến khích đầu tư, tạo mọi điều kiện để nhà đầu tư có thể cư trú và nhập cảnh dễ dàng.
Mặc dù là nước có quy mô dân số nhỏ nhưng Singapore lại rất thành công trong việc hội nhập kinh tế quốc tế nói chung và thu hút FDI nói riêng. Xuất phát từ một nền kinh tế phát triển ở trình độ thấp, Singpore cần một khối lượng vốn lớn để đổi mới cơ cấu và hiện đại hóa nền kinh tế trong đó có chú trọng phát triển thị trường BĐS. Vì vậy ngay từ đầu họ đã chú trọng nguồn vốn bên trong và bên ngoài, đặc biệt là nguồn vốn bên ngoài. Điều đó thể hiện thông qua việc Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách, tạo ra môi trường hấp dẫn, kích thích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Singpore. Kết quả là Singapore đã thu hút và sử dụng hiệu quả nguồn vốn FDI và chính nguồn vốn này đã giúp nền kinh tế Singapore cất cánh trở thành con rồng châu Á.
1.4.1.2. Kinh nghiệm từ Thái Lan
Một hệ thống tài chính nhà ở có hiệu quả phải đảm bảo có thể huy động tiền tiết kiệm của nhân dân và cung cấp các khoản vốn vay nhà ở phù hợp cho những người có nhu cầu. Hệ thống tài chính này thay đổi ở mỗi nước và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tiềm lực của nền kinh tế, hệ thống chính sách tiền tệ, mức độ phát triển của thị trường nhà ở... Hệ thống tín dụng nhà ở Thái Lan là hệ thống nhận tiền đặt cọc. Theo hệ thống này, các cơ sở tài chính nhận được các khoản tiền đặt cọc của nhân dân hoặc của các tổ chức khác và sử dụng khoản đặt cọc này bằng việc cung cấp vốn vay, bao gồm cả vốn vay nhà ở. Các cơ sở tài chính là các ngân hàng thương mại, các Công ty tài chính,
Công ty bảo hiểm nhân thọ, ngân hàng tiết kiệm Nhà nước và ngân hàng nhà ở Chính phủ. Trong đó Ngân hàng nhà ở Chính phủ (GHB) chiếm vị trí quan trọng trên thị trường. GHB đã phát triển mạng lưới dịch vụ tới hầu hết các tỉnh, thành phố của Thái Lan và đã đạt được thành công trong việc huy động nguồn vốn bằng việc nhận các khoản tiền đặt cọc tài khoản tiết kiệm đặc biệt và phát hành trái phiếu. GHB có 1 sự quản lý hiệu quả với chi phí vận hành rất thấp và đã cung cấp các khoản vốn vay nhà ở với mức lãi suất thấp nhất trên thị trường cho những người thu nhập thấp có thể mua được nhà.
1.4.1.3. Kinh nghiệm từ Nhật Bản
Ở Nhật Bản có Hệ thống công ty cho vay tài chính nhà ở. Hệ thống tài chính nhà ở Nhật Bản chủ yếu phát triển theo hướng tổ chức cho vay là Nhà nước. Không giống như các quốc gia công nghiệp khác, Nhật Bản không có tổ chức tư nhân lớn chuyên về tài chính nhà ở. Chính phủ có biện pháp nhằm tạo điều kiện cho mọi người dân có thể cải thiện điều kiện sống đảm bảo có nhà ở riêng. Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ (GHLC) đã được thành lập năm 1950 với mục đích tạo ra các khoản cho vay dài hạn và lãi suất thấp cho xây dựng hoặc mua nhà ở để đảm bảo cho mọi người dân có thể có được nhà ở. Phần lớn số vốn của GHLC được huy động từ hệ thống trái phiếu tiết kiệm, "ngân quỹ đầu tư và chương trình cho vay" gồm tiết kiệm bưu điện và tiền trợ cấp bảo hiểm hưu trí. Một phần khác từ tiền đền bù, khế ước nhà ở, sở hữu tích luỹ khế ước nhà ở và các khoản cho vay tư nhân và trợ cấp từ tổng tài khoản của ngân sách quốc gia. Trong suốt 45 năm kể từ khi thành lập, GHLC đã xây dựng được 14,8 triệu đơn vị ở (nhà, căn hộ), chiếm 30% lượng nhà ở được xây dựng từ khi kết thúc chiến tranh Thế giới lần thứ II. GHLC có số người vay thế chấp lớn nhất trên thế giới và chiếm khoảng 30-40% khoản cho vay về nhà ở của Nhật Bản. Đặc biệt từ sau cuộc khủng hoảng dầu khí lần thứ nhất (1973), GHLC thực hiện vai trò thay thế quan trọng nhằm ổn định nền kinh tế đất nước, bởi vì việc đầu tư
xây dựng nhà ở có ảnh hưởng rộng khắp trên nhiều lĩnh vực của hoạt động kinh tế như vật liệu xây dựng, sắt thép, công nghiệp hoá chất và máy móc, đồ điện, đồ gỗ, công nghiệp dịch vụ và trang trí nội thất... Như vậy, GHLC không những là 1 phần của chính sách nhà ở mà còn đóng vai trò chủ đạo trong việc ổn định và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế quốc dân
1.4.1.4. Kinh nghiệm từ Mỹ
Nói về bài học cách đây 10 năm khi nền kinh tế Mỹ rơi vào khủng hoảng do bất động sản: Mỹ là một nước tiên tiến, nhưng hệ thống quản lý nhà nước không theo kịp đổi mới sáng tạo về tài chính và quản lý đi sau thực tiễn đã dẫn đến khủng hoảng, lan rộng ra toàn cầu, tác động rất lớn tới thị trường