CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Quy trình nghiên cứu
Quy trình nghiên cứu được thực hiện theo các bước sau :
Bƣớc 1 Bƣớc 2 Bƣớc 3 Bƣớc 4 Bƣớc 5 Bƣớc 6 Xác định vấn đề nghiên cứu Thiết kế, xác lập các phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu sơ bộ các lý luận chung Thu thập dữ liệu nghiên cứu Phân tích dữ liệu đánh giá các chỉ tiêu Trình bày kết quả và báo cáo, đưa ra các giải pháp
2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
Các số liệu điều tra từ trước đến nay về thị trường bất động sản, huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam sẽ được thu thập kế thừa, thống kê, hệ thống hóa khai thác sử dụng để giảm bớt khối lượng công tác điều tra trực tiếp.
Các nghiên cứu, tài liệu được thu thập kế thừa từ các nguồn : - Thư viện Quốc gia Việt Nam
- Thư viện Học viện tài chính - Thư viện đại học quốc gia Hà Nội - Các cơ sở dữ liệu điện tử khác…
Toàn bộ số liệu thu thập được xử lý bằng chương trình Excel trên máy tính. Đối với những thông tin là số liệu định lượng thì tiến hành tính toán các chỉ tiêu cần thiết như số tuyệt đối, số tương đối, số trung bình và lập thành các bảng biểu, đồ thị.
Phương pháp tổng hợp : Trên cơ sở tổng hợp, phân tích một số công
trình nghiên cứu ở Việt Nam và nước ngoài về huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản, tác giả khái quát tình hình nghiên cứu cũng như những vấn đề lý luận cụ thể về tình hình huy động tài chính để phát triển thị trường bất động sản.
Phương pháp thống kê mô tả : Phương pháp này được áp dụng nhằm mô
tả các hoạt động và các chỉ tiêu phản ánh thực trạng tại địa bàn nghiên cứu, thông qua đó đánh giá được mức độ của các hoạt động cần nghiên cứu, từ đó làm căn cứ để phát hiện được xu hướng và nguyên nhân các vấn đề phát sinh cần giải quyết để đạt được mục đích nghiên cứu. Tác giả thực hiện thống kê các số liệu phản ánh về tình hình huy động tài chính cho các kênh huy động vốn đầu tư dự án bất động sản.
Phương pháp so sánh : Tác giả tiến hành phân tích dữ liệu dựa trên các
nội dung và hình thức huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản. Tác giả phân tích được đặc tính, mức độ của từng chỉ tiêu của thị trường bất động sản trong giai đoạn nghiên cứu. Trên cơ sở so sánh sự thay đổi của thị trường bất động sản qua từng thời kỳ, tác giả tiến hành phân tích nguyên nhân của những hạn chế và đưa ra một số giải pháp phù hợp.
2.3. Sơ đồ nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu „Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam‟ theo sơ đồ sau :
Nguồn 1: Huy động từ vốn chủ sở hữu ======> THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Nguồn 2: Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng ======> Nguồn 3: Chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản
======>
Nguồn 4:
Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động sản ======> Nguồn tài chính ===========> Nguồn 5: Huy động từ tiền góp vốn mua nhà của khách hàng mua
BĐS cho doanh nghiệp BĐS
======>
Nhằm phát triển
Nguồn 6:
Huy động từ liên doanh liên kết trong và ngoài nước
======>
Nguồn 7:
Huy động từ các quỹ đầu tư ======>
Nguồn 8:
Huy động thông qua các hình thức đầu tư đặc thù (PPP)
======>
Trên cơ sở các nguồn tài chính theo mô hình nghiên cứu trên , từ đó tác giả sẽ đánh giá thực trạng huy động nguồn tài chính tại Việt Nam và đề xuất một số giải pháp huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam.
CHƢƠNG 3
THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM TRONG GIAI
ĐOẠN HIỆN NAY
3.1. Khái quát về thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam
3.1.1. Qúa trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam.
Theo Nguyễn Nhật Quang (2003) Các giai đoạn phát triển của thị trường Bất động sản Việt Nam (BĐSVN):
- Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993.
- Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu những năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở.
- Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 do ảnh hưởng những tác động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á.
- Giai đoạn bùng phát sôi động 1999 - 2003 cùng những chính sách phát triển đô thị, chính sách về khu ĐTM, chung cư.
- Giai đoạn ngưng trệ những năm 2004 – 2006.
- Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư).
Thị trường Bất động sản Việt Nam đã trải qua các cơn sốt vào các giai đoạn: + 1993~1994: Đây là giai đoạn cả nước hết sức lạc quan trước những thành quả bước đầu của quá trình đổi mới. Các kế hoạch, dự báo về triển vọng kinh tế của đất nước rất cao, cùng với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở đã tạo tâm lý lạc quan và thỏa mái của người dân. Chính tâm lý này đã tạo ra đợt bùng phát đầu tiên về nhu cầu đất đai và nhà ở.
+ 1999~2001: Sau khủng hoảng tài chính, trong khi các nước khác trong khu vực vẫn đang phải khắc phục hậu quả, thì nền kinh tế Việt Nam vẫn tiếp tục đứng vững, tạo ra một uy tín lớn trên môi trường kinh doanh quốc tế, và ngày càng thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài. Cùng với đó là các chính sách phát triển đô thị, khu đô thị mới, chung cư. VN càng chứng tỏ sự hội nhập vào nền kinh tế thị trường bằng việc ra đời của thị trường chứng khoán Tp.HCM (năm 2000). Chỉ số chứng khoán VN-index tăng phi mã từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểm trong 6 tháng, ngay sau đó, BĐS bắt đầu vào cơn sốt thứ hai kể từ thời gian bị đóng băng 6 năm trước đó kể từ cơn sốt lần 1.
Biểu đồ 3.1 : Các giai đoạn phát triển thị trƣờng BĐS tại Việt Nam (Nguồn : Cafef.vn tổng hợp)
+ 1/11/2007: VN trở thành thành viên đầy đủ của WTO, vốn FDI bắt đầu đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên. Kể từ lúc thị trường CK đạt đỉnh điểm 1170 điểm , và bắt đầu trượt dốc, thị trường bất động sản bắt đầu vào cơn sốt thứ 3 bắt đầu từ Tp.HCM sau đó lan đến Hà Nội. Tuy nhiên đợt sốt này không giống như hai lần trước mà có một số đặc trưng riêng: Mang tính cục bộ tại Tp.HCM và HN. Sốt ngắn nhưng thành nhiều cơn. Giá tăng lên
rất cao có những nơi tăng từ 100%~300%. Chung cư, căn hộ cao cấp trở thành một mặt hàng giao dịch được ưa chuộng, có giá cao. Điểm qua các cơn sốt của thị trường bất động sản Việt Nam có thể nhận thấy yếu tố then chốt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam gắn liền với các động lực thúc đẩy kinh tế thị trường như môi trường an ninh, chính trị ổn định, các cam kết của chính phủ, hệ thống luật pháp ngày càng rõ ràng, các định chế, chính sách mở, khuyến khích đầu tư, kinh doanh, sự gia nhập vào WTO, sự xuất hiện và phát triển của thị trường vốn, và các loại hàng hóa trong thị trường vốn.
Bên cạnh đó, xuất phát từ quan niệm bất động sản là một loại tài sản để tích trữ giống như vàng, do vậy nó thu hút rất mạnh sự quan tâm và tham gia đầu tư của dân chúng, đối tượng chủ yếu hình thành nên thị trường. Mà công chúng chính là con người vì thế tâm lý đầu tư cũng là một yếu tố tác động mạnh đến thị trường. Thể hiện rất rõ trong các kỳ sốt đất vừa qua. Cứ sau một cơn sốt, mặt bằng giá của thị trường lại bắt đầu ở một mức mới cao hơn trước. Tồn tại một lượng vốn rất lớn trong dân chúng tại Việt Nam, và những đối tượng khách hàng rất giàu có sẵn sàng chi trả mức chi phí rất cao để hưởng những tiện ích thỏa mãn nhu cầu. Hiện tượng sốt đất diễn ra chủ yếu tại thành phố Hồ chí minh và Hà nội là hai điểm nóng về kinh tế, tốc độ đô thị hóa, và tập trung dân số. Đây cũng chính là hai thị trường có độ nhạy cao đối với từng sự đổi thay của nền kinh tế. Chính giá BĐS tại hai thị trường này là cơ sở để kéo giá BĐS trên thị trường cả nước lên mặt bằng giá mới. Tuy nhiên để có thể hiểu thêm về bản chất, nguyên nhân của các kỳ tăng giá BĐS, các cơn sốt thì chúng ta cần tìm hiểu về các thành tố tạo nên thị trường BĐS và giá trị của bất động sản.
3.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam.
Sự ổn định của nền chính trị xã hội VN tiếp tục là nền tảng cho sự phát triển thị trường bất động sản.
Hình thành các thị trường vốn, và các định chế tài chính(Thị trường chứng khoán, sự mở cửa của thị trường tài chính, sự xuất hiện các quĩ đầu tư tài chính, quĩ đầu tư mạo hiểm, QĐT BĐS, quĩ tín thác BĐS).
Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại VN đối với nhà đầu tư quốc tế ngày càng mạnh mẽ (thị trường lớn, lao động rẻ, gia nhập WTO,HTKT ngày càng phát triển, hội nhập của VN vào toàn cầu hóa ngày càng sâu…),
Sự gia tăng dân số (trên 1 triệu người/năm). Cộng với các chính sách cho phép người nước ngoài, Việt kiều mua nhà tại VN (theo thống kê chưa đầy đủ từ phía Bộ XD, có khoảng 21,000 người nước ngoài có đủ điều kiện mua nhà, Bộ ngoại giao cũng đang đang xem xét tạo điều kiện hướng dẫn kiều bào mua nhà theo quan điểm mở)
Lộ trình chiến lược phát triển đô thị VN, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105,000 ha hiện nay lên đến 460,000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa sẽ đạt khoảng 45% (tương đương 46 triệu người) vào năm 2025.
Pháp luật và thủ tục chính sách về Bất động sản ngày càng được cải cách theo hướng theo sát với yêu cầu của thực tiễn.
Theo các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản Việt nam sẽ tiếp tục tăng trưởng trong vòng 50 năm nữa, và tăng trưởng nóng trong 10 năm tới. Lợi nhuận cao, nhu cầu cao, các chính sách quản lý ngày càng thông thoáng đã tạo hấp lực mạnh mẽ thu hút một lượng vốn đổ vào các dự án bất động sản không chỉ với các nhà đầu tư trong nước mà cả nước ngoài.
3.1.2.2. Khó khăn:
Tuy nhiên không phải ai, hay doanh nghiệp nào cũng có tính chuyên nghiệp cao về KD BĐS. Số lượng dự án nhiều nhưng qui mô thường nhỏ, thiếu qui hoạch đồng bộ, thống nhất, trong khi hạ tầng không theo kịp có thể
gây ra hệ quả nặng nề cho xã hội,gây ra nguy cơ vừa thừa vừa thiếu cung trong tương lai.
Mâu thuẫn giữa thu nhập bình quân/người so với giá BĐS tại VN ngày càng cao, khó giải quyết. Theo tính toán ở Hà Nội với mức thu nhập ròng đầu người khoản 15 triệu đồng/năm và giá nhà ở khoảng 300 triệu đồng thì ít nhất phải 20 năm mới mua được nhà.
Hệ thống luật pháp còn rườm rà, tồn tại cơ chế xin cho, thủ tục đầu tư ,giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và người sở hữu, thông tin chưa được công khai minh bạch, chưa theo kịp với thực tiễn phát triển của thị trường sẽ tiếp tục tạo cơ hội cho đầu cơ tăng giá trên thị trường.
Thiếu hành lang pháp lý tạo điều kiện cho việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS. Hệ thống tín dụng cho vay mua BĐS phục vụ cho nhu cầu ở thực sự của người dân, chưa phát triển càng làm cho mâu thuẫn ngày một gay gắt.
Các dự án về nhà ở cho người thu nhập thấp chủ yếu vẫn nằm trên giấy, còn ở dạng chính sách, chưa đưa vào thực tiễn do không theo kịp với tình hình biến động của thị trường.
Giá dầu, giá thép, xi măng, và các nguyên vật liệu xây dựng tăng cao cũng làm cho giá BĐS tăng lên rõ rệt.
Khiếu nại, khiếu kiện về đất đai ngày một tăng cao do các chính sách của nhà nước không theo kịp tình hình thị trường, thiếu đồng bộ, nhất quán, thiếu kịp thời.
Trước tình hình giá đất đang tăng quá cao, có dấu hiệu của đầu cơ làm giá, đang có những đề xuất can thiệp bằng thuế của nhà nước để điều chỉnh thị trường. Tuy nhiên vẫn có những ý kiến phản biện. Do vậy đòi hỏi phải có thời gian để những can thiệp ra đời và có ảnh hưởng đến thị trường.
3.2. Thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua.
3.2.1. Thực trạng huy động nguồn tài chính
3.2.1.1. Huy động từ vốn chủ sở hữu
Theo thống kê, hiện cả nước có trên 1.700 doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở và bất động sản. Trong số này, khoảng 484 doanh nghiệp có quy mô vốn từ 10-50 tỷ đồng; doanh nghiệp có vốn từ 50-200 tỷ đồng khoảng 115 đơn vị; trên 50 doanh nghiệp có vốn từ 200-500 tỷ đồng và khoảng 41 doanh nghiệp đạt số vốn trên 500 tỷ đồng.
Biểu đồ 3.2: Cơ cấu các DN bất động sản theo quy mô vốn
(Nguồn: Tổng cục thống kê)
Thực tế cho thấy các chủ thể tham gia thị trường đông về số lượng nhưng còn yếu về năng lực đã ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.
Ai cũng biết việc sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu trong mọi trường hợp đều làm tăng độ tín nhiệm của doanh nghiệp, giúp khả năng vay nợ được nới rộng. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp địa ốc nào cũng có tiềm lực tài chính mạnh để xây dự án từ nguồn vốn chủ sở hữu. Từ số liệu thực tế có thể
thấy tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam vẫn còn hạn chế trong khi bất động sản là ngành yêu cầu nguồn vốn phải rất lớn nên việc sử dụng vốn tự có của doanh nghiệp để kinh doanh là không hiệu quả, đa số các doanh nghiệp vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài.
Để tự chủ nguồn vốn, một trong những giải pháp được DN BĐS hướng tới chính là tăng vốn điều lệ nâng quy mô phát triển. Cụ thể, Tập đoàn FLC tăng từ 3.150 tỷ đồng năm 2014 lên 8.400 tỷ đồng năm 2015, Đất Xanh tăng từ 1.062 tỷ đồng năm 2015 lên hơn 3.000 tỷ đồng năm 2017, KOSY năm 2018 tăng lên trên 1.000 tỷ đồng và kế hoạch năm 2019 tăng lên 2.000 tỷ đồng…
3.2.1.2. Huy động từ vay vốn ngân hàng và các tổ chức tín dụng
Hiện nay, dòng vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã cơ bản hướng vào tiêu dùng về nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, thời gian tới, cần tiếp tục thực hiện các giải pháp nhằm ổn định thị trường tiền tệ; điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp nhất là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng phát triển sản xuất - kinh doanh.
Chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản :
- Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò hết sức quan trọng đối với nền kinh tế và có mối quan hệ chặt chẽ với sự tăng trưởng và ổn định của nền kinh