CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
4.3. Kiến nghị
4.3.1. Kiến nghị vơí chính phủ
Nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến TTBĐS và các hoạt động kinh doanh BĐS. Cần rà soát các quy định chồng chéo, chưa phù hợp trong hệ thống pháp luật có liên quan tới thị trường BĐS. Cần đảm bảo tính thống nhất giữa các quy định của các Bộ, Ban, Ngành về TTBĐS và về huy động nguồn tài chính của doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói riêng.
Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường Cần tạo môi trường và điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư trên TTBĐS, thông qua đó tang cường huy động nguồn tài chính cho thị trường.
Sớm xây dựng các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp.
Cần thành lập Qũy nhà quốc gia và địa phương chuyên ngành cho người có thu nhập thấp thuê và thuê mua nhà ở.
Thị trường BĐS vẫn phụ thuộc rất lớn vào động thái chính sách. Nếu không có những biện pháp xử lý đồng bộ các chính sách tài chính tiền tệ sẽ đẩy thị trường BĐS vào tình trạng vô cùng khó khăn. Nếu muốn cân bằng nguồn tài chính cho bất động sản thì nền tảng cầm cố, thế chấp phải vững chắc; đồng thời Chính phủ phải luôn sẵn sàng tham gia ổn định thị trường bằng nhiều biện pháp linh hoạt. Thực hiện những giải pháp mạnh, mang tính đồng bộ chắc chắn nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS sẽ tăng lên đáng kể, tạo nên kênh đầu tư hấp dẫn, ổn định và an toàn hơn.
Cần thấy rằng việc huy động, vay mượn trong dân là những giao dịch xuất phát từ yếu tố khách quan, vì vậy cần có khuôn khổ và thủ tục pháp lý cần thiết để những giao dịch này được công khai, hợp thức hóa. Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường bất động sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng
chi trả của các chủ đầu tư. Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê…đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng. Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản.
Hiệp hội BĐS kiến nghị với các cơ quan quản lý Nhà nước, nghiên cứu đề xuất hành lang pháp lý tạo điều kiện cho sự hình thành các định chế tài chính, tín dụng phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư bất động sản, Tổ chức tái cho vay thế chấp nhà ở, Trái phiếu dự án, Quỹ tiết kiệm nhà ở, Hệ thống tiêu chí thẩm định các khoản cho vay nhà ở…và cải tiến, dỡ bỏ những rào cản đang hạn chế hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và ngân hàng thương mại, mở rộng hướng thu hút nguồn vốn...
Hoàn chỉnh cơ chế “mua bán nhà trên giấy” - Trên thực tế, cơ chế “mua bán nhà trên giấy” là một giải pháp vốn rất quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn các rủi ro trong triển khai. Đó là những rủi ro về chất lượng, về tiến độ, về giá trị, về thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã đưa ra một số quy định nhằm khắc phục một số rủi ro đối với cơ chế này nhưng vẫn chưa bảo đảm thực sự không còn rủi ro. Chính vì vậy, cần tạo một cơ chế đảm bảo giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và đảm bảo chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn. Mặt khác, cần có quy định cụ thể về điều kiện được thực hiện cơ chế này đối với các nhà đầu tư trong nước cũng như ngoài nước để vừa tạo
được công bằng trong môi trường kinh doanh bất động sản mà vừa sử dụng được nhiều nhất vốn đầu tư từ nguồn vốn FDI.
Tại nhiều cuộc hội thảo, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tranh luận nhiều về việc kênh huy động vốn nào có thể giúp họ bật dậy sau khủng hoảng. Nhưng, có một nguyên tắc nhận được sự đồng thuận cao là hiện đang rất cần sự đa dạng hóa kênh huy động vốn, tương ứng với đà phát triển của thị trường. Điều kiện đủ là phải có khung pháp lý cho các định chế tài chính, và thị trường tài chính liên thông được với thị trường bất động sản.
Trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường bất động sản trong nước thiếu vốn mà các nước phát triển vừa thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thì giải pháp vốn quan trọng nhất phải được xác định là luồng vốn tín dụng từ các ngân hàng nước ngoài. Pháp luật nước ta hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải là nhà đầu tư vào VN. Việc thế chấp thì dễ nhưng quan trọng hơn là giải quyết bất động sản thế chấp thế nào khi người vay tiền không có khả năng trả được nợ đã vay. Việc đổi mới pháp luật này không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường bất động sản mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mở rộng cơ chế mua bán, sáp nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp lớn nước ngoài tham gia.
Hiện nay khả năng tăng vốn đầu tư cho bất động sản từ nguồn FDI là là một giải pháp vốn quan trọng, các nhà quản lý thị trường bất động sản cũng như các nhà đầu tư trong nước cần có những sáng kiến cụ thể để giải quyết vốn và nâng cao hiệu quả đầu tư từ nguồn vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài”. Chuyên gia hàng đầu về bất động sản này cho rằng, để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này, một mặt cần ưu đãi về tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng mặt khác cũng phải tìm cách nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị
trường bất động sản nhà ở. Cứu bất động sản cũng chính là giải pháp để ngân hàng thoát nợ xấu.
Với Bộ Xây dựng, bên cạnh việc tiếp tục xây dựng, hoàn thiện cơ chế chính sách và hướng dẫn các địa phương thực hiện đúng quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS và quản lý cơ cấu hàng hóa BĐS nhà ở, cơ quan này cần nghiên cứu xây dựng, chú trọng phát triển nhà ở xã hội cho thuê, có sự tham gia, điều tiết của Nhà nước. Rà soát các dự án đã giao để phân loại, điều chỉnh cơ cấu, cắt giảm cho phù hợp với nhu cầu và kế hoạch phát triển nhà ở trên thị trường.
Đối với Ngân hàng nhà nước: Theo ý kiến của một chuyên gia bất động sản, nút thắt của thị trường bất động sản hiện nay là chính sách thắt chặt tiền tệ, thắt chặt vốn cho nền kinh tế. Vì thế, nhà nước nên có những chính sách khai thông vốn, vực dậy nền kinh tế. Chỉ cần khai thông dòng vốn, có thể tạo ra phản ứng tích cực dây chuyền, giúp các doanh nghiệp chấn chỉnh lại sản xuất, giải quyết nợ nần, ngân hàng giảm nợ xấu
Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thực hiện nghiêm Nghị quyết 11, đảm bảo tín dụng BĐS có tốc độ tăng trưởng và tỷ trọng hợp lý, an toàn. Trước mắt giảm tăng trưởng và tỷ trọng tín dụng bất động sản với lộ trình hợp lý, tránh gây sốc, đồng thời áp dụng các biện pháp tăng tính thanh khoản, tránh đóng băng thị trường, tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội. Phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu để hướng dẫn các tổ chức tín dụng thực hiện chính sách tín dụng phù hợp với tiến trình tái cơ cấu thị trường bất động sản. Bố trí nguồn vốn cho vay đối với các dự án nhà ở thu nhập thấp, cho người mua nhà ở thực. Hạn chế cho vay dự án mới khởi công, giải phóng mặt bằng, dự án BĐS cao cấp; giám sát chặt cho cá nhân vay kinh doanh bất động sản. Tăng cường giám sát tình hình cấp tín dụng BĐS của các tổ chức
tín dụng. Phát hiện và xử lý kịp thời các khoản nợ quá hạn, ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng của các tổ chức tín dụng.
Ở góc độ Bộ Tài chính, nhiệm vụ trọng tâm là hướng dẫn các địa phương về phương pháp xác định giá đất sát thị trường trong điều kiện bình thường, theo hướng công khai, dễ xác định nhằm giảm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp.