3.1 .Khái quát chung về Công ty cổ phần kinhdoanh bất động sản Ngọc Lan
3.2.1.Đánh giá khái quát tìnhhình tài chính Công ty
3.2. Thực trạng tìnhhình tài chính tại Công ty cổ phần kinhdoanh bất động sản
3.2.1.Đánh giá khái quát tìnhhình tài chính Công ty
3.2.1.1. Phân tích cơ cấu tài sản- nguồn vốn
* Phân tích cơ cấu và sự biến động của tài sản
Từ số liệu bảng cân đối kế toán năm 2013 đến năm 2015 của Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan, ta lập được bảng phân tích cơ cấu tài sản sau:
Bảng 3.3. Cơ cấu tài sản Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan
Đvt: tỷ đồng
Chỉ tiêu
Năm 2015 Năm 2014 Năm 2013 Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) A. Tài sản ngắn hạn 273,674 47.81 264,383 47.49 261,433 49.31
I. Tiền và các khoản tương
đương tiền 12,502 2.18 13,685 2.46 14,187 2.68
II. Đầu tư tài chính ngắn hạn 15,904 20.25 110,567 19.86 108,865 20.54
III. Các khoản phải thu ngắn hạn 45,507 7.95 32,783 5.89 20,965 3.95
IV. Hàng tồn kho 77,556 13.55 78,563 14.11 80,653 15.21
V. Tài sản ngắn hạn khác 22,205 3.88 28,785 5.17 36,763 6.93
B. Tài sản dài hạn 298,720 52.19 292,373 52.51 268,700 50.69
I. Các khoản phải thu dài hạn - 0.00 - 0.00 - 0.00
II. Tài sản cố định 3,057 0.53 2,842 0.51 2,605 0.49
III. Bất động sản đầu tư 98,533 17.21 86,975 15.62 58,567 11.05
IV. Các khoản đầu tư dài hạn 195,065 34.08 200,689 36.05 206,563 38.96
V. Tài sản dài hạn khác 2,065 0.36 1,867 0.34 965 0.18
TỔNG TÀI SẢN 572,394 100.00 556,756 100.00 530,133 100.00
(Nguồn: Báo cáo tài chính Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan)
Nhìn chung, tổng tài sản công ty qua các năm với tăng với tỷ lệ không đều. Cụ thể năm 2014 tăng thêm 26,623 tỷ đồng so với năm 2013 và năm 2015 tăng 15,638 tỷ đồng so với năm 2014. Trong đó tỷ trọng của tài sản dài hạn (TSDH) và tài sản ngắn hạn (TSNH) trên tổng tài sản chiếm tỷ trọng ngang nhau tuy nhiên từ năm 2014 tỷ trọng của TSDH trên tổng tài sản chiếm tỷ trọng lớn hơn một chút so với tỷ trọng của TSNH trên tổng tài sản. Các khoản mục chính trong phần tài sản có
những biến động chính sau:
+ Tài sản ngắn hạn từ năm 2013 đến năm 2015 tăng thêm gần 12 tỷ đồng cụ thể năm 2014 tăng 2,950 tỷ đồng tương ứng với tỷ lệ tăng 1,1%, năm 2015 tăng 9,291 tỷ đồng tương ứng với tỷ lệ tăng 3,5 %.
+ Tiền và các khoản tương đương tiền giảm dần qua các năm cụ thể năm 2014 giảm 502 triệu đồng, năm 2015 giảm 1,183 tỷ đồng với tỷ lệ giảm tương ứng là 3,5% và 8,6%.
+ Đầu tư tài chính ngắn hạn tăng dần qua các năm cụ thể năm 2014 tăng2, 087 tỷ đồng tương ứng tăng 2,3%, năm 2015 tăng 4,694 tỷ đồng tương ứng tăng 1,8 %.
+ Các khoản phải thu ngắn hạn tăng liên tục qua các năm cụ thể năm 2014 tăng 11,818 tỷ đồng tương ứng tỷ lệ tăng 9,7%, năm 2015 tăng 12, 724 tỷ đồng tương ứng tỷ lệ tăng 9,6%.
+ Hàng tồn kho liên tục giảm qua các năm cụ thể năm 2014 giảm 12,090 tỷ đồng, năm 2015 giảm 9,007 tỷ đồng tương ứng tỷ lệ giảm lần lượt là 10,9% và 9,1%. Điều đó chứng tỏ công tác quản lý hàng tồn kho và chính sách kinh doanh của công ty đã có hiệu quả.
+ Tài sản dài hạn từ năm 2013 đến năm 2015 tăng thêm khoảng 30 tỷ đồng cụ thể năm 2014 tăng 23, 673 tỷ đồng tương ứng với tỷ lệ tăng 8,8%, năm 2015 tăng nhẹ 6,347 tỷ đồng tương ứng với tỷ lệ tăng 2,2%.
+ Bất động sản đầu tư tăng dần qua các năm cụ thể năm 2014 tăng mạnh 28,408 tỷ đồng tương ứng với tỷ lệ tăng 48,5%, năm 2015 tăng 11,558 tỷ đồng tương ứng tỷ lệ tăng 13,3%. Nguyên nhân năm 2014 bất động sản đầu tư tăng mạnh do chính sách kinh doanh của công ty thay đổi chuyển sang đầu tư bất động sản nhiều hơn so với đầu tư tài chính dài hạn.
+ Các khoản đầu tư tài chính dài hạn có xu hướng giảm dần nhưng vẫn giữ tỷ trọng cao trong khoản mục tài sản dài hạn. Từ 2013- 2015 đầu tư tài chính giảm lần lượt là 5,874 tỷ đồng và 5,624 tỷ đồng tương ứng tỷ lệ giảm 2,8%.
+ Tài sản cố định và tài sản dài hạn khác có sự tăng nhẹ qua các năm do việc mua mới tài sản cố định (TSCĐ) của công ty để phục vụ sản xuất kinh doanh.
* Phân tích cơ cấu và sự biến động của nguồn vốn
Từ số liệu bảng cân đối kế toán năm 2013 đến năm 2015 của Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan, ta lập được bảng phân tích cơ cấu nguồn vốn sau:
Bảng 3.4. Cơ cấu nguồn vốn Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan
Đvt: tỷ đồng
Chỉ tiêu
Năm 2015 Năm 2014 Năm 2013 Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) A. Nợ phải trả 197,335 34.48 193,114 34.69 187,380 35.35 I. Nợ ngắn hạn 134,449 23.49 114,139 20.50 97,826 18.45 II. Nợ dài hạn 62,886 10.99 78,975 14.18 89,554 16.89 B.Nguồn vốn chủ sở hữu 375,059 65.52 363,642 65.31 342,753 64.65 I. Vốn chủ sở hữu 375,059 65.52 363,642 65.31 342,753 64.65 II. Quỹ khác - 0.00 - 0.00 - 0.00 TỔNG NGUỒN VỐN 572,394 100 556,756 100 530,133 100
(Nguồn: Báo cáo tài chính Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan)
Tổng nguồn vốn của công ty tăng liên tục qua các năm trong đó nợ phải trả và nguồn vốn chủ sở hữu đều tăng. Bên cạnh đó vốn chủ sở hữu chiếm tỷ lệ hơn 60% trên tổng số nguồn vốn điều đó cho thấy khả năng tự chủ về tài chính của công ty tăng lên. Những biến động trong tổng nguồn vốn như sau:
+ Nợ phải trả tăng lần lượt 5,734 tỷ đồng và 4,221 tỷ đồng qua các năm 2014 và 2015 tương ứng với tỷ lệ tăng 3%. Nợ phải trả tăng do vay ngắn hạn của công ty tăng lên nhằm bổ sung vốn lưu động phục vụ việc mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh. Nợ ngắn hạn năm 2014 tăng 16,313 tỷ đồng tương ứng tăng 16,7%, năm 2015 tăng 20,310 tỷ đồng tương ứng tăng 17,8%. Trong khi nợ ngắn hạn có xu hướng tăng thì nợ dài hạn lại có xu hướng giảm dần cụ thể năm 2014 giảm 10,579 tỷ đồng, năm 2015 giảm 16,089 tỷ đồng tương ứng tỷ lệ giảm lần lượt là 11,8% và 20,4%.
+ Vốn chủ sở hữu của công ty có xu hướng tăng dần qua các năm cụ thể năm 2014 vốn chủ sở hữu tăng 20,889 tỷ đồng tương ứng tỷ lệ tăng 6,1%, năm 2015 tăng 11,417 tỷ đồng tương ứng tăng 3,1%. Điều đó cho thấy mức độ tự chủ về tài chính của công ty khá tốt.
3.2.1.2. Phân tích doanh thu, chi phí, lợi nhuận
* Phân tích doanh thu:
Bảng 3.5. Tình hình doanh thu của Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan
Đvt: tỷ đồng
Chỉ tiêu
Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan Năm 2015 Năm 2014 Năm 2013 Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%)
Doanh thu bán hàng và cung cấp
dịch vụ 63,971 77.71 58,985 71.96 52,094 73.21
Doanh thu hoạt động tài chính 18,352 22.29 22,985 28.04 19,067 26.79
Tổng doanh thu 82,323 100.00 81,970 100.00 71,161 100.00
(Nguồn: Báo cáo tài chính Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan)
Tổng doanh thu của công ty liên tục tăng qua các năm từ 71,161 tỷ đồng năm 2013 tăng lên 81,98370 tỷ đồng vào năm 2014 và năm 2015 tăng lên 82,323 tỷ đồng. Trong đó chủ yếu là doanh thu đến từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ chiếm tỷ trọng trung bình khoảng 74% trong 3 năm 2013-2015. Doanh thu công ty tăng trưởng mạnh qua các năm do việc mở rộng sản xuất kinh doanh theo xu thế phát triển của ngành bất động sản và trong thời gian từ 2014 – 2015 thị trường bất động sản đã bắt đầu hồi phục sau hậu quả nặng nề từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 và thời kỳ “ đóng băng” của bất động sản từ năm 2008 đến hết năm 2013.
Doanh thu từ hoạt động tài chính chiếm tỷ trọng trung bình khoảng 26% trong tổng doanh thu. Doanh thu hoạt động tài chính có sự biến động không đồng đều giữa các năm cụ thể năm 2014 tăng lên 22,985 tỷ đồng nhưng năm 2015 lại giảm xuống còn 18,352 tỷ đồng. Nguyên nhân tăng giảm bất thường do sự biến động của tỷ giá hối đoái cùng những thay đổi về chính sách lãi suất.
*Phân tích chi phí:
Bảng 3.6. Phân tích chi phí của Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan
Đvt: tỷ đồng
Chỉ tiêu
Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan Năm 2015 Năm 2014 Năm 2013 Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Giá vốn hàng bán 21,657 50.84 18,657 45.28 18,563 47.97 Chi phí tài chính 5,206 12.22 4,923 11.95 4,882 12.61 Chi phí bán hàng 2,116 4.97 3,539 8.59 3,518 9.09
Chi phí quản lý doanh nghiệp 2,600 6.10 2,589 6.28 2,583 6.67
Chi phí thuế TNDN 11,016 25.86 11,498 27.90 9,155 23.66
Tổng chi phí 42,595 100.00 41,206 100.00 38,701 100.00
(Nguồn: Báo cáo tài chính Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan)
Tổng chi phí của công ty tăng liên tục qua các năm cụ thể năm 2013 tăng từ 38,701 tỷ đồng lên41,206 tỷ đồng vào năm 2014 và năm 2015 tăng lên 42,595 tỷ đồng. Trong đó giá vốn hàng bán chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí, sau đến chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp và chi phí tài chính.
+ Giá vốn hàng bán có sự tăng rất nhẹ từ năm 2013 đến năm 2014 tăng 0,94 tỷ đồng, đến năm 2015 giá vốn hàng bán tăng mạnh từ 18, 657 tỷ đồng lên 21, 657 tỷ đồng, tăng 3 tỷ đồng tương ứng tăng 16,1%. Với đặc điểm là một công ty kinh doanh bất động sản thì doanh thu tăng lên đồng nghĩa với việc giá vốn hàng bán tăng lên. Việc giá vốn hàng bán ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong tổng chi phí chứng tỏ doanh thu từ hoạt động bán hàng là nguồn thu chính đem lại lợi nhuận cho công ty.
+ Chi phí tài chính chủ yếu là chi phí lãi vay chiếm khoảng 12% tổng chi phí. Chi phí tài chính tăng dần qua các năm cụ thể năm 2013 từ 4,882 tỷ đồng tăng lên 4,923 tỷ đồng vào năm 2014, năm 2015 tăng lên 5,206 tỷ đồng. Nguyên nhân tăng do chính sách lãi suất thay đổi và công ty vay thêm các nguồn vốn để mở rộng sản xuất, đầu tư.
+ Chi phí quản lý doanh nghiêp: Chi phí này chủ yếu bao gồm tiền lương phải trả cho công nhân viên, công nhân và các chi phí khác như điện, nước… phục vụ cho hoạt động của công ty. Chi phí quản lý doanh nghiệp có sự tăng nhẹ qua các năm cụ thể năm 2013 tăng từ 2,583 tỷ đồng lên 2,589 tỷ đồng vào năm 2014, đến năm 2015
tăng lên 2,600 tỷ đồng.
+ Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp khá cao chiếm khoảng 25% trong tổng chi phí nguyên nhân do doanh thu tăng nên chi phí thuế thu nhập cũng tăng theo cụ thể năm 2014 tăng từ 9,155 tỷ đồng lên 11,498 tỷ đồng, năm 2015 là 11,016 tỷ đồng.
+ Chi phí bán hàng chiếm khoảng 7% tổng chi phí, chi phí bán hàng có xu hướng tăng nhẹ vào năm 2014 từ 3,518 tỷ đồng lên 3,539 tỷ đồng, giảm khá mạnh năm 2015 xuống còn 2,116 tỷ đồng. Nguyên nhân giảm là do năm 2015 thị trường bất động sản bắt đầu ấm dần trở lại, vị thế của công ty đã được nâng lên do đó các chi phí về quảng cáo, dịch vụ truyền thông đã được công ty đã giảm bớt tối đa nhằm mục đích tăng doanh thu.
*Phân tích lợi nhuận:
Bảng 3.7 Lợi nhuận của Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan
Đvt: tỷ đồng Chỉ tiêu
Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan Năm 2015 Năm 2014 Năm 2013
Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ 42,314 40,328 33,531
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 50,744 52,262 41,615
Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 50,744 52,262 41,615
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 39,728 40,764 32,460
(Nguồn: Báo cáo tài chính Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan)
Nhìn chung, lợi nhuận sau thuế của công ty đều dương và có sự biến động mạnh từ năm 2013 sang năm 2014. Lợi nhuận năm 2014 tăng 8,304 tỷ đồng tương ứng tăng 25,6% nguyên nhân do doanh thu có sự tăng mạnh nhưng chi phí tăng không đáng kể so với tốc độ tăng của doanh thu. Điều đó chứng tỏ năm 2014 công ty đã có bước đi đúng trong sản xuất và kinh doanh như đa dạng hóa các phương thức kinh doanh: chuyển nhượng, liên kết, hợp tác, cho thuê...; đa dạng hóa các sản phẩm kinh doanh : nhà ở cao cấp, nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp…. Đến năm 2015 lợi nhuận sau thuế của công ty giảm 1,036 tỷ đồng do nguồn chi phí (chủ yếu là chi phí lãi vay) tăng cao hơn tốc độ tăng doanh thu.
3.2.1.3. Phân tích biến động dòng tiền
Bảng 3.8. Biến động dòng tiền của Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan
Đvt: tỷ đồng
(Nguồn: Báo cáo tài chính Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan)
Chỉ tiêu Năm 2015 Năm 2014 Năm 2013
Lƣu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh
Tiền thu từ bán hàng, cung cấp dịch vụ và doanh thu khác 79,700 74,027 68,432 Tiền chi trả cho người cung cấp hàng hóa và dịch vụ 22,657 19,657 18,563
Tiền chi trả cho người lao động 2,500 2,489 2,423
Tiền chi trả lãi vay 5,206 4,923 4,882
Tiền chi nộp thuế thu nhập DN 11,016 11,498 9,155
Tiền thu khác từ HĐKD 22,764 19,563 16,754
Tiền chi khác cho HĐKD 19,532 17,742 14,653
Lƣu chuyển thuần từ HĐKD 35,089 33,639 31,308
Lƣu chuyển tiền từ hoạt động đầu tƣ
Tiền chi để mua sắm, xây dựng TSCĐ và các tài sản dài hạn khác 1,500 1,200 800 Tiền thu từ thanh lý, nhượng bán TSCĐ và các tài sản dài hạn khác Tiền chi cho vay, mua các công cụ nợ của các đơn vị khác 3,700 2,874 2,463 Tiền thu hồi cho vay, bán lại các công cụ nợ của đơn vị khác Tiền chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác 30,756 30,061 28,079 Tiền thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác
Tiền thu lãi cho vay, cổ tức và lợi nhuận được chia 1,034 1,034 1,034
Lƣu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tƣ -34,089 -32,639 -30,308
Lƣu chuyển tiền từ hoạt động tài chính
Tiền thu từ phát hành cổ phiếu, nhận vốn góp của chủ sở hữu Tiền chi trả vốn góp cho các chủ sở hữu, mua lại cổ phiếu của
doanh nghiệp đã phát hành
Tiền vay ngắn hạn, dài hạn nhận được 8,602 7,475 6,443
Tiền chi trả nợ gốc vay 10,785 8,977 8,201
Tiền chi để mua sắm, xây dựng TSCĐ, BĐS đầu tư
Tiền chi trả nợ thuê tài chính
Cổ tức, lợi nhuận đã trả cho chủ sở hữu
Chi từ các quỹ của doanh nghiệp
Lƣu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính -2,183 -1,502 -1,758
Lƣu chuyển tiền thuần trong kỳ -1,183 -502 -758
Tiền và tƣơng đƣơng tiền đầu kỳ 13,685 14,187 14,945
Ảnh hƣởng của thay đổi tỷ giá hối đoái quy đổi ngoại tệ
Từ bảng trên ta thấy tiền và tương đương tiền cuối kỳ cả công ty đều dương và có xu hướng giảm nhẹ qua các năm. Nguyên nhân do mức độ tăng nguồn thu từ hoạt động kinh doanh thấp hơn so với mức độ chi của hoạt động tài chính và đầu tư.
Nguồn tiền chính của công ty trong các năm qua là từ hoạt động kinh doanh. Hoạt động sản xuất kinh doanh có dòng tiền thu, dòng tiền chi, dòng tiền thuần từ hoạt động sản xuất kinh doanh đều tăng lên và đảm bảo mức cân đối giữa mức thu với mức chi. Đây là dấu hiệu thể hiện sự lành mạnh, khả quan về tạo tiền đảm bảo cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Nguồn thu chủ yếu trong hoạt động sản xuất kinh doanh là tiền thu từ bán hàng chiếm khoảng 75% tổng thu, còn lại là các nguồn thu khác. Nguồn chi chủ yếu trong hoạt động sản xuất kinh doanh là chi trả cho người cung cấp dịch vụ, hàng hóa và chi khác.
Hoạt động đầu tư có dòng tiền thu, chi đều tăng và dòng tiền thuần giảm. Dấu hiệu này thể hiện sự mất cân đối giữa gia tăng dòng tiền thu với dòng tiền chi xuất hiện xu hướng thiếu hụt tiền trong hoạt động đầu tư, đây là dấu hiệu cho giai đoạn cuối quá trình đầu tư. Trong hoạt động đầu tư công ty đã đầu tư nhiều hơn vào các đơn vị khác thay vì mua sắm, đổi mới TSCĐ để mở rộng sản xuất kinh doanh.
Hoạt động tài chính có dòng tiền thu tăng, dòng tiền chi tăng, tuy nhiên do dòng tiền chi có mức độ tăng nhanh hơn dòng tiền thu dẫn đến dòng tiền thuần