3.1 .Khái quát chung về Công ty cổ phần kinhdoanh bất động sản Ngọc Lan
3.3.Đánh giá chung về tìnhhình tài chính tại Công ty cổ phần kinhdoanh bất động
động sản Ngọc Lan
3.3.1. Những kết quả đã đạt được.
tăng lên 85,128 tỷ đồng. Trong đó chủ yếu là doanh thu đến từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ chiếm tỷ trọng trung bình trên 70% trong 3 năm 2013-2015. Doanh thu công ty tăng trưởng mạnh qua các năm chứng tỏ hiệu quả trong kinh doanh.
Thứ hai, hiệu quả kinh doanh của Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan cao hơn so với trung bình ngành. Nghiên cứu thực trạng về hiệu quả kinh doanh của Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan cho thấy, hầu hết các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh doanh của công ty đều cao hơn so với trung bình ngành, chứng tỏ doanh nghiệp có này hoạt động hiệu quả hơn so với mặt chung của các công ty trong ngành. Cụ thể, chỉ tiêu ROA của công ty gấp khoảng 3,5 lần so với trung bình ngành, chỉ tiêu ROE lớn gấp khoảng 2 lần so với trung bình ngành. Điều này thể hiện sự nỗ lực trong hoạt động kinh doanh của công ty.
Thứ ba, hệ số khả năng thanh toán tương đối ổn định. Trong giai đoạn 3 năm 2013-2015, hệ số khả năng thanh toán nợ ngắn hạn có giá trị lớn hơn 1 chứng tỏ doanh nghiệp có khả năng thanh toán các khoản nợ vay trong thời gian qua, hệ số khả năng thanh toán nhanh có giá trị trung bình là 1,7 chứng tỏ khả năng huy động bằng tiền mặt đáp ứng cho việc thanh toán nợ ngắn hạn kịp thời. Điều này thể hiện công ty đã có những chính sách hợp lý quản lý nợ vay và thanh toán.
Thứ tư, hệ số khả năng cân đối vốn hợp lý cụ thể trong giai đoạn 2013- 2015 hệ số nợ trên tổng tài sản của công ty trung bình chiếm khoảng 35% thấp hơn gần 2 lần so với trung bình ngành là 60%; hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu của công ty trung bình là 54% thấp hơn 3 lần so với trung bình ngành là 149% chứng tỏ nợ phải trả chiếm tỷ lệ nhỏ so với tổng tài sản cũng như vốn chủ sở hữu do đó DN ít gặp khó khăn hơn trong tài chính. Hệ số khả năng thanh toán lãi vay của công ty khá cao phản ánh khả năng đáp ứng được các nghĩa vụ trả nợ, khả năng thanh toán lãi vay cho các chủ lớn là rất lớn. Như vậy, nhà cung cấp tín dụng, ngân hàng sẽ sẵn sàng tiếp tục cung cấp vốn cho DN khi số gốc vay nợ đến hạn thanh toán.
3.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân.
Thứ nhất, mặc dù cơ cấu tài sản và nguồn vốn tương đối hợp lý, tài sản ngắn hạn bình quân đảm bảo khả năng thanh toán ngắn hạn, tuy nhiên, tài sản ngắn hạn chủ yếu là nợ phải thu và hàng tồn kho. Nợ phải thu cao do doanh nghiệp quản lý không tốt các khoản phải thu từ khách hàng. Nợ phải thu cao thể hiện vốn ứ đọng nhiều trong khâu thanh toán, doanh nghiệp muốn sản xuất kinh doanh thì cần phải có thêm nguồn vốn tài trợ, doanh nghiệp phải đi vay nợ dẫn đến chi phí sử dụng vốn vay cao. Hàng tồn kho nhiều cũng dẫn đến ứ đọng vốn, ngoài ra còn mất thêm chi phí quản lý, bảo quản.
Thứ hai, chỉ tiêu vòng quay các khoản phải thu rất thấp dẫn đến kỳ thu tiền
của công ty tăng làm cho khả năng thu hồi vốn của công ty chậm hơn, khó khăn trong thanh toán và dẫn đến rủi ro trong khâu thu hồi vốn.Bởi kỳ thu tiền bình quân được sử dụng để đánh giá khả năng thu tiền trong thanh toán, cũng là một chỉ tiêu quan trọng để đánh giá năng lực kinh doanh của doanh nghiệp. Vì rằng nếu các khoản phải thu của doanh nghiệp không được thu hồi đủ số, đúng hạn thì không những gây tổn thất đọng nợ cho doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng tới năng lực kinh doanh. Số ngày trong kỳ bình quân thấp chứng tỏ doanh nghiệp không bị đọng vốn trong khâu thanh toán, không gặp phải những khoản nợ khó đòi, tốc độ thu hồi nợ nhanh và hiệu quả quản lý cao. Tính lưu động của tài sản mạnh, năng lực thanh toán ngắn hạn rất tốt, về một mức độ nào đó có thể khoả lấp những ảnh hưởng bất lợi của tỷ suất lưu động thấp. Đồng thời, việc nâng cao mức quay vòng của các khoản phải thu còn có thể làm giảm bớt kinh phí thu nợ và tổn thất tồn đọng vốn, làm cho mức thu lợi của việc đầu tư tài sản lưu động của doanh nghiệp tăng lên tương đối. Ngược lại, nếu tỷ số này cao thì doanh nghiệp cần phải tiền hành phân tích chính sách bán hàng để tìm ra nguyên nhân tồn đọng nợ. Trong nhiều trường hợp, có thể do kết quả thực hiện một chính sách tín dụng nghiêm khắc, các điều kiện trả nợ hà khắc làm cho lượng tiêu thụ bị hạn chế, nên công ty muốn chiếm lĩnh thị trường thông qua bán hàng trả chậm hay tài trợ nên có Kỳ thu tiền bình quân cao.
Thứ ba, trong điều kiện suy giảm nền kinh tế như hiện nay, sự phục hồi chậm
khiến cho tốc độ hoán đổi từ hàng hóa sang tiền rất chậm. Hàng tồn kho của công ty khá cao, quay vòng chậm và có xu hướng giảm nhưng cũng giảm rất chậm. Điều này cũng làm cho kỳ thu tiền bình quân kéo dài cho thấy khả năng yếu kém của công ty trong quá trình quản lý công nợ.
Thứ tư, hiệu suất sử dụng tổng tài sản thấp, bình quân 1000 đồng vốn đầu tư tổng TS thu được 110 đồng doanh thu. Mức quay vòng của tổng tài sản là chỉ tiêu phản ánh hiệu suất sử dụng tổng hợp toàn bộ tài sản của doanh nghiệp, chỉ tiêu này càng cao càng tốt. Giá trị của chỉ tiêu càng cao, chứng tỏ cùng một tài sản mà thu được mức lợi ích càng nhiều, do đó trình độ quản lý tài sản càng cao thì năng lực thanh toán và năng lực thu lợi của doanh nghiệp càng cao. Nếu ngược lại thì chứng tỏ các tài sản của doanh nghiệp chưa được sử dụng có hiệu quả.
3.3.2.2. Nguyên nhân
* Nguyên nhân khách quan
Thứ nhất, về tình trạng nền kinh tế và sự biến động của thị trường: Những năm gần đây, do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế, cùng với sự cạnh tranh
gay gắt của nhiều đối thủ trên thị trường đã làm giảm hiệu quả sử dụng tài sản của
doanh nghiệp. Tình hình giá bất động sản giai đoạn năm 2011-2013 đã lao
dốc "không phanh". Các chủ đầu tư cấp tập đưa ra hàng loạt chương tình khuyến mại giảm giá, hỗ trợ...nhưng không cứu vãn được thị trường. Nhiều dự án, sản phẩm giảm giá, thậm chí, một số khu vực, giá bất động sản đã giảm khoảng 50%. Thị trường bất động sản giai đoạn này không có thanh khoản chủ yếu do tác động của khủng hoảng kinh tế và đóng băng tín dụng. Vì thế, các chủ đầu tư giảm giá với mục đích chính là cắt lỗ và thoái vốn. Giao dịch thực trên thị trường cũng không có nhiều. Giai đoạn này cũng ghi nhận hàng loạt dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị được điều chỉnh cơ cấu để chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội hoặc các công trình dịch vụ. Giai đoạn từ năm 2014, giá bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại, không còn giảm tiếp, khoảng cuối năm 2014 đầu năm 2015, giá lại có xu hướng tăng nhẹ. Các chủ đầu tư vì thế cũng "cúp" luôn nhiều chương trình khuyến
mãi, chiết khấu. Song hành với những dấu hiệu vĩ mô tốt, khoảng từ tháng 9/2014, giá bất động sản bắt đầu có xu hướng tốt. Không chỉ giảm chiết khấu, khuyến mại, một số dự án căn hộ đã hoàn thiện còn lập lại mức giá của những năm 2008- 2010. Mặt bằng giá nhà ở đã tương đối ổn định, còn rất ít dự án ghi nhận giảm giá, nếu có giảm chủ yếu thông qua gói khuyến mại chứ không giảm trực tiếp. Những dự án từng giảm giá khoảng trên 30% trong giai đoạn 2011-2013 nay cũng giữ giá ổn định và không giảm tiếp. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công thực sự chưa nhiều.
Thứ hai, về lãi suất vay vốn trên thị trường: Mức lãi suất vay vốn của Việt Nam hiện nay mặc dù đã giảm nhiều nhưng so với các nước khác vẫn là cao và nó đang là một sức ép lớn đối với các doanh nghiệp. Lãi suất cho vay cao khiến cho hiệu quả hoạt động kinh doanh của hầu hết các doanh nghiệp đã bị giảm sút, nhiều doanh nghiệp bị thua lỗ, khả năng trả nợ bị suy giảm..
* Nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất, công tác xử lý công nợ chưa hiệu quả: Công tác xử lý công nợ chưa hiệu quả thể hiện ở giá trị nợ phải thu qua các năm tăng dần. Do đặc điểm hàng hóa của công ty là bất động sản có thời hạn sử dụng lâu bền nên thời hạn bán chịu và chính sách tín dụng cuả công ty kéo dài dài hơn so với các doanh nghiệp khác. Do vậy khiến cho nguồn vốn của công ty bị các doanh nghiệp và khách hàng lạm dụng.
Thứ hai, công tác quản trị hàng tồn kho chưa tốt dẫn đến tỷ trọng hàng tồn
kho cao: Hàng tồn kho có giá trị lớn và kéo dài do tình hình cung cầu về bất động
sản đang lệch nhau bởi hiện nay đang phát triển nhanh và nhiều dự án nhà ở cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng trong khi vẫn thiếu nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. Nếu thực hiện hết các dự án bất động sản như kế hoạch thì đến cuối năm 2016, đầu năm 2017 sẽ dư cung sản phẩm cao cấp còn nhu cầu của đại bộ phận người dân là phân khúc bình dân thì vẫn thiếu. Thứ nữa, một lượng tồn kho bất động sản này tồn đọng ở phân khúc đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ, thiếu
những điều kiện thiết yếu tối thiểu cho cuộc sống của cư dân như môi trường, cơ sở hạ tầng, an ninh không đảm bảo…nên những loại hàng tồn kho này sẽ nằm “chết” rất lâu trên thị trường.
Thứ ba, công tác quản trị chi phí chưa chặt chẽ, hợp lý: Chi phí giá vốn hàng
bán tăng nhanh và đôi khi có tốc độ tăng lớn hơn doanh thu. Chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp cũng chiếm một tỷ lệ lớn so với doanh thu của doanh nghiệp và có xu hướng tăng phần lớn là do việc quản trị chi phí của đơn vị chưa thực sự hiệu quả dẫn đến hai loại chi phí này ngày càng tăng cao làm giảm kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.Chi phí tài chính cũng là một khoản mục chi phí có xu hướng tăng chủ yếu là chi phí lãi vay, do những khoản vay ngắn hạn của cùng một ngân hàng vượt qua các hạn mức đặt ra thì càng chịu lãi suất lớn, dẫn đến kết quả kinh doanh của công ty bị giảm sút.
Thứ tư, công ty chưa khai thác mạnh các hình thức quảng bá, tiêu thụ sản phẩm trên mạng: Với thời buổi công nghệ phát triển như hiện nay, việc quảng bá thương hiệu và tiêu thụ sản phẩm trở nên ngày một dễ dàng hơn thông qua các trang web thương mại điện tử. Nó không chỉ là nguồn cung cấp thông tin cho khách hàng mà còn là cầu nối giữa doanh nghiệp với tất cả các khách hàng trong và ngoài nước. Tuy nhiên công ty lại chưa chú trọng đến vấn đề này và đó chính là một điểm yếu bởi việc chọn lựa các chiến lược tiếp thị để phát triển thương mại điện tử có tác động rất lớn đến việc thực hiện các mục tiêu kinh doanh và sự thành công của doanh nghiệp. Với xu hướng phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử hiện nay, doanh nghiệp luôn có cơ hội để tăng trưởng cho dù mới gia nhập thị trường hoặc đã hoạt động trong nhiều năm nếu biết cách vận dụng những chiến lược tiếp thị hiệu quả.
Thứ năm, công tác lập và phân tích báo cáo tài chính chưa được chú trọng:
Công ty chưa có bộ phận phân tích tài chính chuyên biệt mà do phòng Tài chính- Kế toán kiêm nhiệm do đó công tác này chưa thực sự hiệu quả. Việc phân tích Báo cáo tài chính mới chỉ dừng lại trong việc phục vụ nhu cầu nội bộ của Công ty. Kết quả phân tích chưa được công bố rộng hơn cho các nhà đầu tư, cho các tổ chức tín
dụng có quan hệ vay vốn với Công ty. Hơn nữa, việc phân tích tình hình tài chính nếu chỉ dừng lại ở phân tích Báo cáo tài chính thôi thì chưa đủ, chưa có nhìn sâu sắc và rõ nét hơn về các mặt của tình hình tài chính. Việc mở rộng phạm vi phân tích và nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình tài chính của doanh nghiệp là cần thiết với Công ty như so sánh một số chỉ tiêu quan trọng với các doanh nghiệp trong cùng ngành, để thấy được vị trí của doanh nghiệp mình.
Thứ sáu, cơ cấu bộ máy quản lý chưa phù hợp: Công ty chưa có có sự tách
bạch giữa công tác tài chính và công tác kế toán mà do phòng kế toán kiêm nhiệm do đó công tác phân tích báo cáo chưa hiệu quả. Số lượng cán bộ phân tích chỉ kiêm nhiệm nên chưa nhận thức hết khối lượng công việc của công tác phân tích báo cáo tài chính. Việc phân tích báo cáo tài chính chưa được tiến hành theo quy trình và đồng bộ, khi phân tích còn nhiều giai đoạn thông tin bị bỏ qua. Thông tin chủ yếu mà người phân tích thu thập là các BCTC, còn sự biến động của cơ chế thị trường, sự thay đổi của cơ chế chính sách chưa được phân tích tới. Bên cạnh đó công ty thường chỉ dựa vào chỉ tiêu kế hoạch đề ra trong năm để so sánh năm nay tăng hơn so với năm trước bao nhiêu hay có hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch đặt ra không chứ hầu như không đặt ra các thông số đưa ra trng mối quan hệ với các nhân tố biến động từ tình hình kinh tế xã hội của đất nước, của bản thân ngành bất động sản, các vấn đề cung cầu thị trường, các chính sách tiền tệ.. Hơn nữa, thực tế số liệu kế toán phản ánh của kế toán đôi khi khác số liệu phản ánh của tài chính (chẳng hạn bán hàng theo phương thức trả chậm kế toán phản ánh toàn bộ doanh thu và xác định lợi nhuận nhưng trên góc độ tài chính dòng tiền thu chi là tiền khách hàng đã thanh toán…). Chính vì vậy, cần có bộ phận tài chính riêng biệt sử dụng số liệu kế toán để phân tích, đánh giá tình hình tài chính của công ty, trên cơ sở đó lập kế hoạch tài chính, tìm nguồn vốn huy động phù hợp.
Thứ bảy, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ công nhân viên tại công ty còn nhiều hạn chế: Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ là yếu tố quyết định đến hiệu quả kinh doanh. Đội ngũ quản lý có trình độ đào tạo chưa phù hợp với vị trí việc làm của mình. Trình độ đội ngũ quản lý cho thấy, họ thực hiện nhiệm vụ của
mình chủ yếu dựa vào kinh nghiệm mà chưa thực sự chưa am hiểu hết về vấn đề thực hiện. Do đó, công tác quản trị tài chính cũng không thực sự được quan tâm, thực hiện một các hình thức. Họ không xác định mức tồn kho tối ưu, nguồn vốn huy động hợp lý, cơ cấu vốn tối ưu…Chính vì vậy, các quyết định tài chính được hình thành dựa trên kinh nghiệm của các nhà quản lý chứ không dựa vào căn cứ khoa học, mô hình quản trị tài chính tiên tiến trên thế giới.
CHƢƠNG 4
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO KHẢ NĂNG TÀI CHÍNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGỌC LAN
4.1. Định hƣớng phát triển của công ty giai đoạn 2016-2018
Với phương châm của công ty là: “Phát triển bền vững, hợp tác để thành công” công ty luôn nỗ lực không ngừng đổi mới về mọi mặt luôn đáp ứng mọi yêu cầu của khách hàng.Trong quá trình sản xuất kinh doanh, công ty luôn coi trọng