3.1 .Khái quát chung về Công ty cổ phần kinhdoanh bất động sản Ngọc Lan
4.2.Một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao khả năng tài chính tại Công ty cổ
4.2.1. Đẩy nhanh thu hồi công nợ
Nợ phải thu dây dưa là nhân tố lớn nhất kìm hãm sự vòng quay vốn của công ty. Phải đẩy mạnh công tác thu hôi công nợ hiện nay là vấn đề cấp thiết đối với
công ty. Đối với các khoản phải thu, chủ yếu là phải thu khách hàng: Do chiến lược
mở rộng mạng lưới tiêu thụ để gia tăng thị phần nên việc thu tiền thường bị kéo dài, vì vậy nên khi ký kết các hợp đồng với khách hàng, công ty cần thảo luận và thống nhất các điều khoản về thời hạn thanh toán, hình thức thanh toán một cách cụ thể. Căn cứ vào kế hoạch thu hồi nợ, xác định giá trị và thời điểm dòng tiền vào, từ đó điều chỉnh kế hoạch trả nợ. Có như vậy mới giúp cho khả năng thanh toán của công ty được đảm bảo, tài sản được luân chuyển nhịp nhàng, hiệu quả sử dụng tài sản được nâng cao. Đối với các khoản phải thu tồn lâu công ty cần đẩy mạnh thu hồi bằng các biện pháp như gửi thư nhắc nhở, đôn đốc khách hàng nhanh chóng thanh toán nợ cho công ty theo đúng hợp đồng. Bên cạnh đó, công ty cần chú ý đến uy tín và khả năng trả nợ của các khách hàng này để từ lần sau có chính sách bán hàng cho phù hợp (có thể yêu cầu đặt trước 100% giá trị đơn hàng) để đảm bảo sự an toàn về các khoản nợ phải thu cho công ty.
+ Mặt khác, để thu hút khách hàng, trong quá trình bán hàng công ty nên thực hiện các chế độ ưu đãi với khách hàng như chiết khấu giảm giá đối với những hợp đồng có giá trị lớn, chiết khấu thanh toán đối với các khách hàng thanh toán
trước hạn… Điều này vừa góp phần kích thích tiêu thụ sản phẩm, vừa giảm bớt được phần nợ cần thu hồi. Tuy nhiên, công ty cần xác định một tỷ lệ chiết khấu, giảm giá hợp lý để phát huy hiệu quả cao nhất. Tỷ lệ này cũng cần xem xét trong mối quan hệ với lãi suất vay vốn ngân hàng. Bởi vì, cho phép khách hàng trả chậm thì trong thời gian đó công ty phải đi vay vốn để đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh diễn ra liên tục. Công ty cũng nên có sự lựa chọn đối tượng khách hàng có thể cho trả chậm bằng cách nghiên cứu kỹ lưỡng khả năng thanh toán của khách hàng, yêu cầu đặt cọc hoặc bảo lãnh nếu cần thiết. Trong điều kiện thị trường cạnh tranh khốc liệt như hiện nay, bên cạnh các chính sách đối với các khoản phải thu khách hàng, công ty cũng cần nâng cao uy tín của mình và tạo được mối quan hệ tốt đẹp đối với các nhà cung cấp để tránh bị chiếm dụng vốn vào các khoản mục trả trước cho người bán.
Đối với những khoản nợ quá hạn thì công ty cần xem xét nguyên nhân vì sao khách hàng không thanh toán đúng hạn, do nguyên nhân chủ quan hay khách quan. Nếu là nguyên nhân khách quan thì công ty có thể gia hạn nợ. Nếu như công ty đã đốc thúc, cử người đi đòi nợ nhiều lần không được thì công ty cần có sự can thiệp của pháp luật. Tuy nhiên, công ty cần tránh những biện pháp có thái độ tiêu cực vì nó dễ làm ảnh hưởng đến uy tín của công ty.
4.2.2. Giải phóng hàng tồn kho
Một lượng vốn khá lớn của công ty nằm trong hàng tồn kho, vì vậy giải quyết hàng tồn kho được xem là giải pháp khá quan trọng đối với công ty.
Để giải quyết hàng tồn kho công ty cần tận dụng những quỹ đất, khai thác loại hình bất động sản mang tính đầu tư vừa phải. Điều này tạo được thu nhập nhanh nhưng mang lại lợi ích cho xã hội như xây dựng chợ và các Trung tâm thương mại. Mục đích của doanh nghiệp là chuyển đổi những loại hình bất động sản thu hồi vốn lâu sang loại hình bất động sản có chu kỳ thu hồi vốn nhanh hơn. Công ty có thể đi theo dòng sản phẩm mới là sản phẩm nhà cho thuê. Khách hàng công ty hướng đến là những người trẻ, mới ra trường đang muốn có một chỗ ở ổn định để lập gia đình và sinh con. Những đối tượng này chưa đủ điều kiện để sở hữu một căn
nhà. Họ sẽ trả một nguồn tiền giống như thuê, nhưng chỉ vài năm sau là họ có căn nhà ở đến 50 năm. Hoặc công ty có thể kí một hợp đồng cho thuê dài hạn với khách hàng, và khi hợp đồng kết thúc thì bán sản phẩm cho khách hàng với giá ưu đãi, như vậy sẽ dễ dàng được khách hàng đón nhận và ủng hộ.Ngoài ra Công ty đưa ra các nhiều hình thức như khuyến mãi, chia nhỏ căn hộ hoặc chuyển dự án nhà ở thương mại qua nhà ở xã hội rồi cấu trúc lại các dự án.
4.2.3. Cắt giảm chi phí hiệu quả
Để quản lý chi phí đạt hiệu quả nếu các chi phí được cắt giảm bao gồm tất cả chi phí không những không cần thiết mà lại còn không tạo ra một giá trị gia tăng nào cả cho cả mặt hàng và khách hàng, doanh nghiệp nên tập trung vào các việc sau:
Thứ nhất, doanh nghiệp phải xác định rõ ràng và nhất quán đâu là chi phí không cần thiết và không tạo ra giá trị gia tăng. Cần lưu ý: có một chi phí nào đó trước mắt đúng là không cần thiết vì không tạo ra tức thời một giá trị gia tăng nào cả nhưng chi phí ấy lại là một đầu tư để tạo ra những giá trị gia tăng không thể không có cho quá trình cạnh tranh trong tương lai; hoặc một loại chi phí nào đó, nhìn thấy ngay là rất tốn kém nhưng nếu cắt giảm thì sẽ gây hậu quả không hay cho việc tăng năng suất lao động, tác động đến kết quả của giá trị gia tăng mà doanh nghiệp muốn có. Ví dụ chi phí đào tạo hay lương thưởng cho nhân viên có năng lực và làm việc hiệu quả.
Thứ hai, sử dụng các mục tiêu tăng trưởng lợi nhuận và doanh số bán hàng để khích lệ sự cần thiết và gắn kết với hoạt động quản lý chi phí theo định hướng tăng trưởng bền vững
Thứ ba, doanh nghiệp chỉnh sửa các mục tiêu cắt giảm chi phí cho phù hợp với thực tế chi phí hiện tại và các chiến lược kinh doanh cụ thể. Một mặt, doanh nghiệp cần đặt ra những mục tiêu tăng trưởng lợi nhuận hấp dẫn để động viên các nhà quản lý cắt giảm những chi phí khác nhau nhằm phục vụ tăng trưởng, nhưng mặt khác cũng cần xác định rõ bao nhiêu phần trăm trong số lợi nhuận thu được từ việc cắt giảm chi phí và bao nhiêu phần trăm có được từ những nỗ lực cải thiện,
phát triển kinh doanh khác. Khi đặt ra các mục tiêu cắt giảm chi phí, doanh nghiệp cần cân nhắc các yếu tố sau:
Các mức chi phí cắt giảm được so sánh như thế nào với các mức chi phí cho các hoạt động kinh doanh khác trong doanh nghiệp?
Các mức chi phí cắt giảm được so sánh như thế nào với các mức chi phí tương tự của các đối thủ cạnh tranh?
Mức chi phí nào là cần thiết để trợ giúp các mục tiêu tăng trưởng dự định và đảm bảo rằng hoạt động kinh doanh không bị ảnh hưởng?
Thứ tƣ, xây dựng những điều kiện thích hợp cho việc cắt giảm chi phí hiện tại. Việc thay đổi các quy trình quản lý, tổ chức hiệu quả luôn là những điều kiện tiên quyết cho hoạt động cắt giảm chi phí hiệu quả nhất. Doanh nghiệp nên xây dựng hệ thống báo cáo tài chính có trọng điểm, qua đó cung cấp các chi tiết về những khu vực chi phí cụ thể trong từng bộ phận doanh nghiệp, và có giải pháp ngăn ngừa việc chi tiêu không đúng chỗ. “Các chi phí trung tâm” được chia thành từng nhóm dưới sự quản lý trực tiếp của ban quản trị cấp cao. Nhóm các chi phí này bao gồm cả các chi phí cho hoạt động chức năng chủ chốt lẫn các hoạt động kinh doanh quan trọng. Mục đích của việc này nhằm quản lý tốt hơn các chi phí quan trọng, và để nhận ra những khoản ngân sách có thể tiết kiệm được hiệu quả hơn nữa nhưng vẫn đảm bảo được những mục tiêu cơ bản, và qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho mọi hoạt động kinh doanh trong doanh nghiệp.
4.2.4. Nâng cao công tác quản trị rủi ro
Mục đích nhằm hạn chế thấp nhất những tác động tiêu cực của suy thoái kinh tế và thị trường địa ốc đóng băng hiện nay. Các rủi ro từ tính thanh khoản, sản phẩm không bán được hoặc bán lỗ, đầu tư dở dang, dự án kéo dài không tiếp cận được nguồn vốn để tiếp tục thực hiện, giá trị tài sản hoặc giá trị cổ phiếu xuống thấp hơn giá thị trường.
Nội dung của quản trị rủi ro bao gồm: nâng cao khả năng dự phòng, cẩn trọng trong đầu tư, tiết kiệm trong chi phí…, linh hoạt trong việc huy động vốn kinh doanh.
Đẩy nhanh việc thực hiện các quy trình, thủ tục pháp lý của các dự án công ty đang thực hiện đầu tư, tập trung tháo gỡ những nút thắt, đưa các dự án trọng điểm thực hiện theo đúng tiến tiến độ.
Đa dạng hóa các phương thức kinh doanh (chuyển nhượng, bán sỉ, bán lẻ, bán trả góp, cho thuê, hợp tác, liên kết, ...). Đa dạng hóa các sản phẩm kinh doanh (nhà ở cao cấp, bình dân, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội, ...)
Nghiên cứu phân khúc thị trường để chọn lựa sản xuất các sản phẩm theo yêu cầu của thị trường cho từng đối tượng khách hàng trong từng thời điểm, để tính toán thiết kế các loại nhà có diện tích và giá cả phù hợp với từng đối tượng như: CBCNV, người thu nhập thấp, vợ chồng mới lập nghiệp, cho đến những căn nhà, biệt thự cao cấp thỏa mãn cho đối tượng có yêu cầu cao.
Mở rộng chức năng kinh doanh của công ty, không những mở rộng bán sản phẩm của các dự án công ty mà còn tận dụng cơ hội kinh doanh mua sản phẩm hoàn chỉnh hoặc dở dang, quy mô nhỏ và vừa trên thị trường bất động sản với giá rẻ hiện nay để kinh doanh tạo lợi nhuận.
Phát triển sàn giao dịch bất động sản, tăng cường tiếp thị, mở rộng nhiều hình thức khuyến mãi, hậu mãi để thu hút, tăng cường khách hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ. Cập nhật, điều chỉnh, thay đổi kịp thời thiết kế mẫu mã, trang trí, công nghệ, nguyên vật liệu mới để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của kháchhàng.
4.2.6. Dự báo và lập kế hoạch tài chính dài hạn
Lập kế hoạch tài chính là mô tả chiến lược tài chính, dự báo thành quả tương lai bằng cách sử dụng bảng cân đối kế toán, báo cáo thu nhập, báo cáo nguồn và sử dụng nguồn theo quy ước. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Kế hoạch tài chính là một phần của quản lý tài chính. Hoạt động này đòi hỏi phải có sự đầu tư nghiên cứu trước khi bắt tay vào xây dựng. Không nên bỏ sót bất kì một thông tin nào liên quan đến các vấn đề tài chính. Trước khi lập kế hoạch tài chính doanh nghiệp cần phải xác định những nhu cầu tài chính bằng cách trả lời những câu hỏi như: Mục tiêu đầu tư là gì? Sẽ đầu tư bao nhiêu tiền? Đầu tư vào cái gì? Đầu tư dài hạn hay ngắn hạn? Mong đợi quyền lợi gì từ sự đầu tư? Sau khi đã
xác định rõ nhu cầu tài chính, bước tiếp theo là lập ra một bảng kế hoạch tài chính để hiểu thêm về dòng tiền mặt định đầu tư và trách nhiệm pháp lý. Bên cạnh đó, kế hoạch cũng cần xác định rõ các tình trạng lạm phát có thể xảy ra và những rủi ro có thể gặp phải trong tương lai. Và trong kế hoạch tài chính cần đưa ra những ý tưởng triển khai cho những vấn đề đã được xem xét ở bước trước.
Để có một kế hoạch tài chính hoàn chỉnh, bộ máy kế toán của công ty phải dựa trên những dự báo về tiềm năng phát triển của nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng trong những năm sắp tới, định hướng phát triền ngành bất động sản cùng với việc đánh giá điểm mạnh, yếu và vị thế hiện tại của mình.
4.2.7. Bố trí nhân sự thực hiện công tác phân tích tài chính và nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ, công nhân viên chuyên môn cho cán bộ, công nhân viên
Hiện nay bộ phận quản lý của công ty hầu như không có bộ phận chức năng chuyên làm công tác phân tích báo cáo tài chính mà chủ yếu do kế toán trưởng hoặc kế toán tổng hợp thực hiện. Mặt khác, nếu phải tổ chức riêng một bộ phận chuyên trách công tác phân tích BCTC thì sẽ phát sinh thêm chi phí, giảm kết quả và hiệu quả kinh doanh. Vì vậy, theo tác giả để tiết kiệm chi phí, góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh thì kế toán các phần hành có thể kiêm nhiệm việc phân tích một hoặc một số các chỉ tiêu tài chính liên quan đến phần hành mình phụ trách như kế toán công nợ có thể phân tích về tình hình công nợ, phân tích rủi ro tài chính liên quan đến đến thanh toán, kế toán TSCĐ phân tích về hiệu quả sử dụng tài sản, kế toán tiền phân tích luồng tiền, kế toán chi phí giá thành phân tích về chi phí, kế toán trưởng phân tích rủi ro kinh doanh và dự báo các chỉ tiêu tài chính. Để nhân sự tại công ty có thể đảm nhiệm tốt cả chức năng phân tích BCTC thì doanh nghiệp cần thường xuyên có kế hoạch bố trí đào tạo, tham gia các khóa học nâng cao nghiệp vụ kế toán và phân tích báo cáo tài chính cho các nhân viên kế toán tại công ty.
4.3. Dự báo tài chính
Dựa trên những số liệu thời kỳ quá khứ của 3 năm từ 2013-2015 tác giả muốn đề cập đến việc dự báo tài chính cho Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc
Lan giai đoạn 2016 – 2018. Sau đây sẽ trình bày 3 bản báo cáo tài chính bình quân một năm của Công ty CP kinh doanh BĐS Ngọc Lan trong giai đoạn 3 năm tới.
4.3.1 Dự báo doanh thu
Định hƣớng của công ty: duy trì ổn định công ty, chuẩn bị các điều kiện cơ sở vật chất để thị trường bật dậy, dự đoán từ năm 2016. Xây dựng công ty phát triển toàn diện, trên cơ sở lĩnh vực kinh doanh chủ yếu là đầu tư kinh doanh bất động sản và xây dựng dân dụng, không ngừng phát triển, khẳng định thương hiệu góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở của khách hàng. Đa dạng hóa các dòng sản phẩm nhắm đến nhiều đối tượng khách hàng, từ khách hàng cao cấp, bình dân đến đối tượng nhà ở xã hội. Từng bước chuyển dịch cơ cấu doanh thu, tạo nguồn thu ổn định thường xuyên từ xây lắp, kinh doanh, các loại nhà cho thuê và các dịch vụ khác. Đảm bảo tốc độ tăng doanh bình quân năm đạt 13%/năm.
Doanh thu giai đoạn trƣớc:
Dựa vào báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh tác giả đã tính toán được tốc độ tăng trưởng doanh thu của công ty theo bảng sau:
Bảng 3.23. Tốc độ tăng trƣởng doanh thu
Đvt: % Chỉ tiêu Năm 2015 Năm 2014 Năm 2013 Tăng trƣởng Số tiền Số tiền Số tiền 2015/2013 2014/2013 Doanh thu thuần về
bán hàng và cung cấp dịch vụ
63,971 58,985 52,094 8% 13%
(Nguồn: Tác giả tự tổng hợp số liệu và tính toán)
Doanh thu của công ty tăng dần trong giai đoạn 2013- 2015, năm 2014 doanh thu tăng 13%, năm 2015 doanh thu chỉ tăng 8%, như vậy trung bình trong giai đoạn này doanh thu của công ty có tốc độ tăng trưởng là 10,5%. Trong giai đoạn này doanh thu của công ty chịu tác động của tất cả các biến động trên thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng do vậy tốc độ tăng trưởng doanh thu của giai đoạn có thể lấy làm số liệu để dự báo cho doanh thu của giai đoạn sau.
Tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam:
Sau khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, tình hình kinh tế đã có những bước chuyển biến tích cực. Tại Việt Nam, theo Báo cáo của Chính phủ tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XIII, trong giai đoạn 2011 – 2015, lạm phát đã được kiểm soát, kinh tế vĩ mô dần ổn định, các cân đối lớn của nền kinh tế về cơ bản được bảo