CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.4. Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất,
đất, cho thuê đất
1.4.1. Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2017
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2017 (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2017), diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.097.200 ha.
Trên địa bàn cả nước, diện tích đất đang được khai thác sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp là 30.148.900 ha, chiếm 91,09% diện tích đất tự nhiên; đất chưa sử dụng còn 2.948.300 ha, chiếm 8,91% tổng quỹ đất.
Nước ta có 3/4 diện tích lãnh thổ là đồi núi, được phân bố ở các tỉnh phía Bắc khoảng 11,6 triệu ha, (2,10 triệu ha ở đồng bằng, tập trung tại hạ lưu các dòng sông, các dải đất ven biển). Các tỉnh phía Nam có khoảng 6,3 triệu ha diện tích đất tự nhiên với 4,0 triệu ha đất bằng chủ yếu ở Đồng bằng sông Cửu Long.
Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2017
STT Loại đất Diện tích
(ha) Cơ cấu (%)
Tông diện tích các loại đất 33.097.200 100
I Diện tích đất nông nghiệp 26.371.500 79,68
1 Đất sản xuất nông nghiệp Trong đó: 10.210.800 30,85
Đất trồng cây hàng năm 6.422.800 19,4
Đất trồng cây lâu năm 3.788.000 11,45
2 Đất lâm nghiệp 15.405.800 46,55
3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 710.000 2,15
4 Đất làm muối 17.900 0,05
5 Đất nông nghiệp khác 27.000 0,08
II Đất phi nông nghiệp 3.777.400 11,41
1 Đất ở 695.300 2,1
2 Đất chuyên dùng 1.884.400 5,69
3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 15.100 0,05
4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 101.500 0,31
5 Đất sông suối và MNCD 1.076.900 3,25
Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017)
Bảng 1.2. Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng năm 2017
STT Vùng Diện tích
(ha)
Tỷ lệ (%)
1 Đồng bằng sông Hồng 2.105.900 6,36
2 Trung du và miền núi phía Bắc 9.527.500 28,79
3 Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung 9.583.400 28,96
4 Tây Nguyên 5.464.100 16,51
5 Đông Nam bộ 2.359.100 7,13
6 Đồng bằng sông Cửu Long 4.057.200 12,25
Tổng 33.097.200 100
Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017)
1.4.2. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước năm 2017
Tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng trên toàn quốc là 7.833.142,70 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp 6.687.695,59 ha (chiếm 85,38%), sử dụng mục đích phi nông nghiệp 845.727,62 ha (chiếm 10,80%), diện tích đất chưa sử dụng 229.719,49 ha (chiếm 3,83%), đất mặt nước ven biển được giao, cho thuê là 0,23% (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016).
- Tình hình giao đất
Theo kết quả kiểm kê đối với diện tích được Nhà nước giao (có giấy tờ về giao đất) thì diện tích đất giao cho các loại hình tổ chức sử dụng trên phạm vi toàn quốc 2.254.803,11 ha, chiếm 65,74% tổng diện tích của các các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng trong đó giao đất không thu tiền 597.118,91 ha và giao đất có thu tiền 1.657.685,2 ha. Như vậy, diện tích sử dụng đất của các tổ chức chủ yếu được Nhà nước giao đất (giao đất có thu tiền), trong đó giao không thu tiền phần lớn là tổ chức kinh tế vốn đầu tư Nhà nước hay các nông trường quốc doanh. Phần lớn giao có thu tiền là giao thu tiền hàng năm.
Diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn quốc 113.076,14 ha, chiếm 3,8% tổng diện tích đất của các tổ chức, trong đó thuê đất trả tiền một lần 88.457,04 ha chiếm 78% và thuê đất trả tiền hàng năm 24.619,10 ha chiếm 22%. Trong tổng diện tích sử dụng 88.457,04 ha của hình thức thuê đất trả tiền một lần thì diện tích sử dụng tập trung chủ yếu là Tây Nguyên 20.062,40 ha. Đồng bằng sông Hồng 19.002,86 ha, Đông Nam bộ 18.063,24 ha và Duyên hải Nam Trung bộ 10.020,24 ha. Trong tổng diện tích sử dụng 24.619,10 ha của hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì diện tích tập trung chủ yếu ở các nông - lâm trường 20.460,14 ha, chiếm 83% (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016).
- Công nhận quyền sử dụng đất
Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức sử dụng đất được công nhận QSDĐ là 1.684.476,66 ha, chiếm 49,74% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng, trong đó được công nhận QSDĐ không thu tiền 626.231,49 ha và được công nhận QSDĐ có thu tiền 1058.245,17 ha.
Trong tổng diện tích được công nhận QSDĐ không thu tiền 626.231,49 ha thì diện tích được cấp tập trung chủ yếu ở các nông, lâm trường 444.028,02 ha, chiếm 70,90%, diện tích tổ chức kinh tế có vốn đầu tư Nhà nước được cấp GCNQSDĐ đạt 109.408,07 ha, chiếm 17,50%, các loại hình tổ chức còn lại chiếm tỷ lệ 11,6%.
Diện tích được công nhận QSDĐ có thu tiền 1.058.245,17 ha tập trung chủ yếu ở các công ty cổ phần, TNHH xin đất để lấy mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, trụ sở và giới thiệu sản phẩm... chiếm 952.926,90 ha, chiếm 90,87%, diện tích được công nhận QSDĐ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016).
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức chuyển nhượng QSDĐ và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước là 34.298,02 ha, chỉ chiếm khoảng 10% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng. Trong đó, chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu do các công ty TNHH, cổ phần, tập đoàn được giao đất rồi không sử dụng đến hoặc không có khả năng đầu tư rồi chuyển nhượng lại
QSDĐ cho công ty khác đầu tư để nhận tiền chênh lệch hoặc giảm thiệt hại do đã chi các khoản chi phí để nhận QSDĐ. Trong năm 2010, kết quả kiểm kê quỹ đất cho thấy có đến 3.311 tổ chức sử dụng đất không đúng với mục đích được giao, được thuê với diện tích 25.587,82 ha với các hình thức vi phạm chuyển nhượng trái phép (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016).
- Hình thức sử dụng khác
Hình thức sử dụng khác là những hình thức do các loại hình tổ chức đang sử dụng đất mà chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ. Tổng diện tích hình thức sử dụng khác do các loại hình tổ chức đang sử dụng đất trên phạm vi cả nước là 302.515,61 ha, chiếm 8,82% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng. Trong đó, lớn nhất là nông - lâm trường 105.237,28 ha, chiếm 49,69%, tổ chức, hợp tác xã 53.000 ha, các loại hình tổ chức kinh tế đầu tư khác.. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016).
1.4.3. Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước
- Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê
Cả nước có 121.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích 3.130.108,49 ha, chiếm 91,26%. Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn trái pháp luật (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước).
- Sử dụng vào mục đích khác
Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, cả nước có 23.377 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích là 299.272,82 ha, trong đó chủ yếu là các vi phạm về chuyển nhượng, cho thuê trái thẩm quyền, tự chia đất xây nhà hoặc không sử dụng. Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán
bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế đạt 57,98%, không sử dụng hoặc chỉ sử dụng một phần (32,67%), cho thuê trái thẩm quyền (5,34%).
- Tình hình tranh chấp, lấn chiếm
Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là 13.969,2 ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích 34.232,63 ha, đất lấn chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21 ha và đất bị lấn, bị chiếm có 3.915 tổ chức với diện tích 254.033,19 ha (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016).
Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình tổ chức như tổ chức kinh tế vốn đầu tư Nhà nước, nông lâm trường, các công ty cổ phần, HTX. Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tích đất đang tranh chấp có số lượng không nhỏ. Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn. Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn.
Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng chưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diện tích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức kinh tế như: doanh nghiệp Nhà nước được giao đất, nông lâm trường, hợp tác xã. Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức. Mặt khác các mốc ranh giới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc căm mốc giới để phân định với đất của người dân. Thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý,... Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao.
Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không hết,... Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng hoàn thành đã đưa vào sử dụng nhưng sau một thời gian vì nhiều lý do phải dời đi
nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏ hoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở.
Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường.
- Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức
Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu là án phát triển khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu công nghiệp,... các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,... Một số dự án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện).
- Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức
Cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp GCNQSDĐ, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng GCNQSDĐ đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 1.684.476,66 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016).
Phần lớn diện tích đất đã được cấp GCNQSDĐ là của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư Nhà nước, các công ty TNHH, công ty cổ phần và hợp tác xã.
Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tố chức kinh tế trong thời gian qua cho thấy: nhiều trường hợp các tổ chức được cấp GCNQSDĐ nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tích giữa quyết định giao, GCNQSDĐ và hiện trạng đang sử dụng đất. Đây cũng là một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chức kinh tế để quản lý đất đai ngày một tốt hơn.
CHƯƠNG 2
ĐỐI TƯƠNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1.
- Các tổ chức kinh tế sử dụng đất trên địa bàn quận 1.
- Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Thời gian nghiên cứu được tiến hành trong thời gian từ tháng 10 năm 2017 đến tháng 10 năm 2018.
- Địa điểm nghiên cứu: quận 1, thành phố Hồ Chí Minh
2.2. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn quận 1 - Tình hình quản lý và sử dụng đất ở quận 1
- Tình hình giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế
- Đánh giá hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn quận 1.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1.
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế của quận 1 tại: phòng Tài nguyên và Môi trường; phòng Quản lý đô thị; Chi cục thuế; Chi cục Thống kê;
Thu thập số liệu về kết quả giao đất, cho thuê đất, thanh tra …. cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn quận 1, giai đoạn 2015-2017 tại Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh; Sở Xây dựng; Sở Quy hoạch kiến trúc;...
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp từ các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn Quận 1 thông qua bộ câu hỏi soạn sẵn và điều tra bổ sung ngoài thực địa. Tiêu chí điều tra gồm: thông tin chung về tổ chức, diện tích đất tổ chức sử dụng, nguồn gốc đất sử dụng, mục đích sử dụng các loại đất, về việc cấp GCNQSDĐ của các tổ chức đó, hiệu quả kinh tế, xã hội mà tổ chức đem lại.
Đề tài điều tra 50 tổ chức.Trong đó: Tổ chức có vốn nước ngoài (10 tổ chức); Tổ chức kinh tế có 100% vốn đầu tư Nhà nước (10 tổ chức); Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư Nhà nước (10 tổ chức); Tổ chức kinh tế có vốn tư nhân, cổ phần (20 tổ chức).
2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu
Trên cơ sở số liệu tài liệu thu thập được, tôi tiến hành tổng hợp trình bày kết quả: các số liệu được thu thập, tính toán, phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh. Sử dụng phần mềm Excel để xử lý và tổng hợp dữ liệu phục vụ cho xây dựng báo cáo tổng hợp.
2.3.4. Phương pháp đánh giá
Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho