Dựa vào kết quả của báo cáo thẩm định giá, thẩm định viên tiến hành lập chứng
thư thẩm định giá và xác định rõ thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá.
Bước 7: Trả kết quả và lưu trữ
Sau khi báo cáo và chứng thư TĐG được kí sẽ được chuyển cho khách hàng và hoàn thiện thủ tục thanh lý hợp đồng.
TĐV có trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ lưu bao gồm chứng thư TĐG, báo cáo TĐG, hợp đồng, thanh lý và các giấy tờ khác có đầy đủ chữ kí của hai bên tham gia. Cuối cùng, chuyển hồ sơ lưu cho bộ phận hành chính kế toán để tiến hành lưu trữ.
2.4. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SÁN CỦA CÔNG
TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN VIỆT NAM 2.4.1. Những điểm đạt được
Ve cơ sở pháp lý
Công ty đã thường xuyên nắm bắt và cập nhật đầy đủ các văn bản pháp quy. Việc nắm bắt kịp thời các văn bản, điều luật mới nhất giúp công ty thực hiện TĐG đúng quy trình, đúng luật pháp và mang lại kết quả TĐG đáng tin cậy nhất.
Ve quy trình thẩm định giá
Thứ nhất, quy trình TĐG tại VNVC đã tuân thủ theo các bước tại Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05. Đặc biệt, công ty còn chú trọng tới công tác lưu trữ hồ
sơ để phục vụ việc quản lý hồ sơ dễ dàng hơn cũng như báo cáo Cục Quản lí Giá.
Thứ hai, quy trình TĐG nhìn chung rất chặt chẽ và khoa học, thể hiện chi tiết các
công việc cần phải làm. Từ đó, TĐV có thêm cái nhìn tổng quát về công việc và cách thức thực hiện công việc của mình, góp phần hoàn thiện hồ sơ TĐG nhanh chóng.
Thứ ba, ban kiểm soát của công ty kiểm tra, tư vấn, hỗ trợ chuyên môn theo quy định giúp đẩy nhanh công tác TĐG cũng như kết quả đưa ra được chính xác và đáng tin cậy nhất.
Ve áp dụng phương pháp thẩm định giá BĐS
Thứ nhất, trước khi tiến hành thẩm định, TĐV đã nghiên cứu lựa chọn phương
pháp thẩm định phù hợp nhất với đặc điểm của BĐS. Tại ví dụ ở thẩm định giá BĐS tại Cầu Giấy ở trên, TĐV đã lựa chọn phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị QSDĐ và cho kết quả vững chắc, đáng tin cậy. Phương pháp thẩm định giá này là
hoàn toàn phù hợp vì mục đích thẩm định giá BĐS để làm cơ sở tham khảo giải quyết
vụ án nên giá trị cần xác định là giá trị thị trường với các thông tin trên thị trường sẵn
có, rõ ràng và đã được thừa nhận. Giá trị của công trình trên đất được tính toán theo phương pháp chiết trừ, cách tiếp cận chi phí, thực hiện theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09. Phương pháp này đóng vai trò là phương pháp hỗ trợ cho phương pháp so sánh.
Thứ hai, trong phương pháp chiết trừ được áp dụng tại công ty đã sử dụng ngay đơn giá xây dựng dụng theo: “Mục 1 - Chương 1 Công trình nhà ở - Quyết định
số 06/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội”. Điều này giúp kết quả thẩm định giá công trình trên đất được chính xác hơn do công ty đã cập nhật được bảng giá
mới nhất tính đến thời điểm hiện tại.
2.4.2. Hạn chế
về quy trình thẩm định giá
Thứ nhất, các bước trong quy trình TĐG tại công ty nhìn chung đều đầy đủ và
chi tiết, tuy nhiên có bước phân tích thông tin thu thập chưa được quy định chi tiết, khá sơ sài gây khó khăn cho TĐV. Mặc dù đã thu thập thông tin nhưng khi phân tích thông tin thì các TĐV thường phân tích nhanh, chưa làm rõ các thông tin.Ví dụ như khi thẩm định giá BĐS của ông Tùng và bà Trang, sau khi thu thập thông tin xong thì
TĐV tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt luôn mà không hề xác nhận lại độ chính xác của thông tin. Bên cạnh đó, TĐV khi thẩm định giá BĐS này vẫn chưa xác
định BĐS đó có được phép giao dịch và có tranh chấp hay không với các chủ BĐS liền kề hay cũng chưa phân tích đến yếu tố những lợi thế kinh tế thu được từ BĐS (trường hợp cho thuê nhà, giá thuê nhà, hợp đồng thuê nhà, thời hạn thuê nhà, thu nhập từ việc cho thuê nhà). Bên cạnh đó, TĐV chưa phân tích sâu rộng về thị trường BĐS tại khu vực, mối quan hệ cung - cầu trên thị trường thường không đầy đủ, việc phân tích các yếu tố tác động đến BĐS cũng còn nhiều hạn chế. Từ đó, chất lượng công tác TĐG chưa được như mong muốn.
Thứ hai, do để đảm bảo chi phí nên thời gian đưa ra báo cáo và chứng thư TĐG ngắn, thường là từ 1-3 ngày. Điều này đẫn đến việc TĐV chưa có đủ thời gian để tìm hiểu sâu rộng về BĐS cũng như tìm hiểu các thông tin về thị trường. Điều này
làm giảm chất lượng TĐG và gặp phải những sai lầm không đáng có khiến khách hàng có thể yêu cầu sửa lại báo cáo, chứng thư TĐG nhiều lần.
Thứ ba, báo cáo TĐG và chứng thư TĐG chưa mô tả đẩy đủ một số thông tin về khái quát thị trường BĐS và chưa trình bày rõ ràng cách tính toán của TĐV. Ví dụ như BĐS cần thẩm định giá tại Cầu Giấy ở trên, trong báo cáo, TĐV không khái quát
về thị trường BĐS. Trình bày trong báo cáo như thế này là không hợp lí, vì tại mỗi thời gian, địa điểm khác nhau, thị trường khác nhau thì giá trị quyền sử dụng BĐS sẽ khác nhau. Đặc biệt, trong báo cáo TĐG, hầu như chưa đề cập nhiều tới cách tính toán để đưa ra giá trị của tài sản, mọi thao tác tính toán chỉ được thể hiện qua bảng biểu. Điều này khiến những thắc mắc không đáng có từ phía khách hàng và gây ảnh hưởng đến kết quả TĐG.
về phương pháp thẩm định giá áp dụng Phương pháp so sánh
Thứ nhất, trong quá trình thu thập thông tin, việc tìm kiếm BĐS so sánh tương
đồng trong khu vực với BĐS mục tiêu gặp nhiều khó khăn vì mỗi BĐS có những đặc
điểm riêng biệt, khó đồng nhất. Bên cạnh đó, khi thị trường biến động thì trong thời gian ngắn các thông tin này sẽ nhanh tróng trở nên lạc hậu. Điều này khiến việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt của BĐS gặp nhiều khó khăn.
Thứ hai, khi ước tính giá trị BĐS, TĐV vẫn bỏ sót điều chỉnh một số yếu tố ví
dụ như yếu tố phong thủy bao gồm ánh sáng, màu sắc, tầm nhìn, hướng gió hay các yếu tố khác như bãi đậu xe. Như tại ví dụ trên của ông Tùng và bà Trang thì TĐV chỉ
đề cập tới yếu tố nhà hướng trong báo cáo, mặc dù tại khu vực Cầu Giấy thì việc xác định các yếu tố phong thủy khác hoặc bãi đậu xe là việc các TĐV hoàn toàn có thể làm được. Vì vậy có thể thấy, quá trình lựa chọn các yếu tố để điều chỉnh của TĐV mang nhiều tính chủ quan, phụ thuộc vào năng lực và kinh nghiệm của mỗi cá nhân. Điều này ảnh hưởng đến kết quả TĐG.
Thứ ba, TĐV thường lựa chọn mức giá đại diện theo cách lấy mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn, chỉ có một số ít các trường hợp TĐV lựa chọn theo các
sát nhau thì việc lựa chọn mức giá trung bình làm mức giá đại diện có ưu điểm là đơn
giản, dễ tính toán, đem lại kết quả có độ tin cậy cao. Tuy nhiên, trong những trường hợp các mức giá chỉ dẫn chênh lệch lớn thì cách tính trung bình không đảm bảo tính chất đại diện cho mức giá vì vậy kết quả TĐG không có độ tin cậy cao.
Phương pháp chi phí, chiết trừ
Thứ nhất, việc ước tính hao mòn này thường phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của TĐV vì trên thực tế chưa có phương pháp cụ thể nào chính xác trong việc ước tính hao mòn của tài sản. Trong quá trình ước tính giá trị công trình trên đất của ông Tùng và bà Trang ở trên, TĐV thường áp dụng theo “Mục 1 - Chương I Công trình nhà ở - Quyết định số 06/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội”. Tuy nhiên,
việc này sẽ gây khó khăn khi ước tính giá trị của các công trình mang kiến trúc đặc thù, có nhiều điểm riêng biệt.
Thứ hai, khi mô tả về ngôi nhà trên đất, TĐV chỉ mô tả các tính chất chung chung, chưa cụ thể. Một số thông tin về nội thất, các yếu tố kết cấu bên trong ngôi nhà cũng không được miêu tả. Ví dụ như BĐS Cầu Giấy ở trên thì một số thông tin quan trọng của công trình như: cửa nhà, nền móng, mái chưa trình bày cụ thể, vẫn mang tính chất chung. TĐV thường rất chủ quan khi xác định kết cấu ngôi nhà trên đất cho nên điều này ảnh hưởng đến kết quả TĐG chất lượng còn lại của ngôi nhà.
Phương pháp thu nhập
Thứ nhất, việc TĐV dựa vào nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất để ước tính doanh thu và chi phí tạo ra trong tương lai của BĐS đã gặp những khó khăn nhất định. Bên cạnh đó, TĐV thường giả định doanh thu và chi phí tăng trưởng đều qua các năm mà không xem xét mức độ ảnh hưởng của các yếu tố thị trường, lạm phát, chỉ số giá tiêu dùng, tuy nhiên điều này là hoàn toàn không hợp lý. Điều này làm ảnh hưởng tới kết quả thẩm định giá.
Thứ hai, TĐV thường áp dụng tỷ lệ chiết khấu là tổng của lãi suất trái phiếu chính phủ và mức bù rủi ro hoặc căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của các ngân hàng lớn có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá để xác định tỷ lệ chiết khấu. Tuy nhiên,
đây là cách tính đơn giản nên kết quả đưa ra sẽ không thực tế bằng những phương pháp phức tạp hơn. Mặt khác, việc tính toán mức độ rủi ro của từng lĩnh vực, từng ngành nghề không đơn giản, TĐV thường tham khảo mức bù rủi ro chứ không phải tự tính toán. Vì vậy, TĐV thường tham khảo mức bù rủi ro trong lĩnh vực BĐS. Nếu căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của các ngân hàng lớn có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá để tính tỷ lệ chiết khấu thì sẽ đánh đồng rủi ro khi đầu tư vào mảnh đất với rủi ro vay vốn từ ngân hàng, trong khi nguồn vốn đầu tư có thể bao gồm cả vốn chủ sở hữu và vốn vay, nên cách này là chưa hợp lý. Bên cạnh đó, công ty nên sử dụng các cách tính khác nhau của mỗi cá nhân, tổ chức thẩm định giá để lựa chọn tỷ lệ chiết khấu khách quan nhất.
Phương pháp thặng dư
Khi ước tính doanh thu phát triển, TĐV thường sử dụng đơn giá ở hiện tại mà chưa xem xét tới các yếu tố thị trường trong tương lai cũng như biến động về giá bán BĐS khi dự án phát triển xong. TĐV cũng thường mặc định là toàn bộ các BĐS sau khi phát triển xong sẽ bán hết toàn bộ. Những giả định này không phù hợp để ước tính doanh thu phát triển.
Nhận xét: Tại VNVC, các phương pháp thẩm định giá BĐS chưa được sử
dụng
linh hoạt. Phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến nhất trong khi các phương pháp khác chưa được chú trọng. Trong khi đó, mỗi BĐS có đặc điểm và công dụng riêng. Vì vậy, nên việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp cho từng BĐS này là rất quan trọng, ảnh hưởng tới giá trị của BĐS cần thẩm định giá.
2.5. Nguyên nhân
Nguyên nhân khách quan
Thứ nhất, thị trường BĐS nước ta không ổn định và có những diễn biến khá phức tạp, đôi khi vượt ra ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Minh chứng rõ nhất là giá bán BĐS bị đẩy lên quá cao, không tuân theo đúng giá trị thực của BĐS. Các giao dịch BĐS hầu hết vẫn giao dịch tự phát trong nhân dân, chỉ có ít BĐS được giao dịch qua sàn giao dịch. Điều này khiến các TĐV gặp khó khăn trong việc thu thập các thông tin giao dịch thành công. Mà công ty thẩm định giá chủ yếu dựa trên nền tảng
của phương pháp so sánh trực tiếp, nhưng với một lượng thông tin không chính xác trong một thị trường nhiều biến động như hiện nay thì TĐV phải tốn nhiều thời gian để thu thập mà hiệu quả của hoạt động TĐG là không cao. Điều này gây khó khăn lớn đối với công tác thẩm định giá BĐS tại công ty.
Thứ hai, bản thân giá trị của BĐS bị ảnh hưởng bới nhiều yếu tố khác nhau vì
nó là tài sản phức tạp. Hơn nữa, BĐS còn có tính khác biệt nên trong quá trình thu thập
thông tin, tiến hành thẩm định khó tránh khỏi những sai sót và gặp nhiều khó khăn.
Thứ ba, hoạt động TĐG trên thực tế và trên lý thuyết dựa trên các văn bản pháp luật và thông tư hướng dẫn vẫn chưa thực sự thống nhất và chưa được đồng bộ. Nội dung trên các văn bản vẫn chỉ mang tính chất định hướng, chưa đi sâu vào hướng
dẫn chi tiết cách thực hiện thẩm định giá và còn rất nhiều bất cập khác so với thực tế.
Ví dụ, giá các loại đất đã được UBND thành phố Hà Nội quy định tại quyết định 96/2014/QĐ - UB ngày 29 tháng 12 năm 2014 quy định về nguyên tắc xác định giá các loại đất trên địa bàn thủ đô khác biệt hoàn toàn với giá bán của đất trên thị trường.
Theo như quyết định trên, năm 2019, vị trí 3 của đường Cầu Giấy có mức giá là 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên thực tế thì giá giao dịch trên thị trường BĐS vị trí 3 ở các tuyến phố này có thể lên đến 80 - 100 triệu/m2. Việc này gây rất nhiều khó khăn trong công tác TĐG của công ty. Thêm vào đó, việc ban hành các văn bản pháp luật thường có độ trễ so với thị trường, trong khi đó thị trường luôn luôn biến động làm cho các văn bản pháp luật lạc hậu nhanh chóng so với thực tế.
Nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất, công ty chưa có quy định chi tiết về việc phân tích thông tin khiến TĐV còn gặp nhiều lúng túng khi xác định nguồn gốc thông tin cũng như phân tích BĐS và phân tích thị trường.
Thứ hai, do hạn chế về thời gian và chi phí nên TĐV chưa có nhiều thời gian để tiến hành các bước cần thiết, dẫn đến tình trạng làm việc qua loa, đại khái.
Thứ ba, công ty cũng không có quy định chi tiết về cách trình bày báo cáo và chứng thư TĐG khiến một số phần quan trọng bị lược bỏ như khái quát thị trường BĐS,
cách tính toán của TĐV hoặc mô tả hiện trạng công trình trên đất chỉ trình bày khá sơ
sài. Điều này dẫn đến những thắc mắc không đáng có từ phía khách hàng.
Thứ tư, trong khi điều chỉnh các yếu tố của phương pháp so sánh, VNVC chưa
có những nghiên cứu về việc bổ sung các yếu tố điều chỉnh như yếu tố phong thủy: ánh sáng, màu sắc, tầm nhìn, hướng gió và yếu tố khác như bãi đậu xe... Các yếu tố điều chỉnh này làm ảnh hưởng tới kết quả TĐG.
Thứ năm, hiện tại, công ty chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc vận dụng
các phương pháp TĐG. TĐV hầu như vận dụng kinh nghiệm nghề nghiệp cũng như quan điểm cá nhân trong quá trình làm việc. Chính vì vậy, việc áp dụng ước lượng doanh
thu chi phí trong tương lai đối với phương pháp còn gặp nhiều khó khăn, bất cập.
Thứ sáu, một số TĐV tại VNVC còn trẻ tuổi, chưa có nhiều kinh nghiệm trong
lĩnh vực thẩm định giá BĐS. Thêm vào đó, số lượng TĐV có kinh nghiệm chưa