Tư vấn Việt Nam
Sơ đồ 2.2. Quy trình thẩm định giá BĐS tại VNVC
Bước 1: Tiếp nhận thông tin yêu cầu từ khách hàng, phân loại thông tin yêu cầu Khi có nhu cầu thẩm định giá BĐS, các đơn vị hoặc cá nhân gửi yêu cầu TĐG, giấy đề nghị thẩm định giá BĐS cùng các hồ sơ liên quan về công ty. Chuyên viên thẩm định giá có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ về mặt: số lượng, tính hợp pháp, có đủ chữ ký và xác nhận của cơ quan liên quan. Sau đó, chuyên viên sẽ xác định mức phí và thông báo mức phí TĐG cho khách hàng. Đặc biệt, TĐV cần tư vấn, giải đáp cho khách hàng các nội dung có liên quan tới công tác thẩm định giá từ đó đàm phán và ký kết hợp đồng với khách hàng. Chuyên viên cần ghi rõ thời gian nhận hồ sơ, ngày hẹn đi khảo sát thực tế và ngày trả hồ sơ cho khách hàng. Trong quá trình tiếp nhận thông tin yêu cầu, chuyên viên cần làm rõ thông tin khách hàng bao gồm:
“Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax, người đại diện, người giao dịch; thông tin về bất động sản; mục đích, thời gian thẩm định giá”.
Bộ phận kế toán có trách nhiệm cho số hợp đồng và yêu cầu khách hàng nộp tiền tạm ứng phí dịch vụ thẩm định giá BĐS theo biểu phí quy định.
Bước 2: Xác định mục tiêu công việc, lên kế hoạch thẩm định giá
TĐV cần xác định rõ mục tiêu, yêu cầu và phạm vi công việc. TĐV cần nhận biết các số liệu cần thu thập bao gồm: “Vật chất, các quyền của BĐS, những giao dịch mua bán BĐS như giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch...” TĐV cần nhận biết các cơ quan có thể hoặc có trách nhiệm cung cấp thông
tin như : “Các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng nhà thầu, ngân hàng, các tổ
chức tín dụng hoặc các thông tin trên báo chí của địa phương, trung ương và của các cơ
quan quản lý nhà nước và thị trường BĐS.”
Sau đó, TĐV lập kế hoạch thẩm định giá, thời gian biểu thực hiện thẩm định giá bao gồm: “Lập danh mục và thứ tự công việc cần phải làm; Xác định thời hạn cho phép của mỗi công việc; Phân biệt các phần việc có thể ủy nhiệm cho người khác; Xây dựng đề cương báo cáo thẩm định giá sao cho phù hợp với bất động sản cần thẩm định giá”.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin, mô tả bất động sản
Thẩm định viên phải trực tiếp kiểm tra hiện trạng thực tế của bất động sản mục tiêu và thu thập các thông tin số liệu bao gồm vị trí của bất động sản so với vị trí trên bản
đồ địa chính, chi tiết bên trong và bên ngoài của bất động sản. Trong quá trình khảo sát,
TĐV sẽ chụp ảnh BĐS theo các dạng toàn cảnh, chi tiết, các hướng khác nhau để có đầy
đủ chứng cứ cho việc TĐG.
Về mặt pháp lí, TĐV cần xác định tính đầy đủ, hợp lệ của các giấy tờ sở hữu và QSDD; xác định mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có phù hợp hay không.
Thẩm định viên đồng thời thu thập các số liệu khác bao gồm: “Chi phí, giá cả, giá
thị trường, giá niệm yết, giá chào bán, giá cho thuê, lãi suất, tỷ lệ cung - cầu và các số liệu
về kinh tế xã hội, môi trường, các yếu tố khác tác động đến giá trị bất động sản mục tiêu
Bước 4: Phân tích thông tin
Sau khi những tài liệu đã thu thập được, TĐV cần tiến hành các phân tích sau: “Phân tích những số liệu về đặc trưng thị trường BĐS cần thẩm định giá nhằm mục đích đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng tới giá trị BĐS; Phân tích những thông tin có được từ việc khảo sát thực tế BĐS; Phân tích khách hàng; Phân tích so sánh nhằm lựa chọn và đưa ra tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ; Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật, tài chính cho phép và đem lại giá trị cao nhất cho BĐS.”
Bước 5: Xác định giá trị BĐS, chuẩn bị báo cáo thẩm định giá, thống nhất kết quả
Tùy vào mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản và mức độ sẵn có của các dữ liệu, thẩm định viên cần cân nhắc sự thuận lợi và khó khăn trong mỗi phương pháp thẩm định giá. Từ đó, thẩm định viên có thể lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp nhất. thẩm định viên cần xác định được phương pháp nào có tính chất bổ sung, tham chiếu, phương pháp nào là chính.
Từ các ý kiến sơ bộ và kết quả từ các phương pháp TĐG, TĐV tiến hành thẩm định giá BĐS. TĐV sẽ dùng các yếu tố điều chỉnh phù hợp. Sau khi thống nhất các mức giá chỉ dẫn, TĐV sẽ đưa ra một mức giá cuối cùng hợp lý nhất và hiệu quả nhất với khách hàng, tránh sự nhầm lẫn có thể xảy ra.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Tại VNVC, báo cáo và chứng thư TĐG tuân thủ theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam số 06 của Bộ Tài chính ban hành.
Báo cáo thẩm định giá cần trình bày rõ các mục sau: “Mục đích thẩm định giá; mô tả các BĐS mục tiêu và các chỉ dẫn; các tài liệu khách hàng cung cấp, các phương pháp, kỹ thuật thẩm định giá được áp dụng; giá trị BĐS mục tiêu; thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.” Dựa vào kết quả của báo cáo TĐG, TĐV tiến hành lập chứng thư TĐG.
Bước 7: Trả kết quả và lưu trữ
Sau khi báo cáo và chứng thư TĐG được kí theo đúng quy định của pháp luật sẽ được chuyển cho khách hàng và hoàn thiện thủ tục thanh lý hợp đồng.
TĐV có trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ lưu bao gồm chứng thư TĐG, báo cáo TĐG, hợp đồng, thanh lý và các giấy tờ khác (nếu có) có đầy đủ chữ kí của hai bên tham gia. Cuối cùng, chuyển hồ sơ lưu cho bộ phận hành chính kế toán để tiến hành lưu trữ.
Đặc biệt, công ty còn chú trọng việc lưu trữ hồ sơ để tạo hệ thống cơ sở dữ liệu cũng như phục vụ việc báo cáo Cục Quản lý giá.
3.2.4. Các phương pháp thẩm định giá áp dụng tại Công ty CP Thẩm định giá và Tư vấn Việt Nam
Trong suốt quá trình hoạt động, VNVC đã tiến hành sử dụng rất nhiều phương pháp để thẩm định giá BĐS, trong đó có 5 phương pháp được sử dụng phổ biến nhất đó là: “Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư”. Dựa trên đặc điểm của từng BĐS mục tiêu mà TĐV sẽ tiến hành lựa chọn phương pháp TĐG thích hợp.
a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị của BĐS mục tiêu thông qua so sánh với các mức giá của các BĐS tương tự trên thị trường đã được giao dịch trong thời gian gần đây. Phương pháp này thường áp dụng cho việc thẩm định giá căn hộ chung cư, quyền sử dụng đất ở. Các bước tiến hành thẩm định giá như sau:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Sau khi ký kết hợp đồng, TĐV tiến hành đi khảo sát và lựa chọn từ 3 đến 5 BĐS trong khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với BĐS mục tiêu đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường trong khoảng thời gian gần đây có những đặc điểm tương tự với BĐS mục tiêu về: “Vị trí, loại đất, quy mô diện tích, các yếu tố kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất”. Thông thường, các thông tin giao dịch trong khoảng thời gian một năm trở lại thời điểm thẩm định giá sẽ được lựa chọn.
Các thông tin cần thu thập về tình trạng pháp lý của BĐS, các đặc điểm tự nhiên, cơ sở hạ tầng, những thông tin về thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng của BĐS trong điều kiện bình thường. Từ các thông tin trên, TĐV sẽ xác định được hạn chế cũng như thuận lợi của BĐS mục tiêu và BĐS so sánh.
Các thông tin được thu thập có thể từ nhiều nguồn khác nhau bằng cách phỏng vấn người chủ BĐS, hàng xóm, những nhà môi giới BĐS, các đồng nghiệp, ngân hàng, các chủ thầu, nhà đầu tư BĐS, sàn giao dịch BĐS, các trang quảng cao, rao bán trực tiếp
hay các báo cáo, ghi chép, số liệu thống kê từ cơ quan đăng ký địa chính, thuế BĐS, thống kê, tòa án, các công ty chuyên làm dịch vụ cung cấp dữ liệu, báo đài, internet.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
TĐV tiến hành thực hiện các phân tích sau: “Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, phân tích thị trường; Phân tích bất động sản mục tiêu và BĐS so sánh; Phân tích độ tin cậy của các nguồn thu thập thông tin; Phân tích điều kiện giao dịch cũng như giá bán của các BĐS so sánh”.
Từ đó, TĐV có thể lựa chọn các tiêu chí giống nhau và khác nhau của BĐS mục tiêu và BĐS so sánh.
Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa BĐS so sánh với BĐS mục tiêu để xác định giá trị ước tính cho BĐS mục tiêu
Sau khi phân tích và so sánh, TĐV điều chỉnh sự khác biệt và tìm ra giá bán đã được điều chỉnh của BĐS so sánh. Các yếu tố so sánh chung bao gồm: “Vị trí, địa điểm, địa hình, tình trạng pháp lý”.
Phương thức điều chỉnh như sau: Điều chỉnh tuyệt đối theo số tiền tuyệt đối được áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, sân vườn, gara ô tô, bể bơi. Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm tương đối được áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh chưa thể lượng
hóa thành tiền nhưng có thể được lượng hóa thành tiền thông qua tỷ lệ phần trăm như: môi trường, cảnh quan, vị trí, kích thước, điều kiện hạ tầng, hình dạng. Thông thường, TĐV sẽ lựa chọn phương thức điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm tương đối.
Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, tiến hành so sánh độc lập từng yếu tố với BĐS so sánh. Những yếu tố so sánh tương tự với BĐS mục tiêu
thì không điều chỉnh. Neu những yếu tố BĐS so sánh tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại.
Đơn vị điều chỉnh là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn như sau: “Đối với đất đai, trang trại: giá/m2, giá/sào; Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2; Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha; Bệnh viện: giá/m2, giá/giường bệnh; Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi”.
Giá chuyển nhượng QSDĐ của BĐS mục tiêu được xác định bằng cách lấy giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh (chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn không quá 15%). TĐV kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau: “Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất, tần số điều chỉnh càng ít càng tốt, biên độ điều chỉnh của một yếu tố càng nhỏ càng tốt để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho bất động sản”.
Giá trị ước tính của BĐS
mục tiêu
Mức tiền điều chỉnh về
Giá chuyển Giá trI còn
giá hình thành từ những +
nhượng quyền + A ,A11, 1.^. , lại của yếu tố khác biệt của từng
sử dụng đất của - công trinh
BĐS so sánh với BĐS
BĐS mục tiêu trên đất
Bước 4: Xác định giá trị BĐS mục tiêu
Tính giá trị bình quân của các BĐS so sánh để đưa ra giá tham chiếu của BĐS mục tiêu.
b. Phương pháp chi phí
Khi chi phí được coi là yếu tố chính để tạo ra giá trị của BĐS thì TĐV sẽ áp dụng phương pháp chi phí để tiến hành thẩm định. Các BĐS thường được áp dụng phương pháp chi phí để thẩm dịnh giá là các công trình xây dựng đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng, bao gồm: “Nhà ở, biệt thự, cơ sở thương mại và dịch vụ, nhà cao tầng, nhà máy thông thường, công trình xây dựng thô, trong thời gian dài chưa hoàn thành”. Các bước thực hiện phương pháp chi phí như sau:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất trong tổng giá trị của BĐS
Khảo sát, thu thập thông tin về đất đai, hiện trạng công trình xây dựng trên đất về mặt pháp lý, vị trí, điều kiện, đặc điểm giao dịch,... Sau đó, dùng phương pháp so sánh để ước tính giá trị của đất.
Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xây dựng hiện tại trên đất
TĐV cần hiểu biết về các quy định về giá xây dựng, suất vốn đầu tư, chỉ số giá xây dựng do cơ quan có thẩm quyền ban hành, cũng như hiểu biết về thiết kế, nguyên vật liệu được sử dụng để ước tính hợp lý được các chi phí nói trên
Bước 3: Ước tính mức giảm giá tích lũy của công trình xây dựng trên đất
Mức giảm giá tích = Mức giảm + Mức giảm giá + Mức giảm giá
lũy của công trình giá tự do lỗi thời do lỗi thời bên
xây dựng trên đất nhiên chức năng ngoài
Mức độ giảm giá của công trình xây dựng được xác định dựa vào hiện trạng thực tế của công trình tại thời điểm cần thẩm định giá, hồ sơ, bản vẽ, thiết kế công trình và các văn bản liên quan. Thẩm định viên cần quan sát hiện trạng cấu trúc công trình, hạnh mục xây dựng để xem xét, đánh giá các yếu tố cần chú trọng sau: hao mòn do yếu tố vật lý tự nhiên, hao mòn công năng, các yếu tố bên ngoài căn cứ vào thị trường tác động làm suy giảm giá trị như độ bụi, tiếng ồn, thay đổi quy hoạch, quy định xây dựng.
Việc tính khấu hao tuân theo các văn bản sau: “Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/05/2013, thông tư số 147/2016/TT-BTC ngày 13/10/2016 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, thông tư số 28/2017/TT-BTC ngày 24/04/2017 sửa đổi bổ sung 02 thông tư trên”.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng trên đất
Giá trị công = Chi phí xây dựng công - Mức giảm giá giá tích lũy của trình xây dựng trình đã ước tính ở bước 2 công trình xây dựng tính ở bước 3
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS sản cần thẩm định
Giá trị của BĐS = Giá trị miếng đất + Giá trị ước tính công trình xây
cần thẩm định trống tính ở bước 1 dựng trên đất tính ở bước 4
c. Phương pháp chiết trừ
“Cơ sở của phương pháp chiết trừ được xây dựng là kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập nhằm xác định giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách lấy tổng giá trị BĐS trừ phần
giá trị tài sản gắn liền với đất.” - Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11
Các bước tiến hành
Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 3 BĐS có đặc điểm tương đồng với BĐS mục
tiêu có thông tin giao dịch thành công không quá 1 năm từ thời điểm thẩm định giá có những đặc điểm tương đồng với thửa đất thẩm định giá về : “Vị trí, hiện trạng, điều kiện
kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả...” Bên cạnh đó, TĐV thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của BĐS so sánh.
Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các BĐS so sánh