pháp
đều có ưu nhược điểm riêng, do đó các phương pháp sẽ là sự kiểm chứng, đáng tin cậy và bổ sung cho nhau.
Thứ hai, giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh
TĐV nên tìm hiểu thêm thông tin về 5-6 BĐS so sánh để từ đó tìm được các BĐS phù hợp nhất, có nhiều đặc điểm tương đồng với BĐS mục tiêu. Từ đó, kết quả TĐG là hợp lý nhất và tránh được kết quả mang tính chủ quan. Bên cạnh các chỉ tiêu định lượng, cần xây dựng quy định cụ thể với chỉ tiêu định tính bằng cách xây dựng theo cách phân tích so sánh tương quan và phân tích xếp hạng thành nhiều bậc nhằm đưa ra tỷ lệ điều chỉnh phù hợp nhất và có kết quả chính xác nhất.
Công ty nên có lộ trình nghiên cứu để đưa các thêm các yếu tố điều chỉnh về phong thủy như, ánh sáng, màu sắc, tầm nhìn, hướng gió và yếu tố khác như bãi đậu xe để kết quả thẩm định giá được tốt nhất.
Để tìm ra mức giá đại diện làm cơ sở để ước tính giá trị cho BĐS mục tiêu cần
thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau: “Mức giá có tổng điều chỉnh tuyệt đối nhỏ nhất,
mức giá có số lần điều chỉnh ít nhất, biên độ điều chỉnh nhỏ nhất và cuối cùng là mức
giá có tổng điều chỉnh nhỏ nhất.” Bên cạnh đó, cách lựa chọn mức giá đại diện theo cách tính trung bình của các mức giá chỉ dẫn có tể xem xét áp dụng khi các mức giá chỉ dẫn gần sát nhau.
Thứ ba, giải pháp về ước tính chi phí và mức độ giảm giá của công trình xây dựng trên đất trong phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.
TĐV có thể dựa vào suất vốn đầu tư do Bộ xây dựng ban hành ở các năm, cũng như đơn giá do Ủy ban Nhân dân ban hành để ước tính chi phí thay thế công trình. Tuy nhiên, TĐV chỉ nên lấy đó làm căn cứ để có sự điều chỉnh hợp lý với giá trị công trình mình đang thẩm định vì một số công trình có các đặc điểm riêng biệt, đặc thù. Ví dụ như công trình có sàn bằng gỗ tự nhiên thì đơn giá sẽ có sự chênh lệch lớn với công trình có sàn được lát bằng gỗ công nghiệp. Vì vậy, TĐV phải khảo sát, đo dạc kỹ, đồng thời thu thập thông tin về mức giá các nguyên vật liệu, các trang thiết
bị nội that... để điều chỉnh sao cho phù hợp.
Trong phân tích chi phí, điều chỉnh có thể được thực hiện dựa trên các chỉ dẫn
chi phí bao gồm: “Chi phí xây dựng, chi phí cộng dồn, hay phí xin cấp phép”. Vì chi phí và giá trị không nhất thiết phải tương đồng với nhau nên TĐV cần cẩn thận phân tích các điều chỉnh nào sao cho hợp lý và phản ảnh được kỳ vọng của thị trường.
Thứ tư, giải pháp hoàn thiện phương pháp thu nhập.
Khi dự báo công trình còn có thể phục vụ trong bao lâu nữa kể từ thời điểm TĐG thì TĐV cần dựa vào nhiều ý kiến, nguồn thông tin khác nhau như: Xem xét, so sánh với tuổi đời của các công trình tương tự trong khi vực; Nghiên cứu hợp đồng thuê giữa bên cho thuê và bên đi thuê; Xem xét các quy định về bảo dưỡng công trình,
tác động của con người, thời tiết, khí hậu...
Neu thu nhập từ đất ổn định thì có thể tính giá đất bằng 3 phương pháp: “Phương pháp so sánh, phương pháp phân tích vốn vay - vốn đầu tư, phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ”. Trong trường hợp thu nhập từ BĐS không ổn định
và biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (việc giả định doanh thu và chi phí không đổi qua các năm lúc này là hoàn toàn không hợp lý), TĐV có thể cân nhắc sử dụng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF (Discounted Cash Flow).
Để áp dụng tất cả các quy trình trong vốn hóa, TĐV cần phải ước lượng một cách
chính xác các khoản thu nhập trong tương lai của BĐS, triển vọng trong tương lai về mức
thu nhập ước tính và chi phí ước tính có tính đến sự thay đổi của thị trường và các
yếu tố
thị trường như lạm phát, thuế và những thay đổi về thu và chi (cách tính toán yếu tố lạm
phát có thể dựa vào trung bình tỷ lệ lạm phát trong 5 năm). Cả thu nhập và tỷ suất chiết
khấu đều được xác định trên thị trường. Khi xác định các khoản chi phí từ BĐS,
TĐV cần
ước tính những chi phí vận hành tòa nhà trong tương lai gần hoặc theo dự án những năm
gần thời điểm TĐG. Những chi phí này thay đổi theo độ tuổi công trình, chất lượng duy
tu, bảo dưỡng, kích thước, hình dạng, chiều cao, các trang thiết bị lắp đặt trong công trình.
Đối với những tòa nhà đang vận hành, TĐV cần phân tích chi phí trong 3 năm gần nhất
trở lại đây. Nếu không thu thập được số liệu của tòa nhà cần TĐG thì có thể thu nhập số
liệu chi phí từ các tòa nhà tương tự, lân cận của tòa nhà cần TĐG sau khi đã điều chỉnh
những yếu tố khác biệt.
Công ty nên đưa ra một bảng tính toán chi tiết về dự báo doanh thu và chí phí tương ứng từng khoảng thời gian 5-10 năm có tính toán các yếu tố biến động của thị trường, tránh áp đặt một tỷ lệ tăng trưởng cố định trong thời gian dài vì thực tế để có một sự ổn định trong thời gian dài như vậy tại thị trường Việt Nam là rất khó.
Hiện tại, VNVC đang lựa chọn tỷ lệ chiết khấu theo công thức bằng tổng lãi suất trái phiếu chính phủ và mức bù rủi ro hoặc căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của các ngân hàng lớn có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá để tính tỷ lệ chiết khấu. Đây là cách được sử dụng rộng rãi vì tính thuận tiện và đơn giản khi thẩm định. Tuy nhiên, việc lấy lãi suất Chính phủ nên là một giá trị trung bình hoặc tính nội suy trong
một thời gian dài (khoảng 5-10 năm) tránh việc sử dụng giá trị này tại một thời điểm sẽ không đánh giá được một cách chính xác chi phí cơ hội của dự án. Neu căn cứ trên
cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của các ngân hàng
lớn có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá để tính tỷ lệ chiết khấu thì sẽ đánh đồng rủi ro khi đầu tư vào mảnh đất với rủi ro vay vôn từ ngân hàng, trong khi nguồn vốn đầu tư có thể bao gồm cả vốn chủ sở hữu và vốn vay,
nên cách này là chưa hợp lý. Chính vì vậy, TĐV có thể tham khảo từ các phương pháp từ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam để tính tỷ lệ chiết khấu một cách khách quan hơn, bao gồm:
“Phương pháp 1: Theo mô hình CAPM:
Ri= Rp + Bi (Rm - Rf) Trong đó:
Ri: Tỷ suất sinh lợi của bất động sản
R: Tỷ suất sinh lợi phi rủi ro của nhà nước đầu tư Rm: Tỷ suất sinh lợi bình quân từ thị trường B: Hệ số rủi ro
Phương pháp 2: Chi phí sử dụng vốn bình quân:
WACC = (E/V) x Re + (D/V) x Rd x (1 - Tc) Trong đó:
Re: Chi phí sử dụng vốn cổ phần Rd: Chi phí sử dụng nợ
E: Giá trị thị trường của tổng vốn cổ phần
D: Giá trị thị trường của tổng nợ của doanh nghiệp V: Tổng vốn dài hạn của doanh nghiệp
Tc: Thuế thu nhập doanh nghiệp
Phương pháp 3: Phương pháp so sánh” - Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá VN
λ, λ, Thu nhập hoạt động thuần Tỷ suất vốn hỏa (R) = -~τ~-—, √τ.;---Γ~Γ~
Gia bán của BĐS so sánh
TĐV cần xem xét kĩ lưỡng khi lựa chọn tỷ lệ chiết khấu, chỉ cần tỷ lệ chiết khấu thay đổi 1% cũng làm kết quả cuối cùng thay đổi. Bên cạnh đó, khi áp dụng phương pháp kỹ thuật chiết khấu dòng tiền thì tỷ suất chiết khấu được chọn nên là tỷ suất sinh lời trung bình của các loại BĐS trên thị trường theo phương pháp thống kê hoặc chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền để kết quả đưa ra được chuẩn xác nhất.
Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền sẽ phản ánh đúng nguồn vốn của chi phí đồng thời thể hiện được rủi ro của khoản chi phí này.
Thứ năm, giải pháp về ước tính doanh thu phát triển trong phương pháp thặng dư.
Khi ước tính doanh thu phát triển, TĐV thường sử dụng đơn giá ở hiện tại mà chưa xem xét tới các yếu tố thị trường trong tương lai cũng như biến động về giá bán BĐS khi dự án phát triển xong. TĐV cũng thường mặc định là toàn bộ các BĐS sau khi phát triển xong sẽ bán hết toàn bộ. Những giả định này không phù hợp để ước tính doanh thu phát triển.
TĐV cần xem xét các yếu tố trong đánh giá rủi ro liên quan đến việc hoàn thành dự án phát triển để có thể ước tính hợp lý về doanh thu và chí phí phát triển như sau: Các biến động không lường trước làm tăng chi phí xây dựng. Khả năng trì hoãn hợp đồng do thời tiết bất lợi hoặc các vấn đề khác năm ngoài sự kiểm soát của nhà phát triển; Sự chậm trễ trong việc cấp phép cho dự án được triển khai theo luật định; Thất bại nhà cung cấp trong việc phân phối sản phẩm BĐS sau khi phát triển; Những thay đổi về quy định và chậm trễ trong việc tìm kiếm người mua hoặc người thuê dự án đã hoàn thành.
3.2.3. Nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ TĐV
Thẩm định giá là ngành nghề đòi hỏi các TĐV là người có kiến thức sâu rộng,
chuyên môn vững vàng, bên cạnh đó phải có chứng chỉ hành nghề thẩm định. Hầu hết các nhân viên ở công ty tuy đã được đào tạo bài bản nhưng lại chưa có thẻ TĐV. Để nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ TĐV thì công ty cần phải thực hiện những việc sau:
Thứ nhất, tuyển dụng bổ sung nguồn nhân lực chất lượng cao, am hiểu sâu rộng về lĩnh vực TĐG, vững chắc về nghiệp vụ và đặc biệt ưu tiên các nhân sự có thẻ
TĐV.
Thứ hai, tổ chức tập huấn, đào tạo nội bộ với mục đích nâng cao nghiệp vụ, giải đáp thắc mắc và chia sẻ kinh nghiệm lẫn nhau giữa các thành viên trong công ty.
Thứ ba, công ty nên khuyến khích, tạo điều kiện thời gian cho chuyên viên đi học thêm chứng chỉ và các văn bằng hai liên quan trực tiếp đến lĩnh vực TĐG.
Thứ tư, công ty cũng thường xuyên phải có chế độ khen thưởng, thi đua dành cho nhân viên cũng như có chế độ đãi ngộ hợp lý để thu hút và gìn giữ nhân viên có chuyên môn giỏi, giúp chuyên viên sẽ cống hiến và gắn bó lâu dài với công ty.
3.2.4. Một số giải pháp khác
Thứ nhất, công ty cần phải mở rộng các mối quan hệ của mình bằng cách liên
kết với các công ty và tổ chức liên quan như: ngân hàng, các tổ chức tín dụng có uy tín hay công ty thẩm định giá khác. Điều này giúp gia tăng cơ hội tìm kiếm khách hàng, cơ hội làm việc, hợp tác cùng nhau và các nhân viên giữa các tổ chức có thể trau dồi kinh nghiệm lẫn nhau qua những thương vụ TĐG lớn.
Thứ hai, công ty cần thống nhất các văn bản pháp lý cần sử dụng. Hiện tại, các văn bản pháp lý về lĩnh vực thẩm định giá còn nhiều và có hiện tượng trồng tréo nội dung lẫn nhau hoặc nội dung đã lạc hậu. Vì vậy, việc thống nhất các văn bản pháp
lý cần sử dụng là cần thiết để tránh lãng phí thời gian cũng như giúp TĐV làm căn cứ để đưa ra kết quả TĐG chính xác nhất.
Thứ ba, công ty nên chú trọng nâng cao chất lượng cơ sở vật chất, hệ thống trang thiết bị cũng như cảnh quan để nhân viên có môi trường làm việc hiệu quả nhất,
từ đó đạt kết quả làm việc tối ưu.
Thứ tư, công ty thường xuyên phải có chế độ khen thưởng, thi đua dành cho các TĐV. Chế độ đãi ngộ có thể là cấp phụ phí cho TĐV khi đi khảo sát hiện trạng, thưởng cho các TĐV khi hoàn thành công việc trước thời gian quy định. Điều này khuyến khích ý thức và thái độ làm việc của đội ngũ nhân viên, vì họ chính là những người quan trọng nhất, trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, là cầu nối giữa công ty và
khách hàng. Việc xây dựng chế độ đãi ngộ tốt sẽ thu hút và gìn giữ được các nhân viên có trình độ chuyên môn giỏi, giúp các nhân viên sẽ cống hiến cho công ty và gắn
bó lâu dài với công ty.
3.3. Kiến nghị
3.3.1. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Để mọi mặt của nền kinh tế phát triển và đi lên thì vai trò quản lý vĩ mô của chính phủ và cơ quan nhà nước là vô cùng quan trọng. Chính vì vậy, để hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS ngày một phát triển thì cần có sự can thiệp của chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này đòi hỏi chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có những biện pháp tích cực hơn.
Thứ nhất, hệ thống đăng ký thống kê đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được đẩy mạnh hoàn thiện nhằm tạo điều kiện quản lý đất đai dễ dàng và chặt chẽ. Giải pháp này góp phần giúp thị trường quyền sử dụng đất ngày một phát triển bằng cách làm giảm bớt số lượng các cuộc tranh chấp đất đai đang diễn
ra rất phổ biến và làm tăng thêm số lượng các cuộc giao dịch thành công. Vì người sở hữu BĐS có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể mua bán, thế chấp,
góp vốn kinh doanh góp phần gia tăng hoạt động thẩm định giá.
Thứ hai, hoàn thiện các văn bản pháp luật quy định về thẩm định giá. Các văn
bản pháp luật đưa ra cần phù hợp với xu hướng của thị trường, bổ trợ cho nhau, tránh
trồng chéo, đan xen gây sự khó hiểu cho người đọc trong quá trình vận dụng.
Thứ ba, xây dựng hệ thống luật pháp xử lý các vi phạm xảy ra trong hoạt động
TĐG nhằm nâng cao chất lượng TĐG. Tuy nhiên, đây là một vấn đề khó khăn cần có
sự phối hợp của các ban ngành và cần có thời gian để nghiên cứu và thực hiện.
Thứ tư, ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới. Ngày 29/12/2014, Chính phủ đã ban hành “nghị định 87/2014/QĐ-UBND về khung giá các loại đất và UBND thành phố Hà Nội đã căn cứ để ban hành bảng giá đất tại Hà Nội”, nhưng cho đến nay bảng giá này đã không còn phù hợp so với thực tế và có
phần lạc hậu. Nếu công ty căn cứ vào khung giá này thì giá trị của BĐS sẽ rất thấp, không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng và giá trị tài sản khác xa thực tế. Để
xoá bỏ điều này, Chính phủ và các cơ quan nhà nước cần phối hợp với nhau để ban hành một khung giá mới phù hợp hơn với tình hình của thị trường BĐS hiện nay.
Thứ năm, thành lập một cơ quan của Chính phủ chuyên trách quản lý thị trường BĐS. Ở nước ta, thị trường BĐS được quản lý còn dàn trải với sự tham gia của nhiều cấp bao gồm: “Thủ tướng chính phủ, Chủ tịch UBND các cấp, chính quyền
các cấp tới các Bộ, các ngành (Bộ tài nguyên và môi trường -Vụ đăng ký và thống kê
đất đai), Bộ tài chính (Ban Vật giá, Cục công sản), Bộ xây dựng”. Từ đó dẫn đến hoạt
động quản lý này vẫn còn nhiều bất cập và thiếu hiệu quả, gây mất thời gian do phải qua nhiều khâu trung gian, đặc biệt không có một bộ phận nào chịu trách nhiệm