triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp và bài học cho Việt Nam
1.3.1 Kinh nghiệm các nước phát triển
1.3.1.1 Kinh nghiệm của Mỹ
Ở các nƣớc phát triển, một trong những quan ngại lớn nhất của các cấp lãnh đạo đó là sự phân tầng xã hội thể hiện rõ nét qua sự phân hóa trong vấn đề nhà ở. Đằng sau những khu biệt thự, những tòa nhà chọc trời tồn tại không ít những khu nhà ổ chuột của ngƣời nghèo và ngƣời thu nhập thấp. Hình ảnh thành phố New York của Mỹ là một điển hình về sự tƣơng phản trên đây. Nhằm khắc phục tình trạng này, Nhà nƣớc hỗ trợ trực tiếp về tài chính thông
qua việc cấp vốn, cho vay ƣu đãi hoặc bảo lãnh vốn đối với ngƣời mua hoặc thuê nhà.
Các dự án cho vay tín dụng đối với ngƣời TNT đƣợc tiến hành ở Hoa Kỳ từ năm 1987 và trở nên phổ biến từ năm 1997. Từ năm 1987-2003 đã có 24.500 dự án về nhà ở đƣợc thực hiện với 1.275.000 ngôi nhà xây dựng theo mô hình vay tín dụng [11]. Mô hình này có thể nhân rộng ở nhiều địa phƣơng, bởi lẽ ngƣời ta dùng quỹ quay vòng để cho các hộ khác tiếp tục vay. Nếu chính phủ hỗ trợ toàn bộ thì ngân sách phải chi ra nguồn kinh phí rất lớn, nhƣng với mô hình này thì chỉ với nguồn vốn ban đầu ít hơn mà nhiều hộ có thể cùng đƣợc hƣởng lợi. Đối với kiểu quỹ quay vòng cần có sự tham gia và hỗ trợ của các tổ chức xã hội và ngân hàng để có thể thu hồi đƣợc vốn gốc và lãi. Mô hình này đã đƣợc triển khai ở các nƣớc châu Âu. Ngày nay, hình thức mua nhà trả góp không còn xa lạ đối với những ngƣời lao động và không chỉ đƣợc áp dụng cho việc mua nhà hay cải thiện nhà ở, mà còn cho việc mua những tài sản giá trị khác của gia đình. Ngân hàng quản lý và thu hồi vốn của ngƣời lao động qua chính tiền lƣơng của họ. Mô hình trả góp này sẽ hiệu quả khi hệ thống ngân hàng phát triển mạnh và đi tới xã hội hóa. Ƣu điểm của hình thức này là Nhà nƣớc không can thiệp đối với thị trƣờng BĐS mà chỉ hỗ trợ trực tiếp về tài chính cho những đối tƣợng thuộc diện đƣợc hỗ trợ, nhƣng có nhƣợc điểm là thủ tục cho vay và theo dõi để thu hồi vốn vay rất phức tạp, phải quản lý chặt chẽ mức thu nhập của từng hộ gia đình và cá nhân; còn nguồn cung về nhà ở do thị trƣờng quyết định nên giá nhà ở thƣờng có biến động quá cao so với mức thu nhập của các đối tƣợng TNT. Ở Việt Nam, chƣa kiểm soát đƣợc thu nhập và giá nhà đất trên thị trƣờng quá cao so với thu nhập của ngƣời dân nên hình thức này chƣa phù hợp với điều kiện của Việt Nam hiện nay.
Phát triển nhà ở cho ngƣời dân của Singapore đƣợc đánh giá là thành công nhất trên thế giới. Bằng nhiều biện pháp, chính phủ đã tập trung cho chƣơng trình phát triển nhà ở cộng đồng (loại nhà do Nhà nƣớc xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện), đặc biệt là thiết lập cơ chế tài chính và cơ cấu tổ chức hợp lý cho chƣơng trình phát triển bất động sản- nhà ở. Nhằm giải quyết nhà ở cho ngƣời TNT một cách bền vững, vấn đề quản lý phát triển thị trƣờng nhà đất của Singapore đƣợc đặc biệt quan tâm.
Công tác tổ chức quản lý phát triển nhà ở đƣợc giao cho một cơ quan đầu mối là Ủy ban phát triển Nhà ở (HDB)- đƣợc thành lập từ năm 1960. Mục tiêu khi thành lập của HDB chủ yếu là giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời TNT. Nguồn vốn của HDB chủ yếu là vốn ngân sách; vốn vay Chính phủ với lãi suất thấp, dài hạn; phát hành trái phiếu, vay thƣơng mại. HDB cho ngƣời TNT vay thời hạn dài, đến 20 năm và với lãi suất thấp. Tuy nhiên, tại Singapore, ngƣời lao động và ngƣời sử dụng lao động phải đóng góp hàng tháng vào quỹ CPF (giống nhƣ Quỹ Bảo hiểm xã hội tại Việt Nam) với tỷ lệ đóng góp cao (các tổ chức tuyển dụng lao động đóng 13% và ngƣời lao động đóng góp lƣơng hàng tháng 20%) nhƣ một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà.
HDB chịu trách nhiệm giải quyết mọi vấn đề từ quy hoạch, chọn và mua đất, di dời dân chúng đến xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tái thiết những khu vực cũ, phân phối nhà (bán theo quy định dựa vào các yếu tố xã hội), giải quyết các vấn đề pháp lý, thủ tục, vay vốn, bảo quản, duy tu và thu hồi vốn khi bán. Để phát huy tính tự chủ của ngƣời dân, việc xây dựng nhà ở đƣợc chia thành nhiều công đoạn mà trong đó ngƣời dân phải tự lo một phần. Nhà nƣớc cũng chỉ đầu tƣ cơ sở hạ tầng “ngoài hàng rào”, chủ đầu tƣ sau khi mua hoặc thuê lại có quyền thiết kế, quy hoạch “bên trong hàng rào” nhƣng phải
theo quy hoạch chung; nhà cho thuê chỉ chiếm 15% trên tổng số căn hộ; và sau 5 năm ở, ngƣời mua nhà mới có thể bán lại để mua căn hộ khác.
Nhƣ vậy, tại Singapore, Nhà nƣớc trực tiếp đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có TNT theo hình thức bán trả dần hoặc cho thuê. Đối tƣợng thụ hƣởng thì đƣợc ƣu đãi trực tiếp không phải qua trung gian. Tuy nhiên, Nhà nƣớc hàng năm phải đầu tƣ để duy trì và phát triển quỹ nhà ở, mặt khác, đòi hỏi phải có tổ chức bộ máy riêng để quản lý việc đầu tƣ xây dựng cũng nhƣ quá trình khai thác sử dụng quỹ nhà ở này.
1.3.2 Kinh nghiệm các nước đang phát triển
1.3.2.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc
Ở Trung Quốc, Nhà nƣớc hỗ trợ gián tiếp thông qua việc ƣu đãi cho các doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà ở bằng các chính sách ƣu đãi về đất đai, chính sách thuế. Bên cạnh đó có khống chế các tiêu chuẩn về căn hộ, về giá bán và giá cho thuê nhằm đƣa ra mức giá thấp nhất để ngƣời TNT có thể tiếp cận đƣợc.
Ngoài các chính sách quản lý, bình ổn thị trƣờng nhà đất, Trung Quốc thực hiện chính sách thƣơng mại hóa và cải cách nhà ở đô thị; chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở.
Cải cách trong lĩnh vực nhà ở tại Trung Quốc theo hƣớng thƣơng mại hóa việc xây dựng, phân phối và sử dụng nhà ở. Nhà ở phải đƣợc cho thuê và tiền thuê phải đủ để bù đắp các chi phí tiêu chuẩn. Việc phát triển nhà ở tiêu chuẩn cao sẽ do các công ty bất động sản thực hiện và đƣợc đƣa ra bán trên thị trƣờng. Đồng thời, chính quyền địa phƣơng đƣợc trao quyền chủ động phát triển “nhà giá rẻ” để phân phối cho ngƣời dân và chủ động lập quy hoạch, thiết kế và đánh thuế. Từ năm 1993, đã quy định các công ty phát triển
bất động sản phải có ít nhất 20% tỷ lệ “nhà giá rẻ” trong kế hoạch phát triển hằng năm dành cho ngƣời TNT dƣới dạng cho thuê hoặc bán.
Đối với chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở: Chính sách này yêu cầu tất cả các cƣ dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lƣơng của họ thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở. Ngƣời chủ tuyển dụng cũng phải đóng góp một tỷ lệ tƣơng ứng vào tài khoản của ngƣời lao động hàng tháng. Tiền tiết kiệm sẽ do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản nắm giữ và đƣợc quản lý thông qua ngƣời chủ tuyển dụng lao động, ngân hàng chỉ cho vay để phát triển nhà ở. Chủ tài khoản có thể rút tiền từ ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở sau khi đã đƣợc ngƣời tuyển dụng phê duyệt, bao gồm mua nhà và sửa chữa lớn trong thời gian còn đi làm của ngƣời lao động.
Nhƣ vậy, Trung Quốc đã tăng cƣờng vai trò quản lý vĩ mô của nhà nƣớc bằng pháp luật, các chính sách để quản lý, bình ổn giá nhà đất, công tác quy hoạch…song song với các chính sách tài chính nhằm quản lý thống nhất hoạt động đầu tƣ xây dựng và kinh doanh bất động sản, phát triển thị trƣờng địa ốc góp phần nâng cao hiệu quả tổng hợp của toàn xã hội. Tuy nhiên, việc hỗ trợ gián tiếp thông qua ƣu đãi cho các doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà ở, các đối tƣợng là ngƣời có TNT không đƣợc hƣởng ƣu đãi trực tiếp nên việc hỗ trợ theo hình thức này thƣờng đạt hiệu quả thấp do thƣờng bị lợi dụng, dẽ xảy ra tình trạng “xin-cho” khi thực hiện.
1.3.2.2 Kinh nghiệm của Thái Lan
Chính phủ Thái Lan thành lập cơ quan Cộng đồng nhà ở trực thuộc Bộ Nhà ở (UCDO), có vai trò liên kết các tổ chức khác nhằm giúp đỡ về mặt tài chính nhà ở. Cơ quan này có quyền hạn hoạch định chính sách, quy hoạch, thiết kế về phát triển nhà ở. Tổ chức này cũng tạo nguồn thu nhập cho ngƣời nghèo để có tiền mua trả góp nhà ở. Đây cũng là một tổ chức thực sự của
những ngƣời có nhu cầu về nhà ở (ngƣời đó phải có tiền tiết kiệm); do tập thể bầu ra và có tƣ cách pháp nhân vay tiền, trả tiền thuê nhà cho từng thành viên; có chức năng tiến hành những hoạt động then chốt để giải quyết nhà ở nhƣ mua đất, xây cất nhà…. Chính phủ Thái lan cũng cho phép thành lập ngân hàng riêng với mục đích cung cấp tín dụng nhà ở, hoạt động theo luật của ngân hàng với 100% số cổ phần do Bộ tài chính nắm. Ngân hàng cung cấp các khoản vay cho ngƣời TNT với lãi suất ƣu đãi, đủ để họ mua nhà trả góp.
Tổ chức Nghiên cứu thị trƣờng nhà ở của Chính phủ cũng đƣợc thành lập. Các nguồn vốn đầu tƣ của tƣ nhân và nƣớc ngoài vào lĩnh vực nhà ở đƣợc khuyến khích. Trích 20% khoản thuế thu nhập đánh vào nhóm ngƣời giàu vào quỹ phát triển nhà ở. Các tập thể, cơ quan bị nghiêm cấm sử dụng quỹ phúc lợi xây dựng nhà để bao cấp cho cán bộ của mình, khoản kinh phí đó đƣợc sử dụng nhƣ các khoản đầu tƣ hỗ trợ cho việc cải thiện nhà ở của cán bộ hoặc các hình thức cho vay không tính lãi để phát triển nhà ở. Chính phủ cũng chú trọng giải quyết yêu cầu cải thiện môi trƣờng, đảm bảo dành đất cho các công trình công cộng, dịch vụ xã hội, sân vƣờn, cây xanh trong khu nhà ở của ngƣời nghèo. Đảm bảo mức giá thuê nhà hợp lý đối với ngƣời TNT, xây dựng chính sách thuê nhà hƣớng tới việc hóa giá nhà cho ngƣời thuê.
1.3.3 Bài học cho Việt Nam
- Từ kinh nghiệm của các nƣớc về phát triển nhà ở cho ngƣời TNT thì thị trƣờng chứ không phải Chính phủ giữ vai trò quyết định trong việc giải quyết nhà ở cho ngƣời TNT.
- Từ thực tế vốn ngân sách của Việt Nam nói chung và vốn ngân sách cho phát triển nhà ở cho ngƣời TNT nói riêng; cùng với bộ máy quản lý phát triển nhà ở hiện tại,Việt Nam không thể áp dụng việc Nhà nƣớc trực tiếp đầu tƣ xây dựng nhà ở cho ngƣời TNT nhƣ ở Singapore hay Thái lan mà nên vận dụng kinh nghiệm của Trung quốc trong việc ƣu đãi đối với chủ đầu tƣ (ƣu
đãi về đất đai, thuế, vốn và lãi suất, thiết kế...) để tăng nguồn cung và giảm giá thành nhà TNT. Bên cạnh đó, cũng cần có những chính sách ƣu đãi đối với ngƣời TNT để họ có thể tiếp cận đƣợc với nhà TNT.
- Cung cấp khung thể chế thế chấp bất động sản là một trong những nội dung quan trọng trong phát triển thị trƣờng nhà ở cho ngƣời TNT.
- Mô hình nhà cho thuê tỏ ra tƣơng thích với ngƣời TNT bởi lẽ: Không đòi hỏi vốn đầu tƣ ban đầu lớn; giá thuê nhà khá rẻ phủ hợp với ngƣời TNT; thích ứng với tính linh hoạt về việc làm của ngƣời TNT. Với các lợi thế trên, nhà cho thuê khá phù hợp vơi ngƣời TNT ở rất nhiều nƣớc trên thế giới.
- Thu hút nguồn tài chính giá rẻ là điều kiện không thể thiếu thúc đẩy thị trƣờng nhà ở cho ngƣời TNT. Nguồn tài chính giá rẻ đƣợc hình thành từ nhiều nguồn khác nhau: đóng góp của dân cƣ, của khu vực tƣ nhân, của chính phủ, các tổ chức tự nguyện… Trong số này, có quỹ tín dụng nhà ở hình thành dựa trên tiền gửi bắt buộc đối với mọi công dân với lãi suất thấp. Đây là chính sách không chỉ đƣợc áp dụng thành công ở các nƣớc phát triển mà còn đối với nhiều quốc gia đang phát triển.
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP CỦA VIỆT NAM 2.1. Quá trình phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Việt Nam
2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam qua các giai đoạn nhập thấp ở Việt Nam qua các giai đoạn
2.1.1.1 Quá trình phát triển nhà ở đô thị
Quá trình phát triển nhà ở đô thị nƣớc ta có thể chia làm hai giai đoạn quan trọng đó là giai đoạn trƣớc đổi mới và sau đổi mới.
- Thời kỳ trƣớc đổi mới (1955-1985): cuộc kháng chiến chống Pháp kết thúc 1954, miền Bắc bắt tay vào xây dựng chế độ Chủ nghĩa xã hội, nhà ở cho ngƣời dân bắt đầu đƣợc Nhà nƣớc quan tâm. Thời kỳ này có đặc trƣng là nhà nƣớc bao cấp về nhà ở. Các chính sách và chƣơng trình nhà ở quốc gia đều nhằm mục tiêu cung cấp nhà ở cho khu vực nhà nƣớc tại các đô thị. Ngoài ra, các cơ quan, xí nghiệp cũng đề ra chƣơng trình nhà ở riêng cho mình.
Trong thời kỳ 1965-1975, tại các đô thị lớn, nhà nƣớc dùng vốn ngân sách để xây các khu chung cƣ từ 2 đến 5 tầng. Nhìn chung, các khu chung cƣ kém tiện nghi, chất lƣợng thấp, đơn điệu về kiểu dáng. Việc phân phối nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức đƣợc tiến hành thông qua nhiều thủ tục và căn cứ vào các tiêu chuẩn rất phức tạp. Chính sách phát triển nhà ở này đã góp phần giải quyết nhà ở cho một bộ phận cán bộ, công nhân viên chức. Tuy nhiên, phƣơng thức bao cấp này lại không tính đến việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo nhân dân, nó tạo ra sự không công bằng giữa các ngành nghề, các cơ quan, xí nghiệp và giữa những ngƣời lao động trong khu vực nhà nƣớc. Việc bao cấp tuyệt đối nhà ở không đi kèm với chế độ bảo trì và nâng cấp nên quỹ nhà ở nhanh chóng bị xuống cấp và gây lãng phí tài sản.
thực tiễn ở giai đoạn đầu khi ngân sách nhà nƣớc không đủ cung ứng hoàn toàn nhà ở cho nhân dân, giai đoạn này chủ trƣơng xây dựng “nhà nƣớc và nhân dân cùng làm” theo đó diễn ra việc buôn bán, cơi nới, tự xây dựng … Về kiến trúc có cải tiến hơn so với thời kì đầu, xuất hiện mô hình nhà ở- chung cƣ đƣợc cải tiến với căn hộ khép kín, thông thoáng hơn, trang bị tiện nghi và chất lƣợng cũng cao hơn, tƣơng đối đồng bộ, làm cho bộ mặt đô thị đƣợc cải thiện ít nhiều.
Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nƣớc đóng vai trò ngƣời sản xuất và phân phối độc quyền, hơn nữa còn trực tiếp cung cấp nhà ở cho một bộ phận dân cƣ đô thị. Song trên thực tế cung và cầu nhà ở có sự mất cân đối quá lớn trong khi nguồn kinh phí nhà nƣớc lại eo hẹp; việc cung cấp nhà ở bao cấp đã làm cho dân cƣ đô thị đánh mất cơ hội và ý chí tự cố gắng chăm lo nhà cửa, hoàn