2.1. Quá trình phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Việt Nam
2.1.2 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của
các doanh nghiệp bất động sản
Nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp đƣợc quy định trong Luật nhà ở từ năm 2005, tuy nhiên, cho đến nay, hầu hết các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đều nhắm đến phân khúc nhà ở thƣơng mại, chung cƣ cao cấp. Trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất động sản ít quan tâm đến phân khúc nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp không phải vì không có nhu cầu, ngƣợc lại phân khúc thị trƣờng này đƣợc đánh giá là phân khúc thị trƣờng có nhu cầu rất cao nhƣng lại ít hoặc khó mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp vì còn quá nhiều các khó khăn trong quá trình hoạt động, trong khi mục tiêu hoạt động của doanh nghiệp là hƣớng đến tối đa hóa lợi nhuận, tối đa hóa lợi ích cho cổ đông. Trong điều kiện nguồn lực của doanh nghiệp là có giới hạn nên các doanh nghiệp buộc phải lựa chọn phân khúc thị trƣờng mang lại lợi nhuận cao hơn.
Các khó khăn chủ yếu mà các doanh nghiệp bất động sản gặp phải khi xây dựng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp thƣờng tập trung vào các yếu tố: 1. Hạn chế về nguồn vốn phát triển, thời gian đầu tƣ dài, doanh nghiệp phải sử dụng vốn vay ngân hàng dài hạn với lãi suất thƣơng mại rất cao. Việc sử dụng vốn ứng trƣớc của ngƣời mua rất hạn chế khi doanh nghiệp chƣa xây dựng xong phần móng của công trình.
2. Khó khăn trong khâu xin thỏa thuận địa điểm và thủ tục đầu tƣ, các quy định về thiết kế, đấu thầu, phê duyệt dự án … phức tạp hơn một dự án kinh doanh bất động sản bình thƣờng.
3. Chƣa có sự thống nhất trong các quy định về quỹ đất dành để xây dựng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp. Theo quy định mới nhất, quỹ đất dành để xây dựng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp để bán đƣợc bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phƣơng, chủ đầu tƣ dự án nhà ở thƣơng mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải đảm bảo dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu không ít hơn 20% quỹ đất của dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Trong khi đó, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng không thể nào sử dụng đất trung tâm để xây dựng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp vì ngƣời cƣ trú sẽ chuyển quyền sử dụng để lấy tiền chênh lệch, do đó quỹ đất xây nhà ở thu nhập thấp nên bố trí ở ngoại vi, với điều kiện phải có đƣờng giao thông thuận tiện, đầy đủ tiện nghi khu quy hoạch, hoặc đƣợc xây dựng cạnh khu dân cƣ đã có hạ tầng xã hội. Theo các chuyên gia, việc bố trí ở ngoại vi là phù hợp với điều kiện về tắc nghẽn giao thông khu trung tâm và phù hợp với quy hoạch phát triển xây dựng hạ tầng xã hội để thu hút dân cƣ ở trung tâm ra khu vực phía ngoài.
4. Khó khăn về xác định giá bán phù hợp với nhu cầu của ngƣời mua và mục tiêu lợi nhuận của doanh nghiệp, đối với các dự án nhà cho ngƣời có thu nhập thấp đƣợc hƣởng các ƣu đãi của chính phủ thì doanh nghiệp còn phải bị khống chế giá bán, giá cho thuê, đối tƣợng thuê mua, trong khi các dự án bất động sản thƣờng là có thời gian đầu tƣ kéo dài và nhiều rủi ro, nên các doanh nghiệp dễ bị thua lỗ nếu không thể tiêu thụ hết theo kế hoạch dự kiến.
Trong vài năm gần đây, cùng với những chính sách khuyến khích của chính phủ đối với các doanh nghiệp bất động sản trong các dự án đầu tƣ và xây dựng nhà ở có giá trung bình với giá bán căn hộ từ 450-500 triệu
đồng/căn, cùng với những thay đổi và tác động của nền kinh tế, quy luật cung – cầu, các doanh nghiệp bất động sản đã có nhiều quan tâm hơn đến phân khúc thị trƣờng dành cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên, cho dù đầu tƣ vào phân khúc thị trƣờng nào thì vấn đề ƣu tiên của các doanh nghiệp vẫn là lợi nhuận và hiệu quả hoạt động.
2.1.3 Thực trạng nhà ở cho ngƣời TNT ở Việt Nam hiện nay
2.1.3.1 Quỹ đất xây dựng
Đối với chƣơng trình nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại các đô thị, năm 2011 cả nƣớc có 42 dự án khởi công xây dựng với tổng mức đầu tƣ khoảng 4.500 tỷ đồng, tổng diện tích sàn khoảng 907.000 m2, đáp ứng cho khoảng 73.200 ngƣời có thu nhập thấp. Giai đoạn 2012 -2015, Bộ Xây dựng đặt mục tiêu phấn đấu diện tích nhà ở bình quân đầu ngƣời đạt 19,4 m2/ngƣời và tăng lên 22 m2/ngƣời (năm 2015), phấn đấu xây dựng khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội trong 3 năm tới. [24]
Hà Nội với số dân 6,7 triệu ngƣời là thành phố đông dân thứ hai trong cả nƣớc, sau Thành phố Hồ Chí Minh. Từ năm 2009 đến 2011, dân số thành thị Hà Nội đã tăng lên với tỷ lệ tăng bình quân là 1,63%/năm, trong khi cả nƣớc tỷ lệ tăng dân số chỉ có 1,05%/năm [15]. Dân số khu vực thành thị tăng nhanh chủ yếu là do di dân và quá trình đô thị hóa. Do đó, nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở cho ngƣời TNT cũng tăng nhanh qua các năm.
Bảng 2.2: Tỷ lệ tăng dân số bình quân tại các đô thị lớn Việt Nam
Đơn vị tính: %
Năm/Đơn vị HC 2005 2008 2009 2010 2011
Cả nƣớc 1,17 1,07 1,06 1,05 1,04
Hà Nội 2,02 1,41 1,8 1,69
Đà Nẵng 2,66 2,51 2,96 3,62 2,68
TP Hồ Chí Minh 3,71 3,27 3,61 2,53 1,94
Cần Thơ 0,95 0,76 0,65 0,55 0,44
Nguồn: Tổng cục Thống kê 2012
Từ thực tế đó, Chính phủ thông qua nghị định số 90/2006/CP (Điều 20, khoản 2 và Điều 19 khoản 1, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Thủ Tƣớng Chính Phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số nội dung về phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, sở hữu nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nƣớc về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở), quy định các dự án phát triển nhà ở có quy mô hơn 10ha phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, xét tƣơng quan về số lƣợng hộ có nhu cầu về nhà giá rẻ, quỹ nhà ở cho ngƣời TNT chỉ dựa vào việc trích 10% quỹ nhà và 30-50% quỹ đất các dự án BĐS, nên hầu nhƣ không đáp ứng nhu cầu về nhà TNT của phần lớn số đông dân cƣ tại đô thị.
Bắt đầu từ 2009, Bộ Xây Dựng phát động chƣơng trình làm nhà ở cho ngƣời TNT, khuyến khích các nhà đầu tƣ tham gia vào thị trƣờng này bằng các chính sách hỗ trợ khác nhau thông qua nghị quyết 18/2009/NQ-CP ngày 20 tháng 04 năm 2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội chiếm một tỷ lệ ngày càng cao trong tổng diện tích đất xây dựng của Hà Nội. Cụ thể là:
- Giai đoạn 2006-2009: tổng diện tích đất xây nhà ở nói chung khoảng 2.011,57ha, nhƣng tỷ lệ đất nhà ở xã hội chỉ chiếm 1,54%
- Giai đoạn 2009-2012: tổng diện tích đất các dự án, đề án xây dựng nhà ở khoảng 208,97ha, tỷ lệ chiếm đất của nhà ở xã hội đã có mức tăng
đáng kể, chiếm tới 21%. [24].
2.1.3.2 Lượng cung, cầu về nhà cho người thu nhập thấp
Với thu nhập bình quân đầu ngƣời đạt khoảng 1.300USD/năm (khoảng 26 triệu đồng/năm), Việt Nam đƣợc các tổ chức thế giới đánh giá là nƣớc có thu nhập trung bình và dự báo nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp ở Việt Nam là rất cao. Với mức lƣơng trung bình khoảng 2.1 triệu đồng/tháng, ngƣời lao động hiện nay rất khó tìm đƣợc một căn nhà dù đƣợc vay với lãi suất thấp, thời gian vay dài và giá trị căn nhà dƣới 500 triệu đồng.
Theo số liệu của Tổng cục thống kê về lao động và thu nhập, bình quân một tháng của lao động thuộc khu vực nhà nƣớc năm 2011 thì hiện nay có khoảng hơn 4 triệu ngƣời làm việc trong khu vực nhà nƣớc, với thu nhập trung bình đạt mức 3.775.200 đồng/tháng, trong đó ngành có thu nhập thấp nhất là cán bộ - nhân viên trong các đơn vị hoạt động Đảng cộng sản, tổ chức chính trị-xã hội, quản lý nhà nƣớc, an ninh quốc phòng, đảm bảo xã hội bắt buộc với mức thu nhập đạt trung bình khoảng 2.963.000 đồng/tháng và các hoạt động dịch vụ khác đạt mức thu nhập trung bình 2.507.500đồng/tháng. Ngành, lĩnh vực hoạt động có thu nhập trung bình cao nhất là ngành hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm với thu nhập bình quân khoảng 6.573.000đồng/tháng [15].
Theo kết quả nghiên cứu và khảo sát của Tổng cục thống kê về dân số, thu nhập, tích lũy và chi tiêu năm 2011 thì ngƣời dân hiện nay vẫn dành một tỷ lệ lớn trong cơ cấu chi tiêu để chi cho ăn uống, bình quân khoảng 60%, kế đến chi phí cho nhà ở chiếm khoảng 9 – 10%, chi cho mặc khoảng 7 – 8%, chi cho học hành, sách vở, báo chí khoảng 6 – 7%, chi cho y tế, sức khỏe khoảng 6%, chi cho đi lại, du lịch khoảng 2 - 3% và các khoản sinh hoạt khác chiếm 6 – 9% [18]. Tuy nhiên, trong các kết quả nghiên cứu và khảo sát cũng cho thấy rằng khi thu nhập còn thấp, chƣa vƣợt qua mức thỏa mãn các nhu
cầu cơ bản tối thiểu nhƣ chi cho lƣơng thực, thực phẩm thì khoản chi cho nhà ở chiếm rất nhỏ, khi thu nhập tăng lên vƣợt qua mức giới hạn này thì tỷ lệ của thu nhập đƣợc để dành đầu tƣ cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn.
Theo số liệu cung cấp từ Bộ Xây dựng, trong khoảng thời gian năm 2009 - đầu năm 2010, nhiều địa phƣơng đã báo cáo đề xuất nhu cầu đầu tƣ cho giai đoạn 2009 - 2015 là 189 dự án, quy mô là 166.390 căn hộ, đáp ứng cho khoảng 700.000 ngƣời. Riêng trong hai năm 2009-2010, các DN xây dựng đã đăng ký 150 dự án, quy mô xây dựng 5.659.740m2 sàn, số vốn đầu tƣ 22.738 tỉ đồng, hoàn thành 152.372 căn hộ, đáp ứng cho 640.000 ngƣời...Tuy nhiên, sau hơn 2 năm triển khai, đến nay, mới có 39 dự án đƣợc khởi công xây dựng, với tổng mức đầu tƣ khoảng 3.878 tỉ đồng, tổng diện tích sàn là 785.500m2 đáp ứng cho khoảng 66.900 ngƣời TNT, tức là chỉ đạt 26% so với dự kiến. Trong số này hiện mới có 1.714 căn hộ hoàn thành, đáp ứng cho khoảng 6.800 ngƣời, chỉ đạt 1% so với kế hoạch đề ra.
Tại Hà Nội, vấn đề thiếu nhà ở nghiêm trọng nhất là đối tƣợng có thu nhập trung bình và thấp, theo số liệu của Sở Tài Nguyên môi trƣờng Hà Nội, trƣớc mắt cần ít nhất đến 7 triệu m2 nhà ở, tƣơng đƣơng với 120.000 căn hộ cho các đối tƣợng bức xúc về nhà ở trên địa bàn. Theo dự báo của Sở Tài nguyên môi trƣờng Hà Nội, đến năm 2012, khi 80 dự án xây dựng nhà tái định cƣ của thành phố hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ thì vẫn chƣa thể đáp ứng đƣợc nhu cầu về nhà ở cho ngƣời dân. Cũng theo ƣớc tính của sở Tài nguyên Môi trƣờng TP Hà Nội, các hộ gia đình có TNT đang chiếm đa số trong cƣ dân thành phố, ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội (trong đó khoảng 50% số hộ công nhân viên chức nhà nƣớc) không có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lƣơng của mình để mua nhà ở, xây dựng cải tạo nhà cũ nếu không có sự hỗ trợ từ bên ngoài. Cùng với sự gia tăng dân số (cả tự nhiên và cơ
học), tách hộ lập gia đình, nhu cầu giải phóng mặt bằng... việc giải quyết nhu cầu về nhà ở thủ đô càng trở nên cấp thiết.
Cách đây hơn 2 năm, khi Công ty Vinaconex Xuân Mai đi đầu cả nƣớc trong chƣơng trình xây nhà dành cho ngƣời có TNT tung ra thị trƣờng 330 căn hộ TNT đầu tiên tại đƣờng Ngô Thì Nhậm, quận Hà Đông, đông đảo ngƣời dân TNT đã đón nhận nguồn cung này hết sức nồng nhiệt. Và cũng từ kỳ vọng ấy, nhiều doanh nghiệp xây dựng đã vào cuộc hƣởng ứng chƣơng trình này nhƣ Viglacera, Sudico (tập đoàn Sông đà), Handico (Tổng công ty Đầu tƣ và phát triển nhà Hà Nội)….
Số dự án nhà cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội 2011: Tính đến năm 2011, cả nƣớc có 42 dự án nhà cho ngƣời TNT đƣợc khởi công, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 73.000 ngƣời, riêng Hà Nội đã có 11 dự án đầu tƣ xây dựng nhà TNT với tổng số 11.714 căn hộ, đáp ứng nhu cầu ở cho 41.645 ngƣời [6]. Hiện đã có 6 dự án hoàn thành và tổ chức bốc thăm, ký hợp đồng mua bán và đƣa vào sử dụng với 3.750 căn hộ (bao gồm các dự án: Kiến Hƣng, Sài Đồng, Đặng Xá, Đại Mỗ và CT1 Ngô Thì Nhậm) . Từ các số liệu trên có thể thấy sự gia tăng nhanh của số lƣợng các dự án về nhà cho ngƣời có TNT khi có đƣợc sự quan tâm đúng đắn của Chính phủ.
Bảng 2.3: Tổng hợp thông tin một số dự án nhà cho ngƣời TNT tại Hà
Nội STT Dự án/chủ ĐT Vị trí Quy mô (căn) Diện tích TB(m2) Năm hoàn thành
1 CT Bê tông & XD Vinaconex Xuân Mai
Ngô Thì Nhậm, Hà Đông
328 70 2011
2 CT Bê tông & XD Vinaconex Xuân Mai
Kiến Hƣng, Hà Đông
3 CTCP phát triển 4nhà HN số 5 Sài Đồng, Long Biên 420 70 2013 4 Tổng CT Viglacera Đặng Xá, Gia Lâm 946 62 2012 5 Tổng CT Viglacera Đại Mỗ, Từ Liêm 124 2012 6 Tổng CT Viglacera Tây Mỗ, Từ Liêm 588 30-70 2012 7 Tập đoàn phát triển nhà và đô thị
Thanh Lâm, Đại Thịnh 2, Mê Linh
1456 52 2013
Nguồn: Tổng hợp từ các tài liệu và số liệu công bố trên tạp chí, website, các đơn vị môi giới
Tuy lƣợng cung nhà TNT ra thị trƣờng còn rất khiêm tốn so với kế hoạch nhƣng thời gian gần đây ngƣời thu nhập thâp không mấy mặn mà với loại nhà này, nhất là thời điểm hiện nay khi nhà thƣơng mại có một số dự án giảm giá xuống thấp hơn giá nhà TNT với diện tích nhỏ chỉ từ 35m2
.
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, đến nay Hà Nội có 6 dự án nhà TNT hoàn thành và tổ chức bốc thăm, ký hợp đồng mua bán và đƣa vào sử dụng với 3750 căn hộ bao gồm Kiến Hƣng, Sài Đồng, Đặng Xá, Đại Mỗ và CT1 Ngô Thì Nhậm. Trong đó chỉ có 328 căn hộ của dự án CT1 Ngô Thì Nhậm là nhanh chóng bán hết ngay trong đợt chào bán đầu tiên.
Còn 5 dự án nhà TNT đang triển khai và mở bán đều chật vật bán mãi không hết vì mức giá trên 10 triệu đồng/m2
mà vị trí lại ở quá xa. Đơn cử nhƣ dự án nhà TNT Việt Hƣng (Long Biên, Hà Nội) với tổng mức đầu tƣ 179 tỷ đồng xây 515 căn nhƣng đến nay mới chỉ bàn giao đƣợc 270 căn. Dự án nhà
TNT Đặng Xá mới chỉ bán đƣợc 650 căn trong số 946 căn.
Một trong những nguyên nhân khiến tình trạng nhà TNT ế ẩm là do giá bán khá cao, từ 11-13 triệu đồng/m2, vị trí căn hộ xa trung tâm, không những vậy, để mua đƣợc nhà TNT ngƣời mua còn phải đáp ứng rất nhiều điều kiện nhƣ sự ràng buộc về thời hạn chuyển nhƣợng…. chính vì vậy, khi các dự án