2.1. Quá trình phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Việt Nam
2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập
2.1.1.1 Quá trình phát triển nhà ở đô thị
Quá trình phát triển nhà ở đô thị nƣớc ta có thể chia làm hai giai đoạn quan trọng đó là giai đoạn trƣớc đổi mới và sau đổi mới.
- Thời kỳ trƣớc đổi mới (1955-1985): cuộc kháng chiến chống Pháp kết thúc 1954, miền Bắc bắt tay vào xây dựng chế độ Chủ nghĩa xã hội, nhà ở cho ngƣời dân bắt đầu đƣợc Nhà nƣớc quan tâm. Thời kỳ này có đặc trƣng là nhà nƣớc bao cấp về nhà ở. Các chính sách và chƣơng trình nhà ở quốc gia đều nhằm mục tiêu cung cấp nhà ở cho khu vực nhà nƣớc tại các đô thị. Ngoài ra, các cơ quan, xí nghiệp cũng đề ra chƣơng trình nhà ở riêng cho mình.
Trong thời kỳ 1965-1975, tại các đô thị lớn, nhà nƣớc dùng vốn ngân sách để xây các khu chung cƣ từ 2 đến 5 tầng. Nhìn chung, các khu chung cƣ kém tiện nghi, chất lƣợng thấp, đơn điệu về kiểu dáng. Việc phân phối nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức đƣợc tiến hành thông qua nhiều thủ tục và căn cứ vào các tiêu chuẩn rất phức tạp. Chính sách phát triển nhà ở này đã góp phần giải quyết nhà ở cho một bộ phận cán bộ, công nhân viên chức. Tuy nhiên, phƣơng thức bao cấp này lại không tính đến việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo nhân dân, nó tạo ra sự không công bằng giữa các ngành nghề, các cơ quan, xí nghiệp và giữa những ngƣời lao động trong khu vực nhà nƣớc. Việc bao cấp tuyệt đối nhà ở không đi kèm với chế độ bảo trì và nâng cấp nên quỹ nhà ở nhanh chóng bị xuống cấp và gây lãng phí tài sản.
thực tiễn ở giai đoạn đầu khi ngân sách nhà nƣớc không đủ cung ứng hoàn toàn nhà ở cho nhân dân, giai đoạn này chủ trƣơng xây dựng “nhà nƣớc và nhân dân cùng làm” theo đó diễn ra việc buôn bán, cơi nới, tự xây dựng … Về kiến trúc có cải tiến hơn so với thời kì đầu, xuất hiện mô hình nhà ở- chung cƣ đƣợc cải tiến với căn hộ khép kín, thông thoáng hơn, trang bị tiện nghi và chất lƣợng cũng cao hơn, tƣơng đối đồng bộ, làm cho bộ mặt đô thị đƣợc cải thiện ít nhiều.
Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nƣớc đóng vai trò ngƣời sản xuất và phân phối độc quyền, hơn nữa còn trực tiếp cung cấp nhà ở cho một bộ phận dân cƣ đô thị. Song trên thực tế cung và cầu nhà ở có sự mất cân đối quá lớn trong khi nguồn kinh phí nhà nƣớc lại eo hẹp; việc cung cấp nhà ở bao cấp đã làm cho dân cƣ đô thị đánh mất cơ hội và ý chí tự cố gắng chăm lo nhà cửa, hoàn toàn thụ động trông chờ vào nhà nƣớc.
- Thời kỳ đổi mới (từ 1986 đến 2000): Nhà nƣớc xóa bỏ chế độ cung cấp nhà ở, khuyến khích và tạo điều kiện cho dân cƣ tự xây. Nhà ở giai đoạn này chủ yếu đƣợc xây dựng là nhà ở cấp 4 kiên cố. Về chính sách: từ năm 1991 pháp lệnh nhà ở đƣợc ban hành, thực hiện chính sách hóa giá nhà cấp 4 và nhà kiên cố, cho phép chuyển nhƣợng, sang tên hợp đồng, bán nhà cho thuê; tiền nhà ở đã đƣợc đƣa vào tiền lƣơng để ngƣời làm công ăn lƣơng tự chủ trong việc tạo lập chỗ ở.
- Từ 2001 – nay: đây là giai đoạn các thành phố triển khai hàng loạt luật và văn bản dƣới luật do cơ quan trung ƣơng ban hành nhằm hoàn thiện cơ chế pháp luật ở các thị trƣờng có liên quan đến việc phát triển thị trƣờng nhà ở nhƣ Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật đầu tƣ, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật quy hoạch đô thị… Điều này đã có tác động tích cực một mặt trợ giúp các đối tƣợng gặp khó khăn về nhà ở, mặt khác quản lý chặt chẽ và khuyến khích việc đầu tƣ xây dựng phát triển nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị
trƣờng bất động sản hình thành và từng bƣớc phát triển.
Bảng 2.1: Nhà ở chia theo năm xây dựng và khu vực, 01/042009
Đơn vị tính: Hộ
Năm/Khu vực Toàn quốc Thành thị Nông thôn
Tổng số 20.866.630 6.094.739 14.771.891
Trƣớc 1975 1.074.953 527.216 547.737
1975-1999 9.254.629 2.735.987 6.518.642
1999-tháng 4/2009 10.537.048 2.831.536 7.705.512
Nguồn: Tổng cục thống kê 2009
Trƣớc năm 1986, đất nƣớc trong thời kỳ bao cấp, Nhà nƣớc bao cấp về nhà ở, nguồn cung và nguồn vốn đầu tƣ xây dựng của Nhà nƣớc có hạn nên công tác phát triển nhà ở chỉ đáp ứng đƣợc một phần nhu cầu, điều kiện nhà ở của nhân dân Thủ đô còn nhiều bức xúc, khó khăn. Sau năm 1986, Nhà nƣớc đổi mới chính sách, cho phép tƣ nhân và nhà đầu tƣ tham gia xây dựng nhà ở. Do nguồn lực đầu tƣ đến từ nhiều thành phần kinh tế trong xã hội nên số lƣợng và chất lƣợng các công trình nhà ở, nhà ở tƣ nhân tăng mạnh. Nhờ đó, so với thời kì trƣớc, nhu cầu nhà ở của nhân dân đƣợc giải quyết và cải thiện đáng kể.
Tuy nhiên, vấn đề nhà ở đô thị vẫn gặp nhiều khó khăn, nan giải nhƣ: + Diện tích ở bình quân đầu ngƣời tại đô thị không tăng do tốc độ tăng dân số lớn hơn, thiếu nhà ở vẫn là vấn đề thời sự. Ngoài ra, tại các đô thị có hàng vạn ngƣời phải sống trong điều kiện nhà ở tồi tệ. Mặt khác, bất bình đẳng về nhà ở trong kinh tế thị trƣờng ngày càng gia tăng, đặc biệt các đối tƣợng ngƣời nghèo, ngƣời TNT ngày càng gặp khó khăn tiếp cận nhà ở do giá cả tăng cao vƣợt xa khả năng chi trả.
xây dựng tự phát nhƣ lấn chiếm đất công, xây nhà không có giấy phép, cơi nới không theo quy hoạch…gây ảnh hƣởng đến mỹ quan đô thị và tuổi thọ công trình.
+ Quản lý, điều tiết thị trƣờng bất động sản nhà ở còn buông lỏng và yếu kém, hiện tƣợng lũng đoạn thị trƣờng đầu cơ nhà đất để nâng giá gây ảnh hƣởng tiêu cực tới phát triển kinh tế- xã hội và nhà ở cho nhân dân.
2.1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp
Nhà ở xã hội đƣợc nêu trong mục 4 chƣơng 3 luật Nhà ở năm 2005. Phát triển nhà ở xã hội đƣợc Nhà nƣớc khuyến khích nhƣ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đƣợc miễn giảm các khoản thuế liên quan. Đối tƣợng đƣợc thuê nhà là những ngƣời thu nhập thấp thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tƣợng khác theo quy định của Chính phủ, nhƣng chƣa có nhà ở thuộc sở hữu hay chƣa đƣợc thuê hay mua nhà ở nhà nƣớc hoặc ở chật dƣới 5m2/ngƣời hay ở nhà tạm, hƣ hỏng. Nhà ở xã hội đô thị phải là nhà chung cƣ.
Năm 2007, Thủ tƣớng Chính phủ ra quyết định số 105/2007 phê duyệt Định hƣớng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 nhằm mục tiêu thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển các quan hệ tài chính nhà ở thích ứng với cơ chế thị trƣờng và tạo điều kiện trợ giúp các đối tƣợng chính sách xã hội về nhà ở.
Đến quyết định số 67/2009 của Thủ tƣớng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tên gọi “nhà ở xã hội” không đƣợc đề cập đến nữa, thay vào đó là tên gọi “nhà ở cho ngƣời TNT”, và không chỉ để cho thuê, mà còn cho thuê mua (mua trả góp) hoặc mua trả tiền một lần. Chủ đầu tƣ là các doanh nghiệp, bao gồm: 1) Chủ dự án nhà ở thƣơng mại trên đất rộng ≥ 10ha thì phải dành 20% diện tích
đất để phát triển nhà ở cho ngƣời TNT; 2) Chủ đầu tƣ đã có đất và đăng ký xây dựng nhà ở cho ngƣời TNT; 3) Chủ dự án đƣợc giao đất để xây dựng nhà ở cho ngƣời TNT. Về mặt chính sách, các ƣu đãi cho bên cung còn đƣợc bổ sung thêm về hỗ trợ tín dụng đầu tƣ, cề cung cấp miễn phí thiết kế và đƣợc Nhà nƣớc trợ giúp đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án.