6. Kết cấu của đề tài
2.2.4. Thực trạng nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư vay vốn
a. Thu thập và xử lý thông tin về khách hàng và dự án
Tuỳ theo đặc điểm, loại hình và quy mô của dự án, cán bộ thẩm định sẽ xác định mô hình đầu vào, đầu ra phù hợp nhằm đảm bảo khi tính toán phản ánh trung thực, chính xác hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án.
Khi đã xác định được mô hình đầu vào, đầu ra của dự án, các cán bộ thẩm định sẽ tiếp tục tiến hành phân tích dự án để tìm ra các dữ liệu đầu vào, đầu ra cần thiết phục vụ cho việc tính toán hiệu quả dự án.
Các cán bộ thẩm định có đọc kỹ báo cáo nghiên cứu khả thi, phân tích trên các phương diện khác nhau của dự án để rút ra các giả định.
Đánh giá độ tin cậy của các dữ liệu, các yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả dự án, đưa ra các tình huống khác có thể xảy ra. Tiếp đó cán bộ thẩm định xác định các dữ liệu có độ tin cậy chưa cao và nhạy cảm đối với hiệu quả dự án để chuẩn bị cho việc phân tích độ nhạy của dự án.
* Nghiên cứu điển hình
Dự án Đầu tư xây dựng Trụ sở làm việc và văn phòng làm việc Công ty vàng bạc đá quý Tuyên quang do chính Công ty vàng bạc đá quý Tuyên quang làm chủ đầu tư.
Bảng 6: Thông tin chung về khách hàng
Tên công ty Công ty vàng bạc đá quý Tuyên quang
Địa chỉ Số nhà 167, Đường Chiến thắng Sông lô - Thành Phố Tuyên Quang - Tuyên Quang
Đăng ký kinh doanh số 0100112589-004, do sở kế hoạch và đầu tư Tuyên Quang cấp ngày 111126 / 05-08-1996,
Loại hình doanh nghiệp Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên
Ngành nghề kinh doanh
- Mua bán gia công, chế tác đá quý, hàng trang sức, hàng mỹ nghệ bằng đá quý, đá bán quý. - Mua bán bạc, bạch kim.
- Mua bán, gia công vàng trang sức mỹ nghệ. - Kinh doanh nhà.
- Dịch vụ du lịch lữ hành nội địa.
- Mua bán gia công nguyên vật liệu thành phẩm, bán thành phẩm ngành may mặc dày dép, hàng thủ công mỹ nghệ, phương tiện vận tải, văn phòng phẩm, hàng trang sức nội thất, vật liệu xây dựng, điện dân dụng, đồ chơi trẻ em (không ảnh hưởng tới an ninh trật tự an toàn xã hội), lương thực thực phẩm công nghệ, thực phẩm chế biến vật tư ngành ảnh, dụng cụ thể thao, thiết bị âm thanh, ánh sáng, nhạc cụ trang thiết bị sân khấu. - Vận tải hàng hóa, vận chuyển hàng khách. - Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi.
- Gẩ sửa chữa ô tô, điện lạnh.
Vốn điều lệ 70.000.000.000 VND
Giới thiệu chung về dự án:
o Tên dự án: Trụ sở làm việc và văn phòng làm việc Công ty vàng bạc đá quý Tuyên Quang
o Địa điểm thực hiện dự án: Số nhà 167, Đường Chiến thắng Sông lô - Thành Phố Tuyên Quang
o Hình thức đầu tư: Nhà đầu tư cấp 2
o Thời gian thi công: Dự án sẽ được thực hiện trong vòng 01 năm, dự kiến hoàn thiện vào tháng 12/2021.
o Ngày khởi công dự kiến: 01/2021.
o Tổng vốn đầu tư: 52.135.150.807 VND
Để thẩm định được tính chính xác của thông tin trên, CBTĐ đã đến trực tiếp Công ty vàng bạc đá quý Tuyên quang để có thể trực tiếp tìm hiểu được tình hình kinh doanh của công ty; tìm hiểu được về thực trạng nhà xưởng, máy móc thiết bị của công ty; xác minh được địa điểm cơ sở nơi đầu tư dự án.
Ngoài ra, CBTĐ cần phải thu thập thêm từ các nguồn thông tin bổ sung, các tài liệu liên quan từ các nguồn khác nhau để phục vụ cho quá trình thẩm định như: đi thực tế để tìm hiểu hồ sơ pháp lý của dự án từ các cơ quan nhà nước, tình hình cung cầu của thị trường đối với sản phẩm dự kiến của dự án; tìm hiểu từ các nhà cung cấp nguyên liệu đầu vào, các nhà tiêu thụ sản phẩm tương tự, tìm hiểu từ các phương tiện thông tin đại chúng, tìm hiểu các hợp đồng công ty đã ký với đối tác.
Đánh giá hồ sơ pháp lý của dự án.
o Hợp đồng thuê đất số 67-08/ĐCNĐ-HĐTĐTN ngày 22 tháng 12 năm 2015 giữa Sở TN&MT Tuyên Quang và Công ty vàng bạc đá quý Tuyên quang.
o Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00940/QSDD do UNND Thành phố Tuyên Quang cấp cho Công ty vàng bạc đá quý Tuyên quang ngày 26 tháng 05 năm 2016.
o Giấy phép xây dựng số 786/GPXD do UBND Tp. Tuyên Quang cấp cho Công ty vàng bạc đá quý Tuyên quang được phép xây dựng tòa nhà văn phòng tại số nhà 167, Đường Chiến thắng Sông lô - Thành Phố Tuyên Quang.
o Công văn số 714/UBND-QLĐT của UBND Tp. Tuyên Quang v/v phê duyệt tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ dự án xây dựng nhà làm việc Số nhà 167, Đường Chiến thắng Sông lô - Thành Phố Tuyên Quang của Công ty vàng bạc đá quý Tuyên quang.
Đánh giá tiến độ dự án đến thời điểm báo cáo:
o Tiến độ thi công
Công trình được khởi công từ ngày 28/01/2021.
Đến thời điểm hiện tại, bên thi công đã triển khai đóng hoàn thiện cọc nhồi để thi công phần móng
o Tiến độ góp vốn đã tham gia của chủ đầu tư
Tổng giá trị đầu tư cho toàn bộ dự án ~ 52 tỷ đồng.
Công ty đã ký hợp đồng thanh toán ~ 12 tỷ đồng cho công ty cổ phần địa ốc và xây dựng Lancom để tạm ứng 15% giá trị hợp đồng thi công xây dựng công trình và thanh toán tiền mua thép cho công trình.
Trên cơ sở đó, CBTĐ đánh giá đến thời điểm hiện tại, dự án đã hoàn toàn đủ tính pháp lý để đi vào xây dựng và khai thác.
Sau khi xác định thông tin khách hàng và dự án đúng theo hồ sơ kahchs hàng CBTĐ tiếp tục xem xét dự án trên các phương diện về mục tiêu của dự án, về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm dịch vụ đầu ra của dự án; khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào, nhận xét các phương diện kỹ thuật, phương diện tổ chức quản lý thực hiện dự án,…
Tất cả những đánh giá thực hiện đó nhằm mục đích hỗ trợ cho việc tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án và khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ của công ty đối với ngân hàng. Từ kết những quả phân tích đó sẽ được lượng hoá thành những giả định phục vụ trực tiếp cho các quá trình tiếp theo của thẩm định tài chính đối với các dự án đầu tư.
b. Thẩm định vốn đầu tư
Sau khi đã xác minh lại nguồn thông tin mà khách hàng mang đến, Ngân hàng sẽ căn cứ vào hồ sơ xin vay của khách hàng để xem xét tổng mức vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp, bao gồm: Vốn cố định (VCĐ), Vốn lưu động (VLĐ), Vốn dự phòng (VDP). VCĐ bao gồm vốn thiết bị, vốn xây dựng cơ sở hạ tầng,…VLĐ được xác định căn cứ vào tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm của dự án, của doanh nghiệp cùng ngành nghề, mức VLĐ tự có của doanh nghiệp và phí vốn lưu động hàng năm. CBTĐ tiến hành phân tích so sánh các nội dung trên, nếu thấy có sự khác biệt ở bất kỳ nội dung nào thì CBTĐ phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và từ đó đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự kiến ban đầu của dự án để làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà ngân hàng nên tham gia vào dự án.
Ngân hàng tiến hành đánh giá tiến độ thực hiện dự án, từ đó xác định nhu cầu vốn cho từng giai đoạn. Việc tính nhu cầu vốn này làm cơ sở cho việc giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xác định thời gian trả nợ của doanh nghiệp vay vốn đầu tư dự án. Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, CBTĐ kiểm tra lại từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn, và từ kết quả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tư để đánh giá khả năng tham gia của nguồn vốn chủ sở hữu, chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loại nguồn vốn. Dựa vào những tính toán trên, CBTĐ sẽ tiến hành tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sửa chữa TSCĐ, khấu hao TSCĐ trích hàng năm, nợ phải trả của chủ đầu tư dự án trong những giai đoạn nhất định của quá trình đầu tư.
Căn cứ để Chi nhánh Ngân hàng Phát triển Tuyên Quang thẩm định DA là DAĐT (bao gồm phần thiết kế cơ sở và phần thuyết minh) chứ không phải là dự toán. Do đó, TMĐT được thẩm định chỉ là TMĐT ở dạng khái toán dựa theo đơn giá xây dựng tính theo khối lượng của từng hạng mục xây dựng và
danh mục các máy móc thiết bị cần mua. TMĐT được xác định dựa trên nhiều yếu tố, đây là nội dung tương đối phức tạp cần thẩm định, song còn tồn tại nhiều sai sót. Trong đó, có thể kể đến các lỗi sau:
- Lãi vay trong thời gian xây dựng chưa tính toán trên tiến độ sử dụng vốn và nhiều khi còn tính toán một cách thiếu căn cứ.
- Cán bộ thẩm định chưa hiểu được vai trò của vốn lưu động (VLĐ) nên nhiều khi không đưa VLĐđầu tư bằng vốn tự có của chủ sở hữu vào tổng vốn đầu tư của DA. Đây là lỗi gặp ở khá nhiều báo cáo thẩm định được xem xét, đặc biệt là các DA thẩm định đã lâu. Vì không tính VLĐ vào tổng vốn đầu tư nên Chủ đầu tưchỉ cần đảm bảo phần vốn tự có tham gia vào đầu tư TSCĐ là đủ và nhiều DA khi đi vào hoạt động gặp rất nhiều khó khăn vì không có vốn để tài trợ hoạt động sản xuất trong thời gian đầu, đặc biệt khi không có ngân hàng đứng ra cho vay VLĐ. Do đó, trong thực tế rất nhiều DA phải xin lùi thời gian trả nợ gốc trong thời gian đầu khi DA đi vào hoạt động vì không có vốn để sản xuất.
- Trong một số báo cáo thẩm định DAĐT, thiếu chi phí dự phòng cho chi phí tư vấn, chi phí quản lý và chi phí bồi thường tái định cư, đơn giá xây dựng cũng chưa phù hợp với thực tế.
- Các chi phí quản lý, tư vấn đầu tư xây dựng công trình, chi phí khác, chi phí dự phòng phụ thuộc khá nhiều vào chi phí xây dựng, trong đó đơn giá xây dựng quyết định chi phí xây dựng. Nếu thẩm định sai đơn giá xây dựng sẽ ảnh hưởng đến TMĐT và làm sai lệch mức vốn vay so với nhu cầu thực tế của doanh nghiệp.
Nghiên cứu điển hình:
Dự án Đầu tư xây dựng Trụ sở làm việc và văn phòng làm việc Công ty vàng bạc đá quý Tuyên Quang do chính Công ty vàng bạc đá quý Tuyên quang làm chủ đầu tư.
o Tổng diện tích kinh doanh của dự án: 3.529 m2
o Suất đầu tư cho 1m sàn xây dựng: 551 USD/m2~ 9,807,000 đồng/m2 o Suất đầu tư cho 1m sàn kinh doanh (văn phòng, thương mại, nhà ở): ~ 10,000,000 đồng/m2
CBTĐ tiến hành phân tích so sánh các nội dung trên với các đơn vị khác:
o Theo tìm hiểu của Trung tâm giao dịch HO, suất đầu tư của dự án như trên ở mức trung bình của các dự án đang thực hiện:
Dự án Linh Đàm (chủ đầu tư là Tổng HUD): suất đầu tư ~ 10,000,000 đồng/m2 (tính 1 USD = 20, 890 VNĐ)
Dự án Văn Quán (chủ đầu tư Tổng HUD): suất đầu tư ~ 9,900,000 đồng/m2
Với kết quả so sánh trên CBTĐ rút ra kết luận định mức đầu tư như trên là hoàn toàn ở mức hợp lý.
Ngân hàng tiến hành đánh giá tiến độ thực hiện dự án, từ đó xác định nhu cầu vốn của dự án:
Bảng 2.8. Cơ cầu vốn của dự án
Cơ cấu vốn Tỷ lệ Giá trị
Vốn tự có của doanh nghiệp 30% 15,640,545,242
Vốn vay ngân hàng 70% 36,494,605,565
Tổng cộng 100% 52,135,150,807
Nguồn vốn vay ngân hàng 36,5 tỷ đồng. Với tính khả thi và hấp dẫn của dự án, khả năng huy động vốn vay từ các tổ chức tín dụng là đảm bảo.
Nguồn vốn tự có: tổng nguồn vốn tự có Công ty tham gia vào dự án lần này 15 tỷ đồng:
Vốn điều lệ của Công ty trên đăng ký kinh doanh đến thời điểm hiện tại ~ 71 tỷ đồng.
Việc tính nhu cầu vốn này làm cơ sở cho việc giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xác định thời gian trả nợ của doanh nghiệp vay
vốn đầu tư dự án. Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, CBTĐ kiểm tra lại từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn, và từ kết quả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tư đánh giá nguồn vốn tự có để đầu tư là đảm bảo.
c. Thẩm định doanh thu và chi phí dự án
Để thẩm định doanh thu và chi phí của dự án, Ngân hàng tiến hành thẩm định các nội dung sau:
Thẩm định yếu tố đầu vào và chi phí của dự án.
Trên cơ sở hồ sơ dự án và những đặc tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, CBTĐ đánh giá nhu cầu về nguyên nhiên vật liệu đầu vào để phục vụ cho sản xuất hàng năm, dự tính những biến động về giá mua – giá bán trong thời gian tới, nhu cầu nhập khẩu nguyên nhiên vật liệu đầu vào, dự tính tỷ giá trong trường hợp phải nhập khẩu,… Từ đó CBTĐ tiến hành xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí sản xuất trực tiếp cho dự án.
Thị trường đầu ra, khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án.
Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là những nhân tố giữ vai trò hết sức quan trọng và quyết định đến sự thành bại của dự án. Vì vậy CBTĐ cần xem xét, đánh giá kỹ và chính xác về phương diện này như: đánh giá về mặt thị trường - điểm mạnh cũng như điểm yếu của sản phẩm trên thị trường; khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án; những thách thức trong cạnh tranh của sản phẩm đầu ra của dự án;… Từ đó, CBTĐ đưa ra phương án tiêu thụ sản phẩm để tính toán, như: Mức huy động công suất so với công suất thiết kế; doanh thu dự kiến hàng năm,…Ngoài ra, CBTĐ cần xem xét các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với các dự án để xác định phần trách nhiệm của chủ dự án đầu tư đối với Ngân hàng, từ đó xác định lợi nhuận sau thuế (LNST) của dự án trong nguồn trả nợ của chủ đầu tư dự án đối với Ngân hàng.
tính toán hiệu quả tài chính của dự án, bảng dự kiến dòng tiền hàng năm thu được từ dự án, tính toán các chỉ tiêu tài chính đặc trưng làm cơ sở cho việc đánh giá hiệu quả và khả năng trả nợ vốn vay của chủ đầu tư đối với Ngân hàng.
Nghiên cứu điển hình:
Đối với dự án đầu tư sản xuất Thép chất lượng cao của Công ty cổ phần Trường Giang.
Thẩm định yếu tố đầu vào và chi phí của dự án.
Trên cơ sở hồ sơ dự án vay vốn trình bày các khoản mục chi phí:
Bảng 2.9. Các khoản mục chi phí dự án
Đơn vị tính: triệu đồng
STT Hạng mục Giá trị Thuế GTGT Tổng giá trị A Vốn cốđịnh 285.496 11.315 296.811 1 Máy móc thiết bị 202.487 10.124 212.611