quản lý và phát triển thị trường bất động sản
Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tác QLNN đối với lĩnh vực BĐS cũng nhƣ quản lý đô thị. Thực tế, những năm qua do thiếu quy hoạch và kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị của Tỉnh phát triển theo kiểu "vết dầu loang" đã phá vỡ nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung nên cần phải:
Rà soát các quy hoạch hiện có để đánh giá mức độ phù hợp; lập điều chỉnh, bổ sung quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết (đặc biệt tập trung vào những khu, điểm có quy mô diện tích lớn, có lợi thế vị trí nhƣng hiện sử dụng chƣa hiệu quả hoặc chƣa đƣợc sử dụng).
Tập trung cho công tác quy hoạch mới ở các vùng đất có tiềm năng và lợi thế nhƣng chƣa có kết cấu hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông để phát triển các vùng đất này.
Cắm mốc; công bố, công khai rộng rãi các quy hoạch đƣợc duyệt. Cung cấp thông tin quy hoạch cho các đối tƣợng có nhu cầu. Quản lý chặt chẽ mặt bằng quy hoạch; cấp phép xây dựng theo quy hoạch
3.2.6. Giải pháp về đầu tư cho lĩnh vực bất động sản và phát triển đồng bộ hệ thống các thị trường của tỉnh Bình Định
Các biện pháp kinh tế, tài chính để thúc đẩy đầu tƣ kinh doanh HHBĐS, tạo nguồn cung dồi dào cho thị trƣờng đƣợc xem là đòn bẩy quan trọng cho TTBĐS trong những năm tới. Các giải pháp đƣợc hƣớng tới là giải pháp tạo môi trƣờng đầu tƣ thông thoáng, khuyến khích đầu tƣ qua quỹ hỗ trợ đầu tƣ; giải pháp kỹ thuật điều chỉnh, quy hoạch đất và nâng cấp các khu nhà
ở lụp xụp, tạm bợ; giải pháp đầu tƣ phát triển nhà cao cấp cho đối tƣợng khá giả và nhà ở cho thuê, bán trả góp với đối với ngƣời nghèo, thu nhập thấp và đối tƣợng chính sách.
Đây là các giải pháp nhằm tăng khả năng cung cấp HHBĐS, nhất là đất ở và đất sản xuất - kinh doanh để chủ động bình ổn thị trƣờng theo quy luật cung - cầu. Tỉnh cần nhanh chóng xóa bỏ tình trạng "quy hoạch treo", thu hồi đất nông nghiệp kém năng suất và đất dự án chậm triển khai để phát triển quỹ đất mở rộng đô thị theo Luật Đất đai quy định. Bên cạnh đó mở rộng và khuyến khích hiệu quả các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ kinh doanh BĐS theo luật doanh nghiệp và các luật khác có liên quan.
Hoạt động của TTBĐS không thể thoát ly với kinh tế hàng hóa cũng nhƣ với các thị trƣờng khác trong nền kinh tế nhƣ: thị trƣờng vốn; thị trƣờng lao động; thị trƣờng khoa học công nghệ; thị trƣờng hàng tiêu dùng. Việc xây dựng, hoàn chỉnh thể chế hoạt động của TTBĐS phải đồng bộ và phù hợp với thể chế của các thị trƣờng khác và ngƣợc lại. Trƣớc mắt, cần triển khai mở rộng và bảo đảm tính pháp lý cao trong hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng BĐS, kể cả các BĐS đang trong quá trình đầu tƣ và sau đầu tƣ để cấp vốn tín dụng cho các thành phần kinh tế.
Hoàn thiện cơ chế thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đặc biệt góp vốn liên doanh bằng BĐS hoặc quyền sử dụng đất để thúc đẩy đầu tƣ sản xuất kinh doanh và thu hút vốn đầu tƣ trực tiếp của nƣớc ngoài (FDI). Các giải pháp trên sẽ có tác dụng thúc đẩy TTBĐS phát triển và đây cũng là cơ sở
để hình thành các cơ chế QLNN đối với thị trƣờng này nhằm xây dựng TTBĐS Bình Định phát triển lành mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay
3.2.7. Các giải pháp khác
3.2.7.1. Giải pháp về đổi mới công nghệ và kỹ năng quản lý bất động sản và thị trường bất động sản
Trong xu thế phát triển hiện nay, bất kỳ cơ quan hay nhà quản lý nào cũng cần phải thay đổi, tích hợp công nghệ và kỹ năng quản lý để có thể quản lý và điều hành hiệu quả hệ thống quản lý của mình. Muốn làm đƣợc điều đó thì ngƣời lãnh đạo cơ quan quản lý và phát triển TTBĐS phải cập nhật đƣợc kỹ thuật quản lý của thế giới, đồng thời, dựa vào đặc điểm của đất nƣớc, địa bàn mà đƣa ra cơ chế phù hợp, hiệu quả. Trong công tác QLNN đối với TTBĐS thì việc quản lý, kiểm soát và xử lý đƣợc thông tin là khá quan trọng và cần thiết. Hơn nữa, TTBĐS là lĩnh vực có khối lƣợng thông tin rất lớn liên quan đến nhiều góc độ khác nhau nhƣ: cơ chế, chính sách đất đai; chính sách kinh tế, tài chính; chế độ sở hữu tài sản; chính sách nhà, đất cho diện chính sách có công, ngƣời nghèo… Nhƣ vậy, để quản lý và kiểm soát hiệu quả TTBĐS thì phải nắm bắt các thông tin này kịp thời, nhanh chóng và xử lý tốt thông tin phục vụ cho việc ra các quyết định quản lý.
Ngày nay, cả thế giới đang bƣớc vào kỷ nguyên của cách mạng thông tin và kỹ thuật số, nên việc điều hành và vận dụng các công nghệ, kỹ năng quản lý TTBĐS trên nền tảng tin học là hiện đại, phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế và sẽ mang lại hiệu quả cao.
Trƣớc hết, Bình Định phải đẩy mạnh việc xây dựng hệ thống thông tin quản lý BĐS dựa trên kỹ thuật thông tin địa lý toàn cầu (GIS) và hệ thống thông tin địa lý của Tỉnh. BĐS là một hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn nên nó phải đƣợc quản lý chi tiết, cụ thể đến từng thửa đất, căn nhà. Hệ thống thông tin BĐS này phải đƣợc phủ sóng và cập nhật trên khắp địa bàn của Tỉnh, hệ thống này phải đảm bảo đƣợc tính "mở" và "động". Thông tin này phải đƣợc mở rộng cho mọi nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội của Tỉnh, cũng nhƣ các nhu cầu ăn ở, kinh doanh của nhân dân; nó phải đƣợc liên thông rộng rãi và đƣợc cập nhật thƣờng xuyên.
Mặt khác, con ngƣời là yếu tố quan trọng bậc nhất nên Tỉnh cần phải đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý thông tin BĐS cũng nhƣ TTBĐS có đủ khả năng kỹ thuật và các kỹ năng quản lý hiện đại, thông dụng trên thế giới ngày nay. Đây là giải pháp lâu dài, nhƣng cần thực hiện theo lộ trình và bƣớc đi vững chắc
3.2.7.2. Tổ chức, xây dựng và hoàn thiện bộ máy QLNN đối với lĩnh vực BĐS
Trong thực trạng quản lý hiện nay, mảng đất đai thuộc Bộ Tài nguyên - Môi trƣờng, mảng nhà ở thì do Bộ Xây dựng quản lý; xuống đến cấp Tỉnh thì có Sở Tài nguyên - Môi trƣờng và Sở Xây dựng. Nhìn chung, tổ chức quản lý BĐS ở hai Sở này đƣợc hình thành bởi ba khối: Khối cơ quan QLNN chung, khối đơn vị sự nghiệp, khối sản xuất kinh doanh. Do vậy, công việc nhiều khi chồng chéo, có công việc hiện chƣa rõ cơ quan nào, khối nào quản lý… Vì vậy, về lâu dài cần tách biệt các chức năng quản lý và hoạt động của từng khối. Chính phủ cùng các Bộ và tỉnh cần nghiên cứu để lập ra một cơ quan chuyên trách "Quản lý và phát triển TTBĐS". Cơ quan này chịu trách nhiệm trƣớc Tỉnh và Chính phủ về tình hình hoạt động cũng nhƣ hiệu quả của TTBĐS. ở cấp Trung ƣơng cũng lập một cơ quan hay ủy ban Quản lý TTBĐS tƣơng tự nhƣ ủy ban Chứng khoán Nhà nƣớc.
Tiếp đó, cần đào tạo đội ngũ cán bộ chuyên môn giỏi và xây dựng cơ chế phân quyền hợp lý gồm phân quyền theo chức năng kỹ thuật và phân quyền theo lãnh thổ, địa bàn. Nhƣ vậy, ở Tỉnh cần có một cơ quan quản lý TTBĐS chuyên trách, tƣ vấn, tham mƣu cho UBND Tỉnh các phƣơng pháp phát triển TTBĐS trên địa bàn cũng nhƣ việc quản lý các Sàn giao dịch BĐS, Trung tâm giao dịch BĐS. Đây cũng là cơ quan chủ yếu phối hợp với các sở ngành khác của Tỉnh để phối hợp quản lý và phát triển TTBĐS. Cơ quan này cũng triển khai hƣớng dẫn các UBND cấp quận, huyện thực hiện các chính sách về đất đai, BĐS và công tác quản lý, kiểm tra, kiểm soát đối với lĩnh vực này.
Một giải pháp quan trọng khác gắn với bộ máy tổ chức quản lý đó là phải đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính công và dịch vụ công đối với lĩnh vực BĐS. Yêu cầu quan trọng của giải pháp này là phải phân biệt rõ ràng đâu là các hoạt động hành chính công quyền, đâu là hoạt động dịch vụ hành chính công (hay còn gọi là dịch vụ công). Nhƣ vậy, là bộ máy quản lý lĩnh vực BĐS nói chung, ngoài chức năng QLNN, còn có chức năng phục vụ trực tiếp nhu
cầu liên quan tới BĐS của ngƣời dân và thu tiền dịch vụ ấy.
BĐS là những tài sản có giá trị lớn vì vậy các chứng thƣ liên quan đến nó đều rất quan trọng. Thời gian qua, công tác xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất còn quá nhiêu khê, rƣờm rà và chậm chạp; do vậy chúng ta cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, hƣớng hoạt động hành chính công và dịch vụ công đi vào quỹ đạo "một cửa, một dấu" đơn giản, hiệu quả hơn
3.3. Kiến nghị với Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
Đẩy mạnh việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ chế minh bạch trong tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trƣờng, hạn chế đƣợc tiêu cực, lợi dụng cơ chế xin - cho, chỉ định đối tƣợng đƣợc giao đất, thuê đất để mƣu lợi cá nhân, làm thất thoát tiền sử dụng đất , tiền thuê đất, qua đó đã góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phƣơng. Để thực hiện đƣợc nội dung này, cần phải đẩy nhanh các văn bản hƣớng dẫn để các địa phƣơng triển khai thực hiện
Hoàn thiện pháp luật về việc đấu giá Tài sản. Mặc dù Luật Đấu giá tài sản đã có quy định về việc Đấu giá viên quyết định dừng cuộc đấu giá khi phát hiện có hành vi thông đồng, dìm giá hoặc gây rối, mất trật tự ở cuộc đấu giá và thông báo cho tổ chức đấu giá tài sản (điểm d khoản 1 Điều 19 Luật Đấu giá tài sản) hoặc do yêu cầu của ngƣời có tài sản đấu giá.
Đó là trƣờng hợp khi có căn cứ cho rằng tổ chức đấu giá tài sản, Đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối với ngƣời có tài sản đấu giá, ngƣời tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản; cản trở, gây khó khăn cho ngƣời tham gia đấu giá trong việc đăng ký tham gia đấu giá, tham gia cuộc đấu giá (điểm c, điểm d khoản 1 Điều 47 Luật Đấu giá tài sản).
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đấu giá, các hành vi vi phạm nêu trên rất khó nhận biết, khó bị phát hiện
KẾT LUẬN
Cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đã làm xuất hiện nhu cầu mua bán, giao dịch BĐS, đây là tiền đề xuất hiện TTBĐS. Để các thị trƣờng vận hành và phát triển ổn định, bền vững theo định hƣớng XHCN thì vai trò quản lý của nhà nƣớc là rất quan trọng. TTBĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó. Hơn nữa, hàng hóa của TTBĐS là những hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, ảnh hƣởng nhiều đến hoạt động kinh tế, dân sinh cũng nhƣ chính trị - xã hội. Vì vậy, không thể để thị trƣờng vận động tự do, tự phát gây "méo mó", bất ổn và có thể dẫn đến "đổ vỡ" thị trƣờng.
TTBĐS Bình Định thực tế đang cần sự quản lý của Nhà nƣớc "đủ mạnh" và hữu hiệu nhằm đảm bảo cho các giao dịch kinh tế dân sự này thực sự dân chủ, công bằng; đây cũng chính là cách thể hiện sự chuyên chính của pháp luật, sự định hƣớng, điều tiết của Nhà nƣớc nhằm phát triển thị trƣờng trong ổn định và lành mạnh.
Đất đai ít có khả năng tăng thêm, nhƣng lại có khả năng sinh lợi dƣờng nhƣ "vĩnh cửu" qua tác động của ngƣời sử dụng. Thị trƣờng BĐS của tỉnh Bình Định đang vận động thiếu trật tự và công bằng, hơn nữa TTBĐS là lĩnh vực rất nhạy cảm, có ảnh hƣởng trực tiếp đến đời sống chính trị - xã hội. Do vậy, công tác quản lý của Nhà nƣớc đối với TTBĐS là cần thiết ở mọi nơi, mọi lúc và đối với mọi ngƣời, cũng nhƣ đối với bộ máy công quyền, với các nhà đầu tƣ; và càng là vấn đề cần thiết, quan trọng hơn nữa đối với ngƣời nghèo, ngƣời thu nhập thấp, đối tƣợng chính sách và những ngƣời cần đến sự hỗ trợ của Nhà nƣớc, của xã hội.
Do đó, để TTBĐS hoạt động có hiệu quả, công tác quản lý của tỉnh Bình Định, phải tạo đƣợc các điều kiện cần thiết để thị trƣờng phát huy vai trò của nó trong việc phân bổ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất đai và đáp ứng các nhu cầu về HHBĐS với giá cả hợp lý, chi phí giao dịch thấp; đồng thời phải dùng những công cụ, biện pháp can thiệp vào TTBĐS một cách phù hợp nhằm đảm bảo công bằng xã hội và dùng chính vai trò, chức năng của thị trƣờng này để giải quyết các chính sách xã hội, để thị trƣờng này phát triển lành mạnh theo đúng định hƣớng XHCN.
Với sự phân tích về tình hình TTBĐS trên địa bàn tỉnh Bình Định và công tác QLNN đối với thị trƣờng này thời gian qua, đã cho thấy mặt thành tựu, các vấn đề tồn ở và đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm củng cố và đổi mới công tác QLNN đối với thị trƣờng, để TTBĐS ngày càng phát triển ổn định, đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội chung của Tỉnh.
1. Vũ Anh (2014), Một số vấn đề pháp luật về thị trƣờng bất động sản ở Việt
Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Viện nghiên cứu Nhà nƣớc và pháp luật, Số 02/2004.
2. Bộ Xây dựng (2018), Báo cáo về tình hình phát triển nhà ở xã
hội (NƠXH) thực hiện Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia và Nghị quyết 02/NQ –CP của Chính phủ.
3. Bộ Xây dựng (2018), Thông tư số 07/2008/TT-BXD, Hướng
dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng.
4. Chính phủ (2019), Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
5. Chính phủ (2019), Nghị định 12/2009/NĐ-CP, Quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình.
6. Chính phủ (2010), Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở.
7. Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-TTg, Phê duyệt
chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
8. Chính phủ (2018), Chỉ thị số 2196/CT-TTg, Về một số giải
pháp tăng cường công tác quản lý thị trường Bất động sản.
9. Chính phủ (2013), Nghị định 11/2013/NĐ-CP, Về việc quản lý
đầu tư, phát triển đô thị.
10. Chính phủ (2012), Quyết định số 1786/QĐ-TTg, Phê duyệt Quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bình Định đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2050.
11. Đinh Văn Ân và các đồng nghiệp (2019), Chính sách phát triển
thị trường bất động sản, Đề tài cấp nhà nƣớc KX-01-13/06-10.
12. Lê Xuân Bá (2018), Sự hình thành và phát triển thị trường bất
động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ
15. Phan Huy Đƣờng (1996), Lý luận cơ chế thị trường và sự vận dụng ở
Việt
Nam, Học viện Quốc gia HCM.
16. Phan Huy Đƣờng (2012), Giáo trình Quản lý nhà nước về kinh tế, NXB
Đại học Quốc gia Hà Nội.