quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên của tỉnh Bình Định ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Bình Định là tỉnh thuộc vùng Duyên hải Nam Trung bộ Việt Nam, có tổng diện tích tự nhiên 6.025km2, Bắc giáp tỉnh Quảng Ngãi, Nam giáp tỉnh Phú Yên, Tây giáp tỉnh Gia Lai, Đông giáp Biển Đông, cách Thủ đô Hà Nội 1.065km, cách Thành phố Hồ Chí Minh 686km, cách Thành phố Đà Nẵng 300km, cách Cửa khẩu Quốc tế Bờ Y (tỉnh Kon Tum) qua Lào 300km. Là 1 trong 5 tỉnh của Vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung (cùng với Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi). Bình Định nằm ở Trung tâm của trục Bắc - Nam (trên cả 4 tuyến Quốc lộ 1A, đƣờng sắt xuyên Việt, đƣờng hàng không nội địa và đƣờng biển), là cửa ngõ ra biển gần nhất và thuận lợi nhất của Tây Nguyên, Nam Lào, Đông Bắc Campuchia và Thái Lan (bằng cảng biển quốc tế Quy Nhơn và Quốc lộ 19).
Các đơn vị hành chính gồm thành phố Quy Nhơn, thị xã An Nhơn và 9 huyện Tuy Phƣớc, Phù Cát, Phù Mỹ, Hoài Nhơn, Hoài Ân, An Lão, Tây Sơn, Vân Canh, Vĩnh Thạnh. Thành phố Quy Nhơn là đô thị loại 1, diện tích 284,28 km2, dân số trên 284.000 ngƣời, đƣợc Chính phủ xác định là đô thị trung tâm phía nam của Vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung, cùng với Đà Nẵng và Huế là những trung tâm thƣơng mại, dịch vụ và giao dịch quốc tế của cả khu vực Miền Trung và Tây Nguyên.
Với 134 km bờ biển, Bình Định sở hữu nhiều bãi tắm đẹp nổi tiếng, rộng hàng trăm ha, còn rất hoang sơ, cát trắng mịn thoai thoải, nƣớc biển trong xanh, quanh năm tràn ngập ánh nắng: Quy Nhơn, Hải Giang, Trung Lƣơng, Tân Thanh, Vĩnh Hội và nhiều đảo gần bờ: Nhơn Châu, Hòn Khô, Đảo Yến,… Là nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển các sản phẩm về du lịch nghỉ dƣỡng biển. Bình Định còn nổi tiếng với những di tích lịch sử, văn hóa mà bản thân nó là những mốc songắn liền với sự hình thành và phát triển
của vùng đất huyền thoại này. Là cái nôi của phong trào Tây Sơn gắn liền với tên tuổi lẫy lừng của ngƣời anh hùng dân tộc Quang Trung - Nguyễn Huệ, vùng đất kinh đô của nhiều triều đại có bề dày lịch sử truyền thống văn hóa lâu đời với văn hóa Sa Huỳnh, văn hóa Chămpa
Hiện nay, Bình Định đã và đang tập trung các nguồn lực đẩy nhanh tốc độ đầu tƣ xây dựng theo quy hoạch 8 KCN (chƣa tính các KCN trong KKT Nhơn Hội) với tổng diện tích quy hoạch là 1.761 ha, 37 cụm công nghiệp với tổng diện tích 1.519,37 ha, đặc biệt là Khu kinh tế Nhơn Hội (12.000 ha, trong đó có 1.300 ha khu công nghiệp); tập trung xây dựng Thành phố Quy Nhơn (đô thị loại I thuộc tỉnh) trở thành trung tâm tăng trƣởng phía Nam của vùng và đầu mối giao thông phục vụ trực tiếp cho khu vực miền Trung - Tây Nguyên; xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng lớn để gắn kết với các khu vực lân cận theo trục Bắc - Nam và Đông Tây; phát triển các ngành kinh tế trọng điểm mà tỉnh có lợi thế là công nghiệp chế biến lâm - nông - thuỷ sản, sản xuất hàng thủ công mỹ nghệ, vật liệu xây dựng, giày da, may mặc, cơ khí, cảng biển nƣớc sâu, sản xuất lắp ráp đồ điện, điện tử, sản xuất điện, phát triển du lịch, dịch vụ hàng hải, thƣơng mại, dịch vụ tài chính, ngân hàng, bƣu chính, viễn thông....
2.1.2. Đặc điểm kinh tế-xã hội của tỉnh Bình Định ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) năm 2021 tăng 4,11% so với cùng kỳ năm trƣớc. GRDP theo giá so sánh 2010 ƣớc tăng 4,11% (kế hoạch tăng 6,2-6,5%). Trong đó, giá trị tăng thêm của các ngành: Nông, lâm nghiệp và thuỷ sản tăng 2,94% (kế hoạch tăng 3,2-3,4%); Công nghiệp - Xây dựng tăng 8,49% (kế hoạch tăng 9,3-9,5%); riêng công nghiệp tăng 10,4%; Dịch vụ tăng 1,48% (kế hoạch tăng 5,9-6,3%); Thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm tăng 6,44% (kế hoạch tăng 8-8,2%).
Tổng sản phẩm trên địa bàn bình quân đầu ngƣời ƣớc đạt 63,2 triệu đồng/ngƣời, tăng 1,4%, quy đổi ra đô la Mỹ ƣớc đạt 2.741,1 USD/ngƣời, tăng 6%. Cơ cấu tổng sản phẩm trên địa bàn theo giá hiện hành: Nông, lâm nghiệp và thuỷ sản chiếm 29,3% (-0,3% so với năm 2021); Công nghiệp - Xây dựng chiếm 29,6% (+1,3%); riêng công nghiệp chiếm 20,9% (+0,9%);
Dịch vụ chiếm 36,5% (-1,2%); Thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 4,5% (+0,1%).
Năm 2018, Bình Định là đơn vị hành chính Việt Nam đông thứ 17 về số dân, xếp thứ 25 về GRDP xếp thứ 28 về GRDP bình quân đầu ngƣời, đứng thứ 43 về tốc độ tăng trƣởng GRDP. Với 1.534.800 ngƣời dân, GRDP đạt 74.729 tỉ đồng (tƣơng ứng với 3,2460 tỉ USD), GRDP bình quân đầu ngƣời đạt 48,69 triệu đồng (tƣơng ứng với 2.115 USD), tốc độ tăng trƣởng GRDP đạt 7,32%
2.2. Tổng quan quá trình phát triển và hoạt động thị trƣờng bất động sản ở tỉnh Bình Định
2.2.1. Quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở tỉnh Bình Định trong thời kỳ đổi mới
Dƣới góc độ cơ chế quản lý và thể chế trong từng thời kỳ, quá trình phát triển TTBĐS Bình Định phân làm hai giai đoạn: giai đoạn từ 1986 đến 2003 và giai đoạn từ 2003 đến nay.
* Giai đoạn từ 1986 đến 2003
Đây là thời kỳ Bình Định cùng cả nƣớc bƣớc vào quá trình đổi mới, phát triển kinh tế với nội dung cơ bản: chuyển sang mô hình kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN, vận hành theo cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc. Lúc này, sự phát triển kinh tế - xã hội của Tỉnh cũng nhƣ hệ thống TTBĐS chịu ảnh hƣởng của các chính sách, cơ chế quản lý có liên quan đến các nội dung phát triển chung. Đây là giai đoạn mở đầu cho quá trình đổi mới cơ chế quản lý, phù hợp với yêu cầu chuyển dịch cơ cấu kinh tế để xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Những chính sách, chủ trƣơng lớn để hình thành các chủ đầu tƣ, sở hữu mới trong phát triển các thành phần kinh tế đã ra đời và phát huy tác dụng nhƣ Nghị quyết 10, Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài, Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, 2003.
Để đáp ứng nhu cầu trên, thị trƣờng "cung" hàng hóa BĐS là nhà ở, đất ở cũng có sự biến đổi, phát triển theo yêu cầu. Trƣớc hết, hoạt động liên doanh, liên kết với các nhà đầu tƣ của nhà nƣớc theo hình thức góp vốn là đất đai, đã hình thành một bộ phận cơ bản của thị trƣờng "cung" từ quỹ đất của nhà nƣớc để thực hiện các dự án đầu tƣ phát triển. Đồng thời, sự phát triển mô
hình kinh tế thị trƣờng với cơ cấu kinh tế đa thành phần trên địa bàn Tỉnh đã tạo nên "cơn sốt" về nhà ở, đất ở ở những điểm mà vị trí địa lý kinh tế của nó phù hợp với yêu cầu phát triển các ngành nghề kinh doanh; từ đó, hình thức sử dụng nhà ở, đất ở của các chủ sử dụng đã có sự thay đổi: từ sử dụng với mục đích ở chuyển sang sử dụng với mục đích kinh doanh.
Các hoạt động chuyển nhƣợng để thay đổi mục đích sử dụng BĐS là nhà ở, đất ở cho các hoạt động đầu tƣ trong và ngoài nƣớc trên địa bàn Tỉnh bắt đầu phát triển, dần trả lại giá trị thực của BĐS với tính cách là hàng hóa. Từ đó, giá đất, nhà ở Bình Định cũng tăng dần. Tuy nhiên, các hoạt động giao dịch đất đai trên địa bàn Tỉnh thời kỳ này vẫn chƣa có một cơ sở pháp lý đầy đủ, do vậy, mọi chủ thể, tổ chức giao dịch trên TTBĐS chƣa có đƣợc pháp nhân rõ ràng để hoạt động.
* Giai đoạn từ 2003 đến nay
Luật Đất đai 2003 với quy định ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền "chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật" đã tạo nên sự phát triển đột biến của TTBĐS trên địa bàn Bình Định.
Quy định trên không chỉ hợp lý hóa, công khai hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS trƣớc đây mà hơn thế nữa, hình thành thêm nhiều chủ thể tham gia thị trƣờng cung - cầu hàng hóa BĐS với pháp nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Hơn nữa, sự tăng trƣởng kinh tế nhanh của Tỉnh và cùng với nó là quá trình đô thị hóa, mở rộng thành phố đã làm cung, cầu trên TTBĐS phát triển, thay đổi rất mạnh trên mọi địa bàn.
Nhu cầu đầu tƣ phát triển, đô thị hóa đã chuyển mạnh, một bộ phận lớn đất hoang, đất nông nghiệp trở thành đất công nghiệp, đô thị. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trƣờng cầu đã kéo theo hệ thống tổ chức thị trƣờng cung phát triển. Hàng loạt các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ra đời, thực hiện mọi hoạt động từ xây cất, mua bán, môi giới hàng hóa BĐS và tạo nên cơn "sốt" đất từ 2003 đến 2009.
Tuy nhiên, thời gian qua TTBĐS Bình Định còn nhƣợc điểm là khá bất ổn và kém lành mạnh, nguyên nhân là do sự mất cân bằng giữa cung - cầu "giả tạo" hiện hữu. Mặt khác, công tác quy hoạch luôn đi sau đầu tƣ và kinh doanh BĐS là một quá trình ngƣợc gây nhiều hậu quả xấu cho bộ mặt
đô thị và cho TTBĐS. TTBĐS Bình Định còn quá nặng về phân lô, bán nền. QLNN với thị trƣờng này còn chƣa đồng bộ, yếu kém; biện pháp, công cụ quản lý mang tính tình thế. Đó là những vấn đề tồn ở cần giải quyết để phát triển thị trƣờng.
Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất của tỉnh Bình Định năm 2021
Thứ
Loại đất tự
I Tổng diện tích đất của đơn vị hành chính
1 Đất nông nghiệp
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm
1.1.1.1 Đất trồng lúa
1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm
1.2 Đất lâm nghiệp
1.2.1 Đất rừng sản xuất
1.2.2 Đất rừng phòng hộ
1.5 Đất nông nghiệp khác
2 Đất phi nông nghiệp
2.1 Đất ở
2.1.1 Đất ở ở nông thôn
2.1.2 Đất ở ở đô thị
2.2 Đất chuyên dùng
Thứ
Loại đất tự
2.2.2 Đất quốc phòng
2.2.3 Đất an ninh
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp
2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 2.2.6 Đất có mục đích công cộng
2.3 Đất cơ sở tôn giáo
2.4 Đất cơ sở tín ngƣỡng
2.5 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối
2.7 Đất có mặt nƣớc chuyên dùng 2.8 Đất phi nông nghiệp khác
3 Đất chƣa sử dụng
II Đất có mặt nƣớc ven biển (quan sát)
1 Đất mặt nƣớc ven biển nuôi trồng thủy sản
2 Đất mặt nƣớc ven biển có rừng ngập mặn 3 Đất mặt nƣớc ven biển có mục đích khác
2.2.2. Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản tỉnh Bình Định
2.2.2.1. Hiện trạng cung - cầu hàng hóa bất động sản * Cung hàng hóa bất động sản
TTBĐS Bình Định đang sôi động với các giao dịch về quyền sử dụng đất và nhà ở đã xây dựng xong. Nhƣ vậy, "cung" HHBĐS sẽ bắt nguồn từ việc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể đƣợc phép tham gia TTBĐS - đây là nguồn cung thứ nhất. Các chủ thể - ngƣời sử dụng đất, từ đây đƣợc phép chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh,… tạo ra thị trƣờng giao dịch về quyền sử dụng đất hay còn gọi là thị trƣờng thứ cấp về quyền sử dụng đất. Thị trƣờng sơ cấp về đất đai chính là quá trình Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng đất.
Nguồn cung thứ hai đƣợc tạo ra khi ngƣời sử dụng đất xây dựng nhà ở, công trình kiến trúc ra rồi bán cho các chủ thể khác có nhu cầu. Khi các công trình đã hoàn thiện thì nó là các tài sản BĐS có chủ sở hữu và đƣợc giao dịch trên thị trƣờng. Các tài sản BĐS này khác với nhóm hàng hóa "cung" thứ nhất ở trên vì các tài sản thƣờng bị điều chỉnh theo Bộ luật Dân sự là chủ yếu, còn nhóm hàng hóa cung trên là đất đai nên chúng thƣờng tuân thủ các điều trong Luật Đất đai là chính.
Nhƣ vậy, có thể thấy cung của thị trƣờng HHBĐS là khá đa dạng. Cho đến nay, về cơ bản, toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục đích phát triển kinh tế - xã hội đều đã đƣợc nhà nƣớc cũng nhƣ tỉnh Bình Định giao và cho thuê.
Bảng 2.2 Quy hoạch đất ở đô thị đến năm 2025 Chỉ tiêu Tổng diện tích tự nhiên Đất ở ở đô thị Đất đô thị
Tuy nhiên, TTBĐS tỉnh Bình Định trong khâu giao dịch đất đai (hay giao dịch quyền sử dụng đất) vẫn khó khăn là do các cơ quan QLNN "chậm chạp" trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính điều này đã làm hạn chế một phần nguồn "cung" cho TTBĐS và tạo ra "bƣớc ngoặt" cho các giao dịch đất đai hƣớng sang TTBĐS phi chính quy.
Khi nói đến các loại đất, thì chúng ta có thể một yếu tố ảnh hƣởng nữa là: sự điều chỉnh cơ cấu các loại đất. Thực tế ở Bình Định cho thấy, TTBĐS đang bị tác động nhiều bởi xu hƣớng chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp để xây dựng nhà ở. Dù cho xu hƣớng này là tự phát hay là theo quy hoạch sử dụng đất của tỉnh thì nó cũng đều ảnh hƣởng rất lớn đến nguồn cung đất đai cho TTBĐS.
Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định, gắn liền với các điều kiện vốn có về tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nơi mà nó "tọa lạc". Do đó, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng nhƣ chủng loại đất đai. Điều này, làm cho có những khi mất cân bằng cung cầu về đất đai một cách cục bộ và làm cho giá cả đất đai biến động bất thƣờng.
Đối với TTBĐS Bình Định, chủ thể "cung" hàng hóa nhà, đất gồm: Các cơ quan QLNN của tỉnh giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng đất. Hoạt động này thƣờng đƣợc UBND Tỉnh, huyện chiểu theo Luật Đất đai hiện hành thực hiện. Đây có thể coi là chủ thể tạo điều kiện để tăng "cung" đất đai lớn nhất cho TTBĐS hoạt động.
Bảng 2.3 Giá đất ở một số dự án trên địa bàn Thành phố Quy Nhơn Tên dự án/địa điểm
KDC Ánh Việt Quy Nhơn KDC Richmond Quy Nhơn KDC Bắc Hà Thanh
KĐT Nam Hùng Vƣơng KDC Cầu sông Ngang
Tổng cộng
Nguồn: Thông báo đấu giá QSD đất Tp Quy Nhơn từ ngày 08/11/2020 đến 07/12/2020
Các công ty kinh doanh BĐS (trách nhiệm hữu hạn, cổ phần,…) cũng đƣợc phép kinh doanh nhà đất nên họ phát triển các dự án nhà đất và đóng góp vào nguồn cung của TTBĐS.
Bảng 2.4 Một số dự án đang triển khai trên địa bàn tỉnh Bình Định
STT Tên dự án/địa điểm xây dựng
1 Trung tâm thƣơng mại và căn hộ liền kề Altara
Residences.
2 KĐT Takashi Ocean Suite Kỳ Co
3 Dự án căn hộ Phú Tài Residence
4 Dự án Grand Center
5 Dự án căn hộ I-Tower
6 Dự án căn hộ TMS
7 Dự án FLC City Hotel Beach
cho công nhân, các chuyên gia và văn phòng cho thuê, nhƣ dự án Xây dựng nhà ở cho công nhân và ngƣời lao động ở Khu kinh tế Vũng Áng 38,5 ha do Tổng công ty Khoáng sản và Thƣơng mại Bình Định làm chủ đầu tƣ.
Nhóm "cung" cuối cùng là ngƣời dân có nhà muốn bán để thay đổi nơi cƣ trú hoặc chuyển đổi nhà cho phù hợp hơn. Nhóm đối tƣợng này tham gia vào nguồn "cung" nhà đất rất lớn và rất đa dạng về thủ tục giấy tờ nên dễ