một số địa phƣơng và bài học rút ra cho tỉnh Bình Định
1.3.1. Kinh nghiệm tỉnh Phú Yên trong quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Chính quyền tỉnh Phú Yên cũng cho rằng cần phải quản lý chặt chẽ theo hƣớng hạn chế các dự án nhà ở thƣơng mại mới để giải quyết triệt để tảng băng bất động sản. UBND tỉnh Phú Yên tập trung các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trƣờng bất động sản, tỉnh này sẽ hạn chế tối đa các dự án phát triển nhà ở mới.
UBND Tỉnh Phú Yên, đã thành lập tổ công tác xử lý các dự án chậm tiến độ theo hƣớng thu hồi, hủy bỏ các quyết định giao đất đối với các dự án không phù hợp. Trƣớc mắt, sẽ rà soát hủy bỏ chủ trƣơng chấp thuận đầu tƣ và các quyết định giao đất và cho thuê đất của 125 dự án với diện tích khoảng 2.000 ha. Các dự án này đều đƣợc công khai trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng, ở các địa phƣơng, cơ sở nơi có dự án [42].
Đối với các dự án đƣợc tiếp tục triển khai thực hiện thì quy định cụ thể các điều kiện và cam kết tiến độ thời gian thực hiện đồng thời giao Sở Tài
nguyên và Môi trƣờng, UBND quận huyện công bố công khai để các tổ chức, cá nhân biết và giám sát.
Bên cạnh việc tiếp tục đẩy mạnh thực hiện rà soát, phân loại dự án phát triển nhà ở nhằm dẹp bỏ, hạn chế xây mới, Tỉnh Phú Yên còn tiến hành thống kê tình hình tồn kho bất động sản ở địa bàn để có những điều chỉnh phù hợp sau đó. Việc làm này là cần thiết bởi những con số thống kê của các ban ngành trƣớc nay còn nhiều bất cập, không đúng với thực tế, cách biệt quá xa so với số liệu của các công ty chuyên nghiên cứu thị trƣờng. Điều đáng nói là con số căn hộ tồn kho ở Tỉnh Phú Yên là khá lớn, lên đến 55 ngàn căn, trong đó số phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng rất thấp. Có nghĩa là phân khúc căn hộ trung bình và bình dân tồn kho không ít nhƣ những con số trƣớc nay đƣợc đƣa ra.
“Tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ chậm một cách đáng kinh ngạc nhƣ vậy rõ ràng khó thể “tạo đà” cho thị trƣờng sớm hồi phục nhƣ ngƣời ta kỳ vọng. Dù vậy, theo số liệu từ các công ty nghiên cứu thị trƣờng, các giao dịch bất động sản có ấm lên trong thời gian gần đây, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ thƣơng mại giá rẻ. Đó là nhờ những nỗ lực bán hàng từ phía các chủ đầu tƣ của những dự án không nằm trong diện đƣợc giải ngân gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng, nhƣ hợp tác với các ngân hàng thƣơng mại để tung ra các chƣơng trình hỗ trợ tài chính giúp khách hàng thực hiện khoản vay với lãi suất hấp dẫn (dƣới 10%/năm) và duy trì ổn định trong vài năm đầu...”[42].
1.3.2. Kinh nghiệm của tỉnh Quảng Ngãi trong quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Tỉnh Quảng Ngãi liên tục phát triển kinh tế cao nhất nƣớc, thu nhập của ngƣời dân tăng, hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện. Các nhà đầu tƣ khu công nghiệp gia tăng, cụ thể là Thủ tƣớng Chính phủ ký quyết định thành lập và ban hành quy chế hoạt động của Khu công nghệ cao ở Quảng Ngãi, có diện tích 1.010 héc-ta. Các khu đô thị và khu dân cƣ có sản phẩm Bất động sản mà đất nền với giá thấp 6 đến 8 triệu/m2 lại ở các quận lân cận trung tâm, trong bán kính không quá 10km tính từ Bƣu điện thành phố. Thực tế, ở các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, TP. HCM không hề thiếu các dự án lớn nhƣng việc giới đầu tƣ bất động sản với cái đầu nhanh nhạy đã bỏ một khoản tiền không hề nhỏ để đầu tƣ vào Quảng Ngãi cho thấy sức hấp dẫn ở Trung
tâm Quảng Ngãi là không thể phủ nhận.
Các dự án ở Quảng Ngãi đƣợc quy hoạch với kiến trúc hiện đại, đồng bộ, nhấn mạnh vào "hạ tầng xã hội" để tạo sự tiện lợi và "tính cộng đồng" rất cao. môi trƣờng sống, cảnh quan khí hậu cũng hết sức thuận lợi. Đây là điều mà ngay cả những dự án bất động sản du lịch có giá cao, hạ tầng tốt trong khu vực cũng chƣa làm đƣợc. Sự cải cách hành chính rõ rệt cũng nhƣ cơ chế thu hút đầu tƣ của chính quyền Tỉnh Quảng Ngãi trong suốt thời gian qua cũng là lý do hết sức quan trọng giúp thị trƣờng bất động sản Quảng Ngãi hấp dẫn với các nhà đầu tƣ.
Về quản lý, quy hoạch: Đà Nẵng đã cho xây dựng cơ sở dữ liệu liên thông về hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản và thông tin biến động về đất đai giữa các tổ chức hành nghề công chứng với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng. Mới đây, Sở Xây dựng Quảng Ngãi đã rà soát 837 đồ án quy hoạch. Trong đó, đề nghị hủy 32 đồ án, điều chỉnh 50 đồ án và rà soát 70 đồ án do chậm tiến độ, chủ đầu tƣ chƣa thanh toán tiền sử dụng đất.
Về chính sách hỗ trợ tài chính: Quảng Ngãi là địa phƣơng triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đạt tỷ lệ cao nhất cả nƣớc. Tính đến nay, các tổ chức tín dụng trên địa bàn tỉnh đã giải ngân cho 108 khách hàng với số tiền 21,168 tỷ đồng. Trong đó, nhiều ngân hàng giải ngân đạt kết quả cao là Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Đà Nẵng 4,93 tỷ đồng……
Quảng Ngãi cũng nhƣ nhiều địa phƣơng đang phải đối mặt là việc bị thâm hụt nguồn thu từ đất đai do sự đóng băng của thị trƣờng bất động sản. Trong chín tháng vừa qua, tỉnh chỉ thu về đƣợc 900 tỉ đồng/3.000 tỉ đồng đƣợc giao thực hiện trong năm 2012 (năm 2010 thu đƣợc 4.500 tỉ đồng và năm 2011 thu đƣợc 5.100 tỉ đồng). Để thúc đẩy nguồn thu từ đất đai, tỉnh Quảng Ngãi còn thành lập các phiên đấu giá đất. Bảng giá đất của tỉnh hiện cũng đã đƣợc giảm tới 40% [41].
Tỉnh có chế độ khuyến khích ngƣời trả nợ sớm. Theo đó, trƣờng hợp trả nợ tiền sử dụng đất kể từ ngày ban hành Quyết định này đến ngày 31/12/2013 đƣợc hỗ trợ lãi suất với mức giảm 50% tổng số tiền lãi phát sinh. Nếu trả nợ từ ngày 1/1/2014 trở đi sẽ thực hiện chính sách hỗ trợ lãi suất
khuyến khích trả nợ sớm với mức giảm 0,5%/mỗi tháng trả nợ trƣớc hạn so với thời điểm ngày 1/3/1016.
1.3.3. Bài học đối với tỉnh Bình Định trong quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Từ thực tiễn phát triển của TTBĐS của các nƣớc phát triển cũng nhƣ đang chuyển đổi cho thấy, TTBĐS là một thị trƣờng không hoàn hảo, hay thị trƣờng có tính hoàn hảo không triệt để. Nguyên nhân xuất hiện, một mặt do các đặc trƣng của HHBĐS chi phối: nhƣ tính địa điểm sâu sắc đã quy định BĐS khu vực này khác khu vực kia…
Mặt khác, nguyên nhân không hoàn hảo còn do TTBĐS bị các chính sách, pháp luật của nhà nƣớc tác động rất lớn, ví dụ nhƣ các quy định về khuyến khích hay hạn chế có thể làm bùng nổ, sốt hoặc đóng băng đối với TTBĐS. Do đó, thị trƣờng này thƣờng vừa bị chi phối bởi môi trƣờng pháp luật, vừa của cơ chế thị trƣờng, vừa chịu sự can thiệp của nhà nƣớc.
Nhƣ vậy, việc xây dựng, củng cố công tác QLNN đối với TTBĐS ở nƣớc ta nói chung và ở tỉnh Bình Định nói riêng để cho thị trƣờng này phát triển lành mạnh phải tiến hành theo các bƣớc nhƣ sau.
Thứ nhất, phải tạo dựng một khung khổ pháp lý toàn diện nhằm tạo
điều kiện cho TTBĐS hình thành, vận động trôi chảy và phát triển. TTBĐS hình thành phụ thuộc vào điều kiện và "thể trạng" nhất định của nền kinh tế. Khi nền kinh tế thị trƣờng phát triển tới "độ" cần thiết nó đòi hỏi phải có một TTBĐS chính qui lành mạnh. Để có đƣợc điều này, vấn đề đầu tiên là phải có hệ thống pháp luật nhằm tạo "đƣờng đi" và môi trƣờng vận động cho các lực lƣợng thị trƣờng của TTBĐS. Pháp luật cần phải qui định rõ một số vấn đề nhƣ: sở hữu toàn dân về đất đai, sở hữu tài sản BĐS và đăng ký quyền sở hữu BĐS, phạm vi giao dịch BĐS, HHBĐS gồm 38 những gì, quyền thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, kinh doanh BĐS, qui định rõ về thuế và các loại phí, ban hành Luật Kinh doanh BĐS…
Thứ hai, phải xây dựng các cơ chế, định chế, tổ chức hỗ trợ cho
TTBĐS phát triển nhƣ việc thành lập, ban hành quy chế hoạt động cho các tổ chức định giá BĐS, thẩm định giá BĐS; các trung tâm thông tin BĐS, trung tâm đăng ký biến động BĐS… Thêm nữa, phải tạo lập đƣợc đội ngũ tƣ vấn
môi giới, các chuyên gia BĐS và doanh nhân kinh doanh BĐS. Tất cả các tổ chức hỗ trợ sẽ tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển lành mạnh ổn định, tạo điều kiện cho công tác QLNN đối với lĩnh vực này có hiệu lực và hiệu quả hơn.
Thứ ba, phải có các cơ chế, chính sách tài chính và xã hội hỗ trợ các
lực lƣợng thị trƣờng. TTBĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn đầu tƣ lớn, vì vậy các định chế tài chính nhƣ ngân hàng, tổ chức tín dụng, các quĩ phát triển cần hỗ trợ về vốn, lãi suất cho các chủ thể tham gia thị trƣờng. Phải xã hội hóa việc đầu tƣ, kinh doanh BĐS tới mọi tổ chức nhƣ ngân hàng, tín dụng, doanh nghiệp, pháp nhân, thể nhân,… nhằm huy động tối đa nguồn nội lực, ngoại lực cho thị trƣờng. Thị trƣờng có đi vào khuôn khổ và xu hƣớng phát triển ổn định thì cũng sẽ tạo điều kiện cho công tác QLNN tốt hơn và tác động mạnh mẽ vào việc đổi mới toàn diện, triệt để công cụ cũng nhƣ bộ máy QLNN đối với TTBĐS.
Thứ tư, cần có sự can thiệp hợp lý và đúng lúc của nhà nƣớc vào cơ
chế điều tiết quản lý TTBĐS, tránh những can thiệp sâu, có tính chất "thô bạo" với thị trƣờng, làm méo mó thị trƣờng. Nhà nƣớc vừa tạo dựng môi trƣờng pháp lý, môi trƣờng kinh tế - xã hội, vừa can thiệp một cách khoa học nhƣ là một "bà đỡ mát tay" cho TTBĐS hình thành, phát triển ổn định, lành mạnh, có hiệu quả, góp phần hoàn thiện đồng bộ các thể chế thị trƣờng trong mô hình kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN ở nƣớc ta.
Tiểu kết chƣơng 1
Hoạt động quản lý của nhà nƣớc trở thành một bộ phận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo của TTBĐS theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế trong từng thời kỳ. Những hoạt động quản lý của nhà nƣớc cần đƣợc cụ thể hóa về mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này đƣợc thực hiện qua việc xác định chức năng, nội dung, công cụ quản lý, can thiệp của nhà nƣớc đối với quá trình hoạt động của TTBĐS.
Qua kinh nghiệm quản lý nhà nƣớc đối với các thị trƣờng BĐS của các tỉnh lân cận nhƣ Phú Yên, Quảng Ngải, qua những kết quả đạt đƣợc của những thị trƣờng này, TTBDDS Bình Định cần rút ra những bài học kinh nghiệm về công tác hoạch định chính sách, quản lý quy hoạch, quản lý các
hoạt động mua bán, trao đổi HHBĐS và hoạt động đầu tƣ-tín dụng, đất đai và nhà ở. Từ đó đánh giá đƣợc những tồn ở, hạn chế trong quản lý nhà nƣớc và xây dựng các giải pháp để tăng cƣờng quản lý đối với thị trƣờng BĐS trên địa bàn tỉnh Bình Định
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TỈNH BÌNH ĐỊNH
2.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế-xã hội của tỉnh Bình Định ảnh hƣởng đếnquản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên của tỉnh Bình Định ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Bình Định là tỉnh thuộc vùng Duyên hải Nam Trung bộ Việt Nam, có tổng diện tích tự nhiên 6.025km2, Bắc giáp tỉnh Quảng Ngãi, Nam giáp tỉnh Phú Yên, Tây giáp tỉnh Gia Lai, Đông giáp Biển Đông, cách Thủ đô Hà Nội 1.065km, cách Thành phố Hồ Chí Minh 686km, cách Thành phố Đà Nẵng 300km, cách Cửa khẩu Quốc tế Bờ Y (tỉnh Kon Tum) qua Lào 300km. Là 1 trong 5 tỉnh của Vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung (cùng với Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi). Bình Định nằm ở Trung tâm của trục Bắc - Nam (trên cả 4 tuyến Quốc lộ 1A, đƣờng sắt xuyên Việt, đƣờng hàng không nội địa và đƣờng biển), là cửa ngõ ra biển gần nhất và thuận lợi nhất của Tây Nguyên, Nam Lào, Đông Bắc Campuchia và Thái Lan (bằng cảng biển quốc tế Quy Nhơn và Quốc lộ 19).
Các đơn vị hành chính gồm thành phố Quy Nhơn, thị xã An Nhơn và 9 huyện Tuy Phƣớc, Phù Cát, Phù Mỹ, Hoài Nhơn, Hoài Ân, An Lão, Tây Sơn, Vân Canh, Vĩnh Thạnh. Thành phố Quy Nhơn là đô thị loại 1, diện tích 284,28 km2, dân số trên 284.000 ngƣời, đƣợc Chính phủ xác định là đô thị trung tâm phía nam của Vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung, cùng với Đà Nẵng và Huế là những trung tâm thƣơng mại, dịch vụ và giao dịch quốc tế của cả khu vực Miền Trung và Tây Nguyên.
Với 134 km bờ biển, Bình Định sở hữu nhiều bãi tắm đẹp nổi tiếng, rộng hàng trăm ha, còn rất hoang sơ, cát trắng mịn thoai thoải, nƣớc biển trong xanh, quanh năm tràn ngập ánh nắng: Quy Nhơn, Hải Giang, Trung Lƣơng, Tân Thanh, Vĩnh Hội và nhiều đảo gần bờ: Nhơn Châu, Hòn Khô, Đảo Yến,… Là nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển các sản phẩm về du lịch nghỉ dƣỡng biển. Bình Định còn nổi tiếng với những di tích lịch sử, văn hóa mà bản thân nó là những mốc songắn liền với sự hình thành và phát triển
của vùng đất huyền thoại này. Là cái nôi của phong trào Tây Sơn gắn liền với tên tuổi lẫy lừng của ngƣời anh hùng dân tộc Quang Trung - Nguyễn Huệ, vùng đất kinh đô của nhiều triều đại có bề dày lịch sử truyền thống văn hóa lâu đời với văn hóa Sa Huỳnh, văn hóa Chămpa
Hiện nay, Bình Định đã và đang tập trung các nguồn lực đẩy nhanh tốc độ đầu tƣ xây dựng theo quy hoạch 8 KCN (chƣa tính các KCN trong KKT Nhơn Hội) với tổng diện tích quy hoạch là 1.761 ha, 37 cụm công nghiệp với tổng diện tích 1.519,37 ha, đặc biệt là Khu kinh tế Nhơn Hội (12.000 ha, trong đó có 1.300 ha khu công nghiệp); tập trung xây dựng Thành phố Quy Nhơn (đô thị loại I thuộc tỉnh) trở thành trung tâm tăng trƣởng phía Nam của vùng và đầu mối giao thông phục vụ trực tiếp cho khu vực miền Trung - Tây Nguyên; xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng lớn để gắn kết với các khu vực lân cận theo trục Bắc - Nam và Đông Tây; phát triển các ngành kinh tế trọng điểm mà tỉnh có lợi thế là công nghiệp chế biến lâm - nông - thuỷ sản, sản xuất hàng thủ công mỹ nghệ, vật liệu xây dựng, giày da, may mặc, cơ khí, cảng biển nƣớc sâu, sản xuất lắp ráp đồ điện, điện tử, sản xuất điện, phát triển du lịch, dịch vụ hàng hải, thƣơng mại, dịch vụ tài chính, ngân hàng, bƣu chính, viễn thông....
2.1.2. Đặc điểm kinh tế-xã hội của tỉnh Bình Định ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) năm 2021 tăng 4,11% so với cùng kỳ năm trƣớc. GRDP theo giá so sánh 2010 ƣớc tăng 4,11% (kế hoạch tăng 6,2-6,5%). Trong đó, giá trị tăng thêm của các ngành: Nông, lâm nghiệp và thuỷ sản tăng 2,94% (kế hoạch tăng 3,2-3,4%); Công nghiệp - Xây dựng tăng 8,49% (kế hoạch tăng 9,3-9,5%); riêng công nghiệp tăng 10,4%; Dịch vụ