động sản thống nhất trên địa bàn tỉnh Bình Định
Đây là vấn đề rất quan trọng để tạo ra TTBĐS chính quy và phát huy hiệu quả các nguồn lực đất đai, nhà ở. Sàn giao dịch BĐS là nơi thực hiện giao và cho thuê đất thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, bảo đảm công khai, đơn giản về thủ tục nhằm đạt hiệu quả cao.
Sàn giao dịch BĐS cần tổ chức, hoạt động theo hƣớng xã hội hóa, nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể dễ dàng tham gia giao dịch mua bán đất ở, nhà ở trên thị trƣờng, góp phần tăng khả năng lƣu thông của HHBĐS, bảo đảm cho thị trƣờng công khai, minh bạch và có sự quản lý hữu hiệu của Nhà
nƣớc. Nếu thực hiện tốt giải pháp này thì đây cũng là biện pháp để khắc phục tình trạng không có cơ quan nào chịu trách nhiệm cung cấp thông tin chính thức, cũng nhƣ các tƣ vấn giao dịch đáng tin cậy để hỗ trợ cả ngƣời bán lẫn ngƣời mua khi tham gia giao dịch trên TTBĐS.
Các trung tâm giao dịch này trƣớc mắt phải thực hiện đƣợc các chức năng sau: niêm yết, cung cấp thông tin về các loại HHBĐS tham gia thị trƣờng; thẩm định các chứng thƣ pháp lý, giá cả BĐS và thực hiện các dịch vụ pháp lý cần thiết cho các giao dịch thị trƣờng; là "ngƣời trung gian" góp phần thực hiện "thanh toán an toàn" giữa các bên giao dịch và các chủ thể thị trƣờng.
Thực hiện tốt các biện pháp này sẽ là điều kiện để chính thức hóa và mở rộng quy mô TTBĐS, đồng thời tránh đƣợc các giao dịch nhỏ lẻ, không hợp pháp. Khi hai mô hình này hình thành hợp lý còn làm cho TTBĐS vận hành nhanh hơn, ổn định hơn và đồng vốn cũng nhƣ BĐS đƣợc quay vòng hiệu quả hơn; giúp TTBĐS phát triển bền vững, đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội của Tỉnh
3.2.2. Quản lý hệ thống các tổ chức hỗ trợ thị trường bất động sản
Hiện ở, ở Bình Định có rất nhiều tổ chức tƣ vấn, môi giới, giao dịch BĐS do tƣ nhân, tổ chức lập ra, tuy nhiên, đa số hoạt động không hiệu quả, khó kiểm soát và đôi khi gây rối loạn thị trƣờng. Do đó, cần sớm xây dựng và ban hành các quy định, quy chế để cho các tổ chức này hoạt động lành mạnh, hiệu quả và Nhà nƣớc dễ kiểm tra, kiểm soát.
Hoạt động dịch vụ môi giới, hỗ trợ trong TTBĐS hết sức cần thiết do BĐS có đặc tính là cố định, không thể đem ra trƣng bày, giới thiệu cụ thể đƣợc. Bên cạnh đó, do giá trị BĐS thƣờng rất lớn nên cần độ chính xác cao của các thông tin liên quan đến nó, vì vậy rất cần các tổ chức độc lập, "công tâm" thẩm định, xem xét và xác nhận các thông tin liên quan tới BĐS. Thời gian qua, hệ thống các trung tâm giao dịch BĐS của các tổ chức, cá nhân trên địa bàn Tỉnh đã hoạt động khá sôi nổi thúc đẩy sự hình thành và phát triển của TTBĐS, tuy nhiên, do thiếu sự quản lý chặt chẽ và bị cuốn theo vòng xoáy lợi nhuận trong kinh tế thị trƣờng mà một số tổ chức, một số cơ sở, "cò nhà đất" đã lừa đảo, cung cấp thông tin thiếu chính xác về quy hoạch đất đai, nhà ở gây thiệt hại cho nhiều ngƣời dân và cho lợi ích chung của Tỉnh.
Do vậy, để TTBĐS của Tỉnh hoạt động có trật tự và phát triển lành mạnh, đã đến lúc phải quy tụ các hoạt động trung gian môi giới, giao dịch BĐS về một đầu mối để quản lý. Đầu mối này có thể là "Trung tâm giao dịch BĐS Bình Định" (là nơi tiến hành các giao dịch BĐS gồm mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, cầm cố…). Trung tâm này có chức năng cung cấp thông tin chính thống về BĐS, TTBĐS là nơi thẩm định, đánh giá, niêm yết và môi giới BĐS.
Đồng thời ở trung tâm này các cơ quan QLNN đối với TTBĐS có thể lập văn phòng giao dịch, giám sát, quản lý (ví dụ nhƣ văn phòng công chứng, văn phòng vật giá, trạm thu thuế, văn phòng đăng ký biến động BĐS, phòng lƣu trữ tƣ liệu địa chính, nhà đất, các ngân hàng, các công ty kinh doanh BĐS nhằm điều tiết, điều chỉnh hoạt động của TTBĐS ngày càng hiệu quả hơn.
3.2.3. Củng cố và hoàn thiện các chính sách tài chính bất động sản
Bố trí vốn cho công tác khảo sát, lập điều chỉnh, bổ sung các quy hoạch, đặc biệt quy hoạch mở rộng quỹ đất.
Sử dụng nguồn lực từ Quỹ phát triển đất, khuyến khích các nhà đầu tƣ ứng trƣớc vốn để thực hiện công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng; đồng thời tạo cơ chế, chính sách cho các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng.
Thực hiện công tác đấu giá đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các vùng đất có lợi thế để tăng nguồn thu ngân sách.
Thực hiện chính sách phân bổ tiền sử dụng đất theo hƣớng:
Xem xét điều chỉnh tỷ lệ điều tiết phân chia nguồn thu từ đất cho các cấp ngân sách theo hƣớng đảm bảo ƣu tiên nguồn vốn cho công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng và đầu tƣ kết cấu hạ tầng nhằm tăng giá trị đất, tạo lập thị trƣờng bất động sản phát triển.
3.2.4. Xây dựng, hoàn thiện khung khổ pháp lý cho thị trường bất động sản
Tuyên truyền, phổ biến chủ trƣơng, sự cần thiết phải thực hiện Đề án. Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, chính sách về:
Quy hoạch, đo đạc, quản lý dự án đầu tƣ, thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng.
Bổ sung quy định về phân chia tỷ lệ nguồn thu từ đất cho các cấp. Quy định về chính sách sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Quy định cụ thể về hình thức, phƣơng thức giao đất (giao chỉ định, đấu giá), cho thuê đất thu tiền sử dụng đất và kế hoạch thực hiện.
Ban hành quy định về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Kiện toàn tổ chức của Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp tỉnh. Thành lập Hội đồng định giá đất cấp tỉnh phục vụ tốt cho công tác phát triển quỹ đất.
Tăng cƣờng công tác lãnh đạo, chỉ đạo, điều hành của chính quyền các cấp. Cải tiến quy trình thực hiện TTHC đối với lĩnh vực đầu tƣ, lĩnh vực đất đai.
Kêu gọi xúc tiến đầu tƣ, đặc biệt tập trung vào những khu, điểm có quy mô diện tích lớn, có lợi thế vị trí nhƣng hiện sử dụng chƣa hiệu quả hoặc chƣa đƣợc sử dụng; chú trọng việc huy động nguồn lực để thực hiện.
Hƣớng dẫn, đôn đốc, chỉ đạo các đơn vị thực hiện theo kế hoạch. Tăng cƣờng kiểm tra, giám sát thực hiện theo quy hoạch kế hoạch
3.2.5. Thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn vớiquản lý và phát triển thị trường bất động sản quản lý và phát triển thị trường bất động sản
Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tác QLNN đối với lĩnh vực BĐS cũng nhƣ quản lý đô thị. Thực tế, những năm qua do thiếu quy hoạch và kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị của Tỉnh phát triển theo kiểu "vết dầu loang" đã phá vỡ nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung nên cần phải:
Rà soát các quy hoạch hiện có để đánh giá mức độ phù hợp; lập điều chỉnh, bổ sung quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết (đặc biệt tập trung vào những khu, điểm có quy mô diện tích lớn, có lợi thế vị trí nhƣng hiện sử dụng chƣa hiệu quả hoặc chƣa đƣợc sử dụng).
Tập trung cho công tác quy hoạch mới ở các vùng đất có tiềm năng và lợi thế nhƣng chƣa có kết cấu hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông để phát triển các vùng đất này.
Cắm mốc; công bố, công khai rộng rãi các quy hoạch đƣợc duyệt. Cung cấp thông tin quy hoạch cho các đối tƣợng có nhu cầu. Quản lý chặt chẽ mặt bằng quy hoạch; cấp phép xây dựng theo quy hoạch
3.2.6. Giải pháp về đầu tư cho lĩnh vực bất động sản và phát triển đồng bộ hệ thống các thị trường của tỉnh Bình Định
Các biện pháp kinh tế, tài chính để thúc đẩy đầu tƣ kinh doanh HHBĐS, tạo nguồn cung dồi dào cho thị trƣờng đƣợc xem là đòn bẩy quan trọng cho TTBĐS trong những năm tới. Các giải pháp đƣợc hƣớng tới là giải pháp tạo môi trƣờng đầu tƣ thông thoáng, khuyến khích đầu tƣ qua quỹ hỗ trợ đầu tƣ; giải pháp kỹ thuật điều chỉnh, quy hoạch đất và nâng cấp các khu nhà
ở lụp xụp, tạm bợ; giải pháp đầu tƣ phát triển nhà cao cấp cho đối tƣợng khá giả và nhà ở cho thuê, bán trả góp với đối với ngƣời nghèo, thu nhập thấp và đối tƣợng chính sách.
Đây là các giải pháp nhằm tăng khả năng cung cấp HHBĐS, nhất là đất ở và đất sản xuất - kinh doanh để chủ động bình ổn thị trƣờng theo quy luật cung - cầu. Tỉnh cần nhanh chóng xóa bỏ tình trạng "quy hoạch treo", thu hồi đất nông nghiệp kém năng suất và đất dự án chậm triển khai để phát triển quỹ đất mở rộng đô thị theo Luật Đất đai quy định. Bên cạnh đó mở rộng và khuyến khích hiệu quả các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ kinh doanh BĐS theo luật doanh nghiệp và các luật khác có liên quan.
Hoạt động của TTBĐS không thể thoát ly với kinh tế hàng hóa cũng nhƣ với các thị trƣờng khác trong nền kinh tế nhƣ: thị trƣờng vốn; thị trƣờng lao động; thị trƣờng khoa học công nghệ; thị trƣờng hàng tiêu dùng. Việc xây dựng, hoàn chỉnh thể chế hoạt động của TTBĐS phải đồng bộ và phù hợp với thể chế của các thị trƣờng khác và ngƣợc lại. Trƣớc mắt, cần triển khai mở rộng và bảo đảm tính pháp lý cao trong hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng BĐS, kể cả các BĐS đang trong quá trình đầu tƣ và sau đầu tƣ để cấp vốn tín dụng cho các thành phần kinh tế.
Hoàn thiện cơ chế thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đặc biệt góp vốn liên doanh bằng BĐS hoặc quyền sử dụng đất để thúc đẩy đầu tƣ sản xuất kinh doanh và thu hút vốn đầu tƣ trực tiếp của nƣớc ngoài (FDI). Các giải pháp trên sẽ có tác dụng thúc đẩy TTBĐS phát triển và đây cũng là cơ sở
để hình thành các cơ chế QLNN đối với thị trƣờng này nhằm xây dựng TTBĐS Bình Định phát triển lành mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay
3.2.7. Các giải pháp khác
3.2.7.1. Giải pháp về đổi mới công nghệ và kỹ năng quản lý bất động sản và thị trường bất động sản
Trong xu thế phát triển hiện nay, bất kỳ cơ quan hay nhà quản lý nào cũng cần phải thay đổi, tích hợp công nghệ và kỹ năng quản lý để có thể quản lý và điều hành hiệu quả hệ thống quản lý của mình. Muốn làm đƣợc điều đó thì ngƣời lãnh đạo cơ quan quản lý và phát triển TTBĐS phải cập nhật đƣợc kỹ thuật quản lý của thế giới, đồng thời, dựa vào đặc điểm của đất nƣớc, địa bàn mà đƣa ra cơ chế phù hợp, hiệu quả. Trong công tác QLNN đối với TTBĐS thì việc quản lý, kiểm soát và xử lý đƣợc thông tin là khá quan trọng và cần thiết. Hơn nữa, TTBĐS là lĩnh vực có khối lƣợng thông tin rất lớn liên quan đến nhiều góc độ khác nhau nhƣ: cơ chế, chính sách đất đai; chính sách kinh tế, tài chính; chế độ sở hữu tài sản; chính sách nhà, đất cho diện chính sách có công, ngƣời nghèo… Nhƣ vậy, để quản lý và kiểm soát hiệu quả TTBĐS thì phải nắm bắt các thông tin này kịp thời, nhanh chóng và xử lý tốt thông tin phục vụ cho việc ra các quyết định quản lý.
Ngày nay, cả thế giới đang bƣớc vào kỷ nguyên của cách mạng thông tin và kỹ thuật số, nên việc điều hành và vận dụng các công nghệ, kỹ năng quản lý TTBĐS trên nền tảng tin học là hiện đại, phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế và sẽ mang lại hiệu quả cao.
Trƣớc hết, Bình Định phải đẩy mạnh việc xây dựng hệ thống thông tin quản lý BĐS dựa trên kỹ thuật thông tin địa lý toàn cầu (GIS) và hệ thống thông tin địa lý của Tỉnh. BĐS là một hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn nên nó phải đƣợc quản lý chi tiết, cụ thể đến từng thửa đất, căn nhà. Hệ thống thông tin BĐS này phải đƣợc phủ sóng và cập nhật trên khắp địa bàn của Tỉnh, hệ thống này phải đảm bảo đƣợc tính "mở" và "động". Thông tin này phải đƣợc mở rộng cho mọi nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội của Tỉnh, cũng nhƣ các nhu cầu ăn ở, kinh doanh của nhân dân; nó phải đƣợc liên thông rộng rãi và đƣợc cập nhật thƣờng xuyên.
Mặt khác, con ngƣời là yếu tố quan trọng bậc nhất nên Tỉnh cần phải đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý thông tin BĐS cũng nhƣ TTBĐS có đủ khả năng kỹ thuật và các kỹ năng quản lý hiện đại, thông dụng trên thế giới ngày nay. Đây là giải pháp lâu dài, nhƣng cần thực hiện theo lộ trình và bƣớc đi vững chắc
3.2.7.2. Tổ chức, xây dựng và hoàn thiện bộ máy QLNN đối với lĩnh vực BĐS
Trong thực trạng quản lý hiện nay, mảng đất đai thuộc Bộ Tài nguyên - Môi trƣờng, mảng nhà ở thì do Bộ Xây dựng quản lý; xuống đến cấp Tỉnh thì có Sở Tài nguyên - Môi trƣờng và Sở Xây dựng. Nhìn chung, tổ chức quản lý BĐS ở hai Sở này đƣợc hình thành bởi ba khối: Khối cơ quan QLNN chung, khối đơn vị sự nghiệp, khối sản xuất kinh doanh. Do vậy, công việc nhiều khi chồng chéo, có công việc hiện chƣa rõ cơ quan nào, khối nào quản lý… Vì vậy, về lâu dài cần tách biệt các chức năng quản lý và hoạt động của từng khối. Chính phủ cùng các Bộ và tỉnh cần nghiên cứu để lập ra một cơ quan chuyên trách "Quản lý và phát triển TTBĐS". Cơ quan này chịu trách nhiệm trƣớc Tỉnh và Chính phủ về tình hình hoạt động cũng nhƣ hiệu quả của TTBĐS. ở cấp Trung ƣơng cũng lập một cơ quan hay ủy ban Quản lý TTBĐS tƣơng tự nhƣ ủy ban Chứng khoán Nhà nƣớc.
Tiếp đó, cần đào tạo đội ngũ cán bộ chuyên môn giỏi và xây dựng cơ chế phân quyền hợp lý gồm phân quyền theo chức năng kỹ thuật và phân quyền theo lãnh thổ, địa bàn. Nhƣ vậy, ở Tỉnh cần có một cơ quan quản lý TTBĐS chuyên trách, tƣ vấn, tham mƣu cho UBND Tỉnh các phƣơng pháp phát triển TTBĐS trên địa bàn cũng nhƣ việc quản lý các Sàn giao dịch BĐS, Trung tâm giao dịch BĐS. Đây cũng là cơ quan chủ yếu phối hợp với các sở ngành khác của Tỉnh để phối hợp quản lý và phát triển TTBĐS. Cơ quan này cũng triển khai hƣớng dẫn các UBND cấp quận, huyện thực hiện các chính sách về đất đai, BĐS và công tác quản lý, kiểm tra, kiểm soát đối với lĩnh vực này.
Một giải pháp quan trọng khác gắn với bộ máy tổ chức quản lý đó là phải đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính công và dịch vụ công đối với lĩnh vực BĐS. Yêu cầu quan trọng của giải pháp này là phải phân biệt rõ ràng đâu là các hoạt động hành chính công quyền, đâu là hoạt động dịch vụ hành chính công (hay còn gọi là dịch vụ công). Nhƣ vậy, là bộ máy quản lý lĩnh vực BĐS nói chung, ngoài chức năng QLNN, còn có chức năng phục vụ trực tiếp nhu
cầu liên quan tới BĐS của ngƣời dân và thu tiền dịch vụ ấy.
BĐS là những tài sản có giá trị lớn vì vậy các chứng thƣ liên quan đến nó đều rất quan trọng. Thời gian qua, công tác xem xét, cấp giấy chứng nhận