2. Mục tiêu của đề tài
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn
Sau khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành, được sự chỉ đạo của thành phố, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận đã đi vào nề nếp. Bộ máy ngành Quản lý đất đai từ quận đến các phường được củng cố, kiện toàn, đội ngũ cán bộ được nâng cao trình độ chuyên môn cũng như trình độ chính trị, các phường đều có cán bộ địa chính chuyên trách. Chính vì vậy, công tác quản lý Nhà nước về đất đai có hiệu quả cao, góp phần đáng kể vào việc phát triển kinh tế - xã hội của quận.
Nhìn chung trong những năm qua công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn quận đã có nhiều chuyển biến tích cực không chỉ trong công tác thực hiện các văn bản pháp luật về đất đai mà còn trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai một cách rộng rãi cho mọi người dân, giúp người sử dụng đất địa phương có
ýthức trách nhiệm trong việc sử dụng đất đai. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận tương đối chặt chẽ, kịp thời phục vụ cho việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phục vụ cho các dự án đầu tư.
Tuy vậy vẫn còn những tồn tại trong công tác quản lý sử dụng đất như: Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất còn nặng về thủ tục hành chính thiếu sự kiểm tra đôn đốc, phối hợp chưa chặt chẽ, vẫn còn tình trạng giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, sử dụng đất không đúng mục đích…; chưa quan tâm đến bảo vệ môi trường sinh thái.
Do đó, trong thời gian tới nhằm thực hiện tốt hơn nữa công tác quản lý Nhà nước về đất đai cần thực hiện tiếp tục cải cách hành chính trong hoạt động dịch vụ
công về đất đai, ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý đất đai, tập huấn nâng cao trình độ cán bộ làm việc tại quận và cán bộ địa chính các phường, tăng cường việc thanh tra, kiểm tra về sử dụng đất đai, có chính sách hỗ trợ đền bù thoả đáng và tạo việc làm cho người dân mất đất sản xuất.
3.3. Thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế trên địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2018 - 2020
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
3.3.1.1. Hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích được giao đất, thuê đất
Tại thời điểm điều tra năm 2020, trên địa bàn đã thực hiện giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho 282 tổ chức để sử dụng vào các mục đích văn hóa, giáo dục, y tế và thực hiện dự án đầu tư của các tổ chức kinh tế trên địa bàn quận. Trong đó giao cho các mục đích công trình công cộng, y tế, giáo dục là 125 dự án chiếm 44,33%, đối tượng được giao đất chủ yếu là UBND cấp quận và UBND cấp xã; giao đất để để thực hiện dự án đầu tư của các tổ chức kinh tế là: 157 dự án (tương ứng với 157 tổ chức) chiếm 55,67%. Do lợi thế về vị trí địa lý của quận Hà Đông đem lại, trên địa bàn quận đã thành lập 1 khu công nghiệp (Khu công nghiệp Yên Nghĩa) và 1 cụm công nghiệp (Cụm công nghiệp Biên Giang), các khu cụm công nghiệp này cơ bản đã đầu tư về hạ tầng kỹ thuật đảm bảo cho các mục đích sản xuất kinh doanh. Do vậy, mục đích sử dụng đất chủ yếu của các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất là sản xuất kinh doanh các mặt hàng về may mặc, linh kiện điện tử, phân bón…trong các khu cụm công nghiệp, một số dự án nằm ngoài khu công nghiệp được giao đất, thuê đất chủ yếu sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, phục vụ chung cho sự phát triển toàn diện của quận. Như vậy song song với việc phát triển kinh tế, UBND quận cũng đã trú trọng đến sự phát triển các công trình phúc lợi để phục vụ nhu cầu của cuộc sống hướng tới mục tiêu phát triển toàn diện kinh tế, xã hội. Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo mục đích sử dụng STT Mục đích sử dụng đất Mã đất Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)
Tổng diện tích
1 Đất khu công nghiệp 2 Đất cụm công nghiệp 3 Đất khu chế xuất 4 Đất thương mại dịch vụ 5 Đất cơ sở sản xuất PNN 6 Đất phi nông nghiệp khác
7 Đất nông nghiệp
(Nguồn số liệu thu thập từ Sở Tài nguyên và Môi trường năm 2020) 3.3.1.2. Hiện trạng sử dụng đất phân theo đơn vị hành chính cấp xã
Quận Hà Đông có 17 đơn vị hành chính cấp xã, trong đó các Khu, Cụm công nghiệp được quy hoạch tại các phường Biên Giang, Yên Nghĩa. Do vậy, các tổ chức được giao đất với diện tích lớn chủ yếu tập trung tại các phường này và một số phường giáp ranh. Các phường còn lại diện tích giao cho các tổ chức kinh tế được phân bố tương đối đồng đều, chủ yếu là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ là chính.
Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính
STT Đơn vị hành chính
1 Phường Đồng Mai
2 Phường Dương Nội
3 Phường Hà Cầu
4 Phường Mộ Lao
5 Phường Yên Nghĩa
6 Phường Biên Giang
7 Phường Nguyễn Trãi
8 Phường Phú Lao
9 Phường Phú Lãm
10 Phường Phú Lương
11 Phường Kiến Hưng
12 Phường Phúc La
13 Phường Quang Trung
14 Phường Vạn Phúc
15 Phường Văn Quán
16 Phường Yết Kiêu
17 Phường La Khê
Tổng
(Nguồn số liệu thu thập từ Sở Tài nguyên và Môi trường năm 2020)
3.3.2. Thực trạng quản lý đât của các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất trên địa bàn quận Hà Đông
chọn nộp tiền một lần hay nộp tiền hàng năm. Chỉ những tổ chức thực hiện dự án khu đô thị mới, thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê và các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng mới thuộc đối tượng được nhà nước giao đất. Trên địa bàn quận Hà Đông, phần lớn các doanh nghiệp thực hiện dự án sản xuất kinh doanh trong khu cụm công nghiệp và một số tổ chức thực
hiện các dự án mang tính chất thương mại dịch vụ ngoài khu công nghiệp. Theo số liệu thu thập được thì trên địa bàn có 08 tổ chức được giao đất để thực hiện dự án, trong đó chủ yếu là các công ty được giao theo Luật Đất đai 2003. Theo Luật Đất đai 2013, đối tượng là tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất bị thu hẹp. Do vậy trong giai đoạn này trên địa bàn quận chỉ có Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Goodfaith Việt Nam thực hiện dự án hỗn hợp bao gồm nhà ở, kết hợp với du lịch sinh thái và dự án xây dựng trung tâm thương mại Hà Đông, trong đó có một phần xây nhà để bán là được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Còn lại là 149 tổ chức được thuê đất với thời hạn không quá 50 năm để thực hiện các dự án trong và ngoài khu công nghiệp chủ yếu là công ty cổ phần, công ty TNHH, Doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Ngoài ra trên địa bàn còn có các doanh nghiệp thuê lại đất của Công ty đầu tư hạ tầng khu công nghiệp để thực hiện dự án.
3.3.2.1. Công tác cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức được giao đất, thuê
đất trên địa bàn quận Hà Đông
Công tác cấp Giấy chứng nhận nói chung và cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức được giao đất, thuê đất luôn được quan tâm, trú trọng. Tuy nhiên, do quy định của Pháp luật đất đai, cấp Giấy chứng nhận là không bắt buộc đối với người sử dụng đất, nên một số tổ chức khi được giao đất, thuê đất không thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận. Để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, UBND tỉnh cũng chỉ đạo cơ quan chuyên môn rà soát các tổ chức đã được giao đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận khẩn trương thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tính đến năm 2020, Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp cho 125/157 tổ chức được giao cho thuê đất trên địa bàn, chiếm 79,62% trên tổng số tổ chức được giao, cho thuê đất trên địa bàn. Còn
32tổ chức chưa được cấp Giấy chứng nhận, chiếm 20,38%, nguyên nhân là do các tổ chức không nhận thức rõ giá trị của Giấy chứng nhận trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất; một số ít tổ chức đã chuyển nhượng ngầm dự án cho người khác mà không làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước nhằm trốn các khoản thuế và nghĩa vụ tài chính; một số sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng ranh giới được giao, còn vướng mắc về công tác BTGPMB nên không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Bảng 3.6. Phân loại các tổ chức kinh tế được giao đất, thuê đất trên địa bàn quận Hà Đông
STT Chia theo hình thức giao đất, cho thuê đất
I Tổ chức kinh tế được giao đất
II Tổ chức kinh tế được thuê đất
1 Tổ chức chọn hình thức nộp tiền thuê đất một lần
2 Tổ chức chọn hình thức nộp tiền thuê đất hàng năm là
Tổng
(Nguồn: số liệu thu thập được từ Sở Tài nguyên và Môi trường năm 2020) 3.3.2.2. Công tác ký hợp đồng thuê đất đối với các tổ chức được thuê đất trên
địa bàn quận Hà Đông
Trên địa bàn quận Hà Đông có 149 tổ chức kinh tế được thuê đất để thực hiện dự án, trong đó 146/149 tổ chức sau khi được đã ký hợp đồng thuê đất với UBND thành phố Hà Nội mà Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan đại diện, còn lại 03 tổ chức chưa ký, đây là các tổ chức vẫn còn vướng mắc về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, nên chưa được bàn giao đất tại thực địa để triển khai thực hiện như: dự án như Công ty TNHH Phương Tú, Công ty TNHH Cơ giới công nghiệp 1, Công ty cổ phần Phú Quang. Mặc dù theo quy định hiện hành thì các tổ chức này phải nộp tiền thuê đất kể từ ngày có quyêt định giao cho thuê đất của UBND thành phố Hà Nội. Đa số các tổ chức đã ký hợp đồng thuê đất, khi hết chu kỳ giá đều được Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định lại đơn giá thuê đất và thông báo cho doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
3.3.3. Thực trạng sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất
3.3.3.1. Tình hình sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất
Hiện nay, quận Hà Đông có 08 tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng các mục đích: cụm công nghiệp, các dự án khu du lịch
sinh thái, dự án kinh doanh nhà ở và một số dự án thương mại dịch vụ, phần lớn những dự án này được giao theo Luật Đất đai 2013, với diện tích 157,22 ha.Trong đó, có 7 tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất sử dụng đúng mục đích, 1 tổ chức chưa đưa diện tích vào sử dụng với diện tích 56,44ha, chiếm 12,5% trong tổng số các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất.
Diện tích đất được nhà nước giao cho các tổ chức kinh tế sử dụng đúng mục đích là 100,78 ha, diện tích đất được giao cho các tổ chưa chưa sử dụng là 56,44 ha, chiếm 35,90% diện tích đất nhà nước giao cho các tổ chức, đó là diện tích đất đã giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Goodfaith Việt Nam để thực hiện dự án khu du lịch sinh thái. Hiện nay doanh nghiệp đã thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng, nhưng vẫn còn một phần diện tích chưa đưa đất vào sử dụng vì đang thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết chung của dự án. Kết quả được thể hiện trong bảng 3.7.
Bảng 3.7. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất
Số tổ chức được giao đất
Tổng
số
8
(Nguồn thu thập từ Sở Tài nguyên và Môi trường năm 2020) 3.3.3.2. Tình hình sử dụng đối với các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất thuê
Trên địa bàn có 149 tổ chức kinh tế được thuê đất để thực hiện dự án với diện tích là 1.407,5 ha, trong đó sử dụng đúng mục đích là: 133 tổ chức với diện tích là 1.382,26 ha, chiếm 89,26% tổng số tổ chức được thuê đất và chiếm 98,21% về diện tích đất giao cho các tổ chức kinh tế thuê.
Số tổ chức kinh tế sử dụng diện tích đất thuê sai mục đích là 12 tổ chức với diện tích là 25,24 ha, chiếm 8,05 % tổng số tổ chức được thuê đất và chiếm 1,79% về diện tích đất giao cho các tổ chức kinh tế thuê.
được thuê đất. Kết quả được thể hiện trong bảng 3.8.
Bảng 3.8. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn quận Hà Đông
Số tổ chức được giao cho thuê đất
Tổng
số
149
(Nguồn số liệu tổng hợp từ Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội)
Năm 2020, quận Hà Đông còn 12 tổ chức kinh tế sử dụng sai mục đích được thuê đất. Trong đó cho thuê lại là 06 tổ chức chiếm 50% số tổ chức sử dụng sai mục đích, chuyển nhượng trái phép là 02 tổ chức, chiếm 16,67%, các tổ chức sử dụng vào mục đích khác là 04 tổ chức, chiếm 33,33%. Các tổ chức này phần lớn do gặp khó khăn về tài chính như thiếu vốn hoặc không tìm được thị trường tiêu thụ sản phẩm. Do vậy, phải cho các tổ chức khác thuê lại, có những tổ chức thì chuyển nhượng hẳn cho tổ chức khác, trong khi chưa được cơ quan nhà nước cho phép. Một số tổ chức thỉ chuyển hướng kinh doanh như:
- Công ty TNHH Sản xuất và thương mại Hiếu Cường, mục đích sử dụng đất theo Quyết định cho thuê đất là xây dựng nhà máy chế biến gỗ xuất khẩu, nhưng do nguồn nhiên liệu đầu vào không đáp ứng được dây truyền sản xuất, trong khi nhập hệ thống dây truyền máy móc rất tốn kém nên trước khi dự án đi vào hoạt động, Công ty đã không xây dựng nhà máy nữa mà nhập một số mặt hàng đồ gỗ để kinh doanh và xây dựng nhà ở trên diện tích đất thuê.
- Công ty TNHH Thịnh Hưng được thuê đất để xây dựng nhà điều hành xe taxi và Showroom trưng bày, bán xe ô tô. Nhưng do diện tích được thuê nhỏ 740,3m2 đất nên toàn bộ diện tích này Công ty làm đại lý ủy quyền của hon đa chuyên kinh doanh và bảo dưỡng xe máy.
- Công ty TNHH Hoa Mai được thuê 5737,6 m2 đất để sử dụng vào mục sản xuất hàng thủ công mỹ nghệ cho người khuyết tật, nhưng do không tìm được thị
trường đầu ra cho sản phẩm, Công ty đã chuyển sang làm xưởng may gia công.
3.3.3.3. Tình hình chuyển nhượng đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, chia tách sáp nhập doanh nghiệp, cho thuê lại đất của các tổ chức được thuê
đất trên địa bàn quận Hà Đông
* Tình hình chuyển nhượng đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất:
Các tổ chức khi được thuê đất để thực hiện dự án, đã đầu tư công trình trên đất theo quy hoạch được duyệt, vì không còn nhu cầu sử dụng hay khó khăn về tài chính, hay vì lợi nhuận… đã thực hiện chuyển nhượng tài sản gắn liền trên đất thuê cho các tổ chức, cá nhân khác. Trên địa bàn quận có 17 tổ chức đã chuyển nhượng tài sản theo quy định và thực hiện các thủ tục để UBND thành phố Hà Nội giao cho tổ chức nhận chuyển nhượng tiếp tục thuê đất theo đúng quy đinh của pháp luật đất đai, chi tiết thể hiện trong bảng 3.9.
Bảng 3.9. Các tổ chức được thuê đất trên địa bàn quận Hà Đông đã chuyển