3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.2.4. Thực trạng thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Trên địa bàn quận Cầu Giấy là nơi có tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hoạt động sản xuất, kinh doanh thương mại phát triển, nên nhu cầu về vốn để phát triển là rất lớn. Để có vốn để đầu tư, sản xuất kinh doanh, nhiều hộ gia đình, cá nhân đã lựa chọn hình thức thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
Kết quả điều tra, thu thập số liệu về tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Cầu Giấy và Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội được thể hiện tại bảng 3.13.
Bảng 3.13. Thực trạng thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy giai đoạn 2017 - 2019 ĐVT: Trường hợp STT Tên phường 1 Quan Hoa 2 Nghĩa Tân 3 Nghĩa Đô 4 Yên Hòa
STT Tên phường 5 Trung Hòa 6 Mai Dịch 7 Dịch Vọng 8 Dịch Vọng Hậu Tổng số
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội quận Cầu Giấy, 2019)
Mặt khác, trên địa bàn quận Cầu Giấy có rất nhiều các dự án phát triển nhà ở, dân số tăng cao do vậy nhu cầu về nhà ở cũng tăng theo, trong khi tài chính chưa đủ để thanh toán giá trị nhà, đất. Vì vậy, với nhiều chính sách ưu đãi của tín dụng, nhiều hộ gia đình, cá nhân đã lựa chọn hình thức ký hợp đồng mua bán nhà đất đồng thời thế chấp chính nhà, đất đó để thanh toán giao dịch.
Do đặc thù của thế chấp quyền sử dụng đất phụ thuộc vào tình hình phát triển kinh tế xã hội, kinh doanh, sản xuất, thương mại, dịch vụ. Khi kinh tế phát triển, sản xuất, thương mại, dịch vụ có xu hướng phát triển thì người chủ các cơ sở kinh doanh, chủ doanh nghiệp và các cổ đông cần huy động nguồn vốn để đầu tư phát triển, do đó huy động vốn từ việc thế chấp quyền sử dụng đất là chủ yếu.
Vì thế, việc thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất tại các phường khá khác nhau. Cụ thể trong giai đoạn 2017 – 2019, phường Trung Hòa có 2.897 trường hợp lớn nhất trong toàn quận, phường Yên Hòa 2.514 trường hợp, ít nhất là phường Nghĩa Tân với 422 trường hợp.
Kết quả điều tra về tình hình thế chấp bằng quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân được thể hiện tại bảng 3.14.
Điều tra 34 trường hợp (15 trường hợp tại phường Trung Hòa, 8 trường hợp tại phường Nghĩa Đô, 11 trường hợp tại phường Mai Dịch) cho thấy: Tất cả các trường hợp điều tra đã hoàn thành đầy đủ các thủ tục khi thực hiện
quyền thế chấp, điều này cho thấy, người dân ngày càng nâng cao nhận thức về pháp luật, việc thực hiện các thủ tục theo quy định nhằm đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch, công khai tránh xảy ra tranh chấp.
Ngoài số liệu tổng hợp được tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Quận Cầu Giấy về kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, trên thực tế vẫn còn tồn tại một lượng các giao dịch về thế chấp mà chưa thể thống kê được, đây là trường hợp thế chấp vay vốn của tư nhân, tổ chức. Vì một lý do nào đó như cần tiền gấp, thủ tục nhanh chóng, đơn giản, không nhất thiết phải có GCNQSDĐ nên người dân vẫn lựa chọn thế chấp ngoài các tổ chức tín dụng mặc dù lãi suất vay cao hơn.
Bảng 3.14. Tình hình thế chấp bằng QSDĐ tại các Phường điều tra TT Chỉ tiêu 1 Tổng số trường hợp thế chấp 2 Diện tích Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp 3 Hoàn tất, đầy đủ các thủ tục
Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay
Không có giấy tờ Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thế chấp 4. GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời Giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
dụng đất thì có 01 trường hợp thế chấp với thời hạn từ 1 - 12 tháng, 21 trường hợp với thời hạn 1 - 3 năm và 12 trường hợp với thời hạn trên 3 năm. Với những trường hợp thế chấp với thời hạn ngắn thông thường vay vốn để sử dụng cho những mục đích cấp thiết như mua sắm đồ dùng, chi tiêu... Thế chấp với thời hạn 1 - 03 năm, chủ yếu để vay vốn đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc đầu tư vào nhà đất (vay với số lượng ít), còn đối với thời hạn thế chấp trên 3 năm chủ yếu để vay tiền mua nhà đất, mua nhà trả góp tại các dự án phát triển nhà ở. Một số hộ gia đình mua nhà đất nhưng chưa đủ tiền để mua thì thường thế chấp chính nhà đất đó để vay vốn của ngân hàng và sẽ trả dần theo các năm.
Bảng 3.15. Thông tin về nội dung thế chấp bằng QSDĐ tại các Phường điều tra TT Chỉ tiêu Thời hạn thế chấp 1 1- 12 tháng 1-3 năm > 3 năm Mục đích của thế chấp
Đầu tư vào sản xuất, kinh doanh
2
Đầu tư vào nhà, đất
Mua sắm phương tiện, đồ tiêu dùng Đầu tư cho việc học tập
Mục đích khác
Đối tượng nhận thế chấp
3
Tổ chức tín dụng Cá nhân
Tổ chức khác
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Yếu tố quan trọng nhất để quyết định mức vay là giá trị tài sản thế chấp và khả năng hoàn trả nợ của người đi thế chấp quyền sử dụng đất. Bởi vậy, đã
xảy ra những trường hợp, mặc dù giá trị tài sản thế chấp của người sử dụng đất có giá trị tương đối lớn nhưng do khả năng hoàn trả nợ của họ thấp nên phía ngân hàng đã từ chối cho vay mức tối đa. Quy định chặt chẽ này của các ngân hàng vô tình đã loại bỏ những cơ hội đầu tư của người dân, dẫn đến việc họ đã buộc phải mạo hiểm tìm đến tín dụng tư nhân với mức lãi suất cao và ẩn chứa rủi ro cao.
Ngoài ra, gần đây đã xuất hiện hình thức tín dụng tư nhân khi cho vay vốn, thay vì nhận giấy chứng nhận của người dân đi vay để làm tin, thì họ đã ép người đi vay phải làm tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại các Văn phòng công chứng. Một số trường hợp, bên cho vay đã tự ý thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền, khi bên vay phát hiện thì cơ quan nhà nước đã thực hiện xong thủ tục dẫn đến tình trạng tranh chấp, kiện tụng ra tòa án, đồng thời gây khó khăn cho cơ quan quản lý đất đai trong việc giải quyết các đơn thư khiếu kiện, tranh chấp đòi tạm dừng giao dịch nhà đất khi phát hiện có hành vi lừa đảo.
3.3. Đánh giá kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đấttrên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội