NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu thực trạng, kết quả thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân gồm: Quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế và quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Địa điểm nghiên cứu: Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Thời gian nghiên cứu:
+ Nghiên cứu thực trạng, kết quả thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân gồm: Quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế và quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy trong giai đoạn 2017 – 2019.
+ Thời gian thực hiện đề tài: Từ năm 2019 - 2021
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và
sử dụng đất của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
- Điều kiện tự nhiên.
- Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội.
- Tình hình quản lý đất đai của quận Cầu Giấy giai đoạn 2017 - 2019.
- Hiện trạng sử dụng đất đai của quận Cầu Giấy năm 2019.
2.2.2.Thực trạng thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017– 2019
- Thực trạng thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thực trạng thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
- Thực trạng thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất
2.2.3. Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất
- Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân - Tổng hợp ý kiến cán bộ quản lý đất đai
2.2.4. Đề xuất các giải pháp
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp
+ Giải pháp về cơ chế, chính sách + Giải pháp về tổ chức, cán bộ
+ Giải pháp về tăng cường, phổ biến pháp luật + Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập số liệu về địa bàn nghiên cứu như: điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội.
- Thu thập số liệu về tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai tại Phòng Tài nguyên và Môi trường và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Số liệu về tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp) trên địa bàn quận Cầu Giấy tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Cầu Giấy, Văn phòng đăng ký đất đai TP. Hà Nội.
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
2.3.2.1. Chọn điểm điều tra
Chọn điểm điều tra tại địa bàn 03 phường đại diện theo mức độ phát triển kinh tế xã hội cũng như mức độ thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, cụ thể:
34
- Phường Trung Hòa: Khu vực có nhiều dự án phát triển nhà ở, mức độ kinh doanh, dịch vụ và giao dịch, thực hiện các quyền của người sử dụng đất diễn ra nhiều.
- Phường Nghĩa Đô: Khu vực phát triển nhà ở, kinh doanh dịch vụ diễn ra ở mức trung bình, khả năng giao dịch các quyền của người sử dụng diễn ra
ở mức độ trung bình.
- Phường Mai Dịch: Khu vực ít có các dự án phát triển nhà ở, chủ yếu là nhà đất thổ cư, mức độ giao dịch về quyền sử dụng đất diễn ra thấp.
Tiến hành điều tra theo mẫu phiếu điều tra (tại Phụ lục 01, phụ lục 02) nhằm thu thập tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại một số phường được chọn làm điểm điều tra.
2.3.2.2. Đối tượng điều tra, phương pháp điều tra
- Quyền sử dụng đất được chọn điều tra bao gồm: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp. Theo kết quả điều tra khảo sát tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Cầu Giấy cho thấy 04 quyền được chọn điều tra là những quyền của người sử dụng đất tại đây thực hiện phổ biến và chủ yếu nhiều nhất, còn các quyền còn lại như cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi, góp vốn thường không diễn ra hoặc diễn ra rất ít, chiếm tỉ trọng nhỏ.
- Điều tra hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại một số phường được chọn làm điểm điều tra giai đoạn 2017 - 2019.
- Điều tra cán bộ quản lý đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Cầu Giấy, cán bộ địa chính phường.
* Phỏng vấn hộ gia đình, cá nhân: - Số lượng mẫu điều tra:
Trên cơ sở số liệu điều tra tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, Chi nhánh văn phòng đăng ký quận Cầu Giấy về các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp đã thực hiện tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà
Nội giai đoạn 2017 – 2019, với tổng 19.856 giao dịch (trong đó chuyển nhượng: 4620 giao dịch, Tặng cho: 3.365 giao dịch, Thừa kế: 1.683 giao dịch, Thế chấp: 10188 giao dịch). Với độ tin cậy 90%, sai số là 10%, Số lượng phiếu điều tra được tính theo công thức Slovin (1984) như sau:
N n =
1 + N.e2 Trong đó:
N:Tổng số lượng giao dịch về quyền sử dụng đất n: Số lượng giao dịch cần phỏng vấn
e: Sai số cho phép (10%) 19.856
n =
1 + 19.856*
Như vậy, số lượng phiếu điều tra cần ít nhất 99 phiếu, trên thực tế số lượng giao dịch về các quyền sử dụng đất nêu trên nhiều hơn số liệu thống kê do còn nhiều giao dịch chưa thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Vì vậy học viên lựa chọn số lượng phiếu điều tra đối với hộ gia đình, cá nhân là 150 phiếu.
- Tiêu chí điều tra: Điều tra 150 hộ gia đình cá nhân đã thực hiện giao dịch về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp đối với nhà đất tại 03 phường Trung Hòa, Nghĩa Đô, Mai Dịch thuộc quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 – 2019 (mỗi phường 50 phiếu).
- Cách thức điều tra: Tiến hành điều tra ngẫu nhiên phỏng vấn và phát phiếu trực tiếp tới người sử dụng đất, mỗi phường 50 trường hợp hộ gia đình cá nhân đã thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp trong giai đoạn 2017 – 2019. Điều tra khi nào đủ 50 trường hợp thì dừng lại, sau đó sẽ tiến hành tổng hợp, phân loại số lượng cho từng loại chuyển quyền nghiên cứu.
36
* Phỏng vấn cán bộ quản lý đất đai:
- Cách thức điều tra là phỏng vấn và phát phiếu trực tiếp.
- Các thông tin điều tra: tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện các quyền cho người sử dụng đất. Điều tra tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội
- Số lượng phiếu điều tra: 20 phiếu.
- Thời gian điều tra phỏng vấn: từ tháng 7 - 8/2020
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu
Trên cơ sở kết quả điều tra số liệu thứ cấp và số liệu sơ cấp, tiến hành xử lý các số liệu bằng phần mềm Microsoft Excel, phân tích, so sánh, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu.