1.3.1 .Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của một số nước trên Thế giới
1.3.4. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài
Nguyễn Văn Phương (2012) nghiên cứu về thực hiền quyền sử dụng đất tại huyện An Lão, Hải Phòng cho thấy: Thị trường quyền sử dụng đất trên địa
28
bàn huyện phát triển khá mạnh với nguồn cung phong phú đáp ứng được các nhu cầu khá đa dạng về giá cả, diện tích, mục đích,... Tuy nhiên trong giai đoạn trước Luật đất đai 2003, thị trường vẫn chưa được quản lý chặt chẽ bởi các cơ quan Nhà nước dẫn tới tình trạng phát triển tự phát, không ổn định và không phát huy được nhiều tác dụng đối với quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá của huyện An Lão nói riêng và thành phố Hải Phòng nói chung. Sau khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất đã bước đầu được các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đưa vào quản lý một cách có hệ thống, chính quy thông qua việc hoàn thiện cơ chế chính sách, đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận, đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý hoạt động chuyển nhượng, thế chấp trong thị trường quyền sử dụng đất, tuy nhiên giá đất nhà nước quy định vẫn còn chênh lệch và thấp hơn khá nhiều so với giá thị trường, hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa khắc phục hoàn toàn tình trạng manh mún ruộng đất, các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp đã được quản lý tốt hơn nhưng vẫn còn một số giao dịch “ngầm” về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công tác quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trường chưa được chặt chẽ. Từ thực trạng, đề tài đã đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão về các mặt: về quản lý biến động quyền sử dụng đất, tài chính đất đai, tổ chức, cải cách thủ tục hành chính, công nghệ thông tin.
Năm 2012, ngân hàng thế giới đã thực hiện các nghiên cứu để góp ý sửa đổi luật đất đai để góp phần phát triển bền vững ở Việt Nam đã đề ra các khuyến nghị ưu tiên về chính sách như sau: Quyền sử dụng đất của nhiều nông dân trồng lúa ở Việt Nam bị hạn chế một cách không cần thiết bởi các điều khoản pháp lý ngăn cản việc thay đổi mục đích sử dụng đất khi thửa đất được ấn định là để sản xuất lúa theo quy hoạch sử dụng đất, quyết định giao đất và Chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy đã kiến nghị: xóa bỏ những hạn chế đối với các mục đích sử dụng thay thế đối với “đất trồng lúa” (hay ít nhất là đất lúa nhưng không có hiệu quả kinh tế cao) sẽ giải phóng đất, nước, lao
động và các nguồn lực khác để phục vụ cho các mục đích khác đem lại giá trị cao hơn. Điều này sẽ hỗ trợ nông nghiệp phát triển vững chắc và kinh tế nông thôn đa dạng hơn, đáp ứng mục tiêu an ninh lương thực, - đồng thời cải thiện thu nhập ở nông thôn một cách hiệu quả hơn.
- Đảm bảo quyền sử dụng đất cho các nhóm người dễ bị tổn thương như phụ nữ, người nghèo và các dân tộc thiểu số. Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 và các quy định hướng dẫn đi kèm đã đề xuất một số khía cạnh liên quan đến quyền sử dụng đất đai đối với các nhóm người dễ bị tổn thương nhưng Luật Đất đai mới vẫn cần tiếp tục khẳng định và tăng cường các nỗ lực đó một cách toàn diện và phù hợp hơn, do vậỵ đã đề nghị: Khẳng định yêu cầu cần phải ghi tên của cả hai vợ chồng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất và các tài sản chung trên đất của cả hai người;
- Thừa nhận các thông lệ sử dụng và quản lý đất theo tập tục của cộng đồng dân tộc thiểu số. Giao cho Chính phủ việc xây dựng khung pháp lý, các tiêu chí để giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng, thiết lập thể chế hành chính và nguồn vốn nhằm hỗ trợ thực hiện các thông lệ sử dụng và quản lý đất đai theo tập tục và nhiệm vụ đánh giá các tác động của chính sách.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đảm bảo quyền cũng như lợi ích của những người sử dụng đất. Khuyến nghị: giao cho Tòa án là cơ quan duy nhất có quyền thu hồi các giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền đã được cấp, trừ các trường hợp thu hồi đất bắt buộc theo quy định pháp luật. Hợp lý hóa các quy trình bằng việc giao cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất toàn quyền và trách nhiệm trong việc đưa ra các quyết định về các vấn đề liên quan đến hồ sơ đất đai, các thủ tục và nghĩa vụ tài chính cho việc cấp giấy chứng nhận lần đầu. Miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính trong việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu cho người sử dụng đất là những người nghèo và người có thu nhập thấp. Mở
30
rộng khái niệm đất ở bao gồm không chỉ đất để xây nhà ở mà cả đất vườn, ao trên cùng một thửa đất có nhà ở, (khuyến nghị của Ngân hàng thế giới, 2012)
Đỗ Thị Tám và cs (2017) khi nghiên cứu việc đánh giá thực hiện quyền sử dụng đất tại địa bàn thì xã Từ Sơn cho thấy: Trong giai đoạn 2010-2015 huyện Từ Sơn có 4293 giao dịch chuyển nhượng, 1757 giao dịch tặng cho, 7915 giao dịch thế chấp và 1074 giao dịch thừa kế. Các thủ tục được tiến hành thuận tiên, theo đúng quy định, tuy nhiên các loại dịch vụ, lệ phí đều ở mức cao, nhóm tác giả đã đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện thủ tục giúp người dân khi thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện.
Phan Thị Thanh Huyền và Nguyễn Văn Dũng (2016) đã có công trình nghiên cứu về đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phổ Yên, tình Thái Nguyên. Nghiên cứu đã đánh giá và xác định những tồn tại, hạn chế trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Các giao dịch được thực hiện cơ bản phù hợp với quy định của pháp luật, song vẫn còn tồn tại hiện tượng giao dịch không đăng ký với cơ quan nhà nước, việc kê khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá trị giao dịch thực tế, việc tìm kiếm thông tin trên thị trường còn gặp nhiều khó khăn… Từ đó đã đề xuất các giải pháp khắc phục tồn tại, hạn chế, nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nguyễn Thùy Trang (2017) đã nghiên cúu đề tài về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành của Việt Nam. Nghiên cứu đã phân tích các quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Phạm Thị Bích Hảo (2020) đã có công trình nghiên cứu về Pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và vấn đề áp dụng trong thực tiễn. Kết quả nghiên cứu đã đánh giá được thực trạng các quy định pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở Việt Nam, những kết quả đạt được và những hạn chế, tồn tại trong quá trình thực thi quyền thừa kế quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Nguyễn Thị Hiền (2020) đã nghiên cứu đề tài về Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2015-2019. Kết quả đánh giá việc thực hiện 4 quyền sử dụng đất gồm: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Xác định được những tồn tại và đề xuất được 4 giải pháp hoàn thiện cơ chế chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất gồm: giải pháp tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về pháp luật đất đai, giải pháp đầu tư cơ sở vật chất và con người, giải pháp về thủ tục hành chính, giải pháp về cơ chế đảm bảo thực thi hiệu quả pháp luật về quyền sử dụng đất.