6. Kết cấu của đề t ài:
2.2.9. Ví dụ cụ thể về trường hợp vay mua BĐS tại MSB – chi nhánh Huế
Ông Đặng Xuân P. có nhu cầu muốn vay vốn mua BĐS và muốn thế chấp
bằng tài sản là BĐS khác. Cụ thể ông P muốn vay để mua đất tại Khu đô thị Mỹ Thượng, xã Phú Mỹ, huyện Phú Vang,tỉnh Thừa Thiên Huế và dùng đất tại Khu đô
thị sinh thái ven sông Hòa Xuân,Đà Nẵng để thế chấp cho khoản vay.
Quy trình vay vốn diễn ra như sau:
- Ông P. đến ngân hàng và nói với CBTD về nhu cầu, mục đích vay vốn và
điền vào mẫu đơn đề nghị cấp tín dụng.
- Sau khi đã có được yêu cầu vay vốn của khách hàng, ĐVKD tiến hành tiếp
nhận hồ sơ. Hồ sơ cần tiếp nhận bao gồm Hồ sơ pháp lý, Hồ sơ quan hệ tín dụng,
Hồ sơ tài chính và Hồ sơ về TSBĐ,….. Ngoài ra, dựa vào những thông tin khách Trường Đại học Kinh tế Huế
hàng cung cấp, ĐVKD cũng tiến hành tra cứu lịch sử tín dụng cá nhân của khách
hàng (CIC) và chấm điểm xếp hạng tín dụng (CSS).
- Sau khi đã tiếp nhận đầy đủ hồ sơ, CBTD tiến hành xác nhận lại thông tin khách hàng đã cung cấp (Hồ sơ pháp lý, hồ sơ tài chính, hồ sơ TSBĐ và các hồ sơ liên quan) để chứng minh tính chính xác của hồ sơ. Ngoài ra, CBTD cần xác minh
thực địa nơi ở của khách hàng, BĐS mà khách hàng thế chấp và BĐS mà khách hàng
sẽ mua. Từ đó CBTD sẽ lập ra bản xác nhận thông tin khách hàng đã cung cấp.
-Bên cạnh đó, khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc với bên bánđể chứng minh mục đích vay vốn.
- Sau khi đã cóđầy đủ và xác minh được tính chính xác của hồ sơ, CBTD tiến
hành lập tờ trình đề xuất cấp tín dụng. Trong tờ trình sẽ ghi rõ thông tin của khách hàng, phương án vay (gồm số tiền vay, mục đích vay của khách hàng), các khoản dư
nợ hiện tại, nghĩa vụ trả nợ hàng tháng,…Một số thông tinvề khoản vay như sau:
+ Số tiền vay: 1.700.000.000 vnđ
+ Mục đích vay: Mua BĐS
+ Thời gian vay: 240 tháng
+ Trong tờ trình còn nêu rõ dư nợ hiện tại của khách hàng tại các tổ chức tín dụng, các chỉ số của khoản vay đang đề xuất (LTV, LTD, DTI) để xác thực rằng
khoản vay này đủ điều kiện để trình lên phòng phê duyệt tín dụng. Cụ thể các chỉ số được tính như sau:
o LTV (Tỷ lệ cho vay trên giá trị) = Số tiền cho vay tối đa/Giá trị TSBĐ. Tỷ
lệ này được tính để đánh giá mức độ rủi ro cảu khoản vay mà các tổ chức tài chính và các nhà cho vay khác kiểm tra trước khi phê duyệt thế chấp. LTV càng cao thì rủi ro của khoản vay càng lớn.
Cụ thể ở đây khách hàng vay số tiền là 1.700.000.000 vnđ và thế chấp bằng BĐS được định giá là 3.837.125.000 vnđ. Do đó tỷ lệ LTV của khách hàng là 44.3%
o LTD (Tỷ lệ cho vay trên tổng nhu cầu vốn) = Số tiền cho vay/Tổng nhu
cầu vốn.
Cụ thể khách hàng muốn mua BĐS được định giá là 2.050.000.000 vnđ, trong khi đó khách hàng vay 1.700.000.000 vnđ. Do đó tỷ lệ LTD của khách hàng là 82.92%
o DTI (Hệ số nợ trên thu nhập) = Nghĩa vụ trả nợ của khách hàng tại các
TCTD/Thu nhập của khách hàng. Chỉ số này được tính để đánh giá khả năng trả nợ
của khách hàng.
Cụ thể ở đây khách hàng đang có các khoản vay như sau: Vay thế chấp TSĐB
tại NH TMCP Quốc tế - CN Đà Nẵng với số tiền là 1.473.000.000 vnđ và có 2 thẻ
tín dụng với hạn mức 150.000.000 vnđ. Thu nhập được ghi nhận từ lương của
khách hàng và vợ khách hàng là 51.060.000 vnđ. Do đó, tỷ lệ DTI của khách hàng là 64.68%.
(Các chỉ số trên được tính và xác nhận đủ điều kiện cho vay theo quy định của
ngân hàng MSB)
- Sau khi đã lập tờ trình với các thông tin cần thiết, CBTD tiến hành gửi tờ
trình cùng các hồ sơ liên quan lên phòng phê duyệt tín dụng. Phòng phê duyệt tín
dụng sẽ tiến hành xác minh lại thông tin. Cụ thể:
o Phòng phê duyệt tín dụng: tái thẩm định lại hồ sơ và thông tin của khách hàng (điện thoại tới khách hàng, người hôn phối hay điện thoại tới công ty khách hàng để xác thực những thông tin khách hàng cung cấp có chính xác không cũng như để xác thực nhu cầu vay vốn của khách hàng). Trong quá trình tái thẩm định,
nếu có phát hiện sai sót, phòng PDTD sẽ thông báo cho ĐVKD để chỉnh sửa và bổ
sung hồ sơ. Sau khi đã tái thẩm định và thông tin đãđược xác thực đầy đủ, bộ phận
phê duyệt sẽ tiến hành phê duyệt khoản vay và soạn biên bản phê duyệt như sau: - Sau khi phòng PDTD đã lập biên bản phê duyệt, bộ phận HTTD sẽ tiến hành soạn các hồ sơ sau:
o Hợp đồng cho vay + Phụ lục: Điều khoản chung giữa ngân hàng và khách hàng về khoản vay.
o Biên bản định giá: Thỏa thuận riêng giữa ngân hàng với khách hàng về việc
thống nhất giá trị TSBĐ.
o Văn bản đồng thuận: Thống nhất nghĩa vụ đồng trả nợ của khách hàng và
người hôn phối.
o Hợp đồng thế chấp: Văn bản kí kết giữa: khách hàng, ngân hàng và phòng công chứng về việc thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay(Phụ lục).
o Đơn đăng ký thế chấp: Dùng để đăng kí giao dịch đảm bảo tài sản với
phòngđăng kí thế chấp.
- Sau khi đã soạn thảo đầy đủ hồ sơ, bộ phận HTTD sẽ liên hệ khách hàng để
thống nhất các nội dung của hồ sơ và ký vào hồ sơ. Riêng hợp đồng thế chấp, khách
hàng cần lên phòng công chứng và ký,điểm chỉ tay trước mặt công chứng viên. Đối
với phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp, đại diện bên ngân hàng (cóủy quyền của ngân
hàng) sẽ đến phòng đăng ký thế chấp để nộp hồ sơ thế chấp bao gồm: giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp, phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp. Sau 1
ngày làm việc, phòngđăng ký thế chấp sẽ trả lại kết quả.
- ĐVKD tiến hành nhập kho vật lí TSBĐ (bao gồm biên bản bàn giao, biên bản định giá, đơn đăng ký thế chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng
cho vay, hợp đồng thế chấp.
- Sau khi ĐVKD đã nhập kho vật lí đầy đủ hồ sơ, bộ phận HTTD sẽ tiến hành nhập kho hồ sơ vào hệ thống.
- Sau khi đã nhập kho hệ thống, ĐVKD sẽ tiến hành mở hạn mức cho khách hàng. Tuy nhiên để mở hạn mức, khách hàng cần thực hiện những điều khoản được quy định trong hợp đồng. Cụ thể ở trường hợp này, khách hàng đang có khoản vay
và thẻ tín dụng tại ngân hàng VIB và cần phải tất toán khoản vay đồng thời đóng thẻ
tại VIB trước khi mở hạn mức tại ĐVKD.
- Sau khi mở hạn mức cho khách hàng, ĐVKD sẽ tiến hành giải ngân phong
tỏa. Lúc này tiền đã vào tài khoản của bên bán tuy nhiên số tiền này bị phong tỏa và
chưa thể sử dụng. Sau khi giải ngân phong tỏa, khách hàng đã được ghi nhận là có khoản vay tại ngân hang.
- Khách hàng và người bán sẽ đến phòng công chứng để được công chứng
viên xác minh rằng có tồn tại hợp đồng mua bán giữa 2 bên. Sau đó khách hàng sẽ
cung cấp hợp đồng 3 bên (khách hàng, người bán và phòng công chứng) cho ĐVKD, ĐVKD sẽ tiến hành nhập kho hồ sơ này
- Sau khiđã nhậpkho hợp đồng 3 bên do khách hàng cung cấp, ĐVKD sẽ mở phong
tỏa tài khoản của bên bán, người bán sẽ chính thức được sử dụng số tiền này
- Sau 6 tháng kể từ ngày mở phong tỏa, khách hàng cần cung cấp cho ĐVKD hình
ảnh BĐS hình thành từ vốn vay để chứng minhrằng khách hàng vay vốn với đúng mục đích là mua BĐS. Nếu trong thời hạn nêu trên khách hàng không thực hiện theo đúng quy định, ĐVKD có quyền yêu cầu khách hàng tất toán sớm khoản vay.
(Hìnhảnh hồ sơcụ thể được đính kèm trong tập Số liệu thô)
2.3.ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNHCHO VAY MUA BĐS CỦANHTM MSB–CHI
NHÁNH HUẾ
2.3.1.Điểm mạnhtrong quy trình cho vay mua BĐS
Qua quá trình tìm hiểu thực tế quy trình cho vay mua BĐS tại MSB – chi nhánh Huế, bản thân nhận thấy có những ưu điểm như sau:
a. Giai đoạn tiền thẩm định:
- Các hồ sơ có tính minh bạch cao, danh mục hồ sơ khách hàng phải cung cấp
phải đầy đủ theo đúng quy định của MSB. Các bản đối chiếu đều dựa trên hồ sơ gốc
mà khách hàng mang tới.
- CBTD chấm điểm dựa trên những thông tin mà khách hàng mang tới, việc này giúp ngân hàng có cái nhìn tổng quan về khách hàng trước khi thẩm định thực tế.
- CBTD tiến hành tra cứu lịch sử quan hệ tín dụng (CIC) để kiểm tra tính
chính xác trong lời khai của khách hàng đồng thời dự đoán được khả năng trả nợ
của khách hàng.
b. Giai đoạnthẩm định:
- Quy trình thẩm định chặt chẽ, đánh giá đúng tình hình thực tế, khả năng
trả nợ của khách hàng: gọi điện tới công ty và người thân để xác thực tính chính
xác thông tin mà khách hàng cung cấp. Tính toán khả năng trả nợ của khách
hàng dựa trên tình hình thực tế: sao kê lương, quyết định bổ nhiệm công việc,
hợp đồng lao động,…
- Ngoài việc xác thực thông tin thông qua hình thức kiểm tra hồ sơ, gọi điện thì CBTD cũng đến trực tiếp nhàở, cơ quan của khách hàng để xác minh tính chính xác.
- Những TSBĐ của khách hàng được định giá bởi công ty độc lập và tách biệt
với ngân hàng, từ đó việc xác định giá trị TSBĐ trở nên chính xác hơn.
c. Giai đoạn đăng ký giao dịch đảm bảo:
- Ngân hàng có bộ phận chuyên trách soạn thảo văn bản, từ đó nâng cao tính
chính xác của hồ sơ.
- Ngân hàng chỉ chấp nhận công chứng ở những phòng công chứng nhà nước, qua đó nâng cao tính pháp lý của hồ sơ.
d. Giai đoạn giải ngân:
- Quy trình nhập kho TSBĐ đúng quy định, bao gồm nhiều bộ phận tham gia.
Tài sản sau khi nhập kho được cất giữ và niêm phong cẩn thận.
- Quy trình mở hạn mức được thực hiện bởi nhiều bộ phận độc lập, mỗi bộ
phận có một chức năng và nhiệm vụ riêng. Qua đó có thể giảm thiểu tối đa những
sai sót trong hồ sơ.
- Phê duyệt tài khoản vay nhiều cấp, vì vậy tránh được những sai sót trong quá trình nhập liệu thông tin lên hệ thống.
- Quy trình giải ngân được thực hiện theo đúng quy định của MSB và pháp luật Việt Nam.
- Sau khi giải ngân khoản vay, cán bộ HTTD bàn giao lại một cách đầy đủ hồ sơ cho khách hàng.
Qua kết quả phân tíchquy trình cho vay mua BĐS của MSB và tình hình ngân hàng trong thời gian qua có thể thấy được hoạt động cho vay mua BĐS ngày càng
được chú trọng và là một trong những hoạt động đem lại nguồn thu khá lớn cho
ngân hàng.
Quy trình cấp tín dụng của NH MSB nói chung và củahoạt động cho vay mua
BĐS nói riêng ngày càng hoàn thiện, nhanh gọn hợp lý, góp phần tăng hiệu quả cho
hoạt động vay mua BĐS nói riêng và hoạt động tín dụng của ngân hàng nói chung.
Cơ chế cho vay mua BĐS thông thoáng và dễ dàng hơn, và đặc biệt ngân hàngđãđưa
ra lịch trả nợ tương đối hợp lý giúp giảm áp lực trả nợ của khách hàng, góp phần
quan trọng vào việc thu hút một lượng lớn khách hàng đến với ngân hàng.Trước đây,
tình trạng nợ xấu tồn tại phổ biến trong các ngân hàng nên việc thắt chặt thẩm định đang được ngân hàng MSB ngày càng chú trọng. Việc này có thể làm số lượng hồ sơ
giảm vì có những hồ sơ của khách hàng không đủ yêu cầu để phê duyệt. Tuy nhiên việc này giúp nâng cao chất lượng và giảm thiểu tối đa rủi ro của khoản vay.
Kết quả đạt được của NH MSB là cả một quá trình nỗ lực phấn đấu không mệt mỏi của các cán bộ nhân viên ngân hàng kết hợp với chiến lược cho vay hợp lý. Điều đó khẳng định được rằng hoạt động cho vay mua BĐS ngày càng được sự
quan tâm, tập trung các nguồn lực để phát triển và đã có được mức độ đóng góp
cao. Hoạt động cho vay mua BĐS không chỉ đóng góp vào mức thu nhập mà còn thu hút một lượng khách hàng lớn, cả những khách hàng tiềm năng, đồng thời góp
phần thúc đẩy các hoạt động kinh doanh khác của ngân hàng phát triển như các
hoạt động thanh toán qua tài khoản, ngân hàng huy động thêm tiền gửi, có các mức lãi suất hấp dẫn cho khách hàng khi họ sử dụng thêm các sản phẩm, dịch vụ
khác của ngân hàng.
Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua BĐS của NH đã mang lại nhiều lợi ích
cho xã hội, giúp người dân có cơ hội nâng cao cuốc sống của mình.Đồng thời hoạt động cho vay mua BĐS còn mang lại hiệu quả kinh tế tích cực, đóng góp vào sự
tăng trưởng kinh tế, khi mà ngân hàng tích cực cho vay để mua BĐS sẽ thúc đẩy cung
cầu thị trường nhà đấtphát triển, ngân hàng là chiếc cầu nối giữa sản xuất, xây dựng và mua bán nhà đất. Trong thời gian qua hoạt động cho vay mua BĐS của NH đã góp phần làm cho thị trường BĐStrở nên sôi động và hoạt động có hiệu quả hơn.
2.3.2. Hạn chếtrong quy trình cho vaymua BĐS
Trong 3 năm 2017, 2018, 2019 NH đã có những thàng tựu đáng khích lệ trong
hoạt động cho vay mua BĐS. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong quy trình dẫn đến doanh số cho vay mua BĐS trong năm 2019 giảm so với năm trước.Cụ thể là:
- Khi khách hàng cung cấp CMND cho CBTD, trường hợp có những khách
hàng có CMND cũ nhưng do hết hạn hoặc lý do cá nhân nên được cấp lại CMND
mới. CBTD chỉ tra cứu thông tin dựa trên CMND mới mà khách hàng cung cấp, điều này có thể có những rủi ro nhất định khi kiểm tra thông tin khách hàng và gia
tăng rủi ro cho khoản vay.
- Trong quá trình thẩm định khách hàng, do CBTD của ngân hàng là những người trẻ nên chưa có kinh nghiệm trong việc nhận định đúng đắn về BĐS mà khách hàng vay vốn để mua. Có những trường hợp BĐS mà khách hàng mua nằm
trong diện quy hoạch hoặc gặp những vấn đề rủi ro nhưng CBTD lại không kiểm tra
thông tin kỹ càng, vội vàng trong việc quyết định cho khách hàng vay.
- Khi khách hàng cung cấp sổ đỏ cho ngân hàng, có những trường hợp sổ đỏ bị
làm giả nhưng ngân hàng chưa có bộ phận chuyên trách để kiểm tra.
- Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng
có trách nhiệm thông lập tờ trình giải ngân trình lãnhđạo phê duyệt, chuyển hồ sơ tín
dụng, giấy tờ tài sản thế chấp chophòng phê duyệt tín dụng. Tuy nhiên quá trình phải
qua rất nhiều bộ phận xử lý nên mất khá nhiều thời gian để phê duyệt khoản vay. Trường Đại học Kinh tế Huế
- Do số lượng hồ sơ để thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo là khá nhiều, có
những khách hàng ký hồ sơ mà không đọc kỹ những điều khoản được ghi trong hồ sơ nên khi có những điều khoản không đồng nhất giữa ngân hàng và khách hàng thì việc xử lý sẽ phức tạp và mất nhiều thời gian.
- Có những trường hợp khách hàng che giấu thông tin và mục đích vay, không
đúng với mục đích thực sự là vay mua BĐS, nếu CBTD không tìm hiểu kỹ thì sẽ