Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.3.2.Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
4.3.2.Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
4.3.2.1. Thực trạng thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế là Thuế thu nhập cá
nhân, lệ phí trước bạ đối với diện tích đất và tài sản gắn liền với đất chuyển
nhượng theo thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2013 của
Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thi hành một số điều của luật quản lý thuế; luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật quản lý thuế và nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ; Thơng tư số 92/2015/ TT- BTNMT ngày 15/6/2015 hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh. Thực hiện bổ sung, sửa đổi thuế thu nhập cá nhân tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế.
Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Ninh Bình từ năm 2012 đến năm 2016 diễn ra như sau:
Bảng 4.4. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Ninh Bình giai đoạn 2012-2016 Đơn vị: trường hợp TT Tên đơn vị hành chính Năm Tổng số 2012 2013 2014 2015 2016 1 P. Ninh Khánh 248 232 258 261 429 1428 2 P. Nam Thành 148 167 196 187 231 929 3 P. Đông Thành 114 101 111 121 161 608 4 P. Bích Đào 201 193 199 203 262 1058 5 P. Tân Thành 144 132 147 160 170 753 6 P. Phúc Thành 93 107 129 132 143 604 7 P. Thanh Bình 71 63 77 82 86 379 8 P. Ninh Phong 51 67 84 109 130 441 9 P. Ninh Sơn 197 202 208 138 221 966 10 P. Nam Bình 241 149 130 174 224 918 11 P. Vân Giang 49 40 47 38 51 225 12 Xã Ninh Nhất 68 74 70 89 125 427 13 Xã Ninh Tiến 84 107 117 118 161 586 14 Xã Ninh Phúc 92 89 103 101 118 503 Tổng 1801 1723 1876 1912 2512 9824
Qua số liệu tại bảng 4.4 cho thấy giai đoạn từ năm 2012-2016 cho thấy tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình có những đặc điểm chính sau đây:
- Tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2012-2016 là 9.824 trường hợp, số trường hợp chuyển nhượng không đồng đều giữa các xã, phường. Nguyên nhân chủ yếu là do diện tích, điều kiện kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng ở từng xã, phường có sự khác biệt.
- Lượng giao dịch tập trung nhiều tại các xã, phường có diện tích lớn, đơng dân cư như: phường Ninh Khánh (1.428 trường hợp – chiếm 15%), phường Bích Đào (1.058 trường hợp – chiếm 11%), hoặc một số xã, phường có đường Quốc lộ 10 chạy qua như phường Nam Bình (918 trường hợp – chiếm 9,3%), phường Ninh Sơn (966 trường hợp – chiếm 9,8%) người dân thực hiện nhiều giao dịch để đầu tư làm ăn, buôn bán phát triển kinh tế. Ngược lại, do đã ổn định kinh tế, ngành nghề từ lâu nên lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm lại rất ít, ví dụ: phường Vân Giang (225 trường hợp – chiếm 2,3%), phường Thanh Bình (379 trường hợp – chiếm 3,9%) chỉ bằng khoảng 1/10 số trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng tại phường Ninh Khánh.
- Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Ninh Bình từ năm 2012- 2016 có xu hướng tăng.
4.3.2.2. Kết quả điều tra khảo sát
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 phường/xã trong giai đoạn 2012 - 2016 thể hiện trong bảng 4.5:
Bảng 4.5. Kết quả điều tra quyền chuyển nhượng QSDĐ TT Chỉ tiêu Đơn vị tính P. Ninh Khánh P. Vân Giang Xã Ninh Phúc Tổng Tỷ lệ (%) Tổng số hộ điều tra Hộ 100 100 100 300
1 Tổng số hộ chuyển nhượng Trường hợp 35 17 23 75 25
- Đất ở + đất vườn ao liền kề Trường hợp 35 17 23 75 100
- Các loại đất khác Trường hợp 0 0 0 0 0 2 Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ Trường hợp 35 17 23 75 25 - Hoàn tất tất cả các thủ tục Trường hợp 28 15 13 56 75
- Chỉ khai báo tại UBND
cấp xã Trường hợp 6 2 7 15
20
- Giấy tờ viết tay có người
làm chứng Trường hợp 1 0 2 3
4
- Giấy tờ viết tay Trường hợp 0 0 1 1 1
- Khơng có giấy tờ cam kết Trường hợp 0 0 0 0 0
3 Thực trạng giấy tờ tại thời
điểm chuyển nhượng
Trường
hợp 35 17 23 75
25
- GCNQSDĐ Trường hợp 32 17 21 70 93
- Giấy tờ hợp pháp khác Trường hợp 3 0 2 5 7
- Khơng có giấy tờ Trường hợp 0 0 0 0 0
Qua điều tra 300 hộ gia đình của 2 phường và 1 xã nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016 cho thấy có 75 hộ tham gia chuyển nhượng QSDĐ, chiếm 25% số hộ được hỏi. Như vậy, nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Ninh Bình trong giai đoạn 2012-2016 là ở mức cao. Nhìn vào bảng 4.5 có thể thấy việc chuyển nhượng QSDĐ tại các xã, phường có sự khác biệt. Cụ thể như sau:
Phường Ninh Khánh là một phường mới, diện tích lớn. So với các phường trung tâm thì Ninh Khánh cịn nhiều khu đất phân lơ chưa xây dựng nhà ở. Trong giai đoạn 2012-2016 lượng dân từ các nơi khác chuyển đến phường Ninh Khánh rất lớn khiến cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn ra nhiều, có 35/100 hộ điều tra tại phường Ninh Khánh thực hiện chuyển nhượng.
Vân Giang là phường hình thành sớm nhất của tỉnh Ninh Bình, diện tích nhỏ, người dân định cư sinh sống ổn định từ lâu. Đất trống gần như khơng cịn.
Do đó lượng giao dịch chuyển nhượng đất ở diễn ra ít nhất. Cả giai đoạn có 17/100 hộ điều tra thực hiện chuyển nhượng đất ở.
Trong tổng số 75 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ tại 3 phường/xã điều tra có 56 trường hợp (chiếm 74,7%) đã thực hiện tất cả các thủ tục theo quy định của pháp luật tại VPĐK quyền sử dụng đất thành phố Ninh Bình, có 15 trường hợp chỉ khai báo tại UBND xã (chiếm 20%), còn lại 4 trường hợp (chiếm 5,3%) thực hiện giao dịch chỉ có giấy tờ viết tay.
Từ kết quả trên cho thấy đa số người thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ đã đến khai báo tại cơ quan có thẩm quyền trên địa bàn thành phố Ninh Bình. Chứng tỏ phần lớn người dân đã nhận thức, hiểu rõ hơn về quyền lợi của mình và có ý thức cao trong việc tn thủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. Phường Vân Giang là nơi người dân thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định nhất. Do đây là phường trung tâm, rất gần VPĐK quyền sử dụng đất, trình độ dân trí cao, người dân nắm bắt pháp luật tốt hơn so với 2 phường xã còn lại.
Qua việc điều tra phỏng vấn người dân, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc không khai báo, không thực hiện đầy đủ thủ tục khi thực hiện quyền chuyển nhượng là quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ còn rườm rà, phức tạp, thời gian giải quyết một vụ việc cịn kéo dài. Từ đó gây tâm lý ngại khai báo, ngại làm thủ tục chuyển quyền, sang tên.
Lý do chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu là lấy tiền để phục vụ đầu tư sản xuất, kinh doanh (29/75 trường hợp, chiếm 38,7%) và chuyển tới nơi ở mới (14/75 trường hợp, chiếm 18,6%). Các trường hợp khác như: Chuyển nhượng để lấy tiền xây dựng, mua vật dụng, gửi tiết kiệm… xảy ra rất ít. Qua số hộ điều tra cho thấy khơng có hộ gia đình nào thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ vào các việc: đầu cơ đất, chi cho sinh hoạt…
Việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ diễn ra giữa đối tượng là người không quen biết là phổ biến nhất (28/75 trường hợp, chiếm 33,3%), sau đó lần lượt đến chuyển nhượng với người quen biết và họ hàng bạn bè, trung bình khoảng 18-20% trong tổng số các trường hợp.