đình, bất cập và kiến nghị hoàn thiện
Với mục tiêu nghiên cứu ban đầu đề ra là nhằm giải quyết một số vấn đề liên quan đến giao dịch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng đất của hộ gia đình để hướng đến bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên trong hộ gia đình, đặc biệt đối với các thành viên là người chưa đủ tuổi thành niên hoặc thành viên bị mất năng lực hành vi dân sự. Dưới góc độ hộ gia đình là sự liên kết giữa các thành
viên trong gia đình, các cá nhân là người chưa thành niên hay người thành niên bị mất năng lực hành vi dân sự đều có thể là thành viên của hộ gia đình, những thành
viên này đều có quyền sở hữu tài sản chung tương ứng với phần quyền của mình,
118
Nguyễn Minh Tuấn, tlđd (114), tr.59. 119ĐỗVăn Đại (Chủbiên), tlđd (105), tr.35. 120
55
điều này là không thể chối từ được, việc các thành viên này có thể có chung quyền sử dụng đất là có thể, chẳng hạn như trong trường hợp nguồn gốc đất là được tặng
cho hay trong trường hợp Nhà nước giao đất trên cơ sở bình quân nhân khẩu, các chính sách giãn dân… Có tác giả từng nhận định rằng những người đã thành niên mà bị mất năng lực hành vi hoặc hạn chế năng lực hành vi đều có thể trở thành
thành viên hộ gia đình, bởi suy cho cùng, họ chỉ cần đáp ứng các điều kiện luật định chứ không cần xuất hiện trước người thứ ba để là đối tác, giao dịch.121 Về mặt quy định chung, hiện nay BLDS 2015 vẫn ghi nhận quyền được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự đối với các đối tượng nêu trên, cụ thể đối với thành viên là người chưa thành niên nhưng muốn được tự mình tham gia xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.122 Ngoài ra, pháp luật hôn nhân và gia đình có ghi nhận trong trường hợp cha mẹ muốn định đoạt tài sản của con dưới mười lăm tuổi thì phải vì lợi ích của con và phải xem xét nguyện vọng của con nếu như con đã đủ chín tuổi trở lên.123Có thể thấy, BLDS 2015 cũng như Luật HNGĐ 2014 đều có các quy định điều chỉnh về quyền tham gia xác lập, thực hiện giao dịch đối với người chưa thành niên, tuy nhiên liên quan đến chế định hộ gia đình thì luật quy định đối với việc định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất thì không cần có sự thỏa thuận cũng như ý kiến của các thành viên chưa thành niên, thành viên mất năng lực hành vi dân sự.
Ngoài ra, BLDS 2015 đã loại trừ đi quy định việc tham gia các giao dịch phải vì lợi ích của gia đình, do đó có thể thấy đối với hộ gia đình luật đã loại trừ đi quyền quyết định, định đoạt của các thành viên này. Tuy nhiên, “trong thực tiễn xác lập các giao dịch loại này thì các chủ thể phải chứng minh mục đích giao dịch phải vì lợi ích của những người mất năng lực hành vi dân sự, người chưa thành niên nếu trong gia đình có những thành viên như thế.”124
Hiện nay giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình là một trong những giao dịch phổ biến và thường gặp nhất. Bản chất của hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bản thân thế chấp quyền sử dụng đất có phải là giao dịch vì lợi ích của con chưa thành niên, thành viên mất năng lực hành vi dân sự hay không? Pháp luật cho phép hộgia đình được
121
Nguyễn Ngọc Điện, tlđd (75), tr.274. 122
Khoản 4 Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015.
123Điều 77 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014. 124
56
dùng quyền sử dụng đất để thế chấp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, mà trên thực tế
chủ yếu là đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Hiện nay, thế chấp có thểlà đảm bảo cho chính khoản vay mà hộ gia đình đứng ra vay hoặc có thể bảo đảm cho khoản vay của
người khác. Như vậy, xét riêng đối với trường hợp thế chấp nhằm đảm bảo khoản
vay cho người khác thì mục đích của việc thế chấp này lại không vì lợi ích của các
con chưa thành niên, thành viên mất năng lực hành vi dân sự. Giả sửtrong trường hợp việc thế chấp này đều được sựđồng ý của tất cả các thành viên của hộgia đình là cá nhân đủ năng lực hành vi dân sự thì việc bảo vệ quyền lợi của các con chưa
thành niên, thành viên là người mất năng lực hành vi dân sựtrong trường hợp này
đối với phần quyền của chúng được giải quyết như thế nào? Hiện nay pháp luật
đang bỏ ngỏ, hầu hết các giao dịch thế chấp chỉ cần có đủ các thành viên từđủmười tám tuổi trở lên của hộđồng ý thì giao dịch có hiệu lực và khi xử lý tài sản đảm bảo này bên nhận thế chấp có toàn quyền xử lý mà không quan tâm đến phần của các
thành viên là người chưa thành niên, người bị mất năng lực hành vi dân sự, điều này
có đảm bảo được quyền lợi của họ hay không? Thực tế tồn tại quan điểm cho rằng,
trường hợp hộgia đình thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay tiền, giả sử
thời điểm vay các thành viên trong hộ chưa đủ tuổi xác lập hợp đồng thế chấp thì
đến giai đoạn thi hành án, khi xử lý quyền sử dụng đất cấp nói trên, Chấp hành viên chỉ xác định phần sở hữu, sử dụng theo sốlượng thành viên của hộ gia đình tại thời
điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.125 Tương tự với quan điểm trên, theo
ThS. Ngô Văn Lượng cũng cho rằng thực tế “đến khi nợ quá hạn, theo quy định pháp luật thi hành án không được lấy phần tài sản của thành viên đó (người dưới 18,…) để thi hành án.”126
Xuất phát từ mục đích đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên, nhất là thành viên là người chưa thành niên, người bị mất năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình, tác giả có quan điểm như sau: khi hộ gia đình tham gia vào các giao dịch dân sự mà bản thân giao dịch đó không thể hiện rõ mục đích có phải vì lợi ích của gia đình, vì lợi ích của các thành niên này thì về mặt hình thức cũng như nội dung của giao dịchlà hợp pháp, cụ thể đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo khoản vay cho người khác hay trường hợp chưa làm rõ mục đích của
125
Lê Hồng, “Khó khăn xử lý tài sản là quyền sử dụng đất cấp cho hộgia đình”,
https://thads.moj.gov.vn/tuyenquang/noidung/tintuc/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.aspx?itemid=122, ngày 14/4/2021.
57
hợp đồng chính là hợp đồng vay có dùng với mục đích cho gia đình hay không thì khi có các thành viên đủ năng lực hành vi dân sự định đoạt quyền sử dụng đất chung đó thì giao dịch hoàn toàn hợp pháp, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản đó khi đến hạn. Tuy nhiên, nếu chúng ta không đưa ra phương thức bảo vệ những chủ thể này thì phần quyền sở hữu của họ hầu như “vô nghĩa”, bản thân họ có quyền đối với tài sản này nhưng quyền định đoạt lại không thuộc về họ. Hiện nay, để bảo vệ quyền lợi của các đồng sở hữu chung liên quan đến giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, có Tòa án đã xác định bên thế chấp tài sản phải thanh toán giá trị tương đương với phần quyền của các đồng sở hữu chung nếu như tài sản chung đó đã thế chấp tại ngân hàng127
.
Theo đó, tác giả đề xuất Tòa án nhân dân tối cao ban hành một số hướng dẫn
liên quan, cụ thể ghi nhận về việc xử lý tài sản thế chấp của hộ gia đình có thành
viên là người chưa thành niên hoặc người bị mất năng lực hành vi dân sự sao cho đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của họ, theo hướng: “Trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình nhưng không chứng minh được mục đích của giao dịch là vì lợi ích của gia đình, lợi ích của các thành viên là người chưa thành niên, người bị mất năng lực hành vi dân sự, thì bên nhận thế chấp chỉ có quyền xử lý phần tài sản của hộ không liên quan đến phần quyền của các đối tượng này hoặc bên thế chấp hoặc các thành viên còn lại phải thanh toán giá trị phần quyền sử dụng đất tương đương với phần quyền sở hữu của họ.”.
Ngoài ra, liên quan đến vấn đề trường hợp một hoặc các thành viên định đoạt quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình nhưng các thành viên khác biết và không có ý kiến gì thì liệu rằng giao dịch đó có hợp pháp hay không? Thêm nữa, hiện nay pháp luật quy định các thành viên hộ gia đình có thể ủy quyền cho thành viên khác
127
Bản án số 54/2018/DS-PT ngày 18/4/2018 về yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chia thừa kế tài sản của Tòa án nhân dân cấp cao tại
Đà Nẵng (Tác giả chỉđề cập đến tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng ngày 29/4/2005).
Tóm tắt bản án: Thửa đất có diện tích 6.655 m2 là thửa đất thuộc quyền sở hữu chung của các thành viên gia
đình cụ Q, gồm cụQ và 5 người con, trong đó cụ Q chiếm 7/12 giá trị tài sản chung, mỗi người con 1/12 giá trị. Vào ngày 29/4/2005, cụ Q có chuyển nhượng thửa đất đó cho ông Đ (con cụ Q), mặc dù chị Thúy (con cụ
Q) không tham gia ký kết nhưng bà không phản đối việc chuyển nhượng. Tòa án phúc thẩm nhận định hơp đồng chuyển nhượng này vô hiệu một phần đối với phần của ông V, ông C, bà T (các con của cụ Q không tham gia ký kết). Ngày 17/01/2017, ông Đ đã thế chấp quyền sử dụng đất này cho ngân hàng, xét về mặt pháp luật tại Điều 133 BLDS 2015 hợp đồng thế chấp trên đúng pháp luật,do đó tòa án theo hướng ông Đ
phải hoàn trả phần giá trịtương đương bằng tiền tương ứng 3/12 giá trị phần của ba người không đồng ý việc chuyển nhượng là ông V, ông C và bà T.
58
hoặc người thứ ba tham gia xác lập giao dịch nhưng không phải lúc nào các bên cũng có điều kiện thực hiện việc ủy quyền. Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì việc ủy quyền cho người khác tham gia giao dịch phải bằng văn bản và công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Về mặt hiểu biết pháp luật của người dân chưa được tường tận, nhiều gia đình khi tham gia ký kết chỉ hỏi ý kiến các con bằng miệng hoặc trao đổi qua các phương tiện như tin nhắn, cuộc gọi, vì vậy, với các yêu cầu đặt ra việc ủy quyền phải bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực trên thực tế có thể gặp một vài khó khăn. Bởi lẽ, thành viên của hộ gia đình không phải lúc
nào cũng cùng sống chung với nhau, do nhu cầu cuộc sống phát sinh, các thành viên này đã đi làm việc nơi xa, không còn sống chung với cả hộ,128 hơn thế nữa có trường hợp đang sinh sống ở nước ngoài, việc yêu cầu các thành viên này thực hiện thủ tục công chứng là phức tạp. Theo như quy định của Luật Công chứng 2014 thì trường hợp bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên nhận ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền
này,129 đối với trường hợp thành viên ở nước ngoài thì thực hiện tại cơ quan đại diện ngoại giao hay cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại nước sở tại.130 Như vậy, có thể thấy thủ tục thực hiện việc ủy quyền này rất phức tạp, dẫn đến khó khăn cho các bên. Tác giả đơn cử một vụ án dân sự có liên quan về vấn đề này như sau:
Vụ án thứ sáu:131
(Tác giả chỉ đề cập đến nội dung của bản án liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 0146A/08/HĐ)
Nguyên đơn: ông Mai Văn O, bà Nguyễn Thị B; bị đơn: Ngân hàng Đ. Ngày
11/7/2018, Ông O và bà B thực hiện ký hợp đồng thế chấp có đối tượng là thửa đất số 145 cấp năm 2008 cho ngân hàng Đ. Thửa đất 145 là tài sản chung của hộ gia đình ông O, gồm các thành viên như sau: ông O, bà B, bà Mai Cẩm C (em ông O) và Mai Vũ Thùy D (con). Ông O yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng
128
Nguyễn Huy Cường (2010), “Một số bất cập trong thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về hộ gia
đình”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 1 (261), tr.37.
129
Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014.
130
Khoản 1 Điều 78 Luật Công chứng 2014.
131
Bản án số 156/2019/DS-PT ngày 30/10/2019 về tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang.
59
thế chấp trên được lập thành văn bản có chứng thực bởi UBND phường P, tuy nhiên hợp đồng chỉ do ông O và bà B đứng ra ký tên. Tại bản án sơ thẩm, HĐXX tuyên bố hợp đồng thế chấp trên bị vô hiệu. Tại bản án phúc thẩm, HĐXX nhận định tại thời điểm thế chấp, hộ gia đình ông O có 4 thành viên nhưng chỉ có vợ chồng ông
O, bà B ký tên là chưa phù hợp. Mặc dù C, D không ký nhưng thời điểm thế chấp ông O có thông báo cho các thành viên biết về việc nhận tiền sử dụng mục đích chung gia đình và không ai có ý kiến gì cũng không phản đối nên được xem như đồng ý. Vì vậy, hợp đồng trên không bị vô hiệu. Tòa phúc thẩm tuyên bố hợp đồng thế chấp trên có hiệu lực pháp luật.
Nhận xét vụ án:Hai HĐXX sơ thẩm và phúc thẩm đưa ra hai hướng giải quyết khác nhau về vụ án này. HĐXX sơ thẩm theo hướng không công nhận hiệu lực của
hợp đồng thế chấp trên khi hợp đồng chỉ có chữ ký của vợ chồng ông O, bà B và
thiếu chữ ký của hai thành viên còn lại và không có văn bản ủy quyền. Ngược lại với ý kiến của Tòa án cấp sơ thẩm, HĐXX phúc thẩm lại theo hướng công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp trên. Tác giả đồng quan điểm với hướng giải quyết của Tòa án cấp phúc thẩm, mặc dù hợp đồng thế chấp trên không có chữ ký của hai thành viên còn lại, tuy nhiên theo trình bày của các đương sự đều có sự thống nhất rằng việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ, vợ chồng ông O, bà B đều thông báo cho các thành viên còn lại trong hộ biết, các thành viên đều không phản đối hay có ý kiến khác. Ngoài ra, về mục đích của giao dịch là nhằm sử dụng vào mục đích chi tiêu trong gia đình, theo đó thấy được giao dịch này vì lợi ích của gia đình. Như vậy, mặc dù các thành viên của hộ không trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhưng về ý chí chung các thành viên này đều đồng ý với giao dịch này và không có ý kiến phản đối, đủ cơ sở để khẳng định hợp đồng thế chấp trên đảm bảo về mặt nội dung, lẫn hình thức. Tác giả đồng ý với hướng xử lý của HĐXX cấp phúc thẩm nhưng về cơ sở pháp lý để Tòa án cấp phúc thẩm đưa ra