7. Kết cấu của đề tài
1.2.3. Một số nội dung của pháp luật dân sự về thực hiện hợp đồng thuê
hại.
1.2.3. Một số nội dung của pháp luật dân sự về thực hiện hợp đồng thuê nhà thuê nhà
Sau khi sử dụng các quy định của pháp luật để giao kết một bản hợp đồng có giá trị pháp lý, để đưa hợp đồng đó đi vào hiện thực, các bên sẽ đi vào thực hiện hợp đồng với các giai đoạn như thực hiện quyền và nghĩa vụ, đơn phương chấm dứt hợp đồng, sửa đổi và chấm dứt hợp đồng.
Thứ nhất là quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên
Các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng được xem là những điều khoản cơ bản nhất của một hợp đồng thuê nhà ở. Luật dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2014 dường như đã định hướng cho các bên tự do thỏa thuận những điều kiện mình cho là cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi không quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà trong luật. Mặt khác, Luật Kinh doanh bất động sản 2015 với đối tượng điều chỉnh là quan hệ pháp luật về kinh doanh bất động sản trong đó có hoạt động cho thuê nhà lại quy định khá chi tiết về quyền và nghĩa vụ của các bên tại các điều 26,27,28,29.
Như vậy, đối với hoạt động cho thuê nhà mà bên chủ thể là hộ gia đình, cá nhân thì quyền và nghĩa vụ của các bên được hiểu là do các bên tự thoả thuận miễn không trái các nguyên tắc cơ bản của pháp luật và đạo đức xã hội.
Thứ hai là quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở là một hành vi pháp lý của một trong hai bên thực hiện khi có căn cứ cho rằng bên kia đã không thực hiện nghĩa vụ của mình như trong hợp đồng đã giao kết làm ảnh hưởng đến quyền lợi của mình. Các khoản 2,3,4 điều 132 Luật nhà ở 2014 có quy định rất cụ thể về các trường hợp được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của cả bên thuê và bên cho thuê, cụ thể:
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này. 3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. 4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Có thể nhận thấy, các quy định của pháp luật về điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là khi các bên vi phạm nghĩa vụ ảnh hưởng đến quyền của bên kia tương đối nghiêm trọng dẫn đến hậu quả một trong hai bên có thể không đạt được mục đích và thiệt hại nặng nề khi tiếp tục giao kết hợp đồng. Quy định này của pháp luật là rất hợp lý khi đưa ra biện pháp cụ thể để các bên có thể tự bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình và quy định thành các trường hợp cụ thể để định mức cho việc thực hiện hành vi này, không để cho các bên lợi dụng việc đơn phương chấm dứt hợp đồng khi không xảy ra vi phạm nhằm mục đích trục lợi cá nhân, gây thiệt hại cho đối phương.
Bên cạnh đó, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mặc dù để bảo vệ quyền lợi cấp thiết cho một bên nhưng để tránh tiếp tục gây thiệt hại cho phía bên kia, tạo điều kiện cho cả hai bên chủ động nên pháp luật đã quy định bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo trước ít nhất là 30 ngày, nếu không sẽ phải bồi thường vi phạm.
Thứ sáu là các quy định về chấm dứt hợp đồng
Khi hợp đồng thuê nhà không thể tiếp tục thực hiện, các bên sẽ có nhiều lựa chọn, trong đó có lựa chọn chấm dứt hợp đồng. Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được quy định cụ thể tại điều 131 Luật nhà ở 2014 như sau:
1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.
Ngoài trường hợp các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng do vi phạm, pháp luật còn đưa ra các trường hợp hợp đồng chấm dứt từ hai bên theo thỏa thuận; khi đối tượng của hợp đồng thuê nhà là nhà ở hoặc chủ thể không còn, không có căn cứ để tiếp tục thực hiện hợp đồng.
1.2.4. Ý nghĩa của việc áp dụng quy định quy định pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà
Khi tham gia vào một giao dịch dân sự, các bên chủ thể đều hướng tới những lợi ích nhất định. Đối với quan hệ pháp luật về hợp đồng thuê nhà, khi giao kết hợp đồng, bên thuê mong muốn có nhà ở để phục vụ đời sống còn bên cho thuê mong muốn nhận được tiền thuê nhà để tăng thu nhập. Việc áp dụngquy định pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà
sẽ giúp cho các bên đạt được mục đích của mình một cách hợp pháp mà vẫn dựa trên cơ sở tự do thỏa thuận trong nguyên tắc của pháp luật dân sự. Không những thế, khi đặt trong khuôn khổ pháp luật, quyền và lợi ích chính đáng của các bên cũng sẽ được bảo vệ khỏi các yếu tố lừa dối, cưỡng ép, bóc lột khi tham gia vào giao dịch dân sự có tính tự định đoạt cao.
Pháp luật không những được các chủ thể sử dụng để phục vụ mục đích của mình mà còn là công cụ do Nhà nước ban hành để quản lý xã hội. Việc các quy định pháp luật được triển khai trên thực tế sẽ giúp cho nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý của mình. Trong hoạt động thuê nhà, nhà nước sẽ quản lý tốt hơn không những về hoạt động thuê nhà mà còn là tình trạng dân cư, bất động sản, an ninh trật tự khi các quy định của pháp luật dân sự được áp dụng một cách triệt để vào trong quan hệ pháp luật này.
Khi nhà nước thực hiện tốt vai trò quản lý, trật tự xã hội cũng sẽ được đảm bảo. Các hành lang pháp lý đối với hoạt động thuê nhà sẽ góp phần không nhỏ ổn định các quan hệ xã hội và là cơ sở để giải quyết các tranh chấp phát sinh một cách công bằng, thống nhất.
Với vai trò là một công cụ quản lý hữu hiệu nhất, việc áp dụng quy