7. Kết cấu của đề tài
2.1.1 Thực trạng bảo đảm nguyên tắc giao kết
Nguyên tắc giao kết hợp đồng thuê nhà ở là tư tưởng chỉ đạo phải tuân theo trong toàn bộ quá trình đàm phán, giao kết hợp đồng thuê nhà ở của hai bên chủ thể người cho thuê nhà và người thuê nhà ở. Tinh thần của nguyên tắc nêu trên còn được vận dụng trong suốt quá trình thực hiện, thay đổi, chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Trước hết, khi giao kết hợp đồng thuê nhà, các bên phải đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, tự do thỏa thuận. Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng để khẳng định hợp đồng thuê nhà của sinh viên là kết quả thỏa thuận của người cho thuê và người đi thuê nhà, không bên nào ép buộc bên nào giao kết hợp đồng, sự tự nguyện chính là biểu hiện của yếu tố “tự do” của các chủ thể phù hợp với pháp luật dân sự. Việc giao kết hợp đồng chỉ được coi là tự nguyện khi hình thức và nội dung của hợp đồng phản ánh một cách khách quan, trung thực mong muốn, nguyện vọng của các bên chủ thể tham gia hợp đồng. Nguyên tắc này cũng là một trong những cơ sở quan trọng ràng buộc trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng thuê nhà và giải quyết những vấn đề phát sinh có liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Mặt khác, ý chí của các bên giao kết hợp đồng phải phù hợp với ý chí của nhà nước. Nói cách khác, hợp đồng đó không trái pháp luật, sự tự do ý chí giao kết hợp đồng của các chủ thể phải nằm trong khuôn khổ, giới hạn nhất định – giới hạn lợi ích, chuẩn mực đạo đức chung của xã hội và trật tự công cộng. Nguyên tắc này liên quan nhiều đến việc xác định các nội dung thỏa thuận đưa vào hợp đồng khi giao kết hợp đồng thuê nhà của sinh viên phải phù hợp với các quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó là nguyên tắc bình đẳng khi giao kết hợp đồng. Bình đẳng là nguyên tắc khẳng định vị thế ngang nhau của chủ thể cho thuê và chủ thể đi thuê nhà khi tiến hành giao kết hợp đồng. Thực hiện nguyên tắc này giúp phòng tránh việc người cho thuê lợi dụng “sức mạnh” và vị thế của mình để áp đặt đối với người thuê, bảo đảm trong giao kết hợp đồng thuê nhà ở giữa các bên không ai bị cưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý muốn của mình.
Quan hệ pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở là một trong các quan hệ pháp luật dân sự mà ở đó các bên chủ thể khi tham gia phải bình đẳng với nhau, không được lấy bất cứ lý do nào về sự khác biệt để đối xử không bình đẳng trong quan hệ. Hơn nữa, ý chí tự nguyện của các bên chủ thể tham gia hợp đồng thuê nhà chỉ được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhau trên mọi phương diện.
Trong quá trình sinh viên thực hiện hoạt động giao kết hợp đồng thuê nhà, nguyên tắc bình đẳng, tự thỏa thuận không phải lúc nào cũng được đảm bảo một cách đầy đủ. Nhóm nghiên cứu đã tiến hành khảo sát cách thức giao kết hợp đồng thuê nhà của sinh viên thông qua việc xác lập các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà. Việc hình thành các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà do các bên tự thỏa thuận sẽ đảm bảo được sự thống nhất cao nhất về mặt ý chí của các bên chủ thể, qua đó hạn chế được những tranh chấp phát sinh sau này.
Thông qua việc khảo sát cách thức hình thành các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà của sinh viên, kết quả thu được như sau:
Bảng 1: Kết quả khảo sát cách thức hình thành các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà
STT Cách thức hình thành các điều khoản trong hợp đồng Số
lƣợng Tỷ lệ (%)
1 Không có điều khoản hợp đồng được soạn sẵn 61 52,6
2 Do chủ nhà xác lập sẵn 55 47,4
Thông qua kết quả khảo sát cho thấy: Trên thực tế, ý chí của bên thuê nhà (sinh viên) chưa được coi trọng, các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà thường do bên chủ nhà xác lập sẵn. Số liệu thống kê cho thấy có đến 47,4% số người tham gia khảo sát đã phải tiến hành giao kết hợp đồng thuê nhà với các điều khoản được xác lập sẵn, không được thỏa thuận về các điều khoản trong hợp đồng. Đây là một tỷ lệ khá cao, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro trong việc giao kết hợp đồng dân sự, có thể ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của
các bên – đặc biệt là sinh viên với tư cách người đi thuê nhà và không được đưa ra yêu cầu hoặc thỏa thuận trong việc ký kết hợp đồng.
Tình trạng trên xuất phát từ những lý do cơ bản như: Sinh viên là người sống ở xa nhà, khó khăn về mặt kinh tế, cần nhà thuê để sinh sống và học tập ổn định, trong khi đó số lượng nhà cho thuê đáp ứng được các tiêu chí cơ bản của sinh viên: giá thành phù hợp với khả năng kinh tế, gần trường học hoặc nơi làm thêm, cơ sở hạ tầng sạch sẽ, thoáng mát, nhà thuê ổn định lâu dài…không nhiều, chưa thỏa mãn được nhu cầu của sinh viên. Đặc biệt, sinh viên đi thuê nhà thường trẻ tuổi, ngại va chạm, chính vì thế khi tiến hành giao kết hợp đồng thuê nhà, đại đa số sinh viên muốn thuê nhà thật nhanh chóng, bỏ qua nhiều tiêu chí và không quan tâm nhiều đến hợp đồng. Điều này vô hình chung đã tạo ra những rủi ro tiềm ẩn xảy ra tranh chấp mà người thuê không thể chủ động bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình.