Các nội dung chính của Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật dân sự bao gồm: Đối tượng hợp đồng (nhà thuê); chủ thể ký kết hợp đồng (Bên cho thuê nhà và sinh viên), các thỏa thuận của các bên là căn cứ để xác lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa bên cho thuê nhà và sinh viên. Trong quá trình giao kết hợp đồng thuê nhà, các điều khoản của hợp đồng thuê nhà giữa người cho thuê nhà và sinh viên thường bao gồm các nội dung sau: Đối tượng của hợp đồng; Chủ thể của hợp đồng thuê nhà; Các loại chi phí khác (điện, nước, vệ sinh môi trường...); Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà; Mục đích sử dụng nhà; Giá thuê và phương thức thanh toán, tiền đặt cọc; Thời hạn thuê và thời điểm giao nhận nhà ở…. Trong số các điều khoản đó, mức độ quan tâm của người thuê nhà là khác nhau. Thông qua việc khảo
sát các nội dung có trong Hợp đồng thuê nhà của sinh viên, kết quả khảo sát như sau:
Bảng 3: Kết quả khảo sát về mức độ quan tâm đến các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà
STT Các điều khoản trong hợp đồng Số lƣợng Có quan tâm (%)
1 Đối tượng của hợp đồng 90 77.6
2 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà 72 62
3 Các loại chi phí khác (điện, nước,
vệ sinh môi trường,...) 86 74.1
4 Quyền và nghĩa vụ của các bên
trong hợp đồng thuê nhà 93 80.2
5 Mục đích sử dụng nhà 72 62
6 Giá thuê và phương thức thanh
toán, tiền đặt cọc 100 86.2
7 Thời hạn thuê và thời điểm giao
nhận nhà ở 78 67.2
Có 86.2% số sinh viên được khảo sát quan tâm đến giá thuê, phương thức thanh toán và tiền đặt cọc; 80.2% số sinh viên được khảo sát quan tâm đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng; 77.6% số sinh viên được khảo sát quan tâm đến nhà thuê được mô tả có đúng như thực tế hay không, có thuộc quyền sở hữu của người cho thuê nhà hay không. Trong khi đó, các điều khoản khác như thời hạn thuê nhà, thời điểm giao nhận nhà, chủ thể của hợp đồng thuê nhà và mục đích sử dụng nhà được ghi nhận trong Hợp đồng thuê thì ít được quan tâm và thỏa thuận hơn. Cụ thể là chỉ có 62% số sinh viên được khảo sát quan tâm đến việc người giao kết hợp đồng thuê nhà có đảm bảo các điều kiện pháp lý về việc cho thuê nhà hay không, người cho thuê là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức kinh doanh bất động sản; 62% số sinh viên được khảo sát quan tâm đến thỏa thuận về mục đích sử dụng nhà khi được
cho thuê nhà; 67.2% số sinh viên được khảo sát thỏa thuận về thời hạn thuê nhà và thời điểm giao nhận nhà ở.
Dựa trên số liệu khảo sát, có thể thấy rằng các điều khoản cơ bản xuất hiện chủ yếu trong hợp đồng thuê nhà chiếm mức độ quan tâm của sinh viên thường là các điều khoản về giá thuê nhà, phương thức thanh toán, tiền đặt cọc và điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên (chiếm trên 80% kết quả điều tra, khảo sát). Các điều khoản khác có tỉ lệ phần trăm thấp hơn và nhưng tất cả đều có kết quả trên 60%. Mặc dù vậy, trong quá trình thực hiện giao kết hợp đồng, không nhiều người được tiến hành thỏa thuận về các điều khoản này.
Đối với những nội dung thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà, kết quả khảo sát cho thấy, có đến 73,2% người được hỏi trả lời là có quan tâm và đã từng tìm hiểu quyền và nghĩa vụ của hai bên chủ thể theo quy định của pháp luật dân sự trong hợp đồng thuê nhà. Đây là một con số khá cao, chứng tỏ người đi thuê nhà hiện nay đã có ý thức trong việc tìm hiểu, bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của mình. Tuy nhiên vẫn còn một tỉ lệ lớn sinh viên chưa quan tâm tìm hiểu đến quyền và nghĩa vụ của mình khi thuê nhà khi có đến 26.8% số người được hỏi nói rằng họ chưa từng quan tâm đến vấn đề này hoặc có quan tâm nhưng không tìm hiểu cụ thể các quyền và nghĩa vụ pháp lý được pháp luật quy định.
Nhóm nghiên cứu cũng đã đưa ra một số quyền và nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng thuê nhà và yêu cầu người được khảo sát xác định xem những điều khoản này có hay không có trong hợp đồng thuê nhà của mình. Kết quả điều tra được thể hiện trong bảng dưới đây:
Bảng 4: Các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà
NỘI DUNG CÓ KHÔNG
Giao nhà và trang thiết bị đúng thời hạn và đúng tình trạng đã thỏa thuận trong hợp đồng
NỘI DUNG CÓ KHÔNG NGHĨA VỤ CỦA BÊN CHO THUÊ NHÀ
Bảo đảm cho bên thuê sử dụng
nhà ổn định trong thời gian thuê 80.2% 19.8% Bảo trì, sửa chữa nhà cho thuê
theo quy định của pháp luật. Nếu không sửa chữa, bảo trì, gây thiệt hại cho bên thuê nhà thì phải bồi thường
72.8% 27.2%
Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý
64.2% 35.8% QUYỀN CỦA BÊN CHO THUÊ NHÀ
Yêu cầu bên thuê trả tiền thuê đúng số tiền đã thỏa thuận và đúng thời hạn
90.5% 9.5%
Yêu cầu bên thuê có trách nhiệm bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận và phải sửa chữa phần hư hỏng, bồi thường do lỗi của bên thuê gây ra
85.7% 14.3%
Bảo trì, cải tạo nhà ở khi được bên
thuê đồng ý 53.6% 46.4%
Nhận lại nhà cho thuê trong các
trường hợp chấm dứt hợp đồng 57.1% 42.9%
NGHĨA VỤ CỦA BÊN
THUÊ
Trả đủ tiền thuê nhà theo đúng
thời hạn đã ghi trong hợp đồng 98.8% 0.2% Sửa chữa, bồi thường đối với
những thiệt hại do bên thuê gây ra 79.3% 20.7% Bên thuê không được tự ý thay
đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở nếu không có sự đồng ý của bên cho
NỘI DUNG CÓ KHÔNG NHÀ thuê
Bên thuê phải trả nhà theo đúng thời hạn và thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng 68.3% 31.7% Sử dụng đúng mục đích, bảo quản, giữ gìn nhà ở 79.3% 20.7% Chấp hành các quy định về quản lý và sử dụng nhà ở, vệ sinh môi trường và an ninh trật tự nơi có nhà thuê
82.9% 17.1%
Giao lại nhà cho bên thuê khi
chấm dứt hợp đồng 69.5% 30.5%
QUYỀN CỦA BÊN
THUÊ
Được nhận nhà theo đúng thỏa
thuận trong hợp đồng 93.8% 6.2%
Yêu cầu bên cho thuê nhà sửa chữa kịp thời những hư hỏng không phải do bên thuê gây ra. Nếu không sửa chữa gây thiệt hại cho bên thuê thì bên cho thuê phải bồi thường
86.4% 13.6%
Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp đổi chủ sở hữu
67.9% 32.1%
Được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật
65.4% 34.6%
Được đổi nhà, cho thuê lại nhà đang thuê nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản
Qua kết quả khảo sát nêu trên có thể thấy một số quyền và nghĩa vụ của 2 bên thường được xuất hiện trong hợp đồng thuê nhà có thể kể đến như là:
Nghĩa vụ của bên cho thuê: (1) Giao nhà và trang thiết bị đúng thời hạn và đúng tình trạng đã thỏa thuận trong hợp đồng; (2) Bảo đảm cho bên thuê sử dụng nhà ổn định trong thời gian thuê; (3) Bảo trì, sửa chữa nhà cho thuê theo quy định của pháp luật. Nếu không sửa chữa, bảo trì, gây thiệt hại cho bên thuê nhà thì phải bồi thường.
Quyền của bên cho thuê: (1) Yêu cầu bên thuê trả tiền thuê đúng số tiền đã thỏa thuận và đúng thời hạn; (2) Yêu cầu bên thuê có trách nhiệm bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận và phải sửa chữa phần hư hỏng, bồi thường do lỗi của bên thuê gây ra.
Nghĩa vụ của bên cho thuê: (1) Trả đủ tiền thuê nhà theo đúng thời hạn đã ghi trong hợp đồng; (2) Sửa chữa, bồi thường đối với những thiệt hại do bên thuê gây ra; (3) Bên thuê không được tự ý thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê; (4) Sử dụng đúng mục đích, bảo quản, giữ gìn nhà ở; (5) Chấp hành các quy định về quản lý và sử dụng nhà ở, vệ sinh môi trường và an ninh trật tự nơi có nhà thuê.
Quyền của bên thuê: (1) Được nhận nhà theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; (2) Yêu cầu bên cho thuê nhà sửa chữa kịp thời những hư hỏng không phải do bên thuê gây ra. Nếu không sửa chữa gây thiệt hại cho bên thuê thì bên cho thuê phải bồi thường.
Các quy định trên chiếm tỷ lệ khá cao trên 70%, thậm chí có các nội dung được những người tham gia trả lời đánh giá có sự xuất hiện rất cao tới trên 90% số người được hỏi xác nhận.
Tuy nhiên, vẫn còn một số nội dung quan trọng, hay xảy ra tranh chấp nhưng việc quy định các nội dung đó trong các hợp đồng thuê nhà lại không được chú ý đến nhiều. Có thể kể đến như đối với quyền của bên thuê, về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của người thuê. Số liệu cho thấy vẫn
còn đến 34.6% các trường hợp khi tiến hành giao kết hợp đồng thì không có điều khoản này. Đây là một điều khoản vô cùng quan trọng trong hợp đồng thuê nhà nhưng thường ít được đề cập đến hoặc được đề cập đến nhưng lại kèm theo rất nhiều điều kiện phụ kèm theo gây bất lợi cho người thuê ví dụ như: quy định thời gian phải thông báo trước cho chủ thể cho thuê khi chấm dứt hợp đồng kéo dài ra và phải bằng văn bản, khi chuyển đi phải có sự chứng kiến của người cho thuê để kiểm tra hiện trạng của nhà ở… Những điều khoản này thường được quy định trong mục các điều khoản khác ngoài những điều khoản chính, xen kẽ vào đó là rất nhiều điều khoản phụ làm cho người thuê khó có thể chú ý khi ký kết hợp đồng. Từ đó ràng buộc người thuê, khiến cho người thuê vi phạm hợp đồng, không lấy lại được tiền cọc và có thể phải bồi thường hợp đồng. Điều này trở thành một nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng thuê nhà.
Trong phiếu khảo sát, nhóm điều tra có đưa thêm một phần là sự phù hợp với quy định của pháp luật trong các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà và yêu cầu người tham gia khảo sát đánh giá mức độ phù hợp với pháp luật của hợp đồng thuê nhà đang có hiệu lực của bản thân.
Bảng 5: Kết quả khảo sát về việc xác định tính phù hợp quy định pháp luật của thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà
STT Khả năng xác định tính phù hợp của
thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà Số lƣợng Tỉ lệ (%)
1 Phù hợp với quy định của pháp luật 79 68,1 2 Không phù hợp với quy định của pháp luật 9 7,6
3 Chủ thể thuê nhà không nắm rõ 28 24.3
Đa số sinh viên cho rằng mình đã thực hiện giao kết hợp đồng thuê nhà với các điều khoản phù hợp với quy định của pháp luật (68,1%). Bên cạnh đó, vẫn còn một bộ phận không nhỏ số người đi thuê nhà không hiểu biết hoặc không quan tâm đến pháp luật về nhà ở, pháp luật về hợp đồng, không xác định được các nội dung trong Hợp đồng thuê nhà có phù hợp quy định pháp
luật hay không (chiếm đến 24.3% tỷ lệ được khảo sát). Trong nhiều trường hợp, điều này sẽ dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu hoặc khó giải quyết khi xảy ra tranh chấp trong các điều khoản. Đa phần những sinh viên này ký kết hợp đồng thuê nhà ngay khi xác định được nhà thuê đúng nhu cầu sử dụng, tiền thuê nhà phù hợp với khả năng thanh toán và được người cho thuê nhà đồng ý ký kết hợp đồng thuê nhà.
Đặc biệt, có 7,6% số người tham gia khảo sát cho rằng có một số điều khoản trong hợp đồng thuê nhà của mình chưa phù hợp với quy định của pháp luật và đã nêu rõ ra như: “giá điện nước còn cao so với giá niêm yết và thông báo của cơ quan nhà nước”, “người cho thuê nhà tự ý tăng tiền thuê nhà nhưng không thỏa thuận lại với người thuê nhà”, “giá điện, phụ phí cao hơn so với thỏa thuận ban đầu”, “giá điện và giá nước lớn hơn so với giá các khu vực khác đang thuê”, “giá điện chưa được niêm yết và còn cao hơn giá thị trường”. Trong số những người được khảo sát này, họ cho ý kiến giải quyết trong trường hợp này là chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Một số khác thì vẫn tiếp tục duy trì việc thuê nhà và mặc nhiên đồng ý với hành vi pháp lý đơn phương của bên cho thuê nhà, không thỏa thuận và ký kết lại hay bổ sung điều khoản hợp đồng, số còn lại thì từ chối không đưa ra ý kiến về phương thức giải quyết trong trường hợp này. Việc xác định tính phù hợp của nội dung hợp đồng thuê nhà cần đến sự hiểu biết pháp lý, nắm rõ các quy định pháp luật dân sự nói chung và quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà nói riêng, chính vì thế, trong các trường hợp người thuê xác định không chính xác các thỏa thuận của mình có hợp pháp hay không sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý mang tính bất lợi cho chính bản thân người thuê nhà.
2.2. Thực trạng áp dụng quy định pháp luật dân sự trong hoạt động thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố động thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội
Sau khi giao kết hợp đồng thuê nhà, trên thực tế, đại đa số các điều khoản về bàn giao nhà thuê và tiền thuê nhà, đặt cọc được tiến hành ngay lập
tức. Mặc dù vậy, trong quá trình thực hiện các điều khoản khác của hợp đồng như quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng vẫn còn gặp phải các khó khăn và phát sinh các hậu quả pháp lý nhất định.
Thông qua việc khảo sát để đánh giá mức độ xảy ra tranh chấp trong hợp đồng thuê nhà của sinh viên, có tới 83,1% tương đương 118 người được khảo sát trả lời rằng hiện họ chưa xảy ra vấn đề tranh chấp trong hợp đồng thuê nhà.
Với số liệu trên, có thể thấy được việc các bên tích cực tham gia thực hiện hợp đồng đã làm giảm đi việc xảy ra các tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên. Điều đó cho thấy trong quá trình tiến hành hoạt động thuê nhà, sinh viên đã áp dụng được các quy định của pháp luật dân sự để giúp cho việc thuê nhà được diễn ra một cách nhanh chóng, suôn sẻ, hiệu quả, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình cũng như của bên cho thuê, tránh xảy ra các tranh chấp.
Mặc dù vậy, vẫn còn 16.9% sinh viên được hỏi trả lời là họ đã có tranh chấp xảy ra khi thực hiện hợp đồng thuê nhà. Nếu xét về mặt giá trị thì đây là một số liệu chiếm tỷ lệ nhỏ. Nhưng có thể thấy tỷ lệ này chiếm khoảng 1/6 số người được điều tra khảo sát, vậy có nghĩa là cứ 6 hợp đồng thuê nhà được giao kết sẽ có 01 hợp đồng xảy ra tranh chấp, đây là một tỷ lệ khá lớn và tác hại của việc tranh chấp thì đều ảnh hưởng không tốt đến cả 2 chủ thể của hợp đồng.
Để tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp trong khi thực hiện hợp đồng thuê nhà, nhóm nghiên cứu đã dự liệu một số nguyên nhân và đưa ra cho sinh viên, học viên tham gia khảo sát đánh giá các nguyên nhân đó theo 5 thang mức độ từ hiếm khi xảy ra, đến xảy ra rất thường xuyên. Dữ liệu đánh giá của 142 người tham gia khảo sát được nhóm nghiên cứu tổng hợp trong bảng dữ liệu dưới đây: