7. Kết cấu của đề tài
2.1.2.Thực trạng về hình thức hợp đồng thuê nhà
Giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng hình thức văn bản hoặc bằng miệng, song tùy thuộc vào từng loại giao dịch dân sự mà hình thức được pháp luật quy định khác nhau. Đối với giao dịch về nhà ở cần phải tiến hành thủ tục bằng việc xác lập hợp đồng có các nội dung theo quy định của Điều 120, Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014. Thông qua việc khảo sát hình thức của giao kết về việc thuê nhà ở của sinh viên, kết quả thu được cho thấy: Tỷ lệ sinh viên đang thực hiện giao kết thuê nhà ở bằng hình thức hợp đồng ( có xác lập bằng văn bản) là 81,7% (116 SV), chỉ có 18,3% (26 SV) không thực hiện giao kết hợp đồng, chỉ thỏa thuận miệng với người cho thuê.
Việc giao kết hợp đồng dưới hình thức miệng không đảm bảo tính pháp lý, không thỏa mãn điều kiện của hợp đồng thuê nhà (theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014), có thể dẫn đến việc hợp đồng không có giá trị pháp lý, không được pháp luật bảo đảm thực hiện, dẫn đến vô hiệu và khi xảy ra tình trạng tranh chấp sẽ rất khó để giải quyết.
Cùng với việc ký kết hợp đồng thuê nhà, có 38% số người tham gia khảo sát đã thực hiện công chứng/chứng thực hợp đồng thuê nhà hoặc có người làm chứng; trong khi 62% không thực hiện thủ tục này. Chủ yếu các trường hợp tiến hành công chứng/ chứng thực là thông qua các tổ chức kinh doanh bất động sản, chứng thực chữ kí hoặc có người làm chứng. Điều này cho thấy các sinh viên, học viên tham gia điều tra khảo sát đã rất quan tâm đến pháp luật về hợp đồng thuê nhà, bước đầu có ý thức trong việc bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình trong việc thực hiện các giao dịch dân sự. Hợp đồng thuê nhà có công chứng/chứng thực hoặc có người làm chứng sẽ có giá trị pháp lý tốt hơn, hạn chế được phần nào rủi ro, tranh chấp xảy ra cho các bên. Tuy nhiên, do quy định pháp luật về hoạt động thuê nhà không mang tính thương mại không yêu cầu bắt buộc phải công chứng, chứng thực, do đó việc sử dụng Hợp đồng thuê nhà chỉ là hợp đồng viết tay, không công chứng, chứng thực vẫn chiếm tỷ lệ rất cao (62%). Lý do cho việc này còn có thể được giải thích với lý do họ muốn giảm thiểu chi phí phát sinh liên quan đến Hợp đồng thuê nhà như chi phí cho việc công chứng, chứng thực hay các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc cho thuê nhà (thuế thu nhập cá nhân)….
-Xác định tính hợp pháp của đối tượng hợp đồng thuê nhà (nhà thuê): Trong quá trình giao kết hợp đồng thuê nhà, một trong các yếu tố hết sức quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng thuê nhà là nhà thuê phải hợp pháp. Điều này đảm bảo cho sinh viên sử dụng nhà thuê một cách ổn định, hạn chế các tranh chấp giữa các bên làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê nhà là sinh viên. Thông qua việc khảo sát mức độ quan tâm đến tính hợp pháp của nhà thuê, kết quả thu được như sau:
Bảng 2: Kết quả khảo sát việc xác định tính hợp pháp của nhà thuê
STT Các mức độ Số liệu Tỉ lệ (%)
1 Có 97 83,6
3 Không biết 17 14,7
Số liệu thu được cho thấy sinh viên đi thuê nhà rất quan tâm đến tính hợp pháp của nhà thuê thể hiện thông qua quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt một cách hợp pháp của người cho thuê. Mặc dù vậy, vẫn còn 14,7% sinh viên không quan tâm đến điều kiện pháp lý cơ bản này của hợp đồng thuê nhà, 1,7% sinh viên biết nhà ở không thuộc sở hữu hợp pháp hoặc được ủy quyền thực hiện giao dịch mà vẫn thực hiện giao kết hợp đồng thuê nhà.
Một trong các lí do khiến tỷ lệ sinh viên vẫn tiến hành giao kết hợp đồng thuê nhà dù không biết rõ về tính hợp pháp của nhà thuê hoặc ngay cả khi biết rõ nhà thuê không đảm bảo tính hợp pháp là khó khăn về kinh tế, tâm lý e ngại không tìm được nhà thuê hoặc cho rằng chỉ thuê nhà trong thời gian ngắn, mang tính tạm thời. Ngoài ra, một số trường hợp thuê lại nhà của những người đi thuê nhà trước đó nên không nắm được cụ thể thông tin nhà thuê nhưng do tin tưởng người cho thuê nên vẫn tiến hành giao kết hợp đồng thuê nhà. Đại đa số các trường hợp này việc giao kết chỉ được tiến hành thông qua hình thức giao kết miệng.