- Giá trị hiện tại thuần (NPV):
b.9. Thẩm định điều kiện an toàn vốn vay:
@- Tài sản thế chấp:
TSCĐ của doanh nghiệp gồm 2 phần: Phần vật chất (TSCĐ hữu hình) và phi vật chất (TSCĐ vô hình). Thực tế ta đã gặp những dự án phần phi vật chất chiếm tới 45% tổng giá trị hợp đồng nhập thiết bị, vì phần phi vật chất sẽ không thu được tiền khi phát mãi tài sản nên ngân hàng chỉ chấp thuận tính giá trị phần vật chất làm giá trị bảo đảm vốn vay.
- Phần vật chất: gồm tổng trị giá mua các thiết bị, giá phụ tùng thay thế kèm theo hoặc mua thêm để dự phòng . . . giá trị tài sản vật chất tính theo giá nhập.
- Phần phi vật chất như chi phí đào tạo, chuyển giao công nghệ, chi phí hoa hồng, lãi vay, chi phí chuyên gia, chi phí tham quan khảo sát . . . Không được tính là giá trị đảm bảo vay vốn vì khi phát mãi phần phi vật chất không bán được.
- Do vậy giá trị tài sản thiết bị nhập khẩu bằng vốn vay ngân hàng sẽ nhỏ hơn số tiền vay vì không tính phần phi vật chất. Trường hợp trong tổng trị giá tài sản thiết bị nhập khẩu không có phí phi vật chất thì trị giá thiết bị nhập khẩu bằng đúng với số tiền xin vay. Để đảm bảo nguyên tắc trị giá tài sản thế chấp phải lớn hơn số tiền xin vay ít nhất 30% (tùy theo tính chất và độ rủi ro của dự án, tỷ lệ giá trị tài sản thế chấp có thể phải cao hơn mức qui định chung, có thể yêu cầu 50, để đảm bảo khi phát mãi có thể thu hồi vốn gốc và lãi vay). Người đi vay phải cam kết dùng các tài sản khác để thế chấp thêm cho ngân hàng như cam kết dùng toàn bộ trị giá công trình đầu tư mới bao gồm toàn bộ văn phòng, nhà xưởng, kho tàng, công trình xây dựng, thiết bị máy móc, giá trị quyền sử dụng, hoặc giá trị thuê đất của dự án . . . để thế chấp cho ngân hàng.
Thực tế đã xảy ra các trường hợp các công trình đầu tư mới (như nhà xưởng, kho tàng, vật kiến trúc khác, . . .) chưa hình thành hoặc đang xây dựng dở dang do vậy việc xác
định tài sản phải dựa vào luận chứng kinh tế kỹ thuật hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật và tổng dự toán công trình đã được cấp có chủ quyền xét duyệt theo đúng quy định.
Trường hợp toàn bộ trị giá công trình đầu tư mới vẫn không đảm bảo tỷ lệ an toàn vốn vay, người đi vay phải có tài sản khác kèm theo để thế chấp cho ngân hàng. Trong mọi trường hợp tổng trị giá tài sản thế chấp phải lớn hơn số tiền vay quy định hiện hành.
@- Về cơ sở pháp lý:
- Phải có văn bản cam kết thế chấp tài sản của doanh nghiệp bao gồm các tài sản đã, đang và sẽ đầu tư xây dựng vào công trình (kê tên và xác định giá trị tài sản thế chấp) theo đúng luận chứng kinh tế kỹ thuật (hoặc các báo cáo nghiên cứu khả thi) được cấp có thẩm quyền phê duyệt, kể cả phần công trình được xây dựng bằng vốn tự có và vốn vay có ý kiến chấp thuận (hoặc bằng văn bản riêng) của cơ quan chủ quản cấp Bộ trưởng hoặc cấp Chủ tịch UBND Tỉnh, đồng thời có ý kiến chấp thuận của cơ quan tài chính như Bộ Tài chính (đối với doanh nghiệp trung ương) hay giám đốc Sở Tài chính (đối với doanh nghiệp địa phương).
- Các văn bản giấy tờ cần thiết chứng minh quyền sở hữu hợp pháp tài sản thế chấp như giấy giao đất, giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt luận chứng kinh tế kỹ thuật, bản vẽ thiết kế, quyết định giao tài sản của cơ quan chủ quản.
@- Bảo hiểm công trình:
Chủ đầu tư có thể mua bảo hiểm tùy theo mức phí mà sẽ được đền bù một cách tương xứng trong trường hợp rủi ro có thể xảy ra. Chính việc bảo hiểm này sẽ là một điều kiện góp phần vào việc bảo đảm an toàn vốn vay. Cán bộ tín dụng cần phải xem xét giá trị bảo hiểm công trình là bao nhiêu góp phần vào vệc tính toán tài sản thế chấp để từ đó có ý kiến đề ra hạn mức tín dụng cho người đi vay.