Đình Lập huyện Đình Lập giai đoạn 2009 - 2013
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên đại bàn thị trấn Đình Lập huyện Đình Lập giai đoạn 2009 - 2013
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 quy định chỉ được chuyển đổi QSDĐ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã, phường, Thị trấn. Tuy nhiên, trên thực tế có hai loại hình chuyển đổi QSDĐ: Một là chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân; Hai là chuyển đổi QSDĐ do "Dồn điền đổi thửa" theo chủ trương của nhà nước.
Bảng 4.3. Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại T.T Đình Lập giai đoạn 2009 – 2013
Năm Đối tượng Số lượng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục Chuyển đổi Nhận chuyển đổi Trường hợp Diện tích (m2) Trường hợp Diện tích (m2) 2009 Cá nhân Cá nhân 4 320 4 320 2010 Cá nhân Cá Nhân 5 80 5 80 2011 Cá nhân Cá nhân 1 40 1 40 2012 Cá nhân Cá nhân 7 420 7 420 2013 Cá nhân Cá nhân 9 560 9 560 Tổng 26 1420 26 1420
(Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đình Lập)
Kết quả chuyển đổi QSDĐ thể hiện chi tiết qua biểu đồ 4.2.
Hình 4.2. Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại T.T Đình Lập giai đoạn 2009-2013
Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực cũng như chủ trương của nhà nước được thực hiện thì hoạt động chuyển đồi QSDĐ của huyện diễn ra khá ảm đạm, trầm lặng không sôi động như các trường hợp chuyển quyền khác của người sử dụng đất. Có thể lý giải cho việc có ít trường hợp chuyển đổi QSDĐ do những nguyên nhân như:
- Trên thực tế chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp tại thị trấn Đình Lập chỉ diễn ra theo hình thức chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá
nhân với nhau chứ không diễn ra theo loại hình "Dồn điền đổi thửa" theo chủ trương của Nhà nước nên cũng rất ít trường hợp xẩy ra.
- Tuy chuyển đổi QSDĐ là một phương thức đơn giản nhất của chuyển QSDĐ, nhưng cho đến nay trên địa bàn thị trấn Đình Lập chỉ diễn ra một số trường hợp chuyển đổi QSDĐ được thực hiện. Trong khi đó diện tích đất nông nghiệp của Thị trấn tương đối nhiều (chiếm 84.05 %), do hầu như là diện tích đất nông nghiệp nằm liền kề nhau và tập chung, vì vậy mà các hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu chuyển đổi QSDĐ, nên cũng ít phải thực hiện "Dồn điền đổi thửa".
- Vẫn có một số diện tích đất nông nghiệp manh mún, nhỏ lẻ gây khó khăn cho hoạt động sản xuất của hộ gia đình cá nhân nhưng họ cũng không có nhu cầu chuyển đổi QSDĐ.
- Khi mà Luật Đất đai 2003, chủ trương của Nhà nước đã được phổ biến rộng rãi, do trình độ hiểu biết của người biết của người dân chưa cao (đa
phần là dân tộc thiểu số) nên họ không hiểu hết được sự thuận lợi khi “Dồn
điền đổi thửa” đem lại cho họ.
4.2.2. Đánh giá kết công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại T.T Đình Lập giai đoạn 2009 - 2013
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Đó là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận QSDĐ phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 Luật Đất đai 2003.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và có hiệu lực thì hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động cả về số lượng lẫn chất lượng.
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn T.T Đình Lập được thể hiện cụ thể thông qua số liệu tại bảng 4.4.
Bảng 4.4. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại T.T Đình Lập giai đoạn 2009 – 2013
Năm Đối tượng Số lượng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục
Chuyển đổi Nhận chuyển đổi Trường hợp Diện tích (ha) Trường hợp Diện tích (ha) 2009 Cá nhân Cá nhân 87 3,46 87 3,46 2010 Cá nhân Cá Nhân 13 1,34 13 1,34 2011 Cá nhân Cá nhân 97 3,57 97 3,57 2012 Cá nhân Cá nhân 50 2,16 50 2,16 2013 Cá nhân Cá nhân 40 2,01 40 2,01 Tổng 287 12,54 287 12,54
(Nguồn: Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đình Lập)
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ thể hiện chi tiết qua biểu đồ 4.3.
Hình 4.3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại T.T Đình Lập giai đoạn 2009-2013
Qua biểu đồ 4.3 ta thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Đình Lập diễn ra tương đối sôi động. Trong đó, chủ yếu là các hoạt
động chuyển nhượng QSDĐ giữa cá nhân với cá nhân gồm có 287 trường hợp trong tổng số 287 trường hợp với diện tích là 12,54 ha.
Tất cả các trường hợp đăng ký chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Thị
trấn đều được giải quyết dứt điểm, nhanh gọn đúng theo trình tự thủ tục đã
được quy định trong Luật Đất đai năm 2003, có được kết quả trên là do những
nguyên nhân chủ yếu như:
+ Trong những năm gần đây, Thị trấn đã thu hút được đầu tư cho nhiều
dự án nên có nhiều dự án quy hoạch đã được thực hiện đặc biệt là các dự án quy hoạch xây dựng Trung tâm chợ, các dự án xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn Thị trấn như các khu tái định cư (Thị trấn Đình Lập),... Chính vì vậy mà các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất mạnh mẽ, đặc biệt là nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ là đất ở. Trong đó phải kể đến năm 2011 khi cơ sở, vật chất của các dự án phát triển khu đô thị mới trên địa bàn thị trấn Đình Lập đã gần như đầy đủ và hoàn thành thì hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đã tăng lên đáng kể so với các năm khác.
+ Do các hộ gia đình ở gần khu vực biên giới và gần các cửa khẩu đã
sang nước bạn Trung quốc làm ăn, hoặc đi bốc hàng thuê nên không có thời gian làm các công việc nhà nông, đất để sản xuất nông nghiệp bỏ hoang nên họ chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng.
+ Từ khi Luật Đất đai năm 2003 được thi hành quy định rõ trình tự thủ
tục hành chính, thời gian thực hiện cụ thể, trình tự thủ tục được rút gọn tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm. Điều đó tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn ra mạnh mẽ hơn.
Tuy nhiên công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải không có những khó khăn cần khắc phục điển hình là:
+ Việc thực hiện các văn bản pháp luật hướng dẫn, bổ sung và quy định
mới trong Luật Đất đai còn chậm trễ và chưa hoàn tất nên hoạt động chuyển nhượng QSDĐ còn gặp nhiều hạn chế. Cần phải có biện pháp và kế hoạch cụ thể trong việc cập nhật các văn bản pháp luật mới nhanh chóng đưa vào áp dụng tránh làm chậm trễ các hoạt động khi có nhu cầu cần thiết.
+ Tuy cơ chế "một cửa" đã được thực hiện tốt tại địa phương nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính xong do số lượng cán bộ còn hạn chế nên khi số
lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quá tải không thể giải quyết đúng kịp thời gian quy định, gây ra bức xúc không thể tránh khỏi cho người dân. Vấn đề này nhanh chóng cần được các cấp có thẩm quyền xem xét đưa ra những biện pháp khắc phục điều chỉnh lại cho phù hợp với thực tế công việc.
4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất tại T.T Đình Lập giai đoạn 2009 - 2013
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất cho thuê là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê.
Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
Theo số liệu thu thập được thì trong giai đoạn 2009 - 2013 hoạt động cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn Thị trấn không có trường hợp nào xin cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do:
- Thị trấn Đình Lập vẫn còn là nơi sản xuất nông nghiệp là chủ yếu, các hoạt động sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp vẫn chưa thực sự phát triển mạnh, chủ yếu là trong phạm vi nhỏ của hộ gia đình, cá nhận quy mô chưa lớn. Hầu hết các hộ sản xuất phi nông nghiệp sử dụng đất của gia đình để làm địa bàn sản xuất kinh doanh hoặc các tổ chức kinh doanh bỏ tiền mua chuyển nhượng QSDĐ.
- Tuy nhiên trên thực tế thì không phải không có trường hợp nào như trên, mà có nhiều trường hợp khác nữa xong do các bên cho thuê và cho thuê lại tự làm hợp đồng rồi thoả thuận với nhau mà không làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Từ kết quả trên cho thấy: Còn có nhiều hoạt động cho thuê và cho thuê lại của người dân mà không nằm trong sự kiểm soát của chính quyền địa phương. Đây là một vấn đề khó khăn trong công tác quản lý đất đai, không chỉ có hoạt động chuyển QSDĐ dưới hình thức là cho thuê và cho thuê lại mà còn nhiều hoạt động khác nữa mà chính quyền địa phương không kiểm soát
được. Cần phải có biện pháp nhanh chóng khắc phục tình trạng trên, đồng thời cũng cần giám sát chặt chẽ hơn nữa hoạt động cho thuê, cho thuê lại, để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất cũng là tăng cường hơn nữa trong công tác quản lý đất đai tại địa phương.
4.2.4. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại T.T Đình Lập giai đoạn 2009 - 20013
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.
Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn T.T Đình Lập được thể hiện qua bảng 4.5
Bảng 4.5. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại T.T Đình Lập giai đoạn 2009 - 2013
Năm Đối tượng Số lượng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục
Để thừa kế Nhận thừa kế Trường hợp Diện tích (ha) Trường hợp Diện tích (ha) 2009 Cá nhân Cá nhân 55 3,1 55 3,1 2010 Cá nhân Cá nhân 45 2,6 45 2,6 2011 Cá nhân Cá nhân 32 2,1 32 2,1 2012 Cá nhân Cá nhân 38 2,3 38 2,3 2013 Cá nhân Cá nhân 67 4,1 68 4,1 Tổng 237 14,2 237 14,2
(Nguồn:Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất)
Kết quả thừa kế QSDĐ thể hiện chi tiết qua biểu đồ 4.4.
Hình 4.4. Kết quả thừa kế QSDĐ tại T.T Đình Lập giai đoạn 2009-2013
Qua biểu đồ 4.4 ta thấy từ năm 2009 đến năm 2013 có rất nhiều trường hợp đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn T.T Đình Lập, có 237 trường hợp đăng ký trong giai đoạn từ 2009 - 2013. Nhiều nhất là năm 2013
với 67 trường hợp diện tích là 4,1 thấp nhất là năm 2011 với 32 trường hợp diện tích là 2,1 ha. Và tất cả các trường hợp đều được giải quyết với diện tích là 14,2 ha. Tuy tất cả các trường hợp đăng ký thừa kế QSDĐ đều được giải quyết song việc giải quyết vẫn còn chậm và mất nhiều thời gian.
Có được kết quả trên là do:
+ Từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, quy định rõ hơn, cụ thể hơn về
thừa kế QSDĐ nên công tác chuyển QSDĐ dưới hình thức thừa kế QSDĐ được người dân quan tâm hơn, hơn nữa thừa kế là một hoạt động đã hình thành từ rất lâu đời và nó là nhu cầu tất yếu khi người ta muốn để lại tài sản của mình cho người thân khi mất đi, luật pháp ban hành luật để bảo vệ quyền lợi và bảo vệ đúng di nguyện của người đã khuất.
+ Về bản chất thì thừa kế là một dạng quan hệ đặc biệt mang tính dân
sự và có nhiều vấn đề nhạy cảm nên thời gian giải quyết và thực hiện có chậm hơn so với các hình thức chuyển quyền khác.
+ Việc viết di chúc để thừa kế tài sản của mình cho người thân, đây
không phải là việc mới lạ tuy nhiên với T.T Đình Lập, một huyện thuộc tỉnh khu vực miền núi, phân đông là đồng bào dân tộc thiểu số ít người và do phong tục tập quán của các dân tộc từ xưa đến nay việc để lại thừa kế được thực hiện "bằng miệng" không có văn bản chứng thực và việc thừa kế được mọi người trong gia đình tự thoả thuận với nhau.
+ Chính vì vậy mà việc giải quyết thừa kế được để lại "bằng miệng" không có giấy tờ chứng thực, lại có sự mâu thuẫn của những người trong gia đình, việc đăng ký thừa kế QSDĐ buộc phải lui lại chờ sự giải quyết của pháp luật.
4.2.5. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại T.T Đình Lập giai đoạn 2009 - 2013
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
