5.1.3.1. Hạn chế
Với bộ dữ liệu mà tác giả thu thập đƣợc trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh, tác giả xây dựng đƣợc mô hình hồi quy thông qua 6 biến ban đầu, kết quả có 5 biến tác động đến giá nhà ở nhƣ là vị trí, diện tích nhà, diện tích đất, khoảng cách từ BĐS đến trung tâm quận 6 (chợ Bình Tây), chiều ngang mặt đƣờng/hẻm phía trƣớc BĐS. Tuy nhiên, với 5 biến đƣa vào mô hình hồi quy giá chỉ phù hợp với loại hình nhà riêng lẻ đƣợc khảo sát trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh. Các biến đƣợc lựa chọn đƣa vào mô hình và các hệ số ảnh hƣởng của các biến có thể thay đổi nếu hàm mô hình giá đƣợc xây dựng cho những căn nhà riêng lẻ ở những quận, huyện khác của TP. Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, những ngƣời tham gia thị trƣờng cần phải có sự điều chỉnh phù hợp với xu hƣớng của thị trƣờng vì mô hình hồi quy chƣa tính đến các biến động lớn của thị trƣờng.
Trên thế giới, các nhà nghiên cứu đã nghiên cứu từ rất lâu thông qua mô hình hồi quy Hedonic để tìm những nhân tố ảnh hƣởng đến giá BĐS, nhƣng tại Việt Nam còn khá ít những nghiên cứu này. Tác giả nhận thấy, ngoài các biến có ý nghĩa trong đề tài còn nhiều biến có khả năng cũng có tác động đến giá của BĐS có thể đƣa vào mô hình nhƣ: hình dáng BĐS (nở hậu, vuông vắn hay tóp hậu), số tầng, số phòng ngủ, nhà kho, sân thƣợng, mục đích sử dụng (BĐS dùng để kinh doanh, văn phòng hay BĐS chỉ dùng để ở), kết cấu (BĐS xây dựng có sàn đúc bằng bê tông cốt thép hay sàn đúc giả, sàn ván), nội thất bên trong BĐS (BĐS đƣợc trang trí bằng nội thất cao cấp hay nội thất thông thƣờng), thu nhập của chủ hộ (thu nhập của chủ hộ tăng sẽ ảnh hƣởng đến nhu cầu BĐS vì vậy mà ảnh hƣởng đến giá BĐS), tình trạng
giao thông trong khu vực (nếu giao thông đƣợc thuận lợi, không có tình trạng kẹt xe, ùn tắc giao thông thì giá BĐS sẽ cao hơn), môi trƣờng sống (nếu BĐS ở gần công viên, trƣờng học thì chất lƣợng cuộc sống đƣợc nâng lên, giá BĐS sẽ tăng) và nhiều biến khác nữa. Còn rất nhiều biến tác giả muốn đƣa vào mô hình nhƣng bộ dữ liệu không thể đáp ứng đƣợc vì có một số khó khăn nhất định trong quá trình thu thập thông tin, số liệu về các BĐS hiện đang có giao dịch mua bán.
Hạn chế tiếp theo cũng xuất phát từ bộ số liệu, dữ liệu này quá ít và chỉ tập trung thu thập tại quận 6, TP. Hồ Chí Minh, vì vậy cần mở rộng phạm vi nghiên cứu để mẫu quan sát có thể đại diện đƣợc và áp dụng rộng hơn.
Hạn chế cuối cùng đó là sự tác động lẫn nhau giữa các biến cũng không đƣợc xem xét trong bài nghiên cứu này, cũng nhƣ tác giả chƣa thực hiện kiểm tra lại mô hình và so sánh kết quả nghiên cứu với các nghiên cứu trƣớc.
5.1.3.2. Hướng nghiên cứu tiếp theo
Xuất phát từ những hạn chế của mình, luận văn đề xuất hƣớng nghiên cứu tiếp theo cho đề tài này nhƣ sau:
Thứ nhất, tác giả mong rằng trong tƣơng lai sẽ có nhiều nghiên cứu hơn nữa về giá nhà ở cũng nhƣ giá của các loại BĐS khác tại Việt Nam. Các nghiên cứu nên sử dụng giá trị giao dịch thực tế thay vì sử dụng giá thẩm định của căn nhà để phản ánh chân thực hơn kết quả nghiên cứu. Các nghiên cứu cũng nên sử dụng cỡ mẫu lớn hơn và mở rộng số năm của mẫu.
Thứ hai, các nghiên cứu trong tƣơng lai có thể thêm các biến thể hiện các nhân tố về môi trƣờng hay cảnh quan đô thị vì thực tế tại Việt Nam nói chung và thế giới nói riêng, mức sống ngày càng cao thì nhu cầu hƣởng thụ về không gian sống hòa hợp với tự nhiên ngày càng đƣợc chú trọng. Những nơi có môi trƣờng sống thân thiện thì giá trị sẽ tăng cao hơn những khu vực bị ô nhiễm.
Thứ ba, với điều kiện về thời gian và dữ liệu tốt hơn, hƣớng cứu nên mở rộng địa bàn nghiên cứu và so sánh mức độ chênh lệch giá cả giữa khu vực nội thành và ngoại thành, từ đó đƣa ra gợi ý cho các nhà đầu tƣ BĐS nên mở rộng hƣớng đầu tƣ
của mình để đạt đƣợc hiệu quả cũng nhƣ giảm tải tình trạng quá tải dân cƣ trong nội thành, góp phần phát triển kinh tế cho khu các khu vực ngoại thành.